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 Sujet  |
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nanou13
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17 réponses |
 Posté - 02 nov. 2006 : 09:50:47
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Bonjour,
Lors de l'entrée dans mon appartement actuel il y a 10 mois la propriétaire m'a demandé :
2 mois de loyer + charges de caution
le mois en cours + charges
200 euros de provisions pour l'eventuelle vidange de la fosse septique
42 euros de caution pour les bips du portail.
2 Mois de loyer c'est la loi, soit, la caution pour les bips, ca me semble normal aussi. Ma question est : avait elle le droit de me reclamer 2 mois de provisions de charge en caution (qui ne seront restitués qu'apres mon départ donc) plus les 200 euros pour l'eventuelle vidange?
Puis je demander a les recuperer ou est ce trop tard?
Merci beaucoup de vos reponses.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 10:13:30
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Citation :
Initialement entré par nanou13
Ma question est : avait elle le droit de me reclamer 2 mois de provisions de charge en caution (qui ne seront restitués qu'apres mon départ donc) plus les 200 euros pour l'eventuelle vidange?
Puis je demander a les recuperer ou est ce trop tard?
Merci beaucoup de vos reponses.
NON, le DG se monte à 2 mois de loyer hors charges (loi de 89).
"éventuelle vidange": NON ... surtout pas à l'entrée: c'est à elle de le faire à l'entrée (ou de vous fournir une fosse non pleine  ) -
la vidange de la fosse septique est bien une charge locative mais je dirai durant son temps d'occupation, et non pour vider celle des précédents ... 
Selon le rapport sanitaire departemental de votre région, cette fréquence peut être de 2 ou 4 ans ... à vérifier.
L'obligation du bailleur est de vous donner un logement "en bon état de fonctionnement" (art 6 de la loi de 89) et pas de vous demander de payer avant d'entrer ...
Encore un bailleur qui ne connait pas ses obligations, on dirait 
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Cordialement, |
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Joulia
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14807 réponses |
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nanou13
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 10:26:46
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c'est un appartement dans une maison de village. En fait elle est propriétaire de la maison compléte et loue les 4 appartements dont elle est composée.
2 Fosses septiques pour les 4 familles.
Aucune preuve que la vidange a dejà eté faite.
Oui elle a l'air d'abusé pas mal. Pour preuve, lorsque les precedents locataires se sont plainds d'humidité elle a rétorqué qu'ils étaient tenus de plus aérés!!!!
Merci pour vos réponses. Je me fade d'une lettre lrar je pense. |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 10:33:22
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non en principe votre propriétaire n'aurais du vous demander en dépôt de garantie, que 2 mois de loyer hors charges
Ceci dit on peut éventuellement considérer que ce qui est payé n'étant plus à payer vous avez assuré quelques temps de tranquillité
Tenez un décompte précis de ce que vous versez en charges régulièrement
soit déjà pour le premier mois
3x (montant de la provision sur charges mensuelles) + 200€
et demandez les factures des charges qui vous sont ou seront comptabilisées
(ordures ménagères, et si vous habitez une maison éventuellement entretien des espaces verts, plus vidange de la fosse)
faites les totaux charges réelles et provisions sur charges versées vous aurez à tous moment la possibilité de demander le remboursement des trop perçu ou de constater ce que vous devez au propriétaire
Regardez les choses d'une manière globale sur un 2ou 3 ans (selon la vidange de la fosse) et divisez par mois pour savoir quelles devrait être le montant normal de vos charges
Car 200€ de provision pour vidanges de la fosse septique ça me semble un peu vague il faudrait savoir tous les combien cette vidange est en principe nécessaire. Cela peut aller de jamais à 1 fois par an.
Si c’est un fois pas an c'est beaucoup trop c'est que le drainage ne fonctionne pas (et ça ce n'est pas de votre faute) ou que la capacité est beaucoup trop petite (et ça non plus ce n'est pas de votre faute)
en principe c'est tous les 3 ans et dans ce cas là le propriétaire devrait vous demander une provision mensuelle tenant compte du montant de sa dernière facture, divisé par 36 mois (et si besoin faire un réajustement si pour cause d'une mauvaise utilisation de votre part la vidange doit s'effectuer plus fréquemment)
enfin vous a-il été dit (ou démontré) a quand remonte la dernière vidange ?
car si c'était il y a 2 ans 1/2 , et que la vidange a normalement lieu tous les 3 ans, ce sera forcement à vous de payer la prochaine ce qui est bien évidemment injuste.
