|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 02 oct. 2006 : 11:28:54
|
Voilà, j'ai acheté il y a quelques mois une maison constituée de 4 parcelles (1 pour la maison, 1 pour un cour avec murs et porte d'accès (pièton uniquement), et 2 en dehors des murs en contact direct avec la voirie).
Il existe une servitude conventionnelle de passage et de stationnement pour le voisin dont un portail (accès pièton) donne sur l'une de mes parcelles. Cette servitude a été crée par un ancien propriétaire 1986.
A savoir, le voisin dispose par ailleur d'un portail donnant directement sur la rue pour rentrer ses véhicules.
Plusieurs questions à propos de cette servitude :
Il est écrit "..droit de passe et de stationnement qui s'exercera sur la partie Est des parcelles cadastrées ..."
La partie Est étant mentionnée par un coup de stabilo du notaire sur un plan, je n'ai aucun moyen de connaître la surface exacte de lapartie grêvée par la servitude.
- Est-ce normal ?
Il est écrit "pourra être exercé en tout temps et en toute heure par Mme X, les membres de sa famille, les domestiques, etc etc...avec tous les animaux, instruments, machines et véhicules"
- Cela revient-il à dire qu'elle a la jouissance exclusive des parcelles ? Et que je n'ai donc plus aucun droit dessus, ni de passer, ni de stationner ?
- Il n'y a aucune limite de place de stationnement, peut-elle y garer autant de voiture qu'elle le désire ?
Pour pousser la logique jusqu'au bout, étant donné que la surface de la servitude n'est pas limitée et qu'il n'y a pas de limitation du nombres de véhicules, je peux me retrouver dans la situation où je risque de me retrouver enclavé chez moi (et oui, si elle gare une voiture devant ma porte, je ne peux plus sortir)...
Est-ce normal ?
Quelle solution ai-je pour limiter la servitude à une servitude de passage ?
Le voisin est venu me dire dernièrement (depuis que j'ai une seconde voiture) que je n'avais qu'a me garer sur la rue ou louer un garage 
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 14:04:04
|
Citation :
Initialement entré par _Andre_
Voilà, j'ai acheté il y a quelques mois une maison constituée de 4 parcelles (1 pour la maison, 1 pour un cour avec murs et porte d'accès (pièton uniquement), et 2 en dehors des murs en contact direct avec la voirie).
Il existe une servitude conventionnelle de passage et de stationnement pour le voisin dont un portail (accès pièton) donne sur l'une de mes parcelles. Cette servitude a été crée par un ancien propriétaire 1986.
A savoir, le voisin dispose par ailleur d'un portail donnant directement sur la rue pour rentrer ses véhicules.
Plusieurs questions à propos de cette servitude :
Il est écrit "..droit de passe et de stationnement qui s'exercera sur la partie Est des parcelles cadastrées ..."
La partie Est étant mentionnée par un coup de stabilo du notaire sur un plan, je n'ai aucun moyen de connaître la surface exacte de la partie grêvée par la servitude.
- Est-ce normal ?
C'est un peu vague, mais ne permet pas tout de même pas à votre voisin de baguenauder sur votre terrain.
Citation :
Il est écrit "pourra être exercé en tout temps et en toute heure par Mme X, les membres de sa famille, les domestiques, etc etc...avec tous les animaux, instruments, machines et véhicules"
- Cela revient-il à dire qu'elle a la jouissance exclusive des parcelles ?
Non.
Elle y dispose d'un droit de passage et de stationnement.
Citation :
Et que je n'ai donc plus aucun droit dessus, ni de passer,
Vous pouvez passer si la voie est libre.
Vous ne pouvez pas exiger qu'il bouge sa voiture pour que vous puissiez le faire.
Citation :
ni de stationner ?
Non car vous allez gêner son droit de passage.
Citation :
- Il n'y a aucune limite de place de stationnement, peut-elle y garer autant de voiture qu'elle le désire ?
Oui, tant que cela reste dans la partie Est de la parcelle.
