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japymonfis
Pilier de forums
276 réponses |
 Posté - 25 oct. 2006 : 11:08:35
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Lors de notre dernière AG, j'ai contesté la comptes présentés par le syndic au motif qu'y figuraient une sommme de 114€ par trimestre dévolus au financement de la mise à jour et de la tenue du carnet d'entretien de l'immeuble. Les comptes présentés ayant tout de même reçus un vote favorable, de même que le quitus au syndic (j'ai été le seul à voter contre ces deux résolutions), existe t'il malgré tout une possibilité de contester ces sommes et d'en réclamer le remboursement ?
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molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 14:32:11
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Il y a même eu un jugement de CA Paris 23è ch. B du 25 novembre 2004 qui est arrivé à la conclusion (peut être suite à une contestation)que les copropriétaires pouvait valablement décider de rémunérer le syndic pour l'établissement du carnet d'entretien (jugement malheureusement inaccessible)
japymonfils,comme vous le savez certainement, dans le carnet d'entretien il y a deux parties distinctes:
1)les articles 1 à 4,partie obligatoire qui d'après les nombreuses réponses ministérielles entre dans la gestion courante du syndic et doit être gratuite
2)celle de l'article 5 -< le carnet d'entretien peut en outre,sur décision de l'AG des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant dsur l'immeuble,telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées>; cette dernière partie est,normalement,payante |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 16:44:40
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Voyez également ce lien :
Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 relatif au carnet d'entretien a prévu un carnet d'entretien simplifié, afin que ce nouvel outil soit souple et puisse être rapidement mis en place dans toutes les copropriétés.
Lorsque le syndic se contente de reprendre les éléments prévus par ce décret, la tenue et la mise à jour dudit carnet entrent dans ses tâches de gestion courante.
Cependant, l'assemblée générale des copropriétaires peut demander au syndic de recueillir des informations complémentaires, ce qui justifie alors une rémunération spécifique du syndic ou du technicien auquel le syndicat recourt, fixée dans le cadre de la négociation du contrat de syndic.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0606/abus771.htm
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 oct. 2006 : 17:53:53
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| A la limite d'être abusif cette somme car cela fait partie de sa gestion. Encore un Syndic qui y va sur la pointe des pieds. Cela fait tout de même 454 euros à la fin de l'année : boulot fait ou pas fait ! |
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Laure913
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 26 oct. 2006 : 16:40:26
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Voyez également ce lien :
Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 relatif au carnet d'entretien a prévu un carnet d'entretien simplifié, afin que ce nouvel outil soit souple et puisse être rapidement mis en place dans toutes les copropriétés.
Lorsque le syndic se contente de reprendre les éléments prévus par ce décret, la tenue et la mise à jour dudit carnet entrent dans ses tâches de gestion courante.
Cependant, l'assemblée générale des copropriétaires peut demander au syndic de recueillir des informations complémentaires, ce qui justifie alors une rémunération spécifique du syndic ou du technicien auquel le syndicat recourt, fixée dans le cadre de la négociation du contrat de syndic.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0606/abus771.htm
Il faudrait peut être retourner la question !
L'AG a t elle demandé au syndic d'y faire figurer d'autres informations que celles qui sont obligatoires !!!
Le syndic peut il de son propre chef IMPOSER des informations supplémentaires ! |
Cordialement
Laure913 |
Edité par - Laure913 le 26 oct. 2006 16:41:57 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 27 oct. 2006 : 23:25:59
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Le problème en général est que le conseil syndical doit lire le contrat proposé par le syndic et faire supprimer les clause abusives.
Vous pouvez également envoyer une LAR au syndic et proposer comme point à l'ordre du jour de la prochaine A.G. la modification de ce contrat sur les points qui posent problème.
De plus le conseil syndical devrait posséder le double de tous les contrats de sa copropriété.
Enfin les Syndics connaissent bien les clauses abusives de leur contrat mais se réfugient devant le fait que les A.G ont validé ces contrats.
Il vous reste à vous présenter au conseil syndical et à faire bouger les choses. Ca marche , je l'ai fait. |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 28 oct. 2006 : 01:24:16
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Je suis d'accord avec Laurier Rose.
