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tourneboules
Contributeur senior
76 réponses |
 Posté - 30 oct. 2006 : 17:13:37
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Bonjour,
je vis dans un petit immeuble de 5 copropriétaires dont je fais parti (chacun un logement).
Le syndic bénévole actuel a vendu recemment son bien et il nous revient donc de trouver un autre syndic. Pour une si petite copropriété le prix d'un syndic professionnel est trop honéreux.
Ma question est de savoir quels sont les risques encourus d'un syndic bénévole en cas de problêmes ? (par exemple un procés suite à une incompétence, etc...).
Parce qu'à entendre le syndic bénévole actuel, rien n'est bien compliqué car c'est un immeuble sans ascenseur, espace vert, gardien, ni employé se chargeant de l'entretien. Il s'agit juste de répartir les charges d'eau, électricité commune et assurance et d'organiser les AG.
Merci par avance !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 oct. 2006 : 17:51:04
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s'il a déjà vendu son bien, il n'est plus syndic bénévole....son mandat ayant cessé le jour de la signature, donc l'immeuble est dépourvu de syndic!
il aurait du s'occuper de sa succession avant; |
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tourneboules
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 30 oct. 2006 : 20:01:29
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Cela fait maintenant 4 mois qu'il n y a plus de syndic officiel alors...
En fait la gestion de l'immeuble se fait à la bonne franquette grace à une bonne entente des copropriétaires et un travail collectif.
On ignorait tous ce que tu viens de m'apprendre, il y a un gros risque sans syndic responsable même si l'ancien propriétaire continue son rôle ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 oct. 2006 : 20:22:53
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puisque votre copropriété se trouve sans syndic, toute personne, copropriétaire ou autre (par exemple un fournisseur) peut faire nommer un admnistrateur provisoire par le tribunal.
je vous suggère de lire les textes de lois concernant la coproriété: loi d e65 et décret de 67!!
(voir guide juridique d'UI en page d'acceuil du site) |
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tourneboules
Contributeur senior
76 réponses |
Posté - 31 oct. 2006 : 09:17:42
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| Merci Nefer de votre réponse |
Edité par - tourneboules le 31 oct. 2006 09:18:03 |
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Lulu34
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 09:58:25
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Bonjour,
Notre co-propriété comporte 6 logements. Nous avions un syndic professionnel qui nous a escroqué, puis a été mis en liquidation judiciaire.Les 5 propriétaires m'ont alors demandé comme je venais d'être à la retraite de remplacer le syndic donc de devenir syndic bénévole. Depuis 2 ans tout se passe bien . Les propriétaires s'entendent bien,il n'y a pas de mauvais payeur. Cependant je prends soin d'avertir chacun pour toute décision en les réunissant chez moi.En général les gens aiment bien être tranquilles donc du moment qu'ils constatent que vous êtes sérieux, ça ce passe bien. Mais surtout, il faut informer les gens. Mon plus grand souci est de trouver des artisans qui acceptent de travailler, pour le reste pas de problèmes.
Cordialement |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 13:21:54
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votre situation n'est pas dramatique : je connais un immeuble de 3 copropriétaires sans syndic, l'un des copros étant avocat !
Vous avez tout de même intérêt à constituer un syndic bénévole. Tout se passera bien tant qu'il n'y aura pas de contentieux à gérer (charges non payées, problème sérieux avec une autre copro ...) |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 18:24:30
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Moi, je ne comprend pas pourquoi tous le monde dit qu'il n'y a plus de syndic bénévol.
Ne peut on pas être syndic bénévol d'un immeuble dans lequel nous ne sommes pas copropriétaire ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 22:33:37
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Ben non ! ... Pour être syndic (ne parlez pas de "bénévole" qui veut dire que le mandat est exercé sans contre partie financière), pour être syndic, il faut soit être titulaire d'une carte professionnelle soit avoir un droit sur le bien que l'on administre, auquel cas on n'a pas besoin de carte professionnelle.
En résumé, vous pouvez être syndic parce que vous êtes un professionnel déclaré ou que vous êtes copropriétaire.
Notez au passage qu'il n'y a dans les textes que LE syndic sans distinction, qui est donc soit un "professionnel", toujours rémunéré, soit un "non professionnel", qui peut être rémunéré ou non. |
Edité par - gédehem le 22 déc. 2006 22:36:16 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 22:56:45
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| Et quel(s) texte(s) mentionne cela ? Le fait qu'un syndic non-professionnel est forcément un copropriétaire ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 00:08:13
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Le statut de la copropriété n'en parle pas.
