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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 07 nov. 2006 : 22:04:19
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Bonjour à tous,
Mon ami et moi venons d'acquérir un appartement, et venons par la même occasion de recevoir notre premier courrier du syndic. Celui-ci, nous réclame, en plus de la provision de charges et d'un appel de fonds pour des travaux, un "fonds de roulement" de plus de 3000 euros! Il se trouve qu'il y a pas mal d'affaires en cours dans la copropriété (pour impayés ou insolvabilité), ce qui justifierait cette somme.
En me renseignant sur internet, j'ai lu que d'après la modification en 2004 du décret du 17 mars 67, le "fonds de roulement" en tant que tel est supprimé, et l'avance de trésorerie qui le remplace est limitée à 1/6 éme du budget (décret qui entraine beaucoup de copropriétaires à demander le remboursement de ce fonds de roulement)
D'après les infos du dernier compte rendu d'assemblée générale:
- le budget prévisionnel a été fixé à 40 000 euros
- concernant le fond de roulement, voici ce qui est dit:
"L'AG décide d'affecter une partie du fonds de roulement à un compte servant à financer le débit des comptes XXX.
Le fond de roulement est donc fixé à 6600 euros.
La différence, soit 81400,16 euros, est afféctée à un compte provision pour financer le débit XXX"
(Notre quote part est de 36/1000ème)
- il n'y a pas encore de compte séparé (dispense du syndicat des copropriétaires)
Tout cela ne me semble pas clair: d'un coté, un fonds de roulement, qui ne devrait plus exister sous ce terme, est bien fixé à 1/6ème du budget. Et de l'autre, une autre somme, la "différence", qui n'est pas nominativement décrite (avance sur trésorerie? Réserve?). Le montant demandé correspond bien à notre quote part sur ces deux sommes.
D'où mon hésitation à payer. Le syndicat est-il en accord avec les textes de loi lorsqu'il emploie encore ce terme? Si non, puis-je refuser de payer ce fonds de roulement? Où dois-je me référer à la décision de l'AG même si celle-ci n'est pas claire?
Merci à ceux qui ont rencontré un cas similaires ou qui pourraient me conseiller.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 22:40:43
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Réponse à Steelaa - 07/11/2006 : 22:04:19
Commences par demander le pourquoi des 81400,16 €. Cela représente deux ans de budget !!!!
Sûr, c'est mal exprimé. On, pardon, je ne fais que supposer que le syndic appelle cette avance pour reconstituer le compte "Avance de trésorerie", mais surtout pour éponger une sacrée ardoise.
81400,16 € + 6600,00 € donnent pour tes 36/1000 : "...de plus de 3000 euros!"
IL est aussi bizarre que le notaire ne t'en ait pas fait la remarque lors de la signature finale, et surtout le vendeur qui devait être forcement au courant d'une telle dette. Je répète, deus ans de budget!!!
Une autre solution est que je n'ai absolument rien compris et que je ferais mieux de boire un verre...ou deux (non pas trois, c'est promis!) |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 22:47:17
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Est-ce une histoire Marseillaise ?
Il me semble necessaire de contacter le conseil syndical pour vous faire expliquer la situation antérieure à votre achat.
Qu'à fait le syndic pour recouvrir les impayés ?
Conseils:
- ne rien payer sans savoir le fin mot de cette histoire.
- pourquoi l'AG vote? Retour au conseil syndical
- Vous avez raison pour le fond de roulement limité mais pourquoi, encore une fois, l'AG a t'elle donné son accord ?
Dépéché vous de poser votre candidature au conseil syndical.
Difficile d'aller plus loin, il faut lire votre Règlement de copropriété, votre contrat syndic, connaître l'importance des sommes en jeu en rapport du nombre de lots de la copropriété.
- Et votre notaire ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 23:01:17
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En sus de la réserve de trésorerie, la différence a pour nom " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires [solvables] ".