Vous avez possibilité pendant l'assemblée, de discuter sur certains points du contrats du syndic, afin de demander leur suppression. L'idéal, ce serait que le conseil syndical, qui prépare l'ordre du jour avec le syndic, y jette un oeil dans un premier temps, et s'en tienne en la règlementation.
Les frais de tenue et établissement du carnet d'entretien relèvent de la gestion courante du syndic imposé par l'art. 18 de la loi de 1965.
Voir ce sujet ou le Tribunal d'Instance a fait rembourser les frais correspondant à ce carnet d'entretien ; consultez les liens :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=45577
Un syndic a un devoir de conseil. S'il ne respècte pas la règlementation en matière de copropriété, il engage sa responsabilité :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 10:42:58
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Bonjour
En ce qui concerne ma copro/ je n'ais jamais entendu parler de ce cahier d' entretient ?
Maintenant quand vous faite Allusion < au Contrat > est ce un contrat spécifique concernant ce cahier ? ou vous parlez du Contrat Général du Syndic ?
Sur le Contrat syndic dont j'ai du négocier l'annulation de frais pour dépassement d' horaire de temps passé avec le C/S,je n'ais rien concernant la tenue d'un cahier
Dois-je m'en inquièter ?
Merci d'avance
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Goutelette |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 11:30:33
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vous ne pouvez "discuter" sur certains points du contrat qu'à son échéance(et au début bien entendu);si le contrat accepté en AG est de 3 ans vous ne pouvez remettre en cause certaines clauses,sauf celles abusives,au bout de 1 ou 2 ans
Goutelette,le carnet d'entretien est celui prévu par le décret n°2001-477 du 30.05.2001;ce document doit obligatoirement être établi et mis à jour par le syndic (gratuit pour les articles 1 à 4 payant pour le 5° si demandé par l'AG) |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 14:34:22
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Merci féfix 1930
je viens de lire le décret:
Si j'ai bien interprèté le texte, le syndic qui a X copros/n' a pas un cahier par copro,( voir 80 ou +)
Mais un cahier général, ou toutes les copros/ sont référencés, avec leur carte d' identité,+ carte Vita
Mais dans ces conditions, que ce passe t'il quant nous quittons ce syndic ? il déchire la page pour la donner au nouveau Syndic ?
En fait copie ? |
Goutelette |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 18:44:50
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le syndic doit "ouvrir"un carnet d'entretien pour chaque copropriété qu'il gère,c'est une obligation.
Ensuite ce document fait partie des "archives" de la copropriété et,comme telles,doit être transmis au successeur.
En fonction de l'article 33-1 du décret de 1967 cette transmission doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif des pièces transmises pour le nouveau syndic et une copie dudit bordereau pour le CS
Si vous reprenez l'article 33 du décret précité (archives)le dernier alinéa précise:
<Il (syndic)remet au copropriétaire qui en fait la demande,aux frais de ce dernier,copie du carnet d'entretien de l'immeuble ...etc |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 23:09:15
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| c'est gratos, il rentre dans la gestion courante |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 19:40:06
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Citation :
Initialement entré par mathi
c'est gratos, il rentre dans la gestion courante
Ce n'est que théorique, en pratique on a souvent des surprises... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 09:34:01
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Les textes sont très imprécis au sujet de la distinction entre prestations de gestion courante et prestations exceptionnelles.
Il existe pourtant un critère précis : les prestations prévisibles et récurrentes entrent dans la gestion courante.
S'il y a des compteurs d'eau, de chaleur, etc., les prestations relatives à l'exploitation des comptages relèvent de la gestion courante. Avant l'établissement du contrat, le syndic savait qu'il y avait des compteurs (les prestations prévisibles) et la récurrence des prestations est une évidence.
On peut appliquer ce critère à tous les cas.
Un cas particulier est la création d'une nouvelle prestation. Pour la première année la prestation initiale peut passer en charges exceptionnelles (elle ne pouvait être prévue).
Les prestations suivantes seront en gestion courante. Si le coût d'exploitation est de 60 €, le syndic augmente d'autant ses honoraires de gestion courante en expliqant pourquoi.