Le texte de base est l'article 2 de la loi Hoguet qui écarte les personnes ou à leurs conjoints qui gèrent des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis de son domaine d'application. Elles ont le droit de gérer sans carte professionnelle.
On en a déduit que ces personnes pouvaient être syndics des immeubles dans lequels elles ont des droits réels sur un lot, si minime soit-il.
Comme le décret d'application de la loi Hoguet est du 20 juillet 1972, on a du sortir un décret du 26 juillet 1973 qu'on retrouve dans l'article 38 du décret de 1967 (modifié  ), pour réglementer leur gestion financière et imposer le compte séparé.
Profitons en pour noter que le syndic bénévole peut ne pas être copropriétaire (si époux de la copropriétaire et vice versa), et peut être un usufruitier, un nu-propriétaire, un bénéficiaire de droit d'usage et d'habitation ou un commodataire, tous personnes qui sont titulaires d'un droit réel.
pour rappeler, bien sur, que le syndic dit " bénévole ", peut être rémunéré ;
et enfin que l'article 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 dispense le syndic professionnel de tout mandat écrit , disposition maintenue dans le décret du 21 octobre 2005
Ce pour quoi je continue à sourire quand je lis l'article 29 du décret de 1967 (version 2004).
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Edité par - JPM le 23 déc. 2006 00:09:55 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 01:26:52
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| Je ne comprends pas en quoi la lois Hoget répond à ma question ? |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 08:22:26
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Citation :
Et quel(s) texte(s) mentionne cela ? Le fait qu'un syndic non-professionnel est forcément un copropriétaire ?
Moi j'avais trouvé dans le Code de la Copropriété version 1990 les textes exposant sans équivoque sur le syndic, si ce n'est pas un professionnel doit impérativement être un copropriétaire de la copropriété qu'il gère en syndic. Ses enfants ne peuvent pas être syndic. Son conjoint peut l'être et il me semble qu'il n'y a même pas de restriction pour le conjoint selon la nature du contrat de mariage.
Et depuis que j'ai trouvé ces indications, je m'interroge :
- sachant que 2 époux peuvent se haïr sans pour autant divorcer, est-ce très raisonnable d'accepter que la gestion soit faite par quelqu'un qui peut avoir un intérêt personnel à "rouler contre les intérêts d'un copropriétaire" ?
- et pourquoi les enfants, héritiers potentiels, donc plus sensibles à tout faire pour le maintien en bon état sont-ils "interdits de syndics" ?
Oui, il y a de vrais risques à être syndic non professionel. Mais pour une si petite copropriété, si les copropriétaires s'entendent bien, ça vaut vraiment le coup. Le syndic non professionnel peut souscrire une assurance pour le protéger et il est tout à fait naturel que les frais de cette assurance soient supportés par tous les copropriétaires. Cela est dans leur intérêt, n'est-ce pas ?
Quoi ! c'est compliqué s'il faut faire des travaux ! que nenni ! il suffit de se faire aider par un maître d'oeuvre... En plus, le professionnel, il ne se gène pas pour imposer les maîtres d'oeuvre. Et il a raison, il est syndic, pas maître d'oeuvre.
Quoi ! en cas de besoin de recouvrer desimpayés ! le non professionnel paie de sa propre poche les conséquences alors, croyez-moi, il s'en débrouille 10 fois mieux que le pro, il commence les démarches bien plus rapidement et là encore, il se fait aider, par un avocat ou un huissier !
Et les autres copropriétaires ont tout intérêt à accepter ces missions confiées à des professionnels "du sujet à traiter".
L'essentiel, c'est que les autres coprorpriétaires admetent bien au fond d'eux que ce syndic non professionnel est là pour leur bien, mais n'est pas là pour leur faire profiter de tout gratuitement, ni pour devenir l'esclave des autres copropriétaires. Pas toujours facile à bien faire imprimer ce concept aux autres copropriétaires, mais quand on y arrive, c'est super ! C'est humain, c'est convivial... Et la copro, elle est belle, soignée, et les copros, ils paient leurs charges... et s'ils ont des locataires, ils ont en général des locataires très respectables (et oui, le respect appelle le respect)... On dirait que tout cela "pousse vers le haut"...
Quand on n'y arrive pas, il faut faire comme avec les petits enfants, il faut toujours répeter les mêmes choses et à la longue, ça rentre !
Moralité tourneboules : osez vous présenter et venez ici demander des conseils ! Et si vous avez encore des contacts avec l'ancien syndic, demandez-lui des conseils... |
seborga1 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 08:51:16
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Yaume, comme vous le précise à juste titre JPM.