Solvables mis entre crochets par moi parce qu'il y a des recouvrements judiciaires importants en cours dans votre syndicat et qu'il faut bien payer les fournisseurs.
Si elle a été votée par l'assemblée, cette provision est parfaitement régulière. Mais vous auriez pu négocier avec votre vendeur à ce sujet pour ne pas avoir à débourser cette somme importante.
En principe l'existence de ces procédures, et de la provision, a été portée à votre connaissance au moment de l'acquisition. C''est l'occasion de rappeler les discussions inutiles à propose de la note de renseignements demandée par le notaire en sus de l'état daté.
D'aucuns prétendent que le notaire devrait supporter les frais d'établissemen de cette note parce qu'elle ne comprendrait que des renseignements peut obtenir par lui même, hors l'intervention du syndic. Celà est totalement inexact et, de plus, cette note a pour objet souvent de suppléer la réticence du vendeur à fournir certaines précisions qui le gênent.
Le statut de la copropriété veut ignorer cette note de renseignements dont tout le monde connait l'existence, sauf le législateur et les pouvoirs publics.
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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 00:20:25
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Merci à tous pour vos réponses rapides! Je vais essayer de préciser quelques détails:
- effectivement, les vendeurs nous ont prévenus qu'ils avaient eu la désagréable surprise de devoir payer un fond de roulement important (2500 euros) à cause de procédures de recouvrement en cours. Mais ils nous ont aussi dit que depuis les choses s'étaient améliorées et que la coprorpiété avait récupéré pas mal de fonds. L'ancienne propriétaire était également la présidente du conseil syndical (juste pour info)
- nous avons été mis au courant de ce fonds de roulement le jour de la signature effectivement, j'ai fait un raccourci dans mon premier post. Mais il est sûr que mis devant le fait accompli, nous pensions faire contre mauvaise fortune bon coeur. Depuis, avec le réglement de copro et le compte rendu de l'AG, je commence à me poser des questions.
- il y a plusieurs procédures de recouvrement en cours. Pour certaines, les fonds sont récupérés, pour d'autres, la vente est prévue, pour d'autres encore, c'est en attente. A ce jour, il y a une seule affaire pour laquelle la dette n'a pu être totalement récupérée pour cause d'insolvabilité, et il reste une somme de 5100 euros à la charge du syndicat.
Concernant l'affaire XXX, je vous retranscrit le texte de l'AG:
"Les derniers lots appartenant à la liquidation XXX viennent d'être vendus. Nous sommes dans l'attente des sommes revenant au syndicat à la suite des oppositions effectuées. Ce n'est qu'une fois ce montant retenu que le syndic sera en mesure d'arreter les comptes définitifs"
Donc cette affaire semble être sur le point d'être reglée, du moins en partie... je ne retrouve plus le lien mais il me semble avoir lu que dans ce cas, le syndic n'avait pas le droit de récupérer l'ensemble du montant de la "dette" mais une estimation de ce qui manquera une fois le recouvrement effectué. Encore faudrait-il savoir à combien ce monte cette dette exactement.
Bref tout ça n'est vraiment pas clair, nous ne sommes pas de mauvais payeurs mais avant de donner un chèque de 3000 euros (pour lesquels il va nous falloir sacrifier une bonne partie de nos économies), j'aimerais bien savoir de quoi il en retourne. Et avant de contacter le syndic pour avoir des éclaircissements, je préfère savoir un minimum où je mets les pieds.
Merci encore pour vos conseils! Je vais tacher de retrouver les liens vers les infos que je mentionne. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 23:33:13
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| en tant que futur copropriétaire, je suppose que vous aviez demandé au vendeur les 3 derniers PV d'AG.... et que vous étiez assisté de votre notaire pour demander les explications necessaires sur les comptes et les affectations des sommes de réserves..;; |
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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 16:08:54
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Nefer,
je comprends bien le sens de ton post, et il est vrai que nous n'avons sans doute pas été assez vigilants sur certains points.
