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quelboulot
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6445 réponses |
 Posté - 29 sept. 2006 : 16:46:11
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Bonjour,
(reprise d'une inervention déposée sur un autre post )http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44613
Que penser d'un PC qui a été attribué pour la construction d'un bâtiment de deux villas (dixit le PC accordé le 12 mars 2006), dans une zone NB du POS ou il est précisé :
« Article NB 2 – Occupations et utilisations de sols interdites.
A l’exception des cas énumérés à l’article NB1, paragraphe 2, les occupations et utilisations du sol suivantes sont interdites :
…
Les lotissements d’habitation.
Les groupes d’habitation.
… »
Les deux villas sont accolées par les garages et seul un mur commun sépare ces deux structures qui n'ont pas d'autres parties communes exceptées le terrain ou elles sont construites.
Le règlement de la zone est-il véritablement respecté ?
D'autant plus que l'on ne sait pas à ce jour si ces constructions en coursde réalisation seront louées et/ou vendues en fin de réalisation ce qui dans le second cas impliquera un partage parcellaire et/ou une mise en copropriété...
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 17:08:39
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et je replace ici quelques repères déjà cités sur ce forum ou ailleurs par Vincent sur la méthode Stemmer et son appréciation par le juge :
« Considérant qu'aux termes de l'article UEa 5 du règlement annexé au plan d'occupation des sols de Sceaux : « Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes :… 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d'occupation des sols : surface : 300 m²…» ;
Considérant que les constructions projetées, présentées dans le dossier de demande du permis de construire litigieux comme « deux bâtiments à usage d'habitation totalisant trois logements »… que le projet ne prévoit pas de parties communes aux bâtiments, à l'exception de la partie du sous-sol destinée au stationnement des véhicules ; qu'ainsi, et bien que les deux constructions jumelées comportent certaines superstructures et une dalle uniques, ce projet doit être regardé, pour l'application des dispositions réglementaires précitées, comme portant en réalité sur la réalisation de trois pavillons, dont deux accolés ; que, nonobstant la circonstance que ces pavillons constituent une copropriété, la réalisation du projet entraînera la division, au moins en jouissance, du terrain d'assiette, laquelle constitue une division parcellaire au sens des dispositions de l'article UEa 5 du règlement du plan d'occupation des sols ; que le terrain d'assiette du projet n'est pas, compte tenu de ses caractéristiques, de nature à permettre que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain respectant les exigences de forme et de dimensions énoncées par les dispositions précitées de l'article UEa 5 ; que, dès lors, le permis litigieux a été délivré en méconnaissance desdites dispositions réglementaires » (CAA, Paris, 31 décembre 2004, SCI SCEAUX DESGRANGES 2, requête n°01PA00560 ).
ainsi qu'une abondante jurisprudence disponible sur l'illégalité de la méthode dite Stemmer, que vous retrouverez dans ce fil... et dans un arrêt récent cité ailleurs par Vincent ( ) : CAA, Marseille, 18 mai 2006, Commune de Nice, requête n°02MA02119.
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 sept. 2006 17:10:32 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 17:13:35
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| Donc le batiment objet du PC décrit par Christophe a bien, à mon sens, le caractère d''un "groupe d'habitations", proscrit par le POS dans cette zone... Quelque soit le nombre de propriétaire(s) de cette construction, c'est la notion de jouissance de l'unité d'habitation qui a été retenue par le juge pour interdire la méthode Stemmer qui permettait, par une jouissance exclusive de morceaux de copropriétés, de contourner la règlementation sur les lotissements... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 sept. 2006 17:14:07 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 10:32:42
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Je pense que la méthode pourrait être considérée comme frauduleuse... En ce cas, pas d'histoire de délai de recours, le PC acordé par fraude étant réputé inexistant.
Il est donc possible, à mon sens, de soulever la fraude auprès du maire, genre précisant : - il y a fraude car le PC fait apparaitre une fausse copropriété dont l'unique objectif est de contourner le règlement de POS
- le PC accordé n'est pas conforme au POS car groupe d'habitation
- cette méthode, dite Stemmer, est systématiquement condamnée par le juge suprême
- il n'y a dès lors pas de délais pour demander le retrait ou l'annulation du PC
- le PC ayant été obtenu par fraude, la construction contrevient au L480-1 et L480-4 du CU
- je vous demande donc de dresser PV de cette illégalité...etc... (voir le fil cité)
En fait, tous les recours administratifs sont recevables à mon avis dès lors qu'on soulève la fraude... : pénal , demande de déféré, recours gracieux...