Citation :
Pour pousser la logique jusqu'au bout, étant donné que la surface de la servitude n'est pas limitée et qu'il n'y a pas de limitation du nombres de véhicules,
L'acte est effectivement imprécis sur ce point, mais cela ne lui donne pas pour autant tous les droits.
En cas de litige, le juge saura rappeler les droits et devoirs de chacun.
Citation :
je peux me retrouver dans la situation où je risque de me retrouver enclavé chez moi (et oui, si elle gare une voiture devant ma porte, je ne peux plus sortir)...
Est-ce normal ?
Quelle solution ai-je pour limiter la servitude à une servitude de passage ?
Racheter au voisin la servitude de stationnement.
Citation :
Le voisin est venu me dire dernièrement (depuis que j'ai une seconde voiture) que je n'avais qu'a me garer sur la rue ou louer un garage
Lorsque vous avez acheté, cette servitude était dans votre acte... |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
Signaler un abus  |
|
|
ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 14:37:47
|
Citation :
Initialement entré par _Andre_
A savoir, le voisin dispose par ailleur d'un portail donnant directement sur la rue pour rentrer ses véhicules.
Dans ces conditions je ne comprend pas le pourquoi de cette servitude, dans la mesure où le terrain de la voisine n'est pas enclavé. |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 14:41:00
|
| Mais par convention, on peut tout accepter... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 16:09:04
|
Merci pour les réponses.
Pour info :
Le notaire qui a procédé à la vente est aussi celui qui a enregistré la servitude (cédé à titre gracieux par un précédent propriètaire). Lorsque je lui ai posé la question sur cette servitude, il m'a assuré qu'il n'y aurait aucun problème pour que je puisse me garer avec deux véhicules.
Je peux me stationner sur la partie grêvée d'une servitude sans pour autant géner son droit de passage (mais pas celui de stationnment, et c'est là où est le problème).
Je peux essayer de demander à mon voisin à redéfinir ensemble la servitude (surface exacte et nombre de véhicule autorisé) à l'amiable ou passer par un tribunal de grande instance pour exiger que la servitude soit au moins rendue "mesurable".
Pensez-vous qu'une telle demande est une chance d'aboutir ?
Sinon, il ne me reste plus qu'à me débarasser de ce bout de terrain (et là encore, l'imprécision de la servitude me complique la vie) afin de ne pas payer la taxe foncière sur une surface dont je n'ai plus l'"usus". Quelle serait la meilleure démarche dans ce cas ?
Merci d'avance |
| Signaler un abus |
|
|
marieke
Pilier de forums
813 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 17:42:06
|
| Il faut surtout définir l'assiette voyez avec le Notaire si cette convention est enregistrée aux Hypothèques et si elle apparait de façon plus précise sur un acte ....un trait au stabilo ne signifie rien comme vous le dites mais pourquoi n'avez vous pas demandé d'explications supplémentaires lors de l'achat.... |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 18:13:56
|
Oui, je rejoins Marieke dans sa dernière phrase. Bien que ce soit un peu tard, ce genre de chose (les servitudes en général) soit des nids à problèmes si elles ne sont pas parfaitement définies dès le départ et, surtout, parfaitement comprises par tous lors d'un achat.
En l'espèce, de plus si vous n'êtes pas en très bons termes avec votre voisin, je ne vois que le TGI pour vous donner une réponse précise. Car, telle qu'elle est définie, cette servitude ne vous permet rien sur ce bout de percelle.
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 02 oct. 2006 18:16:19 |
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 oct. 2006 : 18:18:06
|
Citation :
Initialement entré par _Andre_
Merci pour les réponses.
Pour info :
Le notaire qui a procédé à la vente est aussi celui qui a enregistré la servitude (cédé à titre gracieux par un précédent propriètaire). Lorsque je lui ai posé la question sur cette servitude, il m'a assuré qu'il n'y aurait aucun problème pour que je puisse me garer avec deux véhicules.
Rhoo.
Le lisez-vous dans votre acte de servitude ?
Non ?
Alors il vous a "endormi" comme on dit.
Citation :
Je peux me stationner sur la partie grêvée d'une servitude sans pour autant géner son droit de passage (mais pas celui de stationnment, et c'est là où est le problème).