Quand le notaire nous a annoncé la valeur du fonds de roulement, il nous a dit que cela était du à des procédures en cours, et j'ai pensé peut-être à tort, qu'il avait donc vérifié et qu'il n'y avait pas de problème.
J'avoue aussi que, lors de ma première lecture du PV de la dernière AG, j'étais un peu larguée et les lignes qui me semblent incohérentes aujourd'hui ont du me passer un peu au dessus de la tête.
Alors, ce qui est fait est fait, je ne peux pas malheureusement revenir en arrière.
Mais ce n'est pas pour autant que je vais donner 3000 euros à mon syndic si cette somme est réclamée à tort.
Ces doutes sont liés non seulement à la formulation du PV, mais aussi aux nombreux abus dénoncés sur le site de l'unarc (l'union nationale des associations de responsables de copropriété) concernant le maintien illégal des fonds de roulement par les syndic.
Ce problème a au moins eu le mérite de me forcer à me plonger dans les règlements de copro et les textes de loi. Moi qui ne voulais pas auparavant entendre parler de conseil syndical, je suis maintenant motivée pour m'y présenter, afin de pouvoir garder un oeil sur tout ça!
*** Modération ***
Correction de la gestion de l'accentuation |
Edité par - clemouel le 09 nov. 2006 16:24:20 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 23:35:12
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Pas besoin de rentrer au CS pour avoir des justificatifs. Ne vous fiez en aucun cas aux affirmations verbales du syndic, EXIGEZ des écrits.
Avant de payer les yeux fermés (même si c'est déjà fait)
Demandez en RAR les justificatifs détaillés au syndic
- copie des PV qui ont autorisé ces appels de fonds
- copie de toutes les procédures en cours
- copie des recours engagés par voie d'huissier
- copie des jugements déjà rendus
- date et lieu des audiences à venir
Histoire de voir si cette somme sert uniquement à gonfler le budget et à conforter le syndic dans sa (non) gestion de votre copropriété, il y a des précédents.
La négligence du syndic et le non recouvrement des charges est considérée quasi délictuelle par le code civil, donc aucune hésitation à avoir.
Dites qu'en l'absence de ces pièces, vous ne paierez rien de cet appel étant donné que vous n'avez jamais rien voté et que ce courrier fera l'objet d'une explication précise lors de la prochaine AG en cas de refus.
Edmond  |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 23:47:59
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Tiens, vla Dantès qui reprend du service ?
J'ai l'impression que vous rentrez dans une copropriétée en difficultée.
Savez-vous que vous n'avez pas à régler de "note de frais acquéreur"?
0 euros, j'espère que sur ces 3000 euros vous pourrez en récupérer pas mal car cette somme me choque un peu. Je ne peux que vous souhaiter bon courage dans votre démarche et d'avoir le courage de parcourir tout ce site  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 00:48:01
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Au titre d'un " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires", la seule justification que puisse demander un copropriétaire est le procès verbal de l'assemblée générale qui a décidé cet emprunt.
Si la décision a été régulièrement prise, il n'y pas de recours possible après expiration du délai de contestation.
Restent seulement le problème de l'information de l'acquéreur et celui de la clause inséré dans l'acte de vente à ce sujet.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 23:42:10
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je pense que l'acquéreur a reçu l'état daté appelé aussi le questionnaire notaire. Tout est inscrit dessus car avant de faire un achat, mieux vaut se renseigner AVANT, qu'après. Mais le lit-il ? le demande t-il? Tout comme le réglement de copropriété si important.
Je viens de vendre un bien et suis venue avec tout le dossier. De plus j'étais au CS donc j'avais beaucoup de documents. Rien, rien, le nouveau n'a rien voulu et s'en fout ( je suppose).  |
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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 23:04:01
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Merci encore pour vos conseils. J'envoie demain un courrier au syndic en recommandé, avec un chèque des montants demandés hors fonds de roulement. Ainsi, ça me permet de gagner du temps tout en prouvant ma bonne foi. Je pense prendre un RV à l'association des responsables de copropriété afin de savoir si oui ou non, je dois payer ces 3000 euros.
