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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
 Posté - 09 oct. 2006 : 10:38:47
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Bonjour à tous,
[quote]Initialement entré par catherine2704
Je viens de recevoir le jugement de l'affaire qui m'opposait au syndic ou plutôt à la copropriété dont il est le mandataire n'est ce pas.
Depuis 3 ans je contestais le paiement de travaux dont je ne connaissais pas la nature exacte car pas de devis ni factures, quand même un total de 25000 euros pour une petite copro. j'ai potassé les textes, été voir des asso diverses et variées au final pas compétentes, jamais le syndic n'a répondu à mes interrogations écrites avec bien sûr la complicité du CS qui ainsi faisait réaliser des travaux sans rien demander aux autres copro.
Je savais qu'il s'agissait de travaux qu'ils pouvaient qualifier d'urgent sauf qu'ils auraient dû être présentés en AG car il ne s'agissait pas de travaux après une catastrophe naturelle.
J'ai fini par être assignée au tribunal par le syndic, j'ai pris un avocat car ce n'est pas rien de comprendre comment tout cela fonctionne. J'avais constitué un dossier avec moult preuves de ma bonne foi et la preuve que ces travaux n'avaient pas été autorisés. On me demandais de payer des charges de 2004 et 2005 alors que le litige portait sur 2003, j'ai du aller pour la première fois de ma vie à la barre avec l'avocat, j'ai ouvert la bouche à un moment pour dire que le syndic avait démissioné, la juge m'a crié dessus un "taisez vous", mais elle fait cela à tout le monde.
/quote] Catherine2004,
Ce n'est pas de la Justice qu'il faut être déçu.C'est de votre jugement et d'autres aussi.
Sans avoir d'autres détails, il apparait bien que vos arguments
auraient dù être pris en considération et que ce n'est pas vous qui auriez du être la victime de ce procés, mais votre syndic, si peu respectueux des textes et qui en prend à son aise, grâce la collusion de quelques membres du conseil syndical qui profitent ainsi de la situation.
Au fait, le syndic avait il été autorisé à ester en justice après décision de l'AGO  .
En outre ,comment son avocat a-t'il été désigné .
"N'ayez pas peur".
Poursuivez , faites APPEL s'il est encore temps  .
En appel, le droit devrait réapparaître à votre avantage.
Bon courage.A bientôt. |
Salutations
François |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 09 oct. 2006 : 19:11:11
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Catherine 2704 -
Faites nous connaître votre jugement -
Vous avez été assignée pour défaut de paiement (vos charges 2004/2005)
Les juges interprètent défavorablement l'attitude qui consiste à se faire justice soi-même et le juge n'a rien vu d'autre.
La seule contestation possible lorsque le syndic est muet aux courriers est le tribunal. C'est la seule instance pour demander les remboursements (avec intérêts) mais malheureusement pendant la durée de la procédure, vous devez toujours vous acquitter de vos charges même si elles sont injustifiées.
BON COURAGE
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 08:37:43
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Il ne s'agissait pas de charges, je les ai toujours crupuleusement payées, il s'agit de travaux exécutés sans décision d'AG dont je n'ai jamais eu le détail juste une ligne "travaux hors AG" pour 25000 euros pour la copro.
Quand je relis le jugement je suis quand même atterrée, pour noyer le poisson, le syndic n'a pas répondu à mes questions précises, il a posé un problème qui n'existait pas, il a inventé des appels de fonds sur des années où j'avais tout payé, en occultant que le litige était antérieur et que les sommes en suspend correspondaient à un exercice antérieur.
Bref, je sais maintenant que mon dossier n'a pas été lu et pourtant il était conséquent et au moins clair, la juge a trop de dossiers dit-elle, je veux bien la croire, mais de là à instruire uniquement à charge !
Etant donné que j'ai assisté à plusieurs séances, j'étais quand même méfiante quand à l'issue de cette affaire et j'invite ceux qui en ont le temps et l'envie de se rendre au tribunal pour se faire leur opinion. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 09:36:01
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catherine: de quelle chambre du TGI s'agit il ??
