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Initialement entré par Rick2965

Le Canard Enchaîné et les syndics

Dans son numéro spécial d’octobre 2006 intitulé : « Immobilier : les bons coûts et les coups bas », le Canard Enchaîné a consacré un long article à certaines pratiques des syndics.

On retrouve dans cet article de nombreux abus mis en évidence par l’ARC (l’association est d’ailleurs largement citée dans cet article). Et pour cause. Le Canard a su puiser dans la rubrique « abus en vrac » de notre site et reprendre divers abus après, bien entendu, enquête de confirmation (on connaît le Canard…). Le canard est aussi allé faire sa propre enquête qui complète la nôtre.

Voici quelques extraits de cet article sur trois sujets différents :



1- Les anciennes ristournes et les nouvelles ristournes.

2- Les contrats de syndics et les honoraires particuliers toujours plus nombreux et abusifs.

3- Les syndics et leurs filiales.



I- Anciennes et nouvelles ristournes



« On nous prend pour des ban­dits, des voyous prêts à tout pour gonfler les factures des copropriétaires », soupire un syndic parisien gestionnaire de 60 immeubles. A en croire les administrateurs de biens, cette mauvaise image remon­terait à l'affaire Technique Plastique, il y a plus de dix ans. En 1994, un cadre li­cencié de cette entreprise de bâtiment de l'Essonne se rend à la gendarmerie et vide son sac. Documents à l'appui, il raconte aux pandores com­ment son entreprise majore ses factures de travaux de 9 à 20 %, tout en versant sys­tématiquement une commis­sion de 5 à 10 % aux admi­nistrateurs de biens. Le système était parfaitement or­ganisé : de faux devis, rédigés sur papier à en-tête de socié­tés concurrentes, laissaient toujours apparaître Technique Plastique comme l'entrepre­neur le plus compétitif. Afin de maquiller les pots-de-vin ver­sés, Technique Plastique uti­lisait des sociétés écrans qui facturaient des prestations floues, qualifiées tantôt d'as­sistance commerciale et tech­nique, tantôt de conseil. Et ces pratiques, payantes, étaient largement répandues.

En tout, l'enquête a fini par mettre en cause plus de 800 entreprises ayant, entre 1990 et 1995, versé 7,6 millions d'euros de commissions occultes à 37 syndics d'Ile-de-France. Cette monumentale escroquerie, dont les victimes furent quelque 300 000 copropriétaires, a donné lieu à une ins­truction-fleuve répartie sur trois tribunaux - Paris, Evry et Nanterre. Plus de dix ans après les faits, malgré des condamnations prononcées en 2002, 2004 et à l'autom­ne 2005, une partie des plai­gnants ont dû jeter l'éponge, non sans amertume.

« Les condamnations sont arrivées bien tardivement, regrette Bru­no Dhont, directeur de l'As­sociation des Responsables de Copropriété (ARC). Certains syndics accusés avaient depuis longtemps cédé leurs cabinets, d'autres sont à la retraite. En plus ces pratiques frauduleuses n'ont pas dis­paru. Nous avons même l'im­pression qu'aujourd'hui elles reprennent de plus belle. ».

Non seulement nous avons l’impression, mais nous avons de nombreux témoignages. Ceci dit le vrai problème concerne celui des « filiales » de syndics, examiné au point III. Le Canard poursuit :

« Une chose est sûre : ces suspicions d'entente entre syndics et entrepreneurs em­poisonnent les relations avec les copropriétaires des 7,6 mil­lions de logements gérés en copropriété : interrogés par " Les Dossiers du "Ca­nard" », certains administra­teurs de biens reconnaissent recevoir régulièrement des pro­positions d'enveloppes des entreprises.

Tout dernière­ment, au mois de juin 2006, une entreprise parisienne de miroiterie et de menuiserie en­voyait même à l'un d'eux un courrier type à l'objet explici­te : « Proposition de commissionnement ».

En conclusion, l'entrepreneur écrit noir sur blanc » : Une commission d'apporteur d'affaires, à définir, vous sera proposée sous for­me de règlement par chèque via une facture ou par bons d'achat dans les grands ma­gasins ». Un chèque-cadeau au Bon Marché pour aider à considérer les devis les plus surévalués comme étant fina­lement très... Bon marché !

Car les versements en liquide ne suffisant plus à se conci­lier les bonnes-grâces des syn­dics, on en est aux chèques-cadeaux Décathlon, aux bons Total, aux téléviseurs écran plat ou aux week-ends à Londres... Et ça marche aus­si dans l'autre sens : il arrive que les syndics eux-mêmes ré­clament leur cadeau. Une entreprise de plomberie raconte par exemple avoir été, il y a peu, convoqué par un syndic qui lui a réclamé d'emblée 10 % sur tous les marchés qu'il lui apporterait ».



II- Les surprises des contrats de syndic



Le Canard Enchaîné étudie ensuite les contrats de syndic. Voici ce qu’il en dit :



« Un montant pas toujours ex­plicite : fini, le temps du syn­dic père de famille. Jadis, les honoraires des syndics étaient fixés par des arrêtés préfec­toraux. Mais, depuis le 1er dé­cembre 1986, la corporation a obtenu de les fixer elle-même et, du coup, les hono­raires sont devenus pour le moins fluctuants.

Les com­missions prélevées sur le mon­tant des travaux, notamment, peuvent varier, selon les ca­binets, entre 1 et 5 % du montant total. Et on ne parle là que de ce qui passe au-dessus de la table. Certains coproprié­taires ont surtout bien du mal à décrypter à quel service ou quelle dépense correspondent les honoraires d'un syndic. « L'astuce est de sortir un tas de charges du forfait annuel qui relèvent de la gestion cou­rante pour les ajouter en frais particuliers », déplore Lionel Maugain, de «60 Millions de consommateurs ».

