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Ayant signé, avec mon amie un compromis pour une maison en résidence principale mais pas encore créé la SCI (en cours) doit il y avoir un rapport entre le capital de cette SCI et le montant de la maison ?
La maison valant 240k€ nous avons pour idée de faire 24 parts de 10€ répartis en fonction des apports de chacun. Qu'en pensez vous ?
La SCI doit elle intégrée cette maison dans les statuts ? Si oui de quelle façon ? si non comment l'integrée à la SCI par la suite une fois la vente réalisée ?
Partant effetivement du principe que vous faites un emprunt, votre capital me parait tout à fait opportun.
Compte tenu des regles fiscales et d'enregistrement, il n'est plus nécessaire, à ce jour, de faire des SCI avec de forts capitaux sauf cas de montages très particuliers.
Il y a quelques années, l'intérêt des sci avec un capital social élevé avait essentiellement pour base le fait que la cession de part sociale était taxée à 4.8 % et la vente d'immeuble dépassait largement ce montant. Ceci n'est plus le cas aujourd'hui.
En pratique, l'ordre chrono est le suivant:
- signature d'un compromis par Mr Mme, personne physique avec possibilité de se substituer toute personne morale de son choix( par contre vérifiez bien que la mention existe dans le compromis) - on dépose une demande de pret en banque avec un projet de statut de sci et on obtient un accord ecrit de pret - on constitue la sci avec immat au greffe TC ( cela evite de faire une société pour rien en cas de refus de pret) - le K bis permet de completer le dossier de pret et debloquer les fonds - le ou les gérants de la sci signe(nt) l'acquisition du bien immobilier chez le notaire.
Il n'y a pas de mention de l'immeuble dans les statuts sauf dans deux cas: . votre objet social est limité à l'achat de ce bien, ce que je ne vous conseille pas. . Vous mentionnez en fin de statut le mandat donné au gerant pour acquérir ditbien. A défaut, il faudra une AG
Dans ce montage, le bien immobilier devient un actif de la société.
Je profite du sujet pour en aborder un autre : une sci ne peut pas faire d'achat pour revente (enfin pas régulièrement). Si on souhaite passer par une société commerciale, il faudrait la carte professionnelle (transactions). Peut-on envisager un objet social n'ayant aucun rapport avec l'achat / revente de biens (par exemple : fleuriste), et faire des transactions immobilières à titre accessoire. Si oui, quel est le mode d'imposition à retenir : IR ou IS. La société a-t-elle la même responsabilité que la société qui a pour objet l'acquisition,...., vente de biens immobiliers. Merci pour votre réponse.
Il est certain qu'il vaut mieux éviter de jouer avec une activité reglementée. Pas recommandé du tout.
En premier, "l'achat pour la revente" relève à mon avis de l'activité de marchand de biens et de mémoire, cette activité n'est pas reglementée. Une carte de transaction est reservée aux agents immobiliers. Ce n'est pas le même métier.
Je crois me souvenir que les deux activités sont incompatibles dans l'objet social d'une même société.
l'objet social d'une société correspond exactement à ce que cette société est en droit de faire. On arrive à élargir l'objet déclaré aux activités accessoires, similaires ou connexes ... Mais là, nous nous éloignons de la définition de l'accessoire
Par contre, il est possible qu'une société commerciale de fleuriste qui existe, étende son objet social a une autre activité déclarée. Aucun problème juridique à condition de passer par une modification statutaire. Vous pourrez alors effecter cette activité de manière plus régulière
Bon, l'Insee va surement se tirer "les cheveux" pour déterminer votre code APE mais c'est possible.
En outre, la déclaration permettra de bénéficier des avantages fiscaux et de plus value liés à cette activité.
En ce qui concerne un choix entre IR et IS, seul un spécialiste des chiffres pourra vous apporter une réponse adéquate et c'est le première question à laquelle il faut répondre. C'est ce qui va déterminer le choix de la structure et pas le contraire.
Merci beaucoup pour votre réponse. J'ai un peu de mal au niveau de l'activité de marchand de biens. Est-ce qu'il faut systématiquement la carte pour faire de l'achat / revente ? Dans le cas de mon fleuriste, l'extension de l'objet social, aboutirait-elle à demander la carte de marchand de biens pour pouvoir faire de l'achat / revente, ou pourrait-on envisager de faire de la transaction dans le cadre de l'exploitation de la société, mais sans forcément avoir un statut de marchand de biens ?
La terme de marchand de biens signifie souvent : achat de biens immobiliers, travaux et revente avec plus value découlant des travaux réalisés.
Le fait de faire une seule opération ne rentre pas dans le domaine professionnel et les modifications envisagées n'ont d'interets que dans le cadre de la définition ci dessus.(habitude)
Le plus simple serait surement de vous rapprocher de votre expert comptable. La forme du montage est une des questions mais il ne faut pas oublier le coté pratique qui est qu'un achat immobilier doit etre financé. La question est donc également de savoir qui en aura les moyens. Compte tenu des résultats de l'entreprise, un pret est il envisageable ? La reponse a cette question risque de limiter les options qui s'offrent à vous.
Je me permets de revenir vers vous concernant notre projet. comme nous souhaitons creer cette sci pour notre residence principale sans but commercial. immaginons que mon amie me vendent une partie de ses parts afin que nous arrivions a 50/50 a terme. ce qui n'est pas le cas au départ, nous sommes en 20/80 pour une question d'apport et de credit. combien cela me coutera t-il d'acquerir ces parts ? si on estime que 20% des parts valent 50 000 € soit 1/5eme de la maison ? Merci
Pas si simple que cela une SCI. n'est ce pas? repenons en fonction des elements que vous nous donnez vous avez créé une sci avec un capital social de 240 euros soit 24 parts de 10 €. madame doit donc avoir environ 20 Parts et vous meme 4 parts Vous n'oubliez pas que Nous sommes dans le cadre d'une structure juridique et la valeur des parts est déterminée en tenant compte du passif et de l'actif de la société. Ce n'est pas la simple valeur de la maison meme si c'est un element essentiel Cela veut dire quoi? vous avez en actif :la valeur de la maison qui au fil des ans sera réévaluée et en passif: l'emprunt, les comptes courants, les frais divers ... La valeur de la part dépend de tous ces élements. C'est pour cela qu'une sci doit tenir une comptabilité et approuver chaque année ses comptes sociaux comme toute société.
Il n'est pas possible de rentrer dans les détails comptables de votre montage, ce n'est pas le but et un comptable serait plus comptétent que moi en l'espèce. A ce jour, 20 % des parts ne valent pas 50000 €. cela ne le vaudra qu'après remboursement de l'emprunt.
Pour le formalisme de la cession, cela peut paraitre simple mais attention aux pièges. Votre banque a accordé un crédit sur la base initiale de la répartition des parts. En fait, la repartition des parts est en corrélation directe avec la capacité financière de chacun au remboursement de l'emprunt.
La modification peut avoir des conséquences en chaine sur le pret lui même, en matière de cautions qui ont pu etre données ... Interrogez votre banquier et faites vous assiter car le domaine évolue vite. Il est question d'un futur droit de préemption sur les cessions de parts de sci. Il va falloir faire attention au formalisme. Cordialement Fab
Rapport capital social et montant du bien
Forum fermé
Posté - 20 oct. 2006 : 13:17:12
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