à Paris ?? |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 16:59:34
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| Le dossier a été traité par le juge de proximité de part son montant, si elle ne pouvait rentrer dans les détails puisqu'elle est débordée notamment par les opérateurs de téléphone et FAI qui se voient accorder des délais à rallonge, elle aurait pu comme cela est prévu, demander à ce que ce soit le tribunal d'instance qui statue, et mon affaire aurait été peut être mieux instruite. |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 22:27:00
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Je crois qu'il est de notre devoir de le dire
Situation idem d'incompétence, de naiveté ou d'aveuglement de la juge du tribunal civil qui a jugé notre cas :
L'agence indiquait que nous ne payons plus depuis un an alors qu'il était manifeste que notre refus de payer datait de simplement deux trimestres (le compte annuel était à 0 sur le relevé mensuel des débiteurs.
D'autres copropriétaires étaient à l'époque au 31 décembre débiteurs.
Par ailleurs la juge est greffe n'avait aucune connaissance sur ce qu'est une feuille de présence était présenté des feuiles de distribution de courriers,
Les PV n'étaient pas authentifiés et faux dans les courriers présentés étaient indiqués des erreus de comptage de voix qui aurait du faire tiquer,
De plus le discours du syndic retrouvé à Saint Madé dans le Val de Marne était complétement incohérent quand aux obligations de la Loi Hoguet,
Les écrits étaient anomynes et tout était truqué,
Le seul écrit du PDG de l'agence pariensienne et Syndic à Saint Mandé (94) était mensonger, abracadabresque et incohérent, était également injurieux sans néccessité et hors propos, celà montre également l'absence d'esprit civique, d'intelligence, la brutalité et la façon méprisante de cette juge (Chambre des urgences de Paris),de faire son travail correctement avec une enquête supplémentaire sur la légalité des factures et sur la présence physique d'une personne physique s'occupant de notre immeuble.
Cette façon de juger et de laisser une avocate intimider les gens et leur adresser des factures avec de faux états des lieux est indigne.
Sinon moi j'avais un avocat trop naif sans doute, qui ne pouvait réfuter son collègue et qui devait in fine "s'allonger" devant l'établissement.
Il n' a pas voulu faire appel (me disant même que j'avais eu tord de ne point payer, alors qu'il m'y avait encouragé au départ !!) et je crois sincerment qu'au vu des lacunes ++++ de la juge nous n'avions aucune chance et que bien qu'honnête il n'était pas assez costaud et crapuleux pour gagner.
Donc méfiance sur votre dossier ce n'est pas la raison sui l"emporte, ni le droit, mais la duplicité et peût être les magouilles, voire les pôts de vin !
Si l'agence est aussi malhonnête que vous le dites, surveillez là, épluchez tout siurtout l'antériorité, car maintenant elle va "se méfier de vous" et avec tenacité revenez avec un meilleur dossier
vous avez dix ans dans certain cas au civil pour intervenir et s'il y a des abus de droit manifeste faites appel au Procureur.
Bon courage.
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ALH |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 10 oct. 2006 : 23:42:22
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catherine2704, je vous comprends! J'ai eu un problème moi aussi, suite à une assignation que j'avais lancée contre le Syndicat.
J'ai contesté le renouvellement du mandat du Syndic, pour non présentation du contrat de Syndic et vote à l'article 24 de la pose d'un portail automatique (alors que les bâtiments étaient dans un état lamentable).
Au bout de 2 ans et demi, j'ai obtenu satisfaction, le mandat du syndic a été annulé et j'ai même obtenu des dommages et intérêts!
Mon avocat a donc demandé la nomination d'un administrateur provisoire. Cet administrateur provisoire...(ami du Syndic: ils se tutoyaient), ne transmettant pas comme il se doit, les documents aux copropriétaires, documents les avertissant qu'il avait été nommé en tant qu'administrateur , je suis allée le voir, je n'ai peur de rien et je lui ai demandé pourquoi il ne faisait pas son travail! Il m'a répondu:"le syndic ne veut pas m'envoyer les adresses des copropriétaires!"
Le Syndic a donc eu le temps de réunir son cher conseil syndical et, Mr le Syndic+ le Conseil Syndical ont fait appel en référé, affirmant, ce qui était vrai, que par la suite le Syndic s'était fait réélire, et demandant l'annulation de la nomination de l'administrateur.