Exemples :

L’organisation de l'assemblée générale annuelle, la gestion du gardien de l'immeuble ou encore la tenue du carnet d'en­tretien, autant de tâches ré­pétées chaque année et pour­tant facturées comme des prestations exceptionnelles. Du coup, le tarif de base affi­ché par le syndic - entre 150 et 200 euros hors taxe en moyenne par an et par lot -peut se trouver majoré en fin d'année de 30 à 100 %.

Et la liste des honoraires ne cesse de s'allonger. Tout se paie, même les photocopies à 24 centimes d'euro la page (chez Foncia).

Autre trouvaille :

La sous-traitance de la conser­vation des archives, une tâche qui incombe en principe aux syndics. Certains administra­teurs de biens - Marabel, Gê­niez, Villa, Dupouy-Flamencourt... - font désormais appel à des sociétés comme Pro-Archives. Un service fac­turé directement aux copro­priétaires, qui, à 3,65 euros minimum par lot et par an, n'y voient que du feu.

Autre petite idée, née celle-ci chez Gestrim, le pre­mier syndic de France : faire payer l'installation des chaises lors des assemblées géné­rales. Pour moins de 10 chaises, comptez une demi-heure, soit 48 euros. Pour une heure à 96 euros, vous aurez droit à 25 chaises. Au-delà, c'est 150 euros pour s'as­seoir.

Certains syndics font payer des services qui entrent dans leurs obligations. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 les oblige ainsi à proposer aux co­propriétaires, en assemblée générale, la possibilité de dis­poser d'un compte en banque pour l'immeuble. Or « FONCIA augmente ses honoraires de 20 % si la copropriété exige ce type de compte ».



Entente plus que cordiale entre syndics et entreprises :

« C'est compliqué de gérer 36 comptes ", se défend un syn­dic. Mais il oublie de dire que conserver un gros compte ban­caire unique permet aux cabi­nets de toucher des rémuné­rations sur fonds : 2 % par an, selon un petit syndic parisien. ce qui, au vu des sommes en jeu (un petit syndic a facile­ment en banque près de 1 mil­lion d'euros), n'est pas négli­geable.

« En vingt ans, on est pas­sé d'une fonction de manda­taire encadré par l'État à une gestion capitalistique, consta­te Bruno Dhont, de l'ARC, Association des responsables de Copropriété. Il faut d'abord servir les action­naires. Ces dernières an­nées, le secteur a connu une concentration tous azimuts : une dizaine de grands groupes gèrent désormais à eux seuls 30 à 40 % des immeubles français ».

Foncia, numéro deux du sec­teur avec près de 700 000 lots en France, est entré en Bour­se en 2001. Et, depuis, il a chaque année racheté une cin­quantaine de cabinets. Pour le plus grand profit de ses ac­tionnaires, puisque l'action a connu une hausse de 370 % en cinq ans. Une course qui se poursuit avec l'arrivée de nouveaux investisseurs : les banques, « qui rachètent les cabinets de syndics car ce sont des machines à cash », analyse Lionel Maugain, de « 60 Millions de consomma­teurs » .



III- Les syndics et leurs filiales



En fin le Canard analyse un phénomène récent en plein essort : celui des filiales.



« Ultime verrouillage du sys­tème, ces mastodontes ali­gnent des brochettes de fi­liales aussi diverses qu'utiles, à la profession : courtiers d'as­surances, diagnostics ascen­seur, expertises termites... Pourquoi aller voir ailleurs, di­sent-ils aux copropriétaires, puisqu'on a tout ce qu'il vous faut à la maison ! FONCIA. Gestrim, Loiselet & Daigremont et les autres ont pris l'habitude d'imposer aux conseils syndi­caux des immeubles leur propre assurance, laquelle, pe­tite précision, n'est pas for­cément plus avantageuse que celle des concurrents.

Mais une fois les clients assurés ou le poisson ferré, on peut augmenter les tarifs.

Comme d'autres syndics, FONCIA s'est aussi arrogé une filiale spé­cialisée dans les diagnostics « amiante, plomb, termites », la Cnem (Compagnie nationa­le d'expertise et de mesurage).

En décembre 2005, un copropriétaire d'un immeuble de Créteil, en banlieue pari­sienne, géré par Foncia, s'est étonné de l'absence de devis concurrent à la Cnem lors de l'expertise amiante, facturée 690 euros.

Rassurant, le syn­dic lui a répondu qu'à 50 eu­ros près tous les prix se va­laient. Vérification faite, ce genre de diagnostic est en réa­lité le plus souvent proposé à 340 euros. Du simple au double !

Bref, les syndics ont de plus en plus de motifs de s'entendre avec les entre­prises de travaux, puisque ce sont de plus en plus leurs filiales. C'est beau, l'esprit de famille ».

Voilà donc le tableau brossé par le Canard de la situation. Nous ne sommes pas vraiment dépaysés, malheureusement.

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Initialement entré par bouzigues

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Initialement entré par oldman24

Il a déjà donné l'occasion de passer outre à la règle du copyright.

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Initialement entré par oldman24

Pour le moment,sur le site d'UI , il n'y a que 124 lecteurs de l'article du Canard enchainé !

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Initialement entré par air jordan

Les coproprietaires sont des machines à sous,

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Initialement entré par air jordan

Cela dit,cela ne me surprends pas..............

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Initialement entré par oldman24

Les moutons qui retournent dans leur bergerie resteront, pour la plupart d'entre eux, toujours des moutons.
Pour le moment,sur le site d'UI , il n'y a que 124 lecteurs de l'article du Canard enchainé !
Alors ,wait and see.

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