L'avis de Vincent sur le sujet sera le bienvenu ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 30 sept. 2006 : 19:14:01
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Avec tt le respect que je te dois Emmanuel, je ne partage pas ton point de vue.
1. La méthode Stemmer n'est pas en cause ici puisqu'elle a pour objet de contourner la réglementation sur les lotissements (enfin, pour objet, j'exagere car ce M. Stemmer est docteur en droit, consultant au CRIDON et donc pas un voyou, sa méthode ayant été approuvée par la Chambre des notaires, mais plus appliquée).
L'idée était de réaliser un groupe d'habitations individuelles avec un seul PC. Le terrain d'assiette restait en indivision (copro. horizontale) et l'acquéreur achetait un droit à construire en volume et on lui tranférait une partie du PC qu'il mettait en oeuvre.
Le juge a considéré que la privatisation de la partie du terrain servant d'emprise à la maison valait attribution d'un droit de jouissance exclusif, meme si ce droit n'était pas prévu dans le réglement de copro. Et qui dit division en jouissance, dit division foncière et donc lotissement puisque la législation sur les PC valant division (R 421-7-1) n'était pas applicable compte tenu de la pluralité des maitres d'ouvrage. En revanche, la méthode Stemmer n'a pas été remise en cause au regard de sa conformité à l'article 5 du POS.
2. Bref, dans le cas de Quelboulot, je pense qu'il n'y a rien à faire d'autre que ce qu'il propose. Il faut en effet distinguer la fraude de l'ilégalité. Si, en l'occurrence, le PC est illégal car contraire à l'article 2, il n'est pas pour autant frauduleurx, dès lors que le pétitionnaire n'a jamais menti sur son projet, n'a jamais caché qu'il envisageait de réaliser deux maisons accolées (du reste, la fraude en matière d'urbanisme est souvent invoquée et tres rarement retenue par le juge).
3. Et simple précision, la fraude ne permet pas d'attaquer le PC sans délai. Elle permet seulement de demander au maire d'en prononcer le retrait et, en cas de refus, de contester la décision du maire. En revanche, un recours direct d'un tiers arguant la fraude sera irrecevable.
Voili voilou
Bien cordialement,
Vincent. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 01 oct. 2006 : 21:01:18
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Bien noté : je me suis vraisemblablement emballé un peu carrément beaucoup trop vite  ! et je comprends mieux en te lisant la distinction spécifique liée au lotissement...
Dont acte et merci pour tes éclaircissements que j'ai bien fait de déclarer "bienvenus"! 
J'aurais même du dire "attendus" 
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 01 oct. 2006 21:28:07 |
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RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 16:55:00
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Bonjour, depuis quelques années j'essaie d'avoir sur ce forum des réponses à notre problème,notamment par ce texte déposé en 2004
Un promoteur obtient un arrêté de lotir pour 9 lots, pour chaque lot il dépose un permis unique ce permis indique un bâtiment deux logements sur 2000 M², (en effet le POS de la commune en zone NB fixe ce minimum pour construire)
Chaque acheteur acquiers des droits à bâtir la moitié de la surface autorisée soit pour un COS de 10% 125m² chacun et 500/1000 ième du terrain sans possibilité de jouissance exclusive soit 1000m² chacun.
On établit bien sûr un état descriptif de division avec règlement de copropriété et on transfert le permis à l’indivision X et Y .en désignant un mandataire censé représenter l’indivision
Si tout va bien tout est pour le mieux si un différend apparaît que c’est compliqué !
Dans notre cas nous avons eu le plaisir de voir arriver la DDE pour infraction au code de l’urbanisme, l’infraction fut commise sur la villa de notre co-indivis : hauteur de 9m au lieu de 5 autorisés au permis ! Et création d’un vide sanitaire de 4m au lieu de 0.60 cm .
Les villas sur le plans et le permis avaient un mur mitoyen, or il a été réalisé deux villas distinctes avec un vide de 5 cm entre les deux, des fondations au mur pignon.
Conséquences cinq années de procédures, un co-indivis refusant tout permis modificatif, se retranchant sous un règlement de co-propriété inadéquate et ne correspondant pas du tout à la réalité puisqu'aucune mitoyenneté et aucun équipement en commun. (eau électricité égout etc.)
Résultat condamnation des deux avec 2450 € d’amende chacun et impossibilité de finir nos travaux : refus systématique de notre co-indivis pour l’autorisation que la DDE réclame ! seule sa partie n'est pas conforme
Nous sommes en ASL pour la voirie et l’éclairage) mais les parties communes sont toujours au lotisseur
J’ai utilisé la possibilité offerte par la suppression de l’article L-111-5 du CU pour diviser les terrains, la mairie en a accusé réception, depuis plus rien.
