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Bertrand544
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9 réponses |
 Posté - 07 nov. 2006 : 19:38:29
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Merci. Le tableau récapitalif définissant les charges d'entretien en fonction des millèmes de parties communes spéciales à chaque bâtiment suffirait donc sans autre mention en toutes lettres dans le texte à spécialiser ces charges d'entretien!
Une question en amenant une autre  . La définition de ce qui rentre dansles charges d'entretien peut il être laissé à l'appréciation ddu syndic. Ces charges comprennent elles toujours ( en l'absence de mention contraire dans le RC) les travaux de gros oeuvre et de toiture? |
Bertrand |
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Bertrand544
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 19:43:09
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j'oubliais! quand un RDC écrit:
'Les charges générales énoncées au paragraphe précédent seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quote-parts dans les parties communes attachées à chaque lot'.
Les parties communes attachées à chaque lot doivent elles être comprises comme les parties communes générales ou comme les parties communes spéciales à chaque lot (lorsque celles ci existent).
Je crois que toute l'ambiguité avec mon syndic vient de cette non précision... |
Bertrand |
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Fly-Boy
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 07 nov. 2006 : 21:15:52
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Bonsoir à tous,
Je suis nouveau sur ce forum et si ça ne vous dérange pas j'aimerais vous soumettre un pb concret, pour voir si j'ai bien tout compris :
Refection (peinture) des cages d'escalier dans un ensemble composé de 2 bâtiments, le bât 1 qui comprend 4 escaliers (A,B,C,D) et le bât 2 qui comprend 3 escaliers (E,F,G). Je ne sais pas ce que dit le RDC sur les parties communes spéciales, donc prenons l'hypothèse qu'il ne dit rien...
Le syndic fait voter les travaux par bâtiment à l'article 24, donc il y a un vote commun pour les escaliers ABCD et un autre vote pour EFG. Déjà je tique  car je considère qu'il aurait fallu faire 7 votes, soit un par escalier, qu'en pensez vous ? (il se trouve que certains escaliers avaient vraiment besoin d'être repeints, d'autres étaient "nickel" ...
Du coup il y a un autre problème : prenons le cas du bâtiment 1... les 4 escaliers A,B,C et D sont tous rigoureusement identiques (même surface à peindre, même nombre de boîtes aux lettres) mais ne desservent pas le même nombre de millièmes privatifs : par exemple l'escalier A dessert dix studios de 20 m² chacun, l'escalier B dix T3 de 60m² chacun. Or, comme le vote a eu lieu par bâtiment, le syndic a fait les appels de fonds en prenant comme base les millièmes bâtiment (au lieu des millièmes escalier). Résultat, au final les proprios de l'escalier B ont payé le m² de peinture le triple du prix facturé à ceux de l'escalier A... Je vous laisse imaginer leur réaction !  Trouvez vous cela normal ? Et si ce n'est pas normal, peut-on contester le mode de répartition du syndic 
Dernière précision : A mon avis le syndic a fait une autre boulette dans la rédaction de la résolution mettant les travaux au vote : "L'assemblée générale blablabla donne mandat au syndic de choisir une proposition pour un budget maximal de 7000 Euros par escalier".
La résolution ayant été acceptée pour le bâtiment 1 (escaliers ABCD) le syndic a choisi un devis global de 24000 Euros, considérant sans doute que 24000/4 = 6000 Euros par escalier... Mais à cause des différences de répartition l'escalier A a payé 3000 Euros  et l'escalier B : 9000 Euros
Les copros de l'escalier B peuvent ils utiliser ce dépassement par rapport au budget voté pour refuser de payer ou faire annuler l'AG ?
Merci de vos réponses ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 23:56:21
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Fly boy : il est impossible de vous répondre avec précision en l’absence de données sur les clauses de votre RDC.
C’est le RDC qui détermine les conditions de répartition des charges, les grilles de répartition etc ....
Voyez ce qu’il en est sur les points que vous soulevez ici.
Bertrand : les charges générales sont celles d’administration et de fonctionnement du syndicat, dépenses communes à l’ensemble immobilier.
Il s’agit principalement des honoraires du syndic, des frais administratifs, des frais de personnel, travaux d’entretien des voiries et aires de stationnement communes, contrats et entretien des espaces verts, des contrats d’assurance, de chaufferie collective, ..... Bref de tout ce qui est collectif, commun à l’ensemble immobilier.
Ainsi que le précise votre RDC, ces charges générales sont réparties entre tous au prorata des tantièmes généraux de chacun. (la quote-part dans les parties communes de chaque lot.)
