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 Sujet  |
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BILLY
Contributeur senior
87 réponses |
 Posté - 30 oct. 2006 : 15:43:13
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Bonjour,
Lors d'une assemblée générale, tous les copropriétaires sont présents.
l'unanimité lors d'une Assemblée Générale permet-il de rajouter et de voter des résolutions durant l'Assemblée sans nouvelle convocation ?
*** Modération ***
Sujet déplacé du forum "Appel à expériences similaires copropriété"
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Edité par - clemouel le 30 oct. 2006 17:44:16 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 30 oct. 2006 : 16:23:49
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Ton approche est intéressante...le débat citoyen (c'est à la mode!), mais l'Ordre du jour est fait, a été fait, pour éviter l'anarchie.
Imagines. Tous les copropriétaires sont présents, tous, donc, comme tu l'écris, l'unanimité!
A partir de là, tout serait permis (j'entends les décisions à prendre...) les AG risqueraient d'être interminables! Chacun voudrait "tirer la couverture" à lui... à trouver (inventer?) des sujet de résolution, avec quel(s) devis, comment juger d'une proposition par rapport à une autre, est-elle judicieuse? faut-il le faire maintenant ou attendre d'autres avis, peut-être plus éclairés (???)
L'ordre du jour est à discuter, à convaincre, à décider...avant la convocation à l'AG. Une fois établi, il est immuable! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 oct. 2006 : 21:52:55
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Citation :
Initialement entré par BILLY
Bonjour,
Lors d'une assemblée générale, tous les copropriétaires sont présents.
l'unanimité lors d'une Assemblée Générale permet-il de rajouter et de voter des résolutions durant l'Assemblée sans nouvelle convocation ?
*** Modération ***
Sujet déplacé du forum "Appel à expériences similaires copropriété"
Uniquement la décision à l’unanimité à son importance, le fait qu’il n’y soit aucun défaillant ou aucun opposant, permet à cette décision d’être valable puisqu’il n’y a aucune contestation possible, même si elle est entaché d’irrégularité. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 14:18:41
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Un arrêt récent vient de juger qu'une décision prise à l'unanimité des copropriétaires alors que la question traitée ne figurait pas à l'ordre du jour peut être contestée.
A ce propos un élément important est de savoir si tous les copropriétaires sont présents " en personne ".
Je n'ai pas l'arrêt sous la main mais on y reviendra car la question est importante.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 15:50:40
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Ok JPM,
Mais alors, qui peut contester une décision prise à l’unanimité du syndicat des copropriétaires.
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 19:39:28
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Bonsoir.
Je vois une raison de contester ! Le cas où l'argumentaire éronné ou mensongé pendant le débat aurait influencé le vote de personne n'ayant pu réfléchir auparavant à la question. Un peu comme le délai de reflexion obligatoire dans le cas de la vente en démarchage à domicile.
@ bientôt.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 22:34:42
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Je suis d'accord avec JPM sur le fond de l'affaire ! Un vote sur une question qui n'est pas à l'ODJ ne peut être "décidée" valablement.
S'agissant d'un vice de forme, il n'est pas nécessaire alors d'être opposant ou défaillant !
Même chose s'agissant d'une AG qui s'est déroulé normalement ! Sauf que le vote sur la désignation du pdt de séance n'est pas rapporté dans le PV : vice de forme, AG annulable dans son entier sans qu'il soit nécessaire d'être opposant ou défaillant ni même d'avoir "intéret à agir".
Reste tout de même qu'une décision prise à l'unanimité de tous les copropriétaires sur une question non inscrite, je ne vois pas trop qui viendrait ensuite la contester !!!
Mais cette résolution n'en est pas moins annulable !
Même chose si sur une question non inscrite il y a des opposants ! Si personne ne conteste, passé 2 moins il n'y a plus rien à faire ...
En conclusion, tant le court délai de prescription de l'action que la longueur des actions nécessaires aux annulations, qui plus est au TGI donc avec ministere d'avocat, limitent de fait les recours des AG en tout ou partie irrégulières !