Nous avons été condamnés sur la base du permis unique délivré au promoteur pour un seul batiment et la DDE refuse d'admettre qu'il y a bien deux batiments sur ces terrains en contradiction avec le POS qui lui n'en autorisait qu'une. le promoteur a ainsi contourné l'arreté de lotir
Surtout comment se faire entendre par les administrations DDE, Mairie qui refusent de reconnaitre que nous sommes bien deux entités distinctes,
En lisant ce post, j'ai moi aussi touvé quelques réponses mais je n'ai pas encore réussi à résoudre mon problème.
Tribunal administratif de Nice - ECORA contre commune de Villeneuve Loubet - 24 juin 1997
« la circonstance que le sol soit qualifié d’indivis par des actes de droit privé tel que l’état descriptif de division ne fait pas obstacle à l’appropriation effective et réelle par chacun des coïndivisaires des fractions du sol commun qui constituent l’assiette des bâtiments à construire destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque coindivisaire et dont ces derniers entreprendront, chacun,l’édification ; qu’une telle appropriation implique d’ailleurs l’existence d’un accord préalable entre tous les coïndivisaires portant, à tout le moins, sur la localisation de leurs bâtiments ; qu’ainsi l’opération encause traduit une intention de diviser en jouissance la propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments au sens de l’article R.315-1 du code de l’urbanisme ».
- Conseil d’Etat SEGUIN - 26 septembre 1990
« la construction par trois maîtres d’oeuvres différents sur un même terrain, au profit de trois membres de l’indivision qui en est propriétaire, de trois pavillons destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chacun d’eux a le caractère d’un lotissement au sens des dispositions précitées ; que faute d’autorisation de lotir, le permis de construire a été irrégulièrement délivré ».
- Cour administrative d’appel de Nantes - SNC Les Rouges Gorges - 31 mai 1995
« la construction de deux maisons sur un même terrain par les deux membres d’une indivision qui est propriétaire de ce terrain emporte nécessairement la subdivision en jouissance du lot si chacune de ces
maisons est destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque co-indivisaire....ainsi, la construction projetée emporte la subdivision en jouissance du terrain …..
TA de Nice, 9 novembre 2000, SCI La Bergerie
« Considérant qu'il résulte des pièces du dossier ... que chacun des deux lots doit servir d'assiette à la construction de deux villas individuelles reliées entre elles par des garages, ... réalise ainsi une division en jouissance du terrain d'assiette ...
l’article R.421-7-1 vise uniquement les opérations dans lesquelles la
réalisation des constructions est effectuée par une seule personne physique ou morale. le texte amène donc à considérer qu’une indivision de personnes physiques ou morales ne peut être concernée par la réalisation d’une opération de cette nature et donc que le permis de construire correspondant ne peut lui être accordé.
Pour la même raison le bénéfice d’un permis délivré dans le cadre des dispositions de l’article R.421-7-1 ne peut lui être transféré.
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RIGAOUS
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 06 oct. 2006 : 17:45:43
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.POUR INFO : deux notes de la préfecture des A.M
SERVICE CONTROLE DE LEGALITE Nice, le 28 janvier 2000
LE PREFET DES ALPES-MARITIMES
à
Mesdames et messieurs les maires
Objet :permis de construire et indivision.
Comme vous avez pu le constater depuis quelques années différentes décisions de justice ont sanctionné l’illégalité de permis de construire accordés à des indivisions. Les tribunaux ont, d’une
manière générale, fait ressortir que ces opérations, dans lesquelles chaque construction est réalisée par l’un des indivisaires, aboutissent inévitablement à une division en jouissance de la propriété d’assiette du permis de construire.
Ce mode de réalisation des constructions entraîne de fait l’appropriation effective et réelle par chacun des coïndivisaires des fractions du sol commun qui constituent l’assiette des bâtiments à construire,destinés à devenir leur propriété exclusive et particulière. C’est ainsi, par exemple, que le tribunal
administratif de Nice en a décidé dans l’affaire P. ECORA contre commune de Villeneuve Loubet le 24 juin 1997 (voir extrait ci-après).
Or, en application de l’article R.315-1 du code de l’urbanisme, la division en jouissance d’une propriété en vue de l’implantation de bâtiments, dès que le nombre de terrains issus de la division est, sur une période de 10 ans, supérieur à deux, constitue un lotissement dont la création est subordonnée, selon les
termes de l’article R.315-3 du même code, à une autorisation spécifique.
