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Mme Irma
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 07 oct. 2006 : 16:45:23
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Bonjour,
je cherche à comprendre pourquoi mes charges de copropriété sont si élevées... et comment les réduire, si cela s'avère possible... 
En effet, en comparant avec d'autres amis propriétaires dans la même ville que moi (Paris), je trouve qu'il y a de grandes différences (même si je sais bien que ce n'est pas toujours évident de comparer entre deux appartements dans des types d'immeubles différents).
Pour exemple :
ma copropriété compte 26 lots et le budget est 25000 euros en moyenne par an.
J'habite un 40m2 et paie en moyenne 1200 euros de charges par année, qui comprennent :
- l'eau froide (environ 5000 euros/an)
- un service de ménage (environ 7500 euros / an : salaire plus charges)
- les services d'un syndic (total de la gestion : 6500 euros/an)
- assurance (2000 euros/an)
Le reste varie d'un poste à l'autre chaque année (des travaux, des fournitures, etc) mais bref chaque année le budget est de cet ordre.
Je n'ai pas :
- de gardien proprement dit qui habite sur les lieux (juste quelqu'un qui touche 300 euros/mois pour "gardiennage et concierge")
- d'ascenseur
- de parking (il n'y en pas dans cet immeuble)
- de chauffage collectif (ma facture annuelle personnelle est de l'ordre de 800 euros, EDF + GDF).
L'immeuble est ancien.
L'eau est payée aux tantièmes de chaque propriétaire, la dépense annuelle (avec arrosage du petit jardin) est de l'ordre de 2000 m3/an (soit 5000 euros / an).
(ceux qui savent combien ils consomment peuvent-ils me le dire ? je n'ai aucune idée de combien un couple consomme en moyenne - douche+sanibroyeur+lave-linge ?)
J'ai une amie qui habite aussi un immeuble ancien, à la différence de moi, elle bénéficie :
- des services d'une gardienne
- d'un ascenceur
- du chauffage collectif.
Et elle paie de l'ordre de 1000 euros/an. Je pense qu'ils sont même moins de copropriétaires que chez moi (peut-être 15).
Un autre ami paie de l'ordre de 800 euros/an.
Comme moi, il n'a pas de chauffage collectif ni d'ascenseur. Nbre de copropriétaires similaire (une vingtaine).
Mais un couple de gardiens.
Pas de jardinet en revanche (donc pas d'arbre à élaguer et pas de plantes à acheter et arroser).
Avant, j'habitais dans un appartement de surface similaire mais plus récent (années 70) avec environ 300 autres copropriétaires. Forcément, le coût du couple de gardiens et des entretiens divers en était d'autant divisé. Il y avait le chauffage collectif, l'ascenseur, le parking. Et les charges étaient sensiblement du même ordre (de l'ordre de 1400 euros/an je pense).
Bon je sais, tout cela reste très approximatif de ma part.
Mais pourriez-vous à votre tour m'indiquer grosso modo le budget de votre immeuble (et donner des détails pour aider à la comparaison ?).
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 17:25:26
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Bonjour,
Copropriété de 38 lots.
Immeuble 1975.
2 entrées, 2 ascenceurs (1 par entrée).
1 parking en sous sol 37 places privatives.
1 parking extérieur commun 19 places.
1 petit parc.
Sas d'entrée avec interphone.
Chauffage collectif fioul.
1 Gardien logé au sein de la résidence.
Budget général pour 2007: 113000 €uros comprenant:
Charges générales: 46000 €uros
Gardien : 31650 €uros.
Entretien courant + espaces verts : 3700 €uros.
Assurance : 2200 €uros.
Syndic + frais administratifs : 6200 €uros.
Impôts: 600 €uros.
Contrats de maintenance : 1350 €uros.
Charges ascenceurs: 5500 €uros
Charges chauffage: 50500 €uros
Charges eau chaude: 6000 €uros
Charges eau froide: 5000 €uros
Pour mon appartement de 52 m², cela représente 1900 €uros par an...
MARIE
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 07 oct. 2006 : 21:56:51
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Bonjour et hop voici les miennes , ne prenez pas peur et au fait je suis sur la côte d'UZUR.