Voici une copie de ma lettre:
Madame, Monsieur,
Suite à votre courrier du 2 Novembre 2006, vous trouverez ci-jointe la fiche de renseignements d'État civil demandée, ainsi qu'un chèque d'un montant de 823,05 €, somme correspondant aux frais d’ouverture, à l’appel de charges ainsi qu’au premier appel pour la troisième tranche des travaux.
Nous aimerions cependant avoir de plus amples explications concernant l'appel de fonds de roulement d'un montant de 3168 €.
Vous n'êtes pas sans savoir que dans les modifications apportées par le décret du 27 mai 2004 au décret du 17 mars 1967, le nouvel article 35 énumère de façon limitative les sommes que les syndics peuvent appeler auprès des copropriétaires. Or ce nouvel article:
- fait disparaître toute référence au fonds de roulement, ce qui veut dire que le syndic n'a plus le droit d'appeler ou de conserver une telle somme.
- limite à une somme correspondante à deux mois de budget de charges la réserve prévue au règlement de copropriété.
Le point numéro 15 de l’ordre du jour du procès-verbal d’assemblée générale du 3 mai 2006 fixe le montant du « fonds de roulement » à 6600 €, ce qui correspond à la limite légale autorisée. La somme restante d’un montant de 81400,16 € constitue donc un excédent dont les copropriétaires sont en droit d’exiger le remboursement. Le fait que l’assemblée générale ait choisi de l’affecter à un compte ne justifie nullement un appel de fond auprès d’un nouvel acquéreur, et encore moins au titre d’un « fonds de roulement » fixé à 6600 euros.
Vous comprendrez donc que nous désirions quelques éclaircissements avant de nous acquitter d'une somme qui non seulement n'a plus d'existence légale, mais qui en plus dépasse le montant limite de la réserve prévue dans le décret.
Afin de mieux appréhender l’évolution de la situation de la copropriété au cours des dernières années, nous vous saurions gré de bien vouloir nous faire parvenir dans un premier temps les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
Nous espérons sincèrement clarifier ce problème et restons à votre disposition pour en discuter.
Dans l’attente de votre réponse, nous vous prions de croire, Madame, Monsieur, en l’assurance de nos sentiments distingués.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 23:22:27
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Steela, avec Citation :
Or ce nouvel article:
- fait disparaître toute référence au fonds de roulement, ce qui veut dire que le syndic n'a plus le droit d'appeler ou de conserver une telle somme.
- limite à une somme correspondante à deux mois de budget de charges la réserve prévue au règlement de copropriété.
Vous gachez votre cause et faîtes rigoler tout le monde 
Ce que la masse des copropriétaires appelle le " fonds de roulement " a déjà changé de nom, mais pas de nature, quatre fois en cinquante ans.
La plaisanterie du " fonds de roulement que le syndic ne peut ni appeler ni conserver est éculée.
Quant à sa limitation, elle correspond exactement à la pratique ancienne dans les syndicats qui fonctionnaient en comptes annuels avant la loi SRU.
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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 10:55:41
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Je pense qu'il ne s'agit pas d'un simple changement de terminologie, mais bien d'une modification de la nature des réserves.
Le fonds de roulement tel qu'il existait avant, était nécessaire et justifié par le fonctionnement des copropriétés avec un budget réel. Depuis 2002, avec le principe du budget prévisionnel et de l'appel des charges provisonnelles, la notion de réserve ou de fonds de roulement ou peu importe puisque la terminologie semble si peu importante, n'a plus la même fonction: il ne s'agit plus de payer les charges courantes, mais de faire éventuellement face aux imprévus, qui doivent être minimes si la coproproété est bien gérée avec un budget prévisionnel correct.
Donc oui, le principe même du fonds de roulement tel qu'il existait avant a bien disparu, et ça va un peu plus loin qu'un simple changement de nom.