Il s’ensuit que la délivrance d’un permis de construire à une indivision de plus de deux personnes, sans qu’une autorisation de lotir ait été au préalable délivrée, viole les dispositions des articles précités. Cette situation entache d’illégalité les permis de construire ainsi accordés, qui sont donc systématiquement
annulés. (conseil d’Etat Seguin - 26 septembre 1990, voir extrait ci-après).
Il est bon de préciser que les opérations impliquant des indivisions constituées de seulement deux personnes peuvent être également concernées, lorsque le terrain d’assiette du permis provient lui-même
de la division d’une plus grande propriété intervenue depuis moins de dix ans.
Il en est de même lorsque l’indivision, quel que soit le nombre des coïndivisaires, sollicite un permis de construire dont l’assiette est constituée par un lot d’un lotissement approuvé, tant que les règles d’urbanisme spécifiques de celui-ci n’ont pas cessé de s’appliquer. Dans ce cas la division en jouissance induite par la délivrance du permis de construire provoque de fait une division du lot. Or une telle division constitue une modification du lotissement qui doit être préalablement autorisée en application des dispositions des articles L.315 -3 et R.315-48 du code de l’urbanisme. Le permis de construire est alors illégal pour n’avoir pas été précédé de cette autorisation. (cour administrative d’appel de Nantes -
SNC Les Rouges Gorges - 31 mai 1995, voir extrait ci-après).
Il y a également lieu de retenir que le juge administratif ne sanctionne pas seulement, à l’occasion de permis impliquant des indivisions, les infractions à la réglementation relative aux lotissements. Il condamne également les manquements au respect des dispositions de l’article R.421-7-1 du code de l’urbanisme.
Cet article impose, lorsque la demande de permis porte sur la construction sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, la production de documents présentant l’opération et fixant le devenir de ses équipement communs. C’est ainsi que, dans l’affaire TORDO (CAA de Lyon- 12 novembre 1996-voir extrait ci-après) la cour a considéré que le permis de construire deux villas,initialement accordé à une personne physique et transféré ensuite à une indivision de deux personnes,aurait dû, compte tenu des modalités de la vente aux membres de l’indivision, s’accompagnant de l’attribution de droits de jouissance exclusifs, comporter les documents prévus par l’article R 421-7-1 susvisé. En l’absence de ces documents elle a donc annulé les autorisations accordées.
Il faut toutefois remarquer que l’article R.421-7-1 vise uniquement les opérations dans lesquelles la réalisation des constructions est effectuée par une seule personne physique ou morale. Cette restriction apportée par le texte amène donc à considérer qu’une indivision de personnes physiques ou morales ne peut être concernée par la réalisation d’une opération de cette nature et donc que le permis de construire correspondant ne peut lui être accordé. Pour la même raison le bénéfice d’un permis délivré dans le cadre des dispositions de l’article R.421-7-1 ne peut lui être transféré.
Je vous demande donc de veiller attentivement à ce que de telles opérations dont la commercialisation est désignée assez couramment sous le nom de « vente de droits à bâtir », lorsqu’elles porteront atteinte à l’application de la réglementation relative aux lotissements ou seront incompatibles avec les dispositions de l’article R.421-7-1 du code de l’urbanisme, ne puissent bénéficier d’une autorisation de construire.
D’autre part j’appelle votre attention sur le fait que parfois certaines règles contenues dans le POS,relatives aux lotissements, sont transgressées parce qu’elles sont inadéquates. Une meilleure maîtrise de l’aménagement de son territoire par la collectivité locale pourrait passer par une réécriture de ces règles et ainsi permettre la réalisation d’un plus grand nombre de constructions en toute légalité.
Mes services veilleront, notamment dans le cadre du contrôle de légalité qui incombe à l’Etat, au respect des dispositions législatives et réglementaires rappelées dans la présente note.
Signé pour le préfet des Alpes-Maritimes
Le Secrétaire Général
Jean-Michel DREVET
JURISPRUDENCE :
- Tribunal administratif de Nice - ECORA contre commune de Villeneuve Loubet - 24 juin 1997
« la circonstance que le sol soit qualifié d’indivis par des actes de droit privé tel que l’état descriptif de division ne fait pas obstacle à l’appropriation effective et réelle par chacun des coïndivisaires des fractions du sol commun qui constituent l’assiette des bâtiments à construire destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque coindivisaire et dont ces derniers entreprendront, chacun,l’édification ; qu’une telle appropriation implique d’ailleurs l’existence d’un accord préalable entre tous les coïndivisaires portant, à tout le moins, sur la localisation de leurs bâtiments ; qu’ainsi l’opération en
cause traduit une intention de diviser en jouissance la propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments au sens de l’article R.315-1 du code de l’urbanisme ».