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 23:51:40
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Gédehem, oui le délai de contestation est de 2 mois mais à partir de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Or si tous ont voté la décision et que de ce fait il n'y a pas eu notification, la notion de 2 mois devient très vague...
Cela se complique!
De plus, si vous parlez de vice de forme, le délai dans ce cas n'est-il pas de 10 ans? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 11:18:21
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Reste tout de même qu'une décision prise à l'unanimité de tous les copropriétaires sur une question non inscrite, je ne vois pas trop qui viendrait ensuite la contester !!!
Mais cette résolution n'en est pas moins annulable !
Ok Gedehem,
Mais alors, qui peut contester une décision prise à l’unanimité du syndicat des copropriétaires, même entachée d’un vice de forme.
Et comment rendre annulable cette résolution.
Attention, je ne parle pas d’une décision susceptible d’être frauduleuse, comme le précise Zen.christophe, c’est-à-dire d’avoir fait l’objet de manœuvres destinées à tromper la vigilance de l’un ou l’autre copropriétaire, dans ce cas c’est un dol.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 nov. 2006 : 20:41:22
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L'article 42 L dit:
Citation :
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Donc, clairement nul ne peut contester une décision de l'AG qui aurait été prise à l'unanimité, qu'elle est été inscrite ou non à l'ODJ.
Imaginez au tribunal, quand le juge demandera à M. X "pourquoi contestez vous la décision, puisque vous avez voté POUR ?"
Maintenant se pose la question de la fraude, là se pose plusieurs cas:
1/ Je ne suis pas present, et l'on me fait apparaitre dans le PV comme si je l'etais ----> là c'est pas compliqué, la signature de la feuille de presence pourra montrer ma bonne foie au juge
2/ J'étais present, mais voté "CONTRE" ----> et là ce sera à moi de prouver mon vote ce qui est bien plus compliqué.
D'ou pourquoi toujours élire un president d'AG de confiance !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2006 : 22:31:10
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Il s'agit d'un arrêt de la Cour d'appel de Paris 23e B n° 05/08801 du 2 mars 2006.
La Cour estime qu'un vote unanime ne peut permettre de contourner les dispositions d'ordre public de l'article D 13.
Il faut préciser qu'il s'agissait de faire passer à l'esbroufe des travaux d'aménagement d'un local commercial. Celà me rappelle un sujet récent.
Sur la solution de principe mon avis est qu'une décision prise à l'unanimité ne peut être attaquée dans le cadre des dispositions du statut de la copropriété mais qu'elle peut l'être sur le fondement de la fraude : " fraus omnia corrumpit ". Dans ce cas : pas de délai de déchéance. La solution est valable en cas de vice du consentement. Et l'on rejoint d'une certaine manière la notion d'inexistence.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 00:15:11
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JPM pouvez-vous reproduire cet arrêt de la Cour d'Appel ? Merci.
J'ai celui-ci de la Cour de Cassation où la décision votée à l'unanimité sur une question non portée à l'ordre du jour a été contestée par des conseillers syndicaux qui s'étaient prononcés.
Le syndic a été condamné aux dépens et frais d'éxécution de l'arrêt.
Attendu que, pour rejeter la demande des époux Henneresse tendant à faire constater l'absence de décision régulière pour les travaux de rénovation de l'ascenseur, l'arrêt relève qu'il résulte d'attestations versées aux débats que la délibération relative à ces travaux constituait une décision de principe de les entreprendre et avait été prise à l'unanimité, et retient que ces copropriétaires étaient irrecevables à contester une décision en faveur de laquelle ils s'étaient prononcés ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'assemblée générale avait délibéré sur une question ne figurant pas à son ordre du jour et n'avait adopté aucune modalité concrète d'exécution de travaux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés :
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 12 janvier 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;
remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
Condamne la société Immobilière des Halles aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Colmar, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-deux février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.