Si le précédant occupant à utilisé la fosse pendant 2ans 1/2 il doit en payer à proportion l'entretien
C'est pour ça que le système de la provision mensuelle me paraît le plus juste
Pour éviter d'avoir ce genre de frais trop souvent à votre charge veillez au fonctionnement de la fosse (pas d'eau de javel, pas de produit WC non recommandé fosse septique, pas de préservatif, serviettes hygiénique, tampons, ou gros paquet de papier)
(usage recommandé yaourt, fromage au lait cru utilisation régulière ou emploi de produit d'activation en cas d'absence prolongée)
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être ou avoir là est la question... |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 10:40:20
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au vu des nouvelles info qui sont arrivées je complète mon propos
le propriétaire devrait vous demander une provision mensuelle tenant compte du montant de sa dernière facture, divisé par 36 mois
(et divisé par le nombre de logement utilisant la même fosse) |
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nanou13
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 10:44:35
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| y a t'il des textes de lois sur lesquels je puisse m'appuyer pour rédiger une lettre à ma propriétaire en ce sens? |
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nanou13
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 10:53:38
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suis impréssionnée par toutes vos connaissances . Merci beaucoup.
Je pense, aux vues du comportement de ma propriétaire que ces forums vont m'etre plus qu'utiles!
et dire qu'elle m'a dit "je commence a etre plus ferme avecc mes locataires pour qu'ils prennent leur responsabilités"... punaise. Faut sans doute lui rappeler qu'elle en a aussi, ent tant que bailleur |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 11:38:29
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en tant que bailleur je compends sa position, même si je ne l'approuve pas.
Beaucoup de locataires ne comprènnent pas qu'on leur demande un complément de charges en fin d'année mais ils sont près à payer nimporte quoi lors de la signature du bail
essayez de discuter calmement sur le sujet
si vous avez immédiatement besoin de cet argent, tentez de récupèrer les trop perçu et demandez un ajustement des charges selon la méthode que je vous ai décrite plus haut
si non attendez les décomptes au bout d'un an ou en décembre 2007 (ou demandez les)en espèrant qu'ils soient en votre faveur, ce qui au vu de votre description semble probable
combien payez vous de provision sur charges mensuelles ? |
être ou avoir là est la question... |
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nanou13
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 12:03:23
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Je paie 50 euros. Les charges comprennent l'eau (qui est moins chère lorsque l'on n'est pas raccordé au tout à l'egout) et l'enlevement des ordures menageres.
L'entretien du jardin est a la charge des habitants, y compris les parties communes.
Non je n'ai pas besoin de cet argent dans l'immédiat. Mais au vue des derniers elans de mauvaises foi de ma propriétaire, je pense que cet argent a mieux fait de travailler sur mon compte que sur le sien. |
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Joulia
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14807 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 14:04:28
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bailleur X
vous dites: Citation :
non en principe votre propriétaire n'aurais du vous demander en dépôt de garantie, que 2 mois de loyer hors charges
Ceci dit on peut éventuellement considérer que ce qui est payé n'étant plus à payer vous avez assuré quelques temps de tranquillité
je ne suis absolument pas d'accord. La loi a fixé cette limite justement pour contrecarrer ce genre de remarque. et pourquoi pas 3 ou 6 mois d'avance ? pas perdu puisque ce sera rbsé un jour ...
2 fosses, 4 appartements: si elle veut passer le contrat dans les charges locatives, ce devrait être inclu dans la provision mensuelle, et justifié en fin d'année avec la régul annuelle (ref: art 23 de la loi de 89, pour nanou13).
Citation :
Beaucoup de locataires ne comprènnent pas qu'on leur demande un complément de charges en fin d'année mais ils sont près à payer nimporte quoi lors de la signature du bail
non, et non ! si les charges sont CORRECTES, et faites régulièrement, la provision mensuelle devrait refléter les charges annuelles / 12 - c'est sur qu'une consommation d'eau peut varier d'un occupant à l'autre mais à part ce post là, les charges sont parfaitement connues sur une base annuelle.
si un bailleur fait une correcte assomption des charges à venir, il aura demander une provision réaliste et remboursera le locataire après 1 an, à son plus grand plaisir, soit dit en passant.
Vous dites que les locataires payent n'importe quoi à l'entrée: si le bailleur annonce 80 euros de provisions de charges (réel environ 74 euros), il sera super heureux de recevoir un rabio et le bailleur n'en sera que mieux considéré -
si le même bailleur pour les mêmes charges annonce 50 € (pour faire passer la pilulle et leur tomber dessus plus tard avec une belle régul sur plusieurs années en général), cela créé de toutes facons une mauvaise ambiance puisque le locataire n'aura eu aucune idée (bien qu'il aurait pu le demander aussi de son côté, mais là n'est pas le débat).
bon je sais je prêche un convaincu, j'en suis sûre ... 
mais ca me gonfle (comme on dit maintenant) de voir ces proprios qui veulent donner des lecons et sont pas capables de respecteur eux-même la législation 
Pour nanou (et pour finir), voici 2 textes que vous devriez consulter attentivement:
Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp )
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp )
enfin voici la loi de 89: Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitations non meublées (texte complet via le Guide Juridique du site : http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp ) je suis sure que vosu y trouverez encore quelques "dérogations" à votre propre situation 
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 14:35:29
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J'avoue pour ma part ne pas comprendre non plus ce bailleur, qui ne respecte pas la loi.