En présence de Parties communes spéciales, et chez vous ce sont chaque bâtiment qui sont dits "parties communes spéciales", les dépenses d’entretien engagées sur ces parties spéciales, chez vous l’intégralité du bâtiment, sont à répartir suivant les tantièmes « charges spéciales » spécifiques à chaque bâtiment.
Vous parler de "gros travaux ".
C’est une définition qui n’est pas dans le statut de la copropriété ni, sans aucun doute, dans votre RDC.
Dans la loi on parle des travaux inclus dans le budget prévisionnel (L.art.14-1) et des travaux hors budget prévisionnel (L.art.14-2).
Il y a les travaux d’entretien et de réparation (gros ou petits)
Les travaux obligatoires imposés par la loi ou un règlement.
Les travaux de construction, d’adjonction/amélioration.
Que vous soyez obligé de démonter le toit de votre bâtiment, y compris la charpente qui ne tient plus, qui tombe en morceaux, et la refaire pour qu’on ne soit plus obligé d’être chez soi avec casque et parapluie, relève des travaux d’entretien, .... au même titre que le coup de pinceau sur la porte du local poubelles, qui était bien abimée : entretien courant ..... d’où répartition sur la grille « charges spéciales », s'agissant de charges d'entretien de parties communes spéciales.
NB : ce n'est pas l'importance des travaux, ni leur montant, qui déterminent la classification des travaux, mais leur nature, leur objet !
95 % voire 100% des travaux en copropriété ne sont que "travaux d'entretien courant", s'agissant de remettre l'immeuble, votre bâtiment, dans l'état neuf d'origine, y compris avec des matériaux et des techniques actuelles ultra modernes qui n'existaient pas 10, 20 ou 30 ans plus tot.
Un ravalement de façade, la réfection totale de la toiture vétuste, les reprises d'étancheité, la réfection des hall d'entrée et cages d'escalier : travaux d'entretien courant .... au même titre que le changement de la lampe du hall d'entrée qui est grillée. |
Edité par - gédehem le 08 nov. 2006 00:02:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 10:29:23
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Bertrand 544 Citation :
Lorsque vous parlez d'Etat de répartition des charges vous faites bien référence au tableau et pas forcément à un texte?
L'état de répartition des charges imposé par l'article 10 de la loi et défini par l'article 1er alinéas 2 et 3 du décret est un ensemble de clauses du règlement de copropriété, et donc un texte.
Ces clauses fixent la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut elles indiquent les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.
Une base de répartition est ici le critère imposé pour le calcul d'une répartition. Ce mécanisme est utilisé quand le règlement de copropriété a été établi avant l'achèvement de l'immeuble.
Exemple pour le chauffage :
l'état de répartition peut indiquer que le lot 1 contribue pour 28/1000, le lot 2 pour 31/1000, etc.
Ou bien indique que la base de répartition à utiliser est la surface de chauffe des radiateurs installés dans chaque lot (qui ne peut être calculée qu'après achèvement de l'immeuble). Dans ce cas les surfaces sont déterminées après l'achèvement et le calcul des quotes-parts est effectué en fonction des constatations.
Dans tous les cas un tableau général fait le synthèse générale des opérations. Chaque colonne du tableau correspond à une clause de l'état de répartition des charges. Pas de clause = pas de colonne.
S'il y a une clause relative à des charges communes spéciales, il y a obligatoirement une colonne dans le tableau (sous réserve toutefois que les résultats des calculs d'une base de répartition aient bien été reportés dans le RC et publiés à la conservation des hypothèques).
M. Lafond rappelle justement (Code de la copropriété sous art D 2) que si le RC a défini des parties communes spéciales et des charges spéciales sans les définir, le juge n'a pas le pouvoir de suppléer à ses lacunes, ce pouvoir n'appartenant qu'à l'assemblée (CA Paris 23 B 02/03/2000 Loyers copropriété 2000 n° 176). A fortiori le syndic n'a pas le droit de créer de nouvelles catégories de charges. Il doit proposer à l'assemblée de compléter l'état de répartition et présenter un projet adéquat.
Pour l'article 24 Gedehem écrit Citation :
J'ajoute que lorsque le RDC est silencieux sur la question du vote séparé, il est régulièrement admis que lorsque le RDC met à la charge de certains copropriétaires seulement des dépenses d'entretien sur les parties qui les concernent seuls, ils votent séparément, distinctement pour ces travaux qui leur sont propres.
Il est vrai que les syndics utilisent souvent ce mécanisme. Il serait certainement bon qu'il fut admis, même en l'absence de clause. Mais en l'état du texte et de la jurisprudence, il n'est pas admis. Si la clause exigée ne figure pas dans le règlement de copropriété, un copropriétaire opposant ou absent peut faire annuler la décision ( CA Aix 29/04/1969 AJPI 1969 II 721 ; et plus récemment CA Paris 23 B 08/04/2004 Administrer aôût septembre 2004 p 39). C'est bien dommage !