Or, l'appel était irrecevable: seul le Syndicat, qui n'était au courant de rien, aurait pu faire appel! Je me suis précipitée chez mon avocat, lui expliquant que c'était irrecevable, que le mandat du syndic ayant été annulé par le Tribunal telle année, il ne pouvait plus convoquer d'AG! J'avais présenté aussi un nombre de signatures de copropriétaires, nombre suffisant permettant de demander un administrateur provisoire.
Rien n'y a fait! Je voulais aller plaider mon affaire à la place de mon avocat, malheureusement, j'avais pris un contentieux juridique...je risquais de me retrouver à payer les frais d'avocat, donc j'ai laisser faire cet avocat!!J'ai perdu, la nomination de l'administrateur provisoire a été annulée!
J'ai alors, en colère, appelé mon avocat, lui disant: "nous n'aurions jamais du perdre".Que croyez-vous qu'il me répondit:" JE NE SUIS QU'UN PETIT AVOCAT DE PROVINCE!"
L'administrateur provisoire était un ami du Syndic, mon avocat, je m'en suis aperçue plus tard, avait un autre cabinet, à deux pas de l'agence de mon Syndic et le juge, n'a pas su voir que l'appel était irrecevable!Il est vrai que mon avocat ne lui avait même pas suggéré!
Catherine2704, réfléchissez bien avant de faire appel! Nous vivons dans un monde sordide et les dés sont pipés d'avance!Il est vrai que le Syndic peut faire faire des travaux d'urgence....limités à un certain montant, il est vrai qu'il est obligé par la suite de les faire voter en AG, à vous de bien calculer au vu de vos budgets détaillés, ce qui entre dans les travaux réguliers et ce qui n'en fait pas partie! S'il a dit avoir étalé les travaux sur plusieurs années, voyez si cela correspond à vos documents à vous. Comparez budget prévisionnel et budget réalisé avant de vous lancer dans l'aventure....car s'en est une!
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 11 oct. 2006 : 11:42:05
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Bonjour à tous.
Rien de nouveau sous le soleil:
Molière: Les fourberies de Scapin (acte II - scène V)
Citation :
SCAPIN: Eh! Monsieur, de quoi parlez-vous là, et à quoi vous résolvez-vous? Jetez les yeux sur les détours de la justice; voyez combien d'appels et de degrés de jurisdiction, combien de procédures embarrassantes, combien d'animaux ravissants par les griffes desquels il vous faudra passer, sergents, procureurs, avocats, greffiers, substituts, rapporteurs, juges, et leurs clercs. Il n'y a pas un de tous ces gens-là qui, pour la moindre chose, ne soit capable de donner un soufflet au meilleur droit du monde. Un sergent baillera de faux exploits, sur quoi vous serez condamné sans que vous le sachiez. Votre procureur s'entendra avec votre partie, et vous vendra à beaux deniers comptants. Votre avocat, gagné de même, ne se trouvera point lorsqu'on plaidera votre cause, ou dira des raisons qui ne feront que battre la campagne, et n'iront point au fait. Le greffier délivrera par contumace des sentences et arrêts contre vous. Le clerc du rapporteur soustraira des pièces, ou le rapporteur même ne dira pas ce qu'il a vu. Et quand, par les plus grandes précautions du monde, vous aurez paré tout cela, vous serez ébahi que vos juges auront été sollicités contre vous, ou par des gens dévots, ou par des femmes qu'ils aimeront. Eh! Monsieur, si vous le pouvez, sauvez-vous de cet enfer-là. C'est être damné dès ce monde que d'avoir à plaider, et la seule pensée d'un procès serait capable de me faire fuir jusqu'aux Indes.
...
ARGANTE: Je veux plaider.