Eh oui.
Et pour le passage, il faut laisser au moins 3m.
Citation :
Je peux essayer de demander à mon voisin à redéfinir ensemble la servitude (surface exacte et nombre de véhicule autorisé) à l'amiable ou passer par un tribunal de grande instance pour exiger que la servitude soit au moins rendue "mesurable".
Pensez-vous qu'une telle demande est une chance d'aboutir ?
Je ne pense pas.
Citation :
Sinon, il ne me reste plus qu'à me débarasser de ce bout de terrain (et là encore, l'imprécision de la servitude me complique la vie) afin de ne pas payer la taxe foncière sur une surface dont je n'ai plus l'"usus". Quelle serait la meilleure démarche dans ce cas ?
Peut-être un voisin est-il intéressé.
Citation :
Merci d'avance
|
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 12:17:33
|
Correctif (j'ai utilisé un logiciel de CAO pour tracer moi-même les différentes surfaces)
Ma propriété est constituée de 3 parcelles :
- 1 pour la maison,
- 1 dont une partie est entourée par un murs avec porte d'accès (pièton uniquement), l'autre partie en contact avec la voirie
- 1 en contact direct avec la voirie.
A) La "partie Est" correspond de faite à la partie de la parcelle non mûrée.
B) Le coup de stabilo du notaire sur le plan représente approximativement la troisième parcelle (largeur 3,2m).
Dans le cas (A), toute la partie de ma propriété non mûrée ne "m'appartient pas". Je me retrouve enclavé chez moi avec juste la possibilité de passage sur mon propre terrain.
Dans le cas (B), je pourrais parfaitement abandonner la parcelle.
Laquelle de ces deux informations est la bonne ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 12:41:20
|
Citation :
Initialement entré par _Andre_
Correctif (j'ai utilisé un logiciel de CAO pour tracer moi-même les différentes surfaces)
Ma propriété est constituée de 3 parcelles :
- 1 pour la maison,
- 1 dont une partie est entourée par un murs avec porte d'accès (pièton uniquement), l'autre partie en contact avec la voirie
- 1 en contact direct avec la voirie.
A) La "partie Est" correspond de faite à la partie de la parcelle non mûrée.
B) Le coup de stabilo du notaire sur le plan représente approximativement la troisième parcelle (largeur 3,2m).
Dans le cas (A), toute la partie de ma propriété non mûrée ne "m'appartient pas".
Pourquoi ne vous appartiendrait-elle pas ?
Citation :
Je me retrouve enclavé chez moi avec juste la possibilité de passage sur mon propre terrain.
Et aussi les droits à construire de cette parcelle, droits reportable sur les parcelles contiguës.
Citation :
Dans le cas (B), je pourrais parfaitement abandonner la parcelle.
Abandonner ?
Mais, on n'abandonne pas une parcelle !
Vous pouvez la vendre par contre.
Citation :
Laquelle de ces deux informations est la bonne ?
|
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 13:57:58
|
Dans le cas (A), la totalité du terrain qui n'est pas mûré (60% de la seconde parcelle [la fameuse partie Est] et 100% de la troisième parcelle) est soumise à la servitude de passage et de stationnement accordée au voisin.
Lorsque je dis qu'elle ne "m'appartient" pas, c'est qu'à part le titre de propriété et le droit de payer une taxe foncière dessus, je ne peux ni me stationner (le droit de stationnement appartient au voisin par la servitude) ni construire quoi que ce soit dessus (cela irait contre le droit de passage du voisin).
Qu'est ce que je pourrais faire le jour où le voisin décidera de garer N voitures sur "ma" propriété en me laissant enclavé ?
La servitude conventionnelle accordée au voisin peut-elle aller contre la servitude légale de passage ?
A-t-il le droit de se stationner dans une bande de 3m me permettant de quitter mon domicile ?
Est-ce que je suis forcé d'attendre que ca arrive pour démontrer l'absurdité de la servitude si c'est le cas(A) qui prévaut ? |
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 14:25:27
|
Citation :
Initialement entré par _Andre_
Dans le cas (A), la totalité du terrain qui n'est pas mûré (60% de la seconde parcelle [la fameuse partie Est] et 100% de la troisième parcelle) est soumise à la servitude de passage et de stationnement accordée au voisin.
