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On m'a dit que les services fiscaux, lorsqu'ils désiraient évaluer un bien, prenaient la valeur locative de ce bien et le multipliaient par un coefficient.
La valeur locative est l'un des éléments retenus pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. D'autres critères sont retenus dont la nature du bien, son implantation géographique, l'état du marché local par rapport à des éléments dénommés "termes de comparaison" intrinséquement similaires, la qualité de la construction, la nature des matériaux employés dans la construction, l'environnement (proximité de nuisances notamment), l'état d'entretien, l'année de la construction. Il n'existe pas de coefficient sur lequel il serait possible de tabler dès lors que d'une ville à l'autre, ou d'une région à l'autre, ce coefficient diffère.
L'administration fiscale dispose d'un outil statistique redoutable pour vérifier les prix de vente: la publicité foncière, réalisée par le service des hypothèques. Chaque vente d'immeuble devant être publiée, les actes de ventes sont vérifiés. Même si ce service se borne à constater que les formalités, la forme de l'acte sont respectées, ils vérifient également les prix de vente. Appliquer un coefficient à la valeur locative n'aurait aucun sens: soit il faudrait modifier la valeur locative régulièrement, soit ce serait ce coefficient qu'il faudrait réévaluer...impossible en pratique et dans un marché aussi incertain.
Pour fixer la valeur locative, il suffit de convenir d'un taux.
Dans les années 70 ce taux était de 8%.
Depuis l'inflation a varié.
Un taux entre 4 et 5% peut-être convenable.
Ainsi pour un loyer mensuel de X euros, la valeur vénale pour un taux de 5% sera de 240 X euros. Il convient de choisir un amortissement sur 20 ans dans cet exemple.
Précision: la valeur locative que j'évoquais est celle retenue par l'administration fiscale et qui figure sur les matrices cadastrales et non celle du marché locatif. Cette dernière permet de cerner une valeur vénale en appliquant un taux de capitalisation variable selon les secteurs. Seule une étude précise entre les prix auxquels se vendent les biens et les loyers pratiqués peut permettre de déterminer ce taux. Si un bien, en bon état, génère 10 000 euros de loyers annuels (hors charges) et que le taux de capitalisation est de 5 %, il vaut 10 000 / 0,05 = 200 000 euros. Ce n'est qu'un exemple. Cette méthode ne suffit pas pour donner une valeur suffisamment cohérente mais constitue un repère. Associée à une méthode par comparaison, par exemple, on affine l'estimation.
Vous vouliez donc parler de la valeur locative cadastrale qui est en bonne place sur gOOgle ?
Ce n'est pas en 2006 qu'il faut commencer à s'en préocuper car les dés ont été jetés entre 1970 et 1973. Les contestations étaient à formuler alors après l'affichage de quinze jours en mairie.
Aujourd'hui vous ne pouvez que contester la surface pondérée et non le prix du m² pondéré qui est fixé et qui a été en 1981 actualisé et par la suite revalorisé chaque année.
Mais bon remerciez UI qui a fait barrage à l'édification des universimmonautes au sujet de la fiscalité directe locale.
Anarildement, celui qui ment n'est pas celui qui l'écrit.
Valeur locative et valeur venale
Forum fermé
Posté - 02 oct. 2006 : 15:17:17