- Conseil d’Etat SEGUIN - 26 septembre 1990
« la construction par trois maîtres d’oeuvres différents sur un même terrain, au profit de trois membres de l’indivision qui en est propriétaire, de trois pavillons destinés à devenir la propriété exclusive et particulière de chacun d’eux a le caractère d’un lotissement au sens des dispositions précitées ; que faute d’autorisation de lotir, le permis de construire a été irrégulièrement délivré ».
- Cour administrative d’appel de Nantes - SNC Les Rouges Gorges - 31 mai 1995
« la construction de deux maisons sur un même terrain par les deux membres d’une indivision qui est propriétaire de ce terrain emporte nécessairement la subdivision en jouissance du lot si chacune de ces
maisons est destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque co-indivisaire....ainsi, la construction projetée emporte la subdivision en jouissance du terrain issu du lot n° 1 du lotissement,laquelle, étant assimilée à une modification de lotissement, entre dans les prévisions de l’article R.315-48....
il est constant que ladite modification n’a pas été approuvée dans les conditions prévues à l’article L.315-3 précité ».
- Cour administrative d’appel de Lyon - Tordo. 12 novembre 1996
« considérant qu’il ressort des pièces du dossier, et notamment des termes de l’état descriptif de division et règlement de copropriété, que si le terrain d’assiette des deux constructions autorisées par le
permis de construire attaqué, doit rester la propriété indivise des acquéreurs précités, chacun des copropriétaires dispose, toutefois, sur les parties de terrain correspondant à son lot, d’un droit de
jouissance exclusif qui constitue avec la villa concernée, la partie privative de la copropriété ; que, dans ces conditions l’édification par M. Lautier, de deux villas sur un terrain d’assiette devant faire l’objet d’une division en jouissance avant même le commencement des travaux, révèle qu’en réalité la demande du permis de construire présentée par l’intéressé pour cette opération relevait des dispositions précitées de l’article R 421-7-1 du code de l’urbanisme ».
PREFECTURE DES ALPES-MARITIMES
SERVICE CONTROLE DE LEGALITE
Nice, le 26 avril 2001
Le préfet des Alpes Maritimes à
Mesdames et messieurs les maires
Objet : permis de construire dit « groupé » et application de l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme.
Par une précédente lettre circulaire du 28 janvier 2000, j'ai appelé votre attention sur la nécessaire vigilance qu'impose l'instruction des demandes de permis de construire présentées par des indivisions , dont les projets sont en général susceptibles d'être en infraction avec la réglementation relative aux lotissements. A cette occasion ont été également évoqués les problèmes que les permis de construire de ces mêmes indivisions peuvent poser au regard des dispositions de l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme.
Au delà du cadre limité dans lequel elle avait alors été abordée, l'application de cet article R 421-7-1 soulève d'une manière générale des difficultés importantes dont le constat, lors de l'exercice du contrôle de légalité des actes d'urbanisme, m'incite à vous proposer à présent un rappel de la réglementation en vigueur et de l'éclairage qu'apporte, en cette matière, la jurisprudence écente. Vous trouverez donc ci- jointe une note réunissant les informations qui m'ont paru les plus intéressantes ainsi que des extraits significatifs de décisions juridictionnelles.
Pour mémoire je vous rappelle que l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme a pour objet d'énumérer les documents particuliers qui peuvent ou doivent figurer au dossier d'un permis de construire dit groupé, c'est à dire relatif à la construction, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments, sur un
même terrain d'assiette qui doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance.
Le but recherché est à l'évidence, à travers la production des documents obligatoires, d'obtenir du constructeur, qui pourra procéder librement à la division du terrain (puisque celle-ci ne constitue pas un lotissement, et alors que le résultat final de l'opération qu'il réalise est très proche de celui que produit un
lotissement), une prise en compte des préoccupations d'environnement et de viabilité des parcelles ainsi que des engagements sur la pérennité et la gestion future des équipements collectifs, comme cela est exigé d'un lotisseur. Au delà du strict problème de la légalité des actes, il est donc pour vous du plus grand intérêt
que ces documents figurent aux dossiers qui sont soumis à votre approbation.
Les informations qui suivent éclairent les conditions et les conséquences de l'application des dispositions de l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme.
Des contentieux récents ont rappelé la vigilance indispensable qui doit s'attacher, lors de la délivrance des autorisations de construire, au respect de ses prescriptions. Je vous remercie donc d'y veiller tout
particulièrement.
