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 Sujet  |
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al4aze
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 14 oct. 2006 : 08:13:31
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Bonjour,
J'aimerais un conseil avisé afin de prendre la bonne décision.
Je loue une maison par l'intermédiare d'une régie immobilière (je réside à 700 Km du lieu de la location), et depuis quelque mois mon locataire ne paye plus ses loyers régulièrement. Voila ci-dessous l'historique de l'affaire
-Echéance Juin 2006 rien débit 565,98 €
-Echéance Juillet 2006 rien débit 1131,96 €
-Echéance Aout 2006 rien débit 1716,57 €
-Echéance Septembre 2006 rien débit 2295,55 €
-Le 08 Septembre payement 750 € débit 1545,55 €
-Echéance Octobre 2006 rien débit 2124,53 €
-Le 11 Octobre 2006 payement 800 € débit 1324,53 €
N'étant pas toujours chez moi quand arrive le document que m'adresse la régie je ne me suis aperçu de cet etat de fait que fin septembre. C'est une négligence de ma part, je le concède volontier. Mais cette régie n'aurait-elle pas du m'aviser de la situation ? J'aimerais connaitre votre sentiment à ce sujet.
Dès la connaissance des faits je me suis mis en rapport avec cette régie à laquelle j'ai demandé quelles actions avaient étées entreprises.
-19 Juin 2006 lettre de rappel
-21 Aout 2006 lettre de rappel
-20 Septembre 2006 lettre de rappel
-04 octobre 2006 lettre RAR avec menace de contencieux.
-de juillet à septembre plusieurs (3 ou 4)cartons de convocation à l'agence resté sans réponse. De plus impossibilité de joindre téléphoniquement le locataire (téléphone à priori coupé).
Suite au dernier courrier recommandé le locataire passe à l'agence effectuer un réglement de 800 € et propose pour l'avenir de payer en plus de son loyer (qui se monte à 580 environ) une somme de 130 € en plus de manière à solder sa dette.
L'agence m'en avise et me demande si j'accepte ou bien si je souhaite engager une procèdure.
J'avoue être très rétissant car d'une part le délai serait de 10 mois pour récupérer mon dû et j'estime que c'est trop long; et d'autre part rien ne me prouve que ces engagements seront tenus sachant quil y à déjà eu 2 incidents de payement en janvier et février dernier.
Néanmoins je pense (peut-être à tord) que le locataire est de bonne foi et qu'il a la volonté de payer...
Merci d'avance de me conseller sur l'attitude à adopter vis à vis de cette situation et aussi vis à vis de mon mandataire qui, il me semble a été bien léger dans la gestion de ce dossier.
Cordialement
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 09:01:41
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| Afin de mieux apprécier la situation de votre locataire, et devant l'incompétence de cette agence, ne pourriez vous pas envoyer un courrier à votre locataire en leur demandant de vous joindre directement par téléphone , en leur proposant des plages horaires ????? |
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al4aze
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 18:15:27
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Merci NEFER de votre suggestion mais j'ai déjà tenté par l'intermédiare de connaissances de joindre ce locataire qui apparament fait la sourde oreille (peut par honte de la situation, c'est cet argument qu'il a donné à l'agence pour les non réponses aux différents courriers).
Concernant mes questions du message précédent que me conseillez vous:
accepté un l'arrangement aléatoire proposé ou la procédure par voie d'huissier ?
Merci d'avance
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 18:28:27
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Quatre mois de votre agence sans rien faire, ce sont des ânes incapables.
Ils sont bien incapables de vous conseiller évidemment.
Le RAR aurait du etre envoyé trois mois plus tot, et en effet c'est la seule chose qui l'a fait réagir.
Le problème est que aujourd'hui, grace a leur maladresse, vous ne savez rien de plus de la raison des impayés:
Le locataire est-il de bonne fois, il faut faire le dos rond,
ou bien
est-il malhonnête, et il faut évidememnt envoyer l'huissier.
Sans les informations manquantes, l'agence a brulé une cartouche pour rien, perdu quatre mois, et vous met dans une situation indélicate.
Comme le dit Nefer, j'essaierais de contacter par tous les moyens, pour comprendre.
Sinon, sauf si vous avez une assurance loyer impayé, à activer bien entendu, je laisserais tomber l'agence, et j'enverrais un huissier pour faire un commandement à payer. Ca va vous couter 200 a 300 euros.
Dans votre message initial, non non, vous n'avez pas été négligente, c'est l'agence qui l'a été, et plus qu'un peu. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 14 oct. 2006 18:33:31 |
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al4aze
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 20:06:23
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Merci Ribouldingue de votre réponse qui me conforte dans mon opinion sur mon mandataire, mais en changer dans l'état actuel de la situation me semble difficile ...(le mandat date du 20/07/1995, sans durée définie explicitement).
Quand à l'origine des défaillance de mon locataire, il semblerait qu'il ai eu des problèmes avec son employeur (prudhom, etc..) et qu'il en aurait changé, ce qui laisse à penser que sa situation actuelle est précaire.
Si j'accepte un échéancier, comment le formaliser juridiquement.
Merci d'avance |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 15:40:55
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Je suis tout à fait synchrone avec l'analyse de Ribouldingue. Je vous donne ici une discussion pour laquelle les réponses de Libab et de Seborga vous ouvriront des horizons si pas trop tard:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33133
y'a t-il une caution (personne garante ?) - dans ce cas, l'activer d'urgence ...
idem pour assurance loyers impayés ? idem
sinon regardez bien à la loupe ce mandat, car je suis aussi d'accord pour dire que cette agence n'y connait QUE DALLE ! ou alors ils s'en moquent comme de leur 1ere chemise .... ce qui n'est pas mieux en tout cas.