L'inverse est vrai : quand la clause existe, la décision peut être annulée quand tous les copropriétaires ont participé au vote (Cass civ 30/01/1973 GP 1973 I 384)
Enfin sur Citation :
juste une remarque pour JPM, sur votre site vous contredisez votre post puisque vous dites que - je cite - 'Les charges afférentes aux parties communes et éléments d’équipement commun spéciaux sont des charges communes spéciales réparties entre les propriétaires des lots concernés. L’existence de parties communes spéciales s’accompagne toujours de charges communes spéciales.'. vous ne dites pas sur votre site que les parties communes spéciales doivent être accompagnées dans le RDC d'une clause de spécialisation des charges.
Je n'ai pas été revoir le texte. A m'en tenir à l'extrait : L’existence de parties communes spéciales s’accompagne toujours de charges communes spéciales, je vous fais remarquer que l'existence de parties communes spéciales ne peut résulter que d'une clause du RC et que si elle s'accompagne de charges communes spéciales, l'accompagnement évoqué ne peut s'entendre que d'une clause connexe. Ceci étant, j'ai de bonnes raisons de penser que l'ensemble de mon texte ne laisse aucun doute possible sur ce point. A la vérité, les difficultés sont généralement relatives à l'hypothèse inverse : existence de charges spéciales sans qu'il y ait de parties communes spéciales, ce qui est une autre affaire.
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Bertrand544
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 10:54:39
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Merci JPM.
Juste une précision: si au chapitre Répartition, mon RDC stipule:
'Les charges générales énoncées au paragraphe précédent seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quote-parts dans les parties communes attachées à chaque lot, comme il est indiqué dans le tableau récapitulatif de l'état descriptif de division'.
Doit on bien entendre que pour répartir les charges précitées on doit rechercher TOUS les types de parties communes attachées à chaque lot (parties communes générales ET parties communes spéciales)?
La référence textuelle au tableau récapitulatif qui lui même comprend une colonne de répartition des charges d'entretien ne suffit-elle pas à spécialiser les charges?
Encore merci pour tous vos précieux conseils. |
Bertrand |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 11:19:16
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D'abord, j'ai été revoir dans mon site 11/1.1, 11/1.2, et 11/1.3.
La question évoquée des parties communes spéciales et des charges liées est plus spécialement traitée dans 4/2 consacré aux parties communes et privatives, mais qui est en cours d'insertion.
Il peut être souhaitable de rappeler en 11 de manière plus explicite encore la nécessité d'une clause et surtout l'interdiction faire au syndic de créer des catégories de son propre chef. Celà sera fait prochainement.
Sur votre dernière question : la clause citée se rapporte aux seules charges générales et renvoie au paragraphe précédent qui énonce vraisemblablement toutes les charges communes générales traditionnelles : impots, frais d'administration, etc. Si mon hypothèse est exacte, elle ne peut concerner en rien les charges spéciales.
Par contre, il arrive que des clauses créant des charges spéciales se trouvent dans des parties du RC étrangères à l'état de répartition des charges qui constitue en principe une partie bien distincte du RC.
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Bertrand544
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 11:38:29
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Les charges générales sont définies dans mon RDC comme étant les charges relatives à la conservation, à l'administration des parties communes (incluant les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment).
Le chapitre répartition définit que les charges générales énoncées dans ce paragraphe sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quote part de ce parties communes attachées à chaque lot, comme indiqué dans le tableau récapitulatif de l'EDD.
Pour moi ce chapitre répartition concerne donc Toutes les charges décrites au paragraphe précédent (y compris celles d'entretien et de travaux). Et la question est donc bien de savoir si par 'parties communes attachées à chasue lot' on entend bien parties communes générales ET parties communes spéciales.
Pour moi c'est clair mais.... |
Bertrand |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 11:51:53
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Bertrand, Vous exposiez que le RDC :
".... définit pour chaque lot des tantièmes de parties communes gnérales ET des tantièmes de parties communes spéciales à chaque bâtiment."
Les tantièmes des parties communes générales sont pour les "charges générales", càd celles collectives, communes à l'ensemble immobilier.
Les tantièmes parties communes spéciales sont pour les "charges spéciales", chez vous celles spécifiques à votre seul bâtiment, ce dernier étant globalement érigé en "partie commune spéciale".
Ces parties communes étant définies, elles renvoient au tableau récapitilatif.
Pour ce qui concerne le vote séparé en présence de parties communes spéciales, je ne serais pas aussi affirmatif que JPM qui avance que ce ne serait pas admis.