SCAPIN: Mais, pour plaider, il vous faudra de l'argent: il vous en faudra pour l'exploit; il vous en faudra pour le contrôle; il vous en faudra pour la procuration, pour la présentation, conseils, productions, et journées du procureur; il vous en faudra pour les consultations et plaidoiries des avocats, pour le droit de retirer le sac, et pour les grosses d'écritures; il vous en faudra pour le rapport des substituts, pour les épices de conclusion, pour l'enregistrement du greffier, façon d'appointement, sentences et arrêts, contrôles, signatures, et expéditions de leurs clercs, sans parler de tous les présents qu'il vous faudra faire. Donnez cet argent-là à cet homme-ci, vous voilà hors d'affaire.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 11 oct. 2006 : 19:11:54
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| Déblatérer sur la justice c'est bien mais donner des réponses aux questions qui vous sont posées serait mieux, si vous voulez vous sortir du pétrin dans lequel vous vous êtes mise, face à un juge honoraire, c'est à dire qui a dépassé sa limite d'âge et doit être fatigué par tout ce qu'elle voit et entend ,depuis de nombreuses années. |
Salutations
François |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 07:47:03
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A la lecture de tous vos messages je me dis qu'il n'est pas de mon intérêt d'interjeter en appel pour qu'enfin le dossier soit jugé sur le fonds. Ce qui est dur à avaler c'est que, d'une part, elle reconnait que sur les 2 sommes réclamées (qui ne correspondaient pas au litige ni à l'exercice concerné)par le syndic une qui correspondait à des charges et non aux travaux "urgents" a été payée car j'avais détaillé tous mes réglement sur 4 ans pour montrer ma bonne foi, mais que parallèlement elle me condamne à payer des dommages et intérêts + article 700 à hauteur de cette somme.
Je souhaite m'arrêter là, mais je me demande qui va payer la notre d'honoraires de l'avocate du syndic, moi ou l'ensemble des copropriétaires ?
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 12:21:03
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Vous n'avez pas du lire tous les messages.Il est dommage que je sois le seul à vous avoir suggéré de faire appel, si les choses se sont passées telles que vous les relatez.
Mais ,je sais que l'on dit :"chat échaudé craint l'eau froide".
Demandez à ce synpathique syndic qui va payer son avocate ?.
Il serait étonnant que ce soit lui !
De toute façon ce sera lui qui paiera , mais avec les € (euros) de qui ? |
Salutations
François |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 13:51:44
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bonjour,
il n'y a pas possibilité d'appel suite à une décision rendue par un juge de proximité. Seulement la cour de cassation.
Catherine, essayez de vous renseignez sur le parcours professionnel de ce juge. C'était peut-être un ancien syndic. Les juges de proximité ne sont pas des magistrats de métiers, ce qui peut expliquer leur incompétence dans de nombreux domaines.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 14:32:30
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| il fat effecivement vérifier si la décision est susceptible d'appel ou non en raison du montant |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 15:06:07
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Pour ce qui est des frais d'avocat, enfin l'avocat du syndic ou du syndicat ce n'est certainement pas le syndic qui va payer!
Quant à faire appel....si c'est possible!, moi, je veux bien! Mais depuis 2003, les comptes ont dû, même faux!!!, être approuvés!
Le juge ne va-t-il pas prendre cet argument, pour vous débouter!
Lisez bien le jugement: il doit être indiqué si vous pouvez faire appel! |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 16:47:04
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Bonsoir,
Pour ceux qui veulent se documenter sur les "juges de proximité "
la lecture des pages du Web avec : " google juge proximité " permettrait d'en savoir plus, sur cette récente institution. |
Salutations
François |
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ALH14U
Pilier de forums
215 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 22:24:28
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Je crois qu'il ne faut pas déblaterer sur la justice,
Je suis sûr qu'il faut maintenant lier nos forces pour qu'elle change (affaire OUTREAU et ensembles de malversations, arnaques fraudes continuelles et non réprimées, .. ou en passe de l'être avec de nouvelles promesses)
IL FAUT REFORMER la Loi Hoguet, notamment dans la composante formation et qualité des syndics titulaires de cartes jaunes (GI) et de leurs délégués :
Voir complètement la refaire, la remanier :
Dans mon expérience de Président de copropriété de 2001 à 2004 et avec d’autres copropriétaires du Conseil Syndical, nous avons constaté :
Nos syndics ou plutôt co-syndics
Ne savent pas compter les voix,
Ne savent pas s’identifier ou identifier un copropriétaire avec le nom ET le prénom,
Ne distinguent pas un copropriétaire d’un locataire,
Signent avec une croix,
Bref pas très pratique, un peu gênant pour une bonne gestion et en travail mettant en relation copropriétaires, locataires, mandataires, prestataires, assureurs et administrations diverses.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29336
Il faut sans doute du personnel plus compétent ou mieux encadré ou motivé au sein des bureaux des Préfectures délivrant ou autorisant les diférents types de cartes (Cf Paris et le Val de Marne pour mon expérience de Président de conseil syndical).
