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 Sujet  |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
 Posté - 08 nov. 2006 : 14:14:12
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Citation :
Initialement entré par stfti
Pas du tout florent, mais je constate que les ventes via les agences sont cheres et je m'interroge sur l'interet d'explorer d'autres possibilités moins honereuses...
(ventes aux encheres, administrateurs de biens, achat de grande surface brute a amenager,...)
On parle de grosses sommes tout de meme, pour lesquelles un recherche sans précipitation me semble logique.
Ceci dit, des tas de gens achetent via les agences , en sont tres content et ne font pas nécéssairement une mauvaise affaire, je ne comprends pas trop ce climat d'aggressivité qui règne sur ce forum, ca a bien changé.
Chaque observation est prise pour une attaque personnelle, perso, je n'attaque personne, j'aime bien tout le monde ;-)) ....
Cordialement
_ Les agences vendent au prix du marché.
_ Les ventes aux enchères sont bien souvent monopolisée par des marchands de bien.
_Les grandes surfaces brutes à aménager + travaux reviennent souvent au même prix qu'une surface habitable de suite et ne présente donc pas d'interêt financier. Ce n'était pas le cas il y a quelques années, mais avec la flambée des prix, les proprios sont devenus trés, trop gourmand. Ou alors il faut faire les travaux soit même.
Vous avez un autre plan? 
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Amicalement, un agitateur. |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 09:23:30
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Bonjour les amis,
Pour vos investissements immo Messieurs, on peut maintenant emprunter en angleterre sur 57 ans!
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Edité par - florent1980 le 09 nov. 2006 09:27:43 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 09:32:40
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| Quid du prix de l'assurance avec un prêt aussi long? |
Amicalement, un agitateur. |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 14:57:03
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| Bibix1111, effectivement, je fais les travaux moi meme, je vous rejoints ; si une entreprise fait des travaux dans une grande surface brute, l'opération n'a pas d'interet...Il faut faire ses travaux soit memepour que ce soit interessant , et ne pas y passer trop de temps car c'est autant de loyer en moins... |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 15:38:25
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Citation :
Initialement entré par stfti
Bibix1111, effectivement, je fais les travaux moi meme, je vous rejoints ; si une entreprise fait des travaux dans une grande surface brute, l'opération n'a pas d'interet...Il faut faire ses travaux soit memepour que ce soit interessant , et ne pas y passer trop de temps car c'est autant de loyer en moins...
Tout le monde n'est pas capable de faire des travaux, mais là vous prechez un converti.
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33609&whichpage=1
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Amicalement, un agitateur. |
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tonhomme
Pilier de forums
243 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 23:28:04
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Petite mise au point même si elle arrive un peu tard (je suis en déplacement professionnel et l'accès internet n'est pas garanti...)
C'est juste histoire de "remettre les pendules à l'heure" (mes pendules, puiqu'il s'agit de mes "calculs" : après ça, chacun en fera ce qu'il veut !)
Sans esprit de polémique (j'insiste) je souhaite simplement corriger quelques inexactitudes.
Citation :
Initialement entré par Pégase
Je rappele à Tonhomme qu'en haut de cette page, il a pris en compte l'inflation dans le calcul de la valeur du bien immo alors qu'il n'a pris aucune érosion monétaire dans son calcul du PEE.
J'ai pris en compte l'inflation dans la valorisation du bien immo. En un mot, je raisonne en euros courants, ce qui est à mes yeux la seule façon objective de comparer la valeur de deux placements ( dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans, une pièce de 1 euro vaudra toujours 1 euro, même si le prix de la la baguette de pain a doublé ). Un placement de x euros en 2016 vaudra toujours x pièces de 1 euros, et on peut le comparer à un placement de y euros toujours en 2016 qui vaudra toujours y pièces de 1 euro. Bref.
Citation :
D'après mon calcul (approximatif) on est dans l'ordre de 26/27% d'érosion sur 15 ans sur base de 2% par an. Donc, en euro constants on obtient une valeur de 168 - 26% = 124
Tiens, c'est pil poil la valeur (estimée en euro constants par Tonhomme) de l'apart en locatif après 15 ans
Coïncidence.
Je suis arrivé à cette valeur de 125 k€ (la plus probable qui soit, n'en déplaise aux "haussiers" ou aux "baissiers") en tenant compte d'une surévaluation actuelle d'environ 40% de l'immobilier, mais d'une augmentation de 3,7% par an (moyenne constatée sur les deux derniers siècles et relativement constante sur cette période, voir la "courbe de Friggit").
0,60 * (1.037)^15 = 1,03 soit environ 1. Ca fait pour être précis 129 k€, je vous l'accorde.
Bien sûr tout ça se base sur l'hypothèse que la valeur de l'immobilier continuera d'évoluer dans les 15 prochaines années comme elle l'a fait dans les 200 dernières, mais bon : bien malin qui pourra ("haussier" ou "baissier") prévoir des bouleversements pires que ceux qu'a connu le XXème siècle, susceptibles d'influer sur les prix de l'immobilier.
C'est pourquoi je continue d'affirmer que cette évolution des prix est la moins "improbable" qui soit.
Citation :
Initialement entré par Pégase[/i]
Je voulais sutout pointer du doigt:
1. Que le raisonnement de Bibix était juste
2. Que Tonhomme avais omis de prendre ce facteur en compte dans son laïus sur le bienfait du PEE comparé à l'immo locatif ou.
Et donc conformément à ce qui précède, je persiste et signe :
1. Celui-ci n'est pas juste puisqu'il compare des euros courants à des euros constants
2. Ce facteur a bien été pris en compte. La seule question est de savoir : la valeur de l'immo suivra-t-elle au moins l'inflation dans les 15 années à venir ? Ce à quoi je réponds : probablement non.
(Rappel : si chaque année pendant 15 ans les journaux titrent : "l'immo ne chute pas et continue même sa progression : +1,5% cette année !", le "probablement non" évoqué ci-dessus se révèlera exact...) |
A.T.
'Contributeur occasionnel, loin d'être novice...' |
Edité par - tonhomme le 09 nov. 2006 23:33:30 |
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