Signé par le Préfet des Alpes-Maritimes
Jean-René GARNIER
Page 2
2
NOTE RELATIVE A L'APPLICATION DE L'ARTICLE R 421-7-1 DU CODE DE L'URBANISME
I - Les conditions de l'application de l'article R 421-7-1
Selon les termes mêmes de l'article R 421-7-1, diverses conditions doivent être
cumulativement
réunies
pour qu'un permis de construire relève de ses dispositions.
1
- Il faut tout d'abord que la construction des bâtiments soit réalisée
par une seule personne
physique
ou morale
: ainsi les opérations qui font intervenir plusieurs constructeurs ne sont pas concernées (T.A. de Nice, 24 juin 1997, Ecora c/ commune de Villeneuve Loubet) - elles relèvent d'ailleurs de la procédure de
lotissement - et de même, comme vous le rappelait la lettre susvisée du 28 janvier 2000, les indivisions de personnes physiques ou morales ne peuvent prétendre à l'obtention de permis de construire relevant des dispositions de l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme. Une conséquence en est par exemple qu'il est
impossible de transférer à une personne unique un permis de construire concernant la réalisation de deux maisons individuelles qui aurait initialement été accordé à une indivision de deux personnes. En effet ce permis, une fois transféré à un unique titulaire, relèverait obligatoirement de l'article R 421-7-1, alors
qu'ayant été délivré au départ à une indivision il ne pouvait avoir été déposé et obtenu dans le cadre de cet article, ce qui rend le transfert irréalisable.
Il faut noter ici que même les opérations dans lesquelles intervient un seul constructeur, mais dont l'ensemble immobilier projeté doit être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, n'échappent pas à l'application des dispositions de l'article R 421-7-1 (C.E.,
8 février 1999, commune de La Clusaz).
- Il faut ensuite que l'opération porte sur la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments
.
Ceci implique qu'à partir de deux bâtiments les projets sont concernés par l'application de l'article R 421-7-1, étant précisé que constituent des bâtiments multiples, par exemple, les maisons individuelles juxtaposées, type constructions en hameaux, ou les maisons reliées entre elles, notamment par les garages
(T.A. de Nice, 9 novembre 2000, SCI La Bergerie).
A noter toutefois que les opérations ne comportant que des immeubles collectifs ne relèvent pas des dispositions de l'article R 421-7-1 (C.E., 4 juillet 1997, M. Thil et autres) à l'inverse des opérations
comprenant à la fois du collectif, ou un bâtiment d'activités, et des maisons individuelles qui, elles, y sont soumises (CAA de Lyon, 10 juin 1997, société MGM ; CAA de Lyon, 13 juin 1995, Du Plessis).
3
- Il faut enfin que le terrain d'assiette de l'opération fasse l'objet d'une division en propriété ou en jouissance
. Cette condition n'est pas difficile à remplir. En effet, compte tenu de la jurisprudence, force est de considérer que tout projet de construction de plusieurs bâtiments, sur un même terrain, par une seule personne, induit nécessairement la division dudit terrain
en propriété ou en jouissance (CAA de Lyon, déjà cité, 10 juin 1997, société MGM).
Mais pour qu'il y ait division en propriété ou en jouissance il faut bien évidemment qu'il y ait éclatement de la propriété ou du droit d'usage, ce qui suppose que le programme soit destiné à faire l'objet d'une cession à autrui et donc notamment à être commercialisé par vente ou location vente.
Par ailleurs il est intéressant de retenir que, contrairement à un principe admis de longue date (circulaire du 3 août 1978 relative au champ d'application de la réglementation des lotissements et des divisions de propriété, commentaire sous § 411), les opérations précédemment citées relèvent de l'article R 421-7-1
même lorsque la division de leur terrain d'assiette ne doit intervenir qu'après l'achèvement des travaux
(CAA de Paris, déjà cité, 14 juin 1994, SCI Cent Picpus).
Permis de construire « groupé » / Préfecture des Alpes Maritimes.
Page 3
3
Il découle de ce qui précède - et il s'agit là d'un point essentiel - que l'article R 421-7-1 s'applique quand bien même le constructeur ne manifeste pas expressément l'intention de procéder à la division du terrain, car ce type d'opération conduit tôt ou tard, mais inévitablement, à une telle division chaque fois que les
constructions sont destinées à être cédées à autrui. La division est inhérente au projet lui-même et induit automatiquement, pour les opérations concernées, la mise en oeuvre des dispositions de l'article R 421-7-1
du code de l'urbanisme.
Par voie de conséquence, du fait de l'inévitable division qu'elles entraînent, les opérations de cette nature ne peuvent être autorisées, lorsque leur terrain d'assiette est situé dans un lotissement, à défaut d'une évolution préalable de celui-ci en application des dispositions de l'article R 315-48 du code de l'urbanisme (TA de Nice, déjà cité, 9 novembre 2000, SCI La Bergerie).