Réfléchissant sur les courriers qu'ils recoivent, les dossiers qu'ils traitent et éventuellement communiquant leurs informations aux autres administrations : tribunal civil, brigade financière,... qui toutes seules ont des résultats sans doute "microspiques" dans la lutte contre la fraude.
Si vous avez des stats à ce sujet celà m'interesse !
Merci.
Vaste réforme mais urgente |
ALH |
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beau-soleil
Pilier de forums
391 réponses |
Posté - 24 mai 2007 : 15:39:18
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Citation :
Initialement entré par René Aubry
Je crois que c'est Colette qui a été débouté d'une plainte concernant des travaux non votés, des parties communes interdites, etc.
Il faut savoir plusieurs choses : - Les syndics ont tous un avocat dont le cabinet est à proximité du tribunal dont dépend la plupart des résidences qu'ils gèrent.
Il y a ainsi un relationnel très poussé entre les juges et les avocats qui finissent par très bien se connaitre.
Vous, petit particilier, vous venez donner un coup de peid dans la fourmilière, ce n'est pas apprécié. - Les juges préfèrent donner raison aux syndics et aux syndicats de copros. Ainsi ils évitent la multitude de procès que ne manqueraient pas d'engager tous les coproriétaires mécontents, certains qu'ils seraient de gagner puisque dans leur droit. En déboutant ceux qui s'y risquent, on décourage les autres.
Un homme politique s'est récemment étonné de la façon dont la justice était rendue. Visiblement, il n'est pas le seul.
Vous n'ignorez pas les expressions suivantes :
1) "Selon que tu seras puissant ou misérable la justice des hommes.................."
2) "il vaut mieux un mauvais compromis qu'un bon procès"
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Jean-Marie |
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kiki48
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 10:44:15
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Bonjour Catherine 2704. J'ai lu attentivement tout ce qui concerne votre probleme. Si j'ai tout compris, le syndic vous a assignée aupres du juge de proximite parce que vous ne payiez pas vos charges et vous avez perdu.
Cela me parait normal. Cela a été jugé"rapidement"sans étude approfondie.
Vous vous posez la question de savoir si vous devez aller en appel ?
Personnellement je prendrais le problème différemment. Je laisserais tomber ce dossier puisque c'est le syndic qui a pris l'initiative d'une procédure. Je payerais les charges.
Par contre avec la trentaine de lettres que vous avez envoyées et demeurées sans réponse, j'engagerais une procédure au fond , directement.(sans passer par un référé).Avec un avocat specialisé en droit immpobilier(le mien, aussi , habite à côté du Palais, j'ai peut être une chance 
Le tribunal jugera le probleme des factures illicites et je ne vois pas pourquoi vous devrier perdre.
Par contre, je suppose que le syndic a eu son quitus et que de ce coté là, il est "bordé".Il a reçu surement aussi l'approbation de ses comptes.
Le quitus n'est valable que pour ce que l'assemblée connait. Dans votre cas, il semble que l'assemblée ne savait pas vraiment la vérite.
Quand à la responsabilité des conseillers syndicaux, on en parle pas trop sur le forum , pourtant une assurance existe pour eux. Cela laisse donc supposer qu'ils peuvent être reconnus coupables.
Je ne pense pas pouvoir me sortir de la multiude de problèmes que je rencontre aussi sans aller au tribunal. Et bien plus que l'argent perdu, ce qui me ferait tres mal c'est de perdre la face, alors vous ne savez pas à quel point je vous comprends.
J'espère que les bénévoles du forum pourront vous aider.
Tres cordialement |
kiki48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 juil. 2007 : 11:25:09
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Alice 78 : il n'y a pas possibilité d'appel suite à une décision rendue par un juge de proximité. Seulement la cour de cassation.
Quelle est votre source d'information ?
Par ailleurs, la Cour de cassation a jugé qu'en cas de demande de rétractation d'une ordonnance désignant un administrateur judiciaire, le juge saisi doit tenir compte de la situation du syndicat à la date à laquelle il statue à nouveau. Si, entre temps, le syndicat a été régulièrement pourvu d'un syndic, l'ordonnance doit être rétractée.
Cette solution est justifiée par la caractère non contradictoire de la procédure gracieuse par voie de requête. La situation est différente dans le cas d'un référé, puisque le syndic a, dans ce cas, la possibilité de se défendre.
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ah elle Est belle la justice
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