L'ennui est qu'il est souvent conseillé aux copropriétaires d'exiger de passer la prestation dans la catégorie courante sans accepter une augmentation corrélative. Le principe est absurde. Ce qui n'interdit pas une négociation globale.
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Edité par - JPM le 16 nov. 2006 09:37:22 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:22:48
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JPM, vous êtes surprenant lorsque dans la dernière partie de votre dernier post vous semblez rejeter toute la faute sur les copropriétaires pour les honoraires "gestion courante" peut élevés.
Si l'on reprend les contrats des syndics "locaux" antennes de gros groupes nationaux,notamment lors de rachat de petits cabinets,ont peut constater que les honoraires gestion courante restent souvent raisonnables alors qu'il y a 2 ou 3 pages de prestations exceptionnelles; ces syndics là connaissaient,au départ, la situation de chaque copropriété et ce sont bien eux qui ont pourtant proposé ces contrats et ces tarifs.
Alors que les syndics commencent tous par "afficher" des honoraires d'une vrai gestion courante, avec tout ce que cela comprend,notamment les prestations prévisibles et récurrentes après nous ,copropriétaires, ont pourra peut être faire un vrai tri basé sur la qualité des services |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:55:56
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Felix : le listage des prestations de gestion courante est juridiquement et économiquement sans utilité. C'est de la poudre aux yeux 
Le mécanisme est simplissime :
1) Le syndic doit faire toutes les prestations nécessaires à la conservation de l'immeuble et à l'administration du syndicat.
2) Ce sont les prestations exceptionnelles qui doivent être listées en respectant le critère ci dessus, avec indication de la rémunération . Il convient d'éliminer les frais qui entrent normalement dans les frais généraux du syndic professionnel.
3) Enfin : toutes les prestations qui ne figurent pas dans la liste des prestations exceptionnelles sont des prestations de gestion courante. La liste fait plaisir ! Va pour la liste ! Mais elle est inutile et d'ailleurs elle n'épuise pas la matière. Une prestation non listée mais qui n'est pas une prestation exceptionnelle entre dans la catégorie courante.
A l'inverse il ne faut pas s'échiner à vouloir faire rentrer dans la gestion courante des prestations manifestement exceptionnelles comme les recouvrements de charges par exemple. Idem pour une prestation nouvellement créée que personne ne pouvait prévoir lors de la conclusion du contrat.
Dernier point, il peut être nécessaire de faire figurer explicitement au contrat des modalités relatives à certaines prestations de gestion courante. Celà est important.
A noter d'ailleurs que la liste du modèle initial de contrat était fort incomplète. Mais de toute manière : si la mairie demande l'autorisation de poser une plaque commémorative sur l'immeuble : le syndic doit faire le nécessaire. Ce n'est pas prévu au contrat et la mairie ne versera pas d'honoraire. Le syndic peut espérer une invitation au vin d'honneur 
On trouvera d'ailleurs sur la plaque : M. Dubois étant sous-préfet, M. Durand étant maire, M. Dupont étant syndic
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 18:17:23
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Réponse à JPM - 16/11/2006 : 23:55:56
"...si la mairie demande l'autorisation de poser une plaque commémorative sur l'immeuble..." ce n'est sûrement pas le syndic qui "doit faire le nécessaire", mais l'AG qui lui donnera mandat pour le faire.
Pour revenir sur le problème des prestations exeptionnelles, il est trés rare, ou dumoins rare, qu'entre une loi et son décrét d'application, il n'y ait pas le temps nécessaire d'avoir son AG, normale, qui peut étudier ce nouveau cas. J'écris bien trés rare, ou tout du moins rare.
Quant au carnet d'entretien, même en étant sûr que les immeubles haussmaniens ont plus de passé(euphémisme) q'une résidence des année 90, l'article 5, dit facturable, ne demande pas plus de cinq minutes, six... pour la présentation!
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maryan
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 14:21:33
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| Le recouvrements des charges, une prestation manifestement exceptionnelle ? J’ai peur de ne pas bien comprendre. C’est à mon sens une des missions essentielles du syndic. |
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tenue carnet entretien
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