Et de plus, concernant les 50 euros de provision pour charge, quel est le mode de répartition des frais d'eau, car je la sens venir qui va vous éduquer en vous faisant payer sa consommation a elle?
Bien entendu, comme l'a dit Joulia, la vidange de la fosse sceptique, c'est n'importe quoi. Qu'on vous la fasse payer après votre départ si elle est bouchée, oui, mais avant votre arrivée, la elle charrie plus qu'un peu.
Il y a deux possibilités, soit vous avez un compteur individuel, soit il y a une table de répartition, mais faut-il encore que celle-ci soit connue. |
Festina lente |
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nanou13
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 15:29:38
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attention : rebondissement dans l'affaire
on apelle le proprio a midi. Pour lui demander quelques explications concernant la vidange de la fosse septique, quand a été faite la derniere ect.
Il nous explique, qu'a notre départ il prend sur ces 200 euros un prorata en fonction du nombre de temps resté dans l'appartement et du coup d'une vidange 'sur sa bonne foi'. Sauf, qu'il estime n'avoir a faire la vidange que si elle est necessaire.
Donc 10 locataires en 10 ans qui paie une vidange qu'il n'a jamais faite, meme s'il en fait une là, il a empoché pas mal d'argent.
Nous lui avons signifié que la demarche etait malhonnete vis a vis de nous mais egalement vis a vis de la loi puisqu'une vidange doit etre faite tout les 4 ans, il s'est mis en colere en disant que les fosses septiques c'etait son probleme!!! hallucinant.
Pour repondre a la question de l'eau, les autres locataires m'ont signalés que l'année derniere il avait divisé la facture de l'immeuble en 4 (il y a 4 appartements). Alors que nous avons tous un compteur individuel. Sauf que le chiffre mentionné sur mon compteur perso a été relevé a la signature du bail et que je ne compte pas payer une facture d'eau divisée en 4 (les deux appartement du bas ont un jardin privatif qu'ils arrosent, ce serait injuste et illégal).
Bref, je suis bien avec ma nouvelle proprio moi |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 19:29:16
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j'aime beaucoup les attaques gratuites qui m'on été faites par certains
je tente d'expliquer à nanou quelles sont les règles et comment les calculer, tout en l'invitant à ne pas dramatiser (donc à ne pas rentrer en conflict) (donc a rechercher en ayant des élements concrets comment elle pourra faire pression sur son proprio tout en comprenant son potentiel point de vu)
Et je jouse espèrer que nanou l'avais compris comme ça
cela ne veut pas dire que je procède ainsi avec mes locataires !!!
et si j'explique assez clairement comment le calcul devrait être fait c'est que je sais le faire et que je le fais... (pour info)
Quant à l'explication du calcul annuel des charges en ce qui concerne l'entretien de la fosse
il me semble que se calcul doit se faire en fonction du délais reel entre deux vidange (ce dont le propriétaire doit être en mesure de justifier)
il ne peut donc se faire que sur une moyenne de plusieurs années
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être ou avoir là est la question... |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 19:44:59
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je voulais dire j'ose espèrer...
pour la consommation d'eau c'est parreil il faut les factures depuis au mois un an pour connaitre le prix moyen du m2 d'eau (car certaines factures incluent les abonnements d'autre pas)
puis appliquer ce tarif à chaque m3 que vous aurez consommé (les m3 au départ - les m3 a l'arrivée moi je considère que ça coute entre 7 et 10€ par mois pour un couple c'est ce que je demande en provision mais bien sûr il peut y avoir de grande diffèrance d'une famille à l'autre
chez moi 3 logement sur un fosse vidangée tous les 3 ans la vidange de la fosse et évaluée à 2€ par mois et par logement, mais même avec seulement 2 logement ça ne devrait pas exeder 3€ par logement
la taxe les ordures ménagères varie beaucoup d'une ville à l'autre
la il faut demander le justificatif de taxe foncière à votre proprio
et comme il y a des chance que ce soit global il faut le diviser en fonction de la surface de chaque habitation concernée (la leur incluse éventuellement) et ne payer que votre part |
être ou avoir là est la question... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 19:51:17
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Mais, BailleuxX, la loi n'autorise tout simplement pas un bailleur a prélever sur son locataire une somme de 200 euros sur un motif vague, de curage potentiel de la fosse sceptique, donc opération non certaine.