Lorsque je dis qu'elle ne "m'appartient" pas, c'est qu'à part le titre de propriété et le droit de payer une taxe foncière dessus, je ne peux ni me stationner (le droit de stationnement appartient au voisin par la servitude) ni construire quoi que ce soit dessus (cela irait contre le droit de passage du voisin).
Elle vous appartient donc en pleine propriété.
Et commme je vous l'ai dit, elle apporte des droits à construire reportable sur les parcelles contiguës. Elle a donc beaucoup de valeur.
Citation :
Qu'est ce que je pourrais faire le jour où le voisin décidera de garer N voitures sur "ma" propriété en me laissant enclavé ?
Sans plan des lieux, difficile de donner un avis.
Mais si je suppose que vous parlez de la cour située derrière votre maison, et que cette dernière se trouve en front de rue, alors la cour n'est pas enclavée si vous pouvez y accédez depuis votre maison.
Citation :
La servitude conventionnelle accordée au voisin peut-elle aller contre la servitude légale de passage ?
Ca se juge.
Citation :
A-t-il le droit de se stationner dans une bande de 3m me permettant de quitter mon domicile ?
Est-ce que je suis forcé d'attendre que ca arrive pour démontrer l'absurdité de la servitude si c'est le cas(A) qui prévaut ?
Il faut un croquis.
Sinon on répond dans le vide. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 03 oct. 2006 15:46:24 |
| Signaler un abus |
|
|
ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 14:46:28
|
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Sinon on répond dans le vide.
[quote]
Que fait le modérateur ??? . |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
|
Edité par - ali gator le 03 oct. 2006 14:53:21 |
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 15:47:03
|
| De quoi parlez-vous ALi ? |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 16:13:00
|
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Elle vous appartient donc en pleine propriété.
Et commme je vous l'ai dit, elle apporte des droits à construire reportable sur les parcelles contiguës. Elle a donc beaucoup de valeur.
Je pensais qu'on ne pouvait pas construire sur un terrain soumis à une servitude de passage/stationnement. Quelle que soit la construction que je peux faire, elle limitera la servitude. N'est ce pas interdit ?
Ma propriété est située à l'angle d'un croisement. La cour est située devant la maison (à l'angle même du droisement - en contact avec deux rues), la maison possède une face en contact avec la rue.
Donc oui, je peux accèder à la rue sans passer par les terrains asservis, à condition de faire une porte dans le mur de ma maison qui longe la route  . |
Edité par - _Andre_ le 03 oct. 2006 16:16:45 |
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 16:53:36
|
Citation :
Initialement entré par _Andre_
Citation :
Initialement entré par Laurent CAMPEDEL
Elle vous appartient donc en pleine propriété.
Et commme je vous l'ai dit, elle apporte des droits à construire reportable sur les parcelles contiguës. Elle a donc beaucoup de valeur.
Je pensais qu'on ne pouvait pas construire sur un terrain soumis à une servitude de passage/stationnement.
Vous pouvez très bien construire au-dessus de ces servitudes, pour peu que le bénéficiaire de la servitude vous y autorise.
De nombreux porches d'immeubles en sont d'ailleurs le témoignage : il servent souvent de passage pour les immeubles arrières des parcelles.
Citation :
Quelle que soit la construction que je peux faire, elle limitera la servitude. N'est ce pas interdit ?
Non.
Comme toute servitude privée, elle reste éternellement négociable.
De plus, ce n'est pas de cela dont je voulais parler.
Sans parler de construire au-dessus des voitures du voisin, la surface de ce terrain donne des droits à bâtir en terme de SHON.
Dans les règles d'urbanisme, il est souvent précisé un Coefficient d'Occupation des Sols.
Ce COS sert à déterminer la SHON constructible sur un terrain.
Pour faire ce calcul, on multiplie le COS par la surface des toutes les parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.