II - Les pièces à fournir
Les documents énumérés par l'article R 421-7-1 sont :
A - à titre facultatif
et lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable au terrain, le plan de division dudit terrain répartissant la surface de plancher hors oeuvre nette entre les différentes parcelles
devant provenir de sa division,
B - impérativement :
1. la note prévue au a de l'article R 315-5 du code de l'urbanisme, note qui expose l'opération, précise ses objectifs, indique les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans le site, le respect de l'environnement et la qualité de l'architecture et pour répondre aux besoins en équipements publics ou privés qui découlent de ladite opération ;
2. le cas échéant, les documents prévus à l'article R 315-6 du même code, sous réserve de l'application des dispositions de son article R 315-7 ; ces documents, relatifs à la propriété et à la gestion des
équipements collectifs de l'opération, sont, lorsque de tels équipements sont prévus, et à moins qu'il ne soit justifié d'une convention de transfert de leur totalité dans le domaine d'une personne morale de droit public (CAA de Paris, 14 juin 1994, SCI Cent Picpus), les engagements du constructeur de constituer
une association syndicale des acquéreurs de lots et de provoquer, dans un certain délai, la réunion d'une assemblée de ladite association dans le but de désigner son organe d'administration, ainsi que, sous diverses conditions, les statuts de l'association syndicale (article R 315-6) ; toutefois si le nombre de
lots destinés à l'implantation de bâtiments n'est pas supérieur à cinq, le constructeur peut se dispenser de constituer une association syndicale s'il s'engage à attribuer les équipements communs en propriété divise ou indivise aux acquéreurs des lots (article R 315-7).
III - La forme des décisions
La forme elle-même des décisions de permis de construire doit, le cas échéant, tirer les conséquences de l'assujettissement aux dispositions de cet article. C'est ainsi qu'en application de l'article R 421-29 du même code, l'arrêté doit, lorsque les circonstances de l'affaire nécessitent la création d'une association
syndicale chargée de la gestion et de l'entretien des ouvrages, en imposer la constitution. De même lorsque le demandeur a choisi de joindre à son dossier le plan de division évoqué ci-dessus, le permis de construire doit indiquer les droits de construire résiduels attachés à chacun des terrains devant provenir de la division.
Il est par ailleurs tout à fait inexact, voire illégal, d'indiquer dans la décision que le permis de construire vaut autorisation de diviser la propriété, non seulement parce que ni l'article R 421-7-1 ni aucun autre article du code de l'urbanisme ne permettent d'accorder une telle autorisation, mais surtout parce que la division en question est libre - dans la mesure où, en application de l'article R 315-2c du code de l'urbanisme, elle ne
constitue pas un lotissement - et qu'elle n'a donc pas à être autorisée.
Permis de construire « groupé » / Préfecture des Alpes Maritimes.
IV - Remarque complémentaire
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Il faut retenir enfin que, lorsqu'un coefficient d'occupation des sols s'applique, le juge administratif considère, parce que l'article R 421-7-1 laisse la possibilité au constructeur de joindre un plan de division et de répartir la surface de plancher hors oeuvre nette entre chacun des terrains issus de ladite division, que
cette surface de plancher doit être appréciée par rapport à la surface du terrain d'assiette de l'opération et que sa répartition peut s'opérer librement entre l'ensemble des parcelles sans considération de leurs surfaces respectives (CAA de Paris, 31 mars 1994, commune de Mareil sur Mauldre, 29 septembre 1998,
société Kaufman et Broad).
