|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Justicimo
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 12 oct. 2006 : 17:03:47
|
Citation :
Initialement entré par priori
Ne pouvez-vous pour ce motif, vous séparer de ce Syndic, vraiment nul!
Certes. Nous envisageons sérieusement de nous séparer de ce syndic. Nous prospectons...
Mais avant celà, je souhaite savoir si les procédures habituelles d'examen des comptes par le syndicat ou d'engagement de l'assurance RCP du syndic nous permettent de mettre à sa charge les frais de justice engagés en pure perte et du fait de sa faute.
Je me dis qu'il doit être plus facile d'être dédommagé dans le cadre des relations habituelles entre syndic et syndicat, plutôt qu'à l'issue d'une procédure judiciaire contre le syndic, couteuse, toujours incertaine, longue et qui ne pourra être enclenchée avant d'avoir désigné un nouveau syndic(ce qui en général suffit pour décourager les copros).
|
Signaler un abus  |
|
|
priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 19:05:11
|
J'ai "étudié" le code de la copropriété!
Voilà ce que j'ai trouvé (sous réserve!)
loi du 10juillet65, art 18 paragraphe 46
La responsabilité du syndic a été par exemple engagée:....pour le préjudice causé par l'absence de convocation de l'assemblée, Cass.3èciv,7 février 1990: loyers ety copr 1990,no 195
Bien sûr, il s'agit de la responsabilité civile.
Vous qui semblez doué pour aller sur légifrance, voyez si ce cas ressemble au vôtre! Je dis bien, ...sous toutes réserves au singulier ou au pluriel je ne sais pas |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 22:29:25
|
Permettez un gros bémol à l'affirmation présentée plus haut :
"L'assemblée peut décider que telle dépense effectuée irrégulièrement [à son avis] doit rester à la charge du syndic.
Une négociation peut être engagée avec le syndic. S'il accepte, tout va bien. Celà arrive même en cours d'assemblée.
S'il n'accepte pas ? La décision n'est qu'un simple voeux."
Nous savons tous (?.. ) qu'une décision sur "un principe" n'a pas d'effet décisoire..
Mais une décision, avec toutes les forme requise, qui serait "un simple vœux", j'avoue ne pas connaitre ...
Si on propose à l'AG d'approuver les compte pour un montant de 100.000 € et que souverainement elle n'en approuve dans les conditions requises que 90.000, je voudrais bien voir qu'il s'agirait ici d'un simple souhait sans aucun effet.
Certes, l'AG devra prendre la précaution de justifier son refus d'approuver les 10.000 € en cause (engagement abusif par le syndic, hors budget, sans autorisation de l'AG, par sa faute en raison de "sa carence à exercer les droits et actions du syndicat" (L.art.18)..), 10.000 € dont il fera son affaire personnelle (mention à rapporter au PV), il s'agit là d'une véritable décision décisoire dont l'effet est immédiat.
Si le syndic n'est pas content, c'est à lui d'assigner le syndicat ..et pour cela de se démettre de son mandat, car il ne peut à la fois défendre ses interets propres et ceux du syndicat (en réponse) en qualité de représentant légal.
|
| Signaler un abus |
|
|
Justicimo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 22:57:25
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
Si le syndic n'est pas content, c'est à lui d'assigner le syndicat ..et pour cela de se démettre de son mandat, car il ne peut à la fois défendre ses interets propres et ceux du syndicat (en réponse) en qualité de représentant légal.
Voilà un raisonnement que je comprends bien(et pas seulement parce qu'il est favorable aux intérêts du syndicat. )
En effet, sans la possibilité de rejeter une dépense (moyennant motivation, j'ai bien noté), je ne vois pas à quoi peut bien servir l'examen même des comptes par le syndicat, sauf pour statisfaire sa curiosité ou pour étayer sa position au moment du vote du quitus (dont j'ai compris que les effets réels étaient aussi au coeur de vifs débats entre piliers de ce forum )
Tout de même, reste une incompréhension pour moi: quel est le rôle de l'assurance RCP dans tout celà 
- Est ce au syndic de déclarer un sinistre causé par le refus du syndicat d'accepter certaines dépenses ?
- Ou est ce au syndicat de déclarer un sinistre causé par la faute du syndic (dans cette hypothèse, j'imagine qu'il faut accepter la dépense contestée afin que le sinistre soit constitué) ? |
Edité par - Justicimo le 13 oct. 2006 22:58:16 |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 23:05:08
|
Excusez moi gedehem mais tout cela c'est de la THEORIE !
Pensez vous qu'un syndic voleur va accorder une quelqonque importance au fait que l'ag des copro a refuse une depense de 10 000 euros non justifiée ?
Non !! evidemment !
Il n'otera pas cette depense injustifiée au yeux de l'ag,continuera à exiger la regul sur charge avec cette depense comprise.
Que les coproprietaires refusent de payer cette depense supplementaire est peu important pour lui.
Le seul préjudice qui en resulte frappe la copro et non lui meme :defaut de tresorerie,un compte bancaire debiteur et donc des agios, une difficulte à payer rapidement les factures faute de disponible.
Mais une chose est sure : ses honoraires passent en premier !
Vous etes dans la situtation inversement decrite par vous : la copro doit se separer de ce syndic et engager une action contre lui.
Donc : si le syndic n'est pas content, il fait ce qu'il veut,paye qui il veut et vous n'avez qu'à dire amen ou le virer et l'attaquer par la suite.
Ceci n'est pas rose.
Selectionnez bien votre syndic.
|
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 23:13:09
|
Pour conclure JPM a une vision nettement plus realiste de la pratique du metier !
La theorie c'est beau !
La pratique est autre !
Je vous rassure cependant, je n'ai JAMAIS pratiqué de la sorte.