Donc, dans la mesure ou votre petite parcelle est contiguë à la vos autres parcelles, elle donne droit à de la SHON constructible.
Citation :
Ma propriété est située à l'angle d'un croisement. La cour est située devant la maison (à l'angle même du droisement - en contact avec deux rues), la maison possède une face en contact avec la rue.
Donc oui, je peux accèder à la rue sans passer par les terrains asservis, à condition de faire une porte dans le mur de ma maison qui longe la route .
Je vois mieux la situation.
A l'heure actuelle, vous passez à pied sur la parcelle en servitude pour rentrer chez vous.
Vu la rédaction de la servitude, rien n'oblige je pense le voisin à respecter votre entrée, puisqu'il a le droit de stationner n'importe où et le nombre de voiture qu'il veut.
Je ne sais pas ce qu'en dirais un juge, mais il est tout a fait possible qu'il vous dise d'effectivement percer une porte sur la rue.
Et je confirme que vous n'avez à mon avis pas le droit de stationner sur votre terrain.
Cette servitude fut mal demandée et mal rédigée, sans penser à l'avenir et aux propriétaires suivants.
Le nombre et l'emplacement des places de stationnement aurait du être portés sur un plan. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 03 oct. 2006 : 18:03:56
|
Deux petits points...
Je me demande dans quelle mesure un juge ne pourrait pas vous suivre, au moins en partie, si vous contestez cette servitude en ce qu'elle est "abusive", vous empechant de facto d'user de votre droit de propriété... Cela permettrait peut-être d'en limiter l'étendue.
Pas sur mais bon.
Par ailleurs, pour rebondir sur ce que dit Laurent, si vous envisagez de réaliser des agrandissements de votre batiment et que vous êtes en limite de COS, vous avez clairement intérêt à conserver ce terrain, même inutilisable, pour garder du "droit à SHON " puis, dès qu'il sera utilisé, le revendre au voisin, propriétaire du fond dominant.
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 oct. 2006 : 09:49:40
|
Je vais passer demain au bureau de conservation des hypothèques afin de récupérer les titres exacts constitutifs de la servitude afin de vérifier si il s'y trouve la même chose que dans l'acte de vente, à savoir :
- 2 informations contradictoires sur l'assiette de la servitude (entre le plan et le texte)
- assiette de servitude "non clairement définie" (un coup de stabilo ou la mention "partie est")
Ce que je cherche, c'est à faire définir clairement la servitude afin que ce problème d'interprétation ne se présente plus (même si je dois passer par cela par le TIG). |
| Signaler un abus |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 04 oct. 2006 : 15:17:45
|
| Après appel au service de l'urbanisme, le COS est déja complétement explosé (proche de 1 [maison de bourg de 1900 sur 2 niveaux] pour un COS autorisé de 0.4), donc je pense que ma réserve de SHON = 0 |
| Signaler un abus |
|
|
_Andre_
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 05 oct. 2006 : 14:08:12
|
Après vérification auprès du bureau des hypothèques, les informations portées sur les titres constitutifs de la servitude sont les mêmes que ceux de l'acte l'acte de vente, à savoir :
- 2 informations contradictoires sur l'assiette de la servitude (le texte mentionnant les deux parcelles et le plan représentant une seule parcelle)
- assiette de servitude "floue" dans les deux cas (un coup de stabilo sur le plan, la mention "partie est" sur le texte)
Je vais essayer dans un dans un premier temps de trouver un arrangement avec le voisin et le notaire, à savoir, corriger la servitude en définissant exactement l'assiette de la servitude.
Quels conseils pouvez-vous me prodiguer pour que je m'y prenne au mieux ?
Qu'est ce que je ne dois surtout pas faire ?
Merci d'avance.
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 05 oct. 2006 : 14:31:23
|
Pas de réserve de SHON, , des taxes et un entretien à charge pour un terrain inutilisable ?
Je pense qu'il faut voir avec votre notaire pour vendre le terrain d'assiette de la servitude au voisin, en en profitant pour réduire ladite assiette...
A noter: rien ne l'oblige à accepter...à ma connaissance ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Servitude de stationnement ???
Forum fermé