J'avance le contraire, c'est admis lorsque le RDC est silencieux, ce qui ne veut pas dire que c'est toujours admis, que c'est la règle, :
"Lorsqu'existe des parties communes particulières, les décisions ne concernant QUE celles-ci sont prises en assemblées spéciales ou restreintes." (CA Paris, 26.01.2000 dans Administrer 08/09.2001). et d'autres arrets dans le même sens.
Je reviens car nos post se sont croisés.
Bertrand, vous dites :
"Les charges générales sont définies dans mon RDC comme étant les charges relatives à la conservation, à l'administration des parties communes (incluant les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment)."
Pouvez vous rapporter textuellement la clause, car il semble y avoir là une ambiguité avec cette mention "incluant les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction du bâtiment"
Pour ma part, il s'agirait ici d'une clause type de RDC ne comportant qu'un seul bâtiment, reprise par "copier coller", la mention "du bâtiment" s'entendant ici il me semble, non de chacun des 3 bâtiments, mais bien de l'immeuble compris ici comme "bâtiment unique".
Dans le cas contraire, il y aurait eu la mention "de chaque bâtiment".
Cette interprétation est étayée par le fait que sont bien définies par votre RDC des tantièmes "parties communes spéciales" pour chacun des 3 batiments, distinctes des tantièmes "parties communes générales".
Sur les charges générales, elles sont effectivement celles d'administration et de fonctionnement ainsi que d'entretien pour tout ce qui concerne le commun à tous, aux 3 batiments.
Mais chaque bâtiment étant spécifiquement "parties communes spéciales", les dépenses d'entretien sur chacun des bâtiments sont à répartir suivant grille spécifiques, tantièmes "parties communes spéciales." |
Edité par - gédehem le 08 nov. 2006 12:10:31 |
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Bertrand544
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 12:09:03
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Bertrand, Vous exposiez que le RDC :
".... définit pour chaque lot des tantièmes de parties communes gnérales ET des tantièmes de parties communes spéciales à chaque bâtiment."
Tout à fait. Je confirme
Les tantièmes des parties communes générales sont pour les "charges générales", càd celles collectives, communes à l'ensemble immobilier.
Les tantièmes parties communes spéciales sont pour les "charges spéciales", chez vous celles spécifiques à votre seul bâtiment, ce dernier étant globalement érigé en "partie commune spéciale".
Mais justement c'est bien là qu'est le problème! Mon RDC ne définit pas des charges générales ET des charges spéciales. Seules des charges générales sont définies (celles ci listant outres les dépenses de syndic, les travaux, entretien, ravalement etc). Et l'Etat de répartition dit ensuite que toutes ces charges générales doivent être réparties en fonction des parties communes propres à chaque lot (sans préciser, je le répète s'il s'agit des parties communes générales et/ou spéciales) comme spécifie dans le tableau récapitulatif qui lui ne définit que deux colonnes (avec des millièmes différents) une pour les quotes parts de propriété générale et une pour les charges d'entretien (réparties par bâtiment).
Je pense donc que la volonté était bien de spécialiser les charges d'entretien (et seulement celles-ci)par bâtiment mais que la rédaction est très ambigue (d'où désaccord avec le nouveau syndic...)
Ces parties communes étant définies, elles renvoient au tableau récapitilatif.
Pour ce qui concerne le vote séparé en présence de parties communes spéciales, je ne serais pas aussi affirmatif que JPM qui avance que ce ne serait pas admis.
ici pas de problèmes mon RDC prévoit que les dépenses qui n'affectent que certains propriétaires ne sont soumises au vote que de ceux-ci.
J'avance le contraire, c'est admis lorsque le RDC est silencieux, ce qui ne veut pas dire que c'est toujours admis, que c'est la règle, :
"Lorsqu'existe des parties communes particulières, les décisions ne concernant QUE celles-ci sont prises en assemblées spéciales ou restreintes." (CA Paris, 26.01.2000 dans Administrer 08/09.2001). et d'autres arrets dans le même sens.
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Bertrand |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 12:15:57
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Bertrand : TOUTES les charges générales sont à répartir suivant les tantièmes généraux de chaque lot !!! Pas d'ambiguité ici !
Ce ne sont que les charges liées à l'entretien de chacun des bâtiments, alors "charges spéciales", qui sont répartis suivant grilles "tantièmes parties communes spéciales".
C'est votre syndic qui ne veut pas se casser la tête qui met tout dans le même panier.
Mais rappelez lui qu'on ne peut mélanger torchon et serviettes, et que les dépendes "générales" ne peuvent être mélangées avec les dépenses "spéciales" ...
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