Le pbl c'est que si vous dénoncez le mandat au plus vite, il vous faudra trouver une agence qui reprenne ce contentieux et ca risque de pas être simple (personne n'en veut) ou alors plus cher 
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Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 16:12:52
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| al4aze: votre manadt de gérance n'est plus valable. vous pouvez le résilier de suite sans préavis:un mandat ne peut pas excéder 10 ans... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 16:36:37
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Votre loctaire paye par petit bout, donc il y pense.
Question: Touche t'il la CAF? SI c'est non, il faut lui en indinqer la possibilité, et lui suggérer de la faire verser directement sur votre compte, ce qui allégera d'autant les soucis, et les votres par la mêem occasion. |
Festina lente |
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al4aze
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 17:56:06
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Merci à tous pour vos réponses
En ce qui concerne celle de Nefer, je précise ce que j'ai évoqué dans un de mes message. Sur le mandat que j'ai donné à la régie le 20 juillet 1995, il y a un paragraphe intitulé DUREE: je vous le retranscrit:
" Le présent contrat est conclu en application des articles 6 et 7 de la loie n°70-09 du 2 janvier 1970 et des articles 64,66 et 67 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pour une durée prenant fin à la date du premier arrêté des comptes.
Il se renouvellera par tacite reconduction d'arrêté de comptes en arrêté de compte.
Il pourra être dénoncé par l'une ou l'autre des parties, pour la date d'expiration de chacune des périodes de reconduction, sous réserve d'un préavis de trois mois.
La tacite reconduction ne pourra exéder.....années ou dépasser la date du......."
Cette dernière ligne a bien été barrée.
Peut-être ai-je été léger de signer ce document en l'état, mais à l'époque j'ai été muté au siège de ma société, en provence et tout ça s'est fait en 3 mois (le bien loué est dans l'allier...). Je précise que pendant toutes ces 11 années je n'ai pas rencontré de soucis majeurs avec 4 locataires en tout (sauf un état des lieux mal fait par la régie, j'ai eu à supporter des frais de remise en état d'un portail dégradé par un locataire partant).
Maintenez-vous que j'ai le droit de révoquer mon mandataire de suite ?
En ce qui concerne celle de Ribouldingue, je ne sait pas si le locataire pense à payer où si c'est le recommandé de la régie qui lui a fait prendre concience qu'il allait au devant de problèmes importants s'il ne payait pas.
C'est bien là, la question que je me pose ....
Quand à savoir s'il touche la CAF, je ne sais pas et ça va être difficile pour moi de le savoir, il n'est plus joignable, sauf à lui envoyer un courrier. En tout état de cause je vais explorer cette piste, merci.
En ce qui concerne celle de Joulia, je vous répond que la régie n'a pas demandé de caution (chose que j'avais exigé lors du bail de mon premier locataire, c'est moi qui l'avais trouvé à l'époque où je suis parti).
La régie ne m'avais pas conseillé de prendre une assurance il y a 11 ans en arguant que ça ne marchait jamais et que c'était pratiquement à fonds perdus, mais c'était il y a 11 ans ....
Je suis d'accord avec vous sur l'inopportunité actuelle de révoquer mon mandataire compte tenu du contentieux en cours.
Je suis allé lire le sujet que vous m'avez conseillé de consulter, j'en retire que les avis sont très partagés. Je pense (peut-être à tort) que la meilleure solution est peut-être d'agir par voie juridique, ne serait-ce que pour formaliser un échéancier et mettre le locataire au courant des aides dont il peut bénéficier et aussi garder une trace qui pourrait éventuellement servir dans le futur.
Mais avant cela j'aimerai proposer à mon locataire de solder sa dette en 3 fois en l'informant que s'il se montre défaillant j'engage une procédure.
Pensez-vous que ce soit une bonne solution
Merci à tous pour votre aide.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2006 : 18:32:15
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Citation :
Mais avant cela j'aimerai proposer à mon locataire de solder sa dette en 3 fois en l'informant que s'il se montre défaillant j'engage une procédure
En trois fois, il ne va pas pouvoir....
En justice, vous n'obtiendrez rien si ce n'est qu'un étalement sur 12 mois ou plus, il ne faut pas se faire d'illusion. Le seul avantage que ca a, c'est que ca peut le secouer, et que aussi vous avez entamé la procédure si vous devez aller à l'expulsion.
Mais il ne faut pas se leurrer, ce n'est pas la justice qui le fera payer. Donc toute négociation est de loin préférable, d'autant que tant qu'il n'a pas été au tribunal, il peut craindre cela, alors que quand il y a été, il va découvrir qu'il n'a pas finalement le couteau sous la gorge.
L'étape intermédiaire, couteuse pour vous, mais de toutes façon nécessaire, et qui marque le locataire, c'est l'huissier: 200 à 300 euros non récupérables (Quoique déductibles de vos revenus locataifs depuis cette année, gradez bien la facture!), mais un constat d'huissier, ca fait réfléchir.
Sinon, sur 11 ans, vous avez largement économisé en assurance loyer impayé ce que vous allez perdre, donc ne l'avoir pas prise n'était pas un mauvais choix a posteriori. |
Festina lente |
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