Autre chose aussi et pas des moindres, le syndic s'en fout plein les poches ( 19 000 € de trop perçu sur 2006 d'après l'ARC)
Copropriété de 207 lots.
Immeuble 1968.
5 bâtiments.
17 entrées, pas d’ascenseurs (entrée de 3 étages).
1 parking extérieur 256 places non privatives.
17 Sas d'entrée avec interphone.(vetustes)
Chauffage collectif et eau chaude au Gaz.(chaudières vestustes d'après diagnostic)
Eau : par tantième car d’après syndic impossible de mettre des compteurs individuels. ( plomberie vetuste)
1 piscine (25 M par 10 M, et oui c’est une piscine municipale)(fuite dans le bac???)
1 tennis
1 aire de jeux pour enfants de moins de 8 ans
Surface (espace vert, parking compris et voies communes 18000 m2)
9 hectares de forêt (société qui s’occupe annuellement du débroussaillement)
1 Gardien logé au sein de la résidence.
1 employé d’immeuble 130 h
1 jardinier relevant de la MSA 130 h
Budget général pour 2007: 402 400 €uros comprenant:
Charges générales:
Gardien : 31 650 €uros.
Employé : 15 500 €uros
Jardinier : 30 000 €uros
Electricité = 31650 €uros
Entretien courant = 31 620 €uros
Espaces verts : 9690 €uros.
Assurance : 13 566 €uros.
AURA = 1173 €uros.
Syndic + frais administratifs : 53 346 €uros.
Impôts: 2400 €uros.
Provision pour imprévus : 15 300 €uros.
Entrepris de nettoyage : 9 180 €uros.
Charges entretien piscine: 8874 €uros
Charges chauffage: 107 100 €uros
Charges entretien chaudières : 16 075 €uros
Charges antenne TV : 2400 €uros
Charges conciergerie : 3876 €uros
Charges eau : 48 960 €uros
Pour mon appartement de 109 m², cela représente 3300 €uros par an... sans compter tous les travaux votés à chaque AG
A au fait en 4 ans les charges ont augmenté de plus de 25 %!
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Edité par - Rick2965 le 12 oct. 2006 15:49:10 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
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Tof1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 18:02:35
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Bonjour,
Je vois dans vos détails de charges des impôts à payer. De quels impôts s'agit-il SVP ? |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 12 oct. 2006 : 18:47:28
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Taxe d'habiation à la charge des copropriétaires ( selon certains avenants de la CCN des gardiens)
Taxe foncière de la copropriété |
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Tof1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 13:50:16
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Bonjour,
Quelqu'un pourrait-il me dire si la taxe fonciere des terrains en jouissance exclusive est à régler par le syndicat des copropriétaires ou bien par le coproproétaire ayant la jouissance du terrain.
Il s'agit d'une copro. horizontale composée de 2 lots.
Merci par avance pour vos réponses. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 13 oct. 2006 : 14:26:13
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Ben... un p'tit coup de fil au centre des impôts, ce serait pas mal, non ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 00:35:48
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Heuuu pardon de déranger, ... mais il me semble que la qustion initiale "comparons nos charges" n'a pas de sens ......
Tenez, un exemple :
"Comparons nos budget habillement".
Moins j'ai un vieux jean's depuis 5 ans, à 50 €, et un polo tout aussi agé que je conserve précieusement. A la piéce ça me fait 20 €/an de budget habillement
Mon voisin de palier est en costard 3 pièces toute la journée et il en a au moins 10 dans sa garde-robe (ici garde-costumes), qu'il change tous les ans, soit
A 300 € le costard, ça lui fait 3000 €/an de budget
Comparons nos budget habillement !! .....
Il est évident que comparez telle copropriété avec telle autre, quand bien même il y aurait exactement les mêmes services et le même nombres de copropriétaires, a aussi peu de sens que de vouloir comparer mon budget habillement avec celui de mon voisin !
Les habitudes des uns et des autres étant d'une variété infinie, car nous ne sommes pas des clones résidant dans un même lieu identique, ce type de comparaison est impossible...
Tout au plus peut on déterminer des fourchettes, mais qui n'ont pas d'autre signification que d'être des fouchettes qu'on ne peut manier à la légère.