Il s'agit d'argent que le propriétaire prélève avant dépense. Le dépôt de garantie est fait pour cela. Les avances sur charges sont faites pour cela.
Elle n'autorise pas plus le bailleur en question à prélever avant l'entrée du locataire dans les lieux une somme correspondant a une opération qu'elle aurait du ou pu faire, ou que plutot son locataire précédent a du ou pu faire.
Cela ne regarde pas le locataire entrant de savoir qui l'a fait, mais le bailleur doit une fosse sceptique non bouchée, point à la ligne.
Et si moi bailleur, je prélevais une somme de 150 euros sur la mise en peinture l'appartement, plus une autre de 100 euros sur le lessivage des parties communes, et un 30 euros aussi pour le débouchage du WC (c'est important, les WC).
Quant un bailleur prend son locataire pour une buse, ce n'est plus le moment de l'empatie que vous pronez, je vous cite:Citation :
tout en l'invitant à ne pas dramatiser (donc à ne pas rentrer en conflict) (donc a rechercher en ayant des élements concrets comment elle pourra faire pression sur son proprio tout en comprenant son potentiel point de vu)
On a vite compris que le propriétaire veut se faire du blé, en prélevant, et ne rendant point.
La loi n'est pas respectée, et pourtant ce genre de bailleur sera le premier a invoquer la loi quand ça l'arrangera.
Il ne faut pas attendre pour agir.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 02 nov. 2006 19:57:08 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 02 nov. 2006 : 19:58:58
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En fait, le propriétaire a pris en dépot de garantie légal deux mois de loyer, pas de souci.
Il a aussi pris en dépot de garantie illégal 200 euros plus deux mois d'avance sur charge. C'est totalement illégal, et il va évidememnt faire tout ce qu'il peut pour garder cet argent.
La loi ne l'autorise pas a garder cet argent qui apaprtient au locataire. |
Festina lente |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 09:52:23
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est ce que j'ai dit le contraire ?
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nanou13
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 10:26:16
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@ bailleurx : Et je jouse espèrer que nanou l'avais compris comme ça (oui je l'avais compris comme ça)
Mais là il s'avere que je me rends compte que je suis tombé sur des propriétaires qui hurlent faire les choses dans les regles et qui ne le font pas. J'aime pas ce genre de situation. J'aurais aimé avoir des rapports normaux avec mes proprio. |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 11:01:24
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oui je comprends
selon mon expèrience et le calcul dont je vous ai fait part un peu plus haut
il semble que les charges d'entretient des jardins soient relativement élevées (entre 30€ et 35€ par mois et par logement)
il se peut qu'ils réalisent eux même l'entretient des jardins, dans ce cas ils n'ont pas de facture, ils ne peuvent donc normalement pas vous le facturer
si les négociation verbales (calme) ne donnent rien vous devriez commencer par leur écrire une lettre recommandée pour demander :
le remboursement des trop perçu (charges sur 2 mois +200€ = 300€),
vous pouvez les menacer de retenir ces sommes sur votre prochain versement (je ne pense pas que ce soit illegal puisque vous avez par erreur trop versé à la signature du bail)
puis demandez un justificatif des charges sur les 4 dernières années (pour calculer le montant probable des charges)
et leur dire que dans l'attente vous ne versez plus de provision sur charge soit 50€ par mois
(mais attention si vous le faites réellement, l'addition de ces charges peut faire mal a l'arrivée)
en tous les cas tenez les comptes prècis de vos versement et gardez les preuves
dites leur que vous ferez appel à la justice s'ils ne répondent pas sous 8 jour à votre courrier
d'un autre côté vous pouvez demander l'intervention d'un médiateur (voir votre mairie ou tribunal d'instance)
je repète au risque de m'attirer les foudres de d'autres intervenant priviligiez la négociation directe,
soyez calme mais ferme en donnant vos arguments, faites vous accompagner d'une personne dont la présence peut avoir une infuence favorable (une personne de leur age)
n'hésitez pas à leur dires que les autres locataires pouraient se joindre à vous...
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nanou13
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 03 nov. 2006 : 11:19:22
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l'entretien du jardin, est à notre charge, nous locataires des 4 appartements. deux fois par an nous débrouissaillons, tondons, plantons et taillons. Avec nos outils, a nos frais.
50 Euros par mois de charges pour l'eau et les ordures menageres.
On va tenter de negocier verbalement au moment de la reception du recap de charges annuel, dans un mois, ce sera une douce facon d'emmener les charges. Genre "mais je ne comrends pas nous avons versé 100 euros de charges a la signature du bail...." etc...
Merci encore |
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Caution 2 Mois de loyer + charge
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