C’est la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
L’article 2 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 précise :
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :
Aux membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l'objet ainsi que des garanties financières qu'ils offrent pour l'exercice de cette activité ;
Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;
Aux personnes agissant pour le compte de leur conjoint, de parents en ordre successible, ou pour le compte de majeurs protégés ou de mineurs dans les conditions prévues aux titres X et XI du code civil ;
Aux représentants légaux ou statutaires de sociétés de construction régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation pour la réalisation des premières cessions des parts où actions.
Aux titulaires d'une licence d'agent de voyages, en vertu de la loi n° 92-645 du 13 juillet 1992 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à l'organisation et à la vente de voyages ou de séjours, pour la conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation.
NOTA : Ordonnance 2005-1278 du 13 octobre 2005 art. 7 : La présente ordonnance entre en vigueur le premier jour du mois suivant celui de la publication au Journal officiel de la République française de l'arrêté du ministre chargé de l'économie portant homologation des dispositions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier.
http://www.universimmo.com/accueil/unijur030.asp
En complément de ma réponse :
Posté le 21 May 2006 à 13:11:35
A titre d’information et faisant suite à ma demande en tant qu’adhérent à l’ARC, sur la nécessité de transcrire où non l’article 2 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sur le contrat du syndic non professionnel.
Voici la réponse de l’ARC reçue le 17/05/06, que je remercie au passage, à ce sujet :
La Loi du 2/01/1970 n'est pas applicable aux personnes ou à leurs conjoints qui gèrent des biens sur les quels elles ont des droits réel divis ou indivis, elles peuvent donc être désignées comme syndics alors même qu'elles n'ont pas la carte professionnelle.
“La mention sur le contrat de syndic est donc légitime“.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36494&whichpage=3
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Edité par - ETASPAK le 23 déc. 2006 09:20:25 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 10:29:16
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La référence à la loi Hoguet dans un contrat de syndic copropriétaire est légitime mais pas nécessaire.
Ceci étant il serait bon de rétablir un brin de cohérence dans les textes du statut car la question de Yaume était parfaitement justifiée : ou donc est-il écrit qu'un copropriétaire peut être syndic ????
On peut en dire autant pour le contrat de syndic, évoqué dans le décret d'application de 1967, absent de la loi du 10 juillet 1967 et dénié par le régime Hoguet !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 12:48:05
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Bien d'accord avec JPM sur l'incohérence de certains textes.
Sur le contrat de syndic, outre le fait qu'il n'est pas mentionné dans la loi du 10 juillet 1965, on peut trouver curieux que le décret de 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 en fasse une condition impérative de validité du mandat.
En effet, D.art.11 conditionne la validité de la désignation du syndic, donc à son mandat, au fait qu'un projet de contrat soit joint à la convocation lorsque cette désignation est prévue !
C'est à dire qu'on a une loi qui ne parle pas du tout d'un "contrat de syndic", mais que le texte pris pour appliquer cette loi non seulement parle d'un "contrat" mais impose ce contrat, préalable obligé à la désignation du syndic ! 
C'est pourquoi, comme je le souligna par ailleurs, il me semble que nous sommes passés ici sous un autre régime où la relation contractuelle, d'ordre commercial, prime sur le mandat de représentation. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 17:49:46
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Accord parfait avec Gedehem
Sauf quand même sur Citation :
il me semble que nous sommes passés ici sous un autre régime où la relation contractuelle, d'ordre commercial, prime sur le mandat de représentation.
Il faut, là dessus, bien remettre les choses en place : la sensation n'est pas créatrice de droit 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 11:22:31
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| Sauf que lorsqu'on constate que les textes imposent la proposition d'un contrat comme préalable obligé à la validité de la désignation du syndic, donc à son mandat, ce n'est déja plus une "sensation" mais bien un fait juridique créateur de droit ! |
Edité par - gédehem le 24 déc. 2006 11:27:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 déc. 2006 : 16:57:41
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Nous nous rejoignons sur les incohérences et notamment celle que vous rappelez et que j'ai signalée il y a déjà une bonne année.
J'ai un peu assisté un étudiant UInaute pour un mémoire. Nous avions eu l'occasion de commencer une liste de ces incohérences (déjà une bonne quinzaine !). On en trouve d'autres dans les textes récents propres à la copropriété mais aussi dans des textes généraux comportant des dispositions particulières pour les copropriétés.
Je vous passerai la liste et vous pourrez surement en ajouter quelques unes parce que, pour ce genre de travail, il faut être plusieurs.
Disons que celle là est particulièrement gratinée
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Risques encourus pour le syndic bénévole
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