Encore faudrait il se mettre d'accord sur la typologie étudiée, car comparer un poste chauffage collectif dans telle résidence de 2002 à Melun avec telle autre construite en 1972 à Neuilly n'a pas plus de sens que la comparaison de notre budget habillement.
Alors si vous prenez cette résidence à Lille ou à Aix en Provence, je ne vous racconte pas l'étendue de la fourchette sur ce même poste chauffage !
Quant aux moyennes présentées ici ou là (on voit ça pour le prix de l'immobilier), ce ne sont que des moyennes qui n'ont encore ici que peu de signification (même si on enlève les extrêmes..). Et faire des moyennes sur une ville à partir des moyennes sur les quartiers ....
Ca me fait penser à la durée de vie moyenne des femmes et des hommes, qui est à 78 ans pour les hommes je crois et 84 pour les femmes, elle fait une belle jambe aux centenaires de + en + nombreux comme à ceux quyi sont 6 pieds sous terre bien avant ces ages ....
Mais c'est une moyenne ... qui n'a pas d'autre signification que d'être une moyenne qui ne vous dira pas pour autant à quand sont programmés nos cercueils ...
Pour tof1 : un syndicat n'a pas de "taxe foncière", sauf à être propriétaire d'un foncier ....
En copropriété, l'intégralité du 'foncier' est propriété en indivision ..des copropriétaires.
Le syndicat ne possède rien du tout. On dit qu'il est simplement "gardien de la chose" s'agissant de ce qui est le "commun" .....
Résultat, s'il y a impot pour votre "droit de jouissance exclusif", il est inclu dans vos propres impots...
Pour Rick : les taxes liées au logement de fonction sont à charge de l'employé qui occupe ce logement, sauf conditions particulières de la CCN suivant certains départements.
Dans le cas contraire (prise en charge par le syndicat) il s'agit d'un "avantage en nature", rémunération accessoire au salaire qui doit être déclarée comme tel et assujettie alors aux cotisations sociales. |
Edité par - gédehem le 14 oct. 2006 01:03:40 |
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Rick2965
Pilier de forums
890 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 09:29:37
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Merci Gédehem
Pour la CNN c'est OK pour le reste
Ben on n' est pas dans la M..... |
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Tof1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 15:46:44
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Merci gédehem pour votre réponse concernant la taxe foncière.
Si effectivement est intégré dans l'impôt foncier de mon lot, le terrain que j'ai en jouissance exclusif, n'y a t-il pas un contresens dans la définition du RC qui précise que les terrains en jouissance exclusive sont communs et non privatifs, la taxe foncière précisant qu’elle est dûe par tout propriétaire du bâti ou du terrain.
Pourriez-vous commenter le lien que j’insers dans ce post. Merci par avance.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=74 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 19:26:23
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gédehem, d'accord pour la taxe foncière mais alors pourquoi la copropriété est elle assujettii à "la taxe ordures ménagères" alors que les copropriétaires paient déjà cette TOM avec l'avis d'imposition taxes foncières de leur logement
d'accord mfld un p'tit coup de fil aux impôts.....mais je n'aurais qu'un avis...alors que là..pour le même prix je peux (peut être)en avoir plusieurs |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 19:34:04
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Cet arret est très clair, son commentaire simple : dans la mesure où vous n'avez pas la pleine propriété d'un terrain non bati vous n'avez pas à en suppoter la taxe !
Par nature, dans la quasi totalité des cas, l'intégralité du sol d'une copropriété horizontale est "partie commune", depuis les VRD jusqu'aux différents terrains sur lesquels sont édifiées les maisons, elles seules "lot privatifs".
Le sol sous la maison est lui aussi commun, sauf mention particulière au RDC.
L'intégralité du sol est donc commun, tous les terrains étant batis, quand bien même certains terrains/jardins sont grevés d'un droit à jouissance exclusif privatif.
Ce droit de jouissance ne change rien au fait que le terrain est et reste commun, en indivision entre tous, et que de ce fait le titulaire du droit n'a donc pas de taxe à supporter pour le non bati.
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Tof1
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 20:21:10
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| Ok gédehem mais qui paye le foncier de l'ensemble du terrain sur lequel les maisons sont bâties ? |
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comparons nos charges si vous le voulez bien !
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