Il existe des methodes pour eviter des depenses non approuvées !
Faire voter en AG,communiquer un max avec les copro, ne pas payer certaines factures sans l'avis des membres du CS.............
Ne rien faire sans tenir informe les coproprietaires !
Du boulot quoi !
La faute est touours possible !Mais les gestes commerciaux du syndic existent (vacation offerte,honoraires travaux offerts,AG speciale gratuite, visites sur copro supplementaires..........). |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:02:56
|
Alors, Air Jordan, restons dans la pratique ...
Vous nous avez présenté des comptes pour 50.000 €, nous en avons approuvé 45.000, les 5.000 rejetés étant dument justifié par l'AG.
Question à 10 € : (pour syndic et membres de CS avertis !)
" Quel est le montant que le syndic peut exiger des copropriétaires, en particulier de ceux qui n'ont pas totalement apuré leur compte personnel ? "
Réponse : (pour ceux qui ont sauté les épisodes précédents..)
" Le montant total des comptes approuvés par l'AG est rendu exigible, et lui seul, .... à savoir ici les 45.000 € (*)"
Pour les cancres qui sont près du radiateur, il faut rappeler que ne peuvent être répartis entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes que les comptes et dépenses approuvés par l'AG.
Alors, pour rester sur un plan uniquement pratique, vous nous expliquerez la procédure que vous engageriez pour le recouvrement de fonds qui ne sont pas approuvés, qui ne sont pas exigibles.. ....
(mais je sais que vous savez tout cela ........
Pour la procédure abusive que vous engageriez, nous la réglerons au bistrot du coin en guise de DI que je vous demanderais.....
(*) je sais que nombre de vos confrères revent d'une AG simple chambre d'enregistrement. Mais en attendant ce jour heureux pour eux, l'AG est encore une instance décisionnelle, statuant souverainement, dont les décisions sont "décisoires", en particulier ici quant à l'exigibilité des comptes annuels, comptes approuvés que le syndic peut seuls répartir et éventuellement exiger ... |
Edité par - gédehem le 14 oct. 2006 00:14:54 |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:09:27
|
certes Gedehem,
Les procedures de recouvrement de charges seront difficiles.........encore que...........bah vous ne connaissez pas les juges de notre belle region !
Bon ok, aucun recouvrment n'est possible puisque les comptes ne sont pas approuvés.
En pratique, les coproprietaires payent quand meme.
Le syndic vereux prendra d'abord ses honoraires.
Il paiera ensuite les fournisseurs les plus importants (eau,assurance encore que......,ascenseurs.....).
C'est la copro qui trinque !
Pas le syndic qui preleve en premier ses honoraires ! |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:20:03
|
..Peut être, provisoirement ...car la situation de la trésorerie est celle suivant l'approbation des comptes redressés et non celle qu'indique le syndic avant l'AG !
C'est un cas classsique, certes source de contencieux, mais que le syndic ne pourra au final justifié, c'est bien connu !
Mais il est de notoriété que vous êtes étranger à ce genre de manœuvre ...... |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:24:20
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
..Peut être, provisoirement ...car la situation de la trésorerie est celle suivant l'approbation des comptes redressés et non celle qu'indique le syndic avant l'AG !
C'est un cas classsique, certes source de contencieux, mais que le syndic ne pourra au final justifié, c'est bien connu !
Mais il est de notoriété que vous êtes étranger à ce genre de manœuvre ......
Provisoirement ? cette situation peut durer au minimun 1 an et au maximum..................!!
C'est la raison pour laquelle JPM nous indique "si le syndic veut !"!
C'est la realite
|
| Signaler un abus |
|
|
Justicimo
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:24:32
|
Comme je vous sens tous les deux bien inspirés et avant que tout le monde soit couché, je tente encore le coup :
Citation :
Tout de même, reste une incompréhension pour moi: quel est le rôle de l'assurance RCP dans tout celà
- Est ce au syndic de déclarer un sinistre causé par le refus du syndicat d'accepter certaines dépenses ?
- Ou est ce au syndicat de déclarer un sinistre causé par la faute du syndic (dans cette hypothèse, j'imagine qu'il faut accepter la dépense contestée afin que le sinistre soit constitué) ?
|
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:31:51
|
hello !
Bon....... avant de me coucher :
Je ne sais pas......car je n'ai jamais eu à le faire car je gere tellement bien.......
Bah, il appartient toujours au sinistré de declarer le sinistre à sa police d'assurance !
C'est au syndic de le faire et de declarer le sinistre à son assurance RCP.
J'ai recemment repris un portefeuille de copro et j'ai pu retrouver des correspondances assez incroyables entre un syndic et son assureur ou ce dernier lui demande dans une lettre "Mr le syndic, pourriez vous nous definir ce qu'est pour vous une faute de gestion et ce que represente pour vous le metier de syndic?"
Sacre assureur va |
Edité par - air jordan le 14 oct. 2006 00:34:05 |
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:38:07
|
bon ce n'est pas à conseiller mais regardez "sans aucun doute" qui passe sur tf1 à l'instant.
Les arnaques sont chaque jour plus nombreuses !
Les gens sont aussi de plus en plus c...
Bon je vais au dodo,demain j'ai piscine.....oh non pardon j'ai basket.
Merci pour cet excellent debat chers JPM Gehedem et Justicimmo. |
Edité par - air jordan le 14 oct. 2006 00:38:42 |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 oct. 2006 : 18:56:43
|
d'ailleurs dommage que SAD depuis quelques années ne parle presque plus de copropriétés alors qu'avant c'était très souvent ...
avec les taxes foncières et le 1 Français sur 2 est proprio, combien sont copro et pourquoi plus de débat depuis les affaires de syndics de 96 .... |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Comment faire payer le syndic pour sa faute ?
Forum fermé