Décision attaquée : cour d'appel de Colmar (1re chambre civile) 1993-01-12
Titrages et résumés (sur le 1er moyen) COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - Ordre du jour - Question n'y figurant pas - Régularité - Contestation par un copropriétaire - Portée.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 42
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 13
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX1995X02X03X00123X088 |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 06:25:22
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Virginia W., vous dites en fin du premier paragr. de votre dernière intervention: "Le syndic a été condamné aux dépens et frais d'éxécution de l'arrêt."
N'est-ce pas plutot le syndicat qui a été condamné? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 09:15:43
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Je n'ai pas présentement le texte complet de l'arrêt. Je l'aurai prochainement mais sur édition papier et il faut prévoir alors un scan.
Il ve être nécessaire de s'atteler au problème des copies d'arrêts de Cours d'appel. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 10:45:10
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Virginia, l'arret que vous rapportez est interessant, mais l'interprétation qui en est faite ne me semble pas ête la bonne.
Permettez moi de citer 2 éléments :
"l'arrêt relève qu'il résulte d'attestations versées aux débats que la délibération relative à ces travaux constituait une décision de principe de les entreprendre et avait été prise à l'unanimité..."
Déja ici, il est constant qu'une décision "de principe" n'a aucun effet décisoire. C'est à dire que décider du principe de faire n'est pas une décision effective !
Autrement dit, les travaux proposés dans cette copropriété n'ont pas été décidés.
Ce point est repris par la Cour, fort justement :
"Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'assemblée générale avait délibéré sur une question ne figurant pas à son ordre du jour et n'avait adopté aucune modalité concrète d'exécution de travaux, ...."
Pour qu'il y ait décision effective, l'AG aurait du décider du détail des travaux et surtout des modalités pratiques de réalisation de ces travaux.
Ma lecture de cet arret : la Cour ne s'est pas tant basée sur le fait que la question en litige n'était pas inscrite à l'ODJ, certes, mais surtout qu'il n'y avait pas eu de décision décisoire, l'AG s'étant prononcée sur un principe, confirmé par le fait qu'aucune modalité concrete de réalisation des travaux n'était prévue ..
On ne peut dont prendre cet arret comme une sanction d'une décision effective prise à l'unanimité sur une question non inscrite à l'ODJ, mais la sanction d'une prétendue décision, qui n'est pas effective, "non décision" comme JPM l'a avancé et que je reprendrais.
C'est la rubrique : "Attention à la lecture et à l'interprétation des arrêts", qui sont d'un grand classique des facs de droit."
Quant au "Le syndic a été condamné aux dépens et frais d'éxécution de l'arrêt."... c'est une faute de frappe, car il fallait lire "syndicat", comme l'a très justement relevé Chenkak....(La Ste immibilière citée était syndic ?? )
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Edité par - gédehem le 06 nov. 2006 11:02:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 15:28:59
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En l'espèce, c'est bien le syndic qui a été condamné aux dépens car l'action initiale était une action une action en responsabilité contre lui, et non pas une action en contestation de décision.
Par ailleurs je suis tout à fait d'accord avec le commentaire de Gedehem. Le syndic a fait construire l'ascenseur alors qu'il n'y avait ici aucune décision d'exécution de ces travaux.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 19:05:42
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Citation :
Initialement entré par JPM
Je n'ai pas présentement le texte complet de l'arrêt. Je l'aurai prochainement mais sur édition papier et il faut prévoir alors un scan. Il ve être nécessaire de s'atteler au problème des copies d'arrêts de Cours d'appel.
Merci. Je n'ai rien scannérisé et l'arrêt est là  |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 19:16:50
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Initialement entré par gédehem
Virginia, l'arret que vous rapportez est interessant, mais l'interprétation qui en est faite ne me semble pas ête la bonne. Le contraire m'eut étonnée !! 
Permettez moi de citer 2 éléments : Tout le monde sait lire. Et on sait qu'un vote de principe n'entraîne pas engagement financier des copropriétaires ! et c'est justement parceque j'ai vu le mot "solution de principe" dans le post de JPM du 05 Nov 2006 : 22:31:10, que j'ai pensé que cet arrêt corroborait l'exposé !