JURISPRUDENCE CITEE DANS LA NOTE
CAA de Paris, 14 juin 1994, SCI Cent Picpus
« Considérant qu'il ressort de leur formulation même que les dispositions précitées de l'article R 421-7-1 du
code de l'urbanisme trouvent application dès lors que le permis de construire prévoit la division du terrain
d'assiette et alors même que cette dernière ne serait réalisée qu'après achèvement des travaux »
« Considérant que le projet ... consiste en la réalisation sur un même terrain de six pavillons, prévoit la
réalisation d'équipements communs ... que le pétitionnaire ne justifie pas de la conclusion d'une convention avec une personne morale de droit public prévoyant le transfert dans le domaine de cette dernière de la totalité des équipements susmentionnés ; que par suite le pétitionnaire ne peut être regardé comme dispensé par l'effet des dispositions de l'article R 315-7 du code de l'urbanisme de produire à l'appui de sa demande de permis de construire les pièces énumérées à l'article R 315-6 du même code »
TA de Nice, 24 juin 1997, M. Patrick ECORA c/ commune de Villeneuve Loubet
« Considérant qu'il résulte des termes mêmes des dispositions précitées de l'article R 421-7-1 que cet
article ne peut recevoir application que pour les bâtiments construits pour le compte d'une seule personne ; qu'il est, au contraire, sans application si les bâtiments sont construits par des propriétaires différents... »
CE, 8 février 1999, commune de La Clusaz
« Considérant ... qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de
tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; ... qu'ainsi, la construction ... de quinze chalets pour un seul propriétaire et destinés seulement dans l'avenir à être vendus à des
propriétaires différents dans le cadre du régime de la loi du 10 juillet 1965, entre dans le champ d'application de l'article R 421-7-1 précité... »
TA de Nice, 9 novembre 2000, SCI La Bergerie
« Considérant qu'il résulte des pièces du dossier ... que chacun des deux lots doit servir d'assiette à la construction de deux villas individuelles reliées entre elles par des garages, ... réalise ainsi une division en jouissance du terrain d'assiette ... au sens de l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme » « qu'ainsi les opérations projetées ... entrent dans les prévisions de l'article R 315-48 du code de l'urbanisme et ne pouvaient être autorisées, s'agissant de la subdivision de lots assimilées à une
modification de lotissement, que si l'autorité compétente avait préalablement prononcé la modification de lotissement exigée par les dispositions de l'article L 315-3 précité... »
Permis de construire « groupé » / Préfecture des Alpes Maritimes.
CE, 4 juillet 1997, M. Thil et autres
« Considérant qu'après avoir obtenu, le 7 février 1982, une autorisation de construire ... douze maisons individuelles sur un terrain de 14376m² leur appartenant ... M. et Mme Katz ont obtenu, le 4 mars 1991, le permis de construire attaqué qui les autorise à construire trois immeubles collectifs sur la partie non
construite de ce terrain ; considérant d'une part qu'à la différence de la demande ayant donné lieu au permis de construire du 7 février 1982, celle ayant donné lieu au permis de construire du 4 mars 1991
n'entre pas dans le champ d'application de l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme ; que dès lors le moyen tiré de ce que le dossier présenté à l'appui de la demande ayant donné lieu au permis de construire du 4 mars 1991 ne comportait pas les documents prévus par l'article R 421-7-1 est inopérant »
CAA de Lyon, 10 juin 1997, société MGM
« Considérant qu'il ressort des pièces versées au dossier ... que l'organisation de l'ensemble immobilier ... constitué de quatre chalets d'habitat collectif ... de quatre chalets d'habitat individuel et de deux chalets d'habitat collectif ... implique nécessairement, pour le moins, un droit de jouissance exclusif des acquéreurs des chalets individuels sur le terrain d'assiette de ces constructions ainsi que sur les aménagements réalisés aux abords immédiats qui constitue une division en jouissance du terrain de l'opération au sens de l'article R 421-7-1 précité... »
CAA de Lyon, 13 juin 1995, M. et Mme Du Plessis
« Considérant que l'ensemble immobilier ... comportait l'édification de treize chalets d'habitation individuels, ainsi que d'un petit bâtiment collectif destinés à être vendus sous le régime de la copropriété ; qu'il ressort des pièces ... que si le terrain d'assiette de l'opération immobilière doit rester la propriété indivise des acquéreurs, lesdits chalets doivent être implantés sur des parties de terrain affectées à chacun des lots de
la copropriété et sur lesquels s'exerce un droit de jouissance privative exclusif au bénéfice de l'acquéreur du lot correspondant ; qu'ainsi l'édification par la SCI ... de plusieurs bâtiments, sur un terrain d'assiette devant faire l'objet d'une division en jouissance, relève des dispositions de l'article R 421-7-1 précitées... »
CAA de Paris, 31 mars 1994, commune de Mareil sur Mauldre et 29 septembre 1998, société Kaufman
et Broad
« Considérant ... que l'article R 421-7-1 du code de l'urbanisme dispose que ... lorsqu'un coefficient d'occupation du sol est applicable au terrain, la demande peut être accompagnée d'un plan de division du terrain ... répartissant entre chacun des terrains issus de la division la surface hors oeuvre nette ; qu'il résulte de ces dispositions que la surface hors oeuvre nette, appréciée par rapport à la surface du terrain d'assiette, peut être répartie librement entre l'ensemble des parcelles sans considération de leurs surfaces
respectives... » (deux rédactions similaires).
Permis de construire « groupé » / Préfecture des Alpes Maritimes.
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