C'est la rubrique : "Attention à la lecture et à l'interprétation des arrêts", qui sont d'un grand classique des facs de droit." Gardez là pour vous. Vous en avez bien besoin !!
Quant au "Le syndic a été condamné aux dépens et frais d'éxécution de l'arrêt."... c'est une faute de frappe, car il fallait lire "syndicat", comme l'a très justement relevé Chenkak....La Ste immibilière citée était syndic ?? ) Que disais-je ? Même pas capable de lire un arrêt en son entier et de l'interpréter. Et ça veut donner des conseils !, ça se permet de calomnier les intervenants et de les rabaisser pour ne pas dire injurier !  |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 19:18:54
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Citation :
Initialement entré par chenkak
Virginia W., vous dites en fin du premier paragr. de votre dernière intervention: "Le syndic a été condamné aux dépens et frais d'éxécution de l'arrêt." N'est-ce pas plutot le syndicat qui a été condamné?
Etes-vous sûr d'avoir lu l'arrêt en son entier ? Non ? Alors demandez ses lunettes à gédehem. Il paraît qu'elles sont fabuleuses !! |
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 19:47:21
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Initialement entré par JPM
En l'espèce, c'est bien le syndic qui a été condamné aux dépens car l'action initiale était une action une action en responsabilité contre lui, et non pas une action en contestation de décision.
Par ailleurs je suis tout à fait d'accord avec le commentaire de Gedehem. Le syndic a fait construire l'ascenseur alors qu'il n'y avait ici aucune décision d'exécution de ces travaux.
Contente de vous le voir écrire JPM : encore un syndic qui fait exécuter des travaux (et non des moindres !) sans décision d'une AG et pour cause ! Question non inscrite à l'OJ. Mais il passe outre et s'en fout !! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 21:51:00
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Virginia, avant de repartir dans des polémiques qui ne vous servent pas, qui plus est avec de la couleur partout, relisez calmement ce qu’écrivent les uns et les autres et soyez un peu plus prudente dans vos interprétations et commentaires d’arrets.
Gédehem
"...l'AG s'étant prononcée sur un principe, confirmé par le fait qu'aucune modalité concrête de réalisation des travaux n'était prévue, ....il n'y avait pas eu de décision décisoire."
JPM :
"...je suis tout à fait d'accord avec le commentaire de Gedehem. Le syndic a fait construire l'ascenseur alors qu'il n'y avait ici aucune décision d'exécution de ces travaux."
Ce n’est pas pour vous offenser ou vous rabaisser que nous disons que l’arret que vous rapportez n’est pas dans le sens que vous croyez ! C’est simplement qu’il ne correspond pas au sujet abordé initialement.
Dans l’arret que vous citez, l’absence d’inscription de la question à l’ODJ n’est pas le motif principal de sanction.
Il y a sanction au motif principal qu’il n’y a pas eu de décision puisqu’il n’y a eu délibération que sur un principe de travaux sans qu’aucune modalité d’exécution ne soit fixée..
Si vous voulez démontrer qu’une délibération prise à l’unanimité sur une question non inscrite à l’ODJ n’est pas décision et peut être contestée (ce qui est vraisemblable, sous réserve de dire qui dans ce cas particulier est recevable d’une action en annulation), il faut trouver un arret qui traite spécifiquement, expressément de ce cas, ou dont le motif de sanction est principalement ce cas.
Comprenez vous ces points ?
Ne prenez pas ombrage de nos remarques ici ou là, ce n’est pas une critique à votre encontre : c’est simplement pour relever que vous n’avez pas une bonne approche ici dans un commentaire d’arret, qui est un exercice difficile dans certains cas où même les étudiants en 4° année de droit se cassent parfois les dents, c’est tout !! |
Edité par - gédehem le 06 nov. 2006 21:53:30 |
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unanimité en Assemblée
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