Malheureusement, il semble que certains syndic aient du mal à appliquer ce décret et des abus existent, voici quelques liens:
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus263.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0904/abus225.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0204/abus142.htm
Donc, il est normal d'être méfiant.
Il n'en reste pas moins ambigu de fixer le fonds de roulement à 6600 euros pour être dans la limite légale, de placer ce qui dépasse sur un compte ET de prélever un copropriétaire une quote part au titre du fond de roulement sur ces deux sommes.
Car de deux choses l'une:
- si le fonds de roulement est fixé à 6600 euros, l'appel me concernant doit être de 237 euros
- si l'appel de fonds est de 3168 euros, c'est que le fonds de roulement est fixé à 88000 euros, soit bien au-delà de la limite fixée par la loi.
Je ne consteste donc pas uniquement la légitimité de ce fonds de roulement, mais aussi la somme qui m'est demandée et qui n'est pas en accord avec le montant fixé par l'AG.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 11:44:33
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Dans le système des comptes trimestriels, désormais prohibé, le fonds de roulement servait effectivement au préfinancement des charges pour 4 mois (un trimestre + un mois pour l'établissement des comptes du trimestre échu. La limite haute du FR était 6/12. Il pouvait aussi servir à parer aux coups durs et aux paiements tardifs.
A cete époque il existait déjà de nombreux syndicats utilisant le système du compte annuel et il y avait aussi des fonds de roulement d'un montant plus réduit (2/12).
La fonction structurelle de préfinancement a effectivement disparu mais la nature du fonds de roulement, quelle que soit sa dénomination, n'a pas changé. L'illégalité du fonds de roulement a été un énorme bobard.
Il existe désormais une classification comptable qui distingue les provisions et les avances et d'une autre manière les réserves. C'est très bien malgré quelques difficultés de détail.
Les fonds de roulement sont devenus ipso facto des réserves de trésorerie qui sont également des avances remboursables.
Quant à l'appel d'un fonds de roulement pour un montant incorrect compte tenu de la décision de l'assemblée, c'est une affaire différente.
Vous indiquez : Citation :
L'AG décide d'affecter une partie du fonds de roulement à un compte servant à financer le débit des comptes XXX.
Le fond de roulement est donc fixé à 6600 euros.
La différence, soit 81400,16 euros, est afféctée à un compte provision pour financer le débit XXX"
Je comprends que le syndicat disposait d'une réserve de 88 000 € (les 16 cts étant sans doute des rompus ?)
L'assemblée d'affecter 6 600 € à la réserve de trésorerie (FR). Ce montant est correct (inférieur au quart du budget prévisionnel qui est 6666 €
et le reste soit 74 800 € à ce qu'on appelle désormais un " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires " pour couvrir un impyé (énorme !!!!)
Votre quote part pour 3000 € correspondrait à une assiette de 83 333 €. Pour le montant exact de 88000 elle serait de 3168 € qui est certainement le montant exact de votre appel.
Tout celà me parait parfaitement régulier mais le syndic aurait dû distinguer les deux appels
Réserve de trésorerie d'une part
Emprunt d'autre part
dont les régimes sont différents. Le total serait identique.
Reste un détail important : vous devez trouver trace de tout celà dans l'état daté qui vous a été communiqué lors de la vente. En particulier l'existence d'une avance de couverture (ancienne terminologie) ou d'un emprunt ... (nouvelle terminologie) devait y être clairement mentionnée car cette opération justifiée s'accompagne d'un risque financier certain qu'on devait vous signeler.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 13:42:23
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Je suis entièrement d'accord avec JPM:
"L'illégalité du fonds de roulement a été un énorme bobard."
Diffusé et matraqué à tout va par l' ARC.
Une action effectuée légalement ne devient pas illégale par un changement de législation, il faut simplement tenir compte de la nouvelle législation et faire les modifications nécessaires.
L'ARC se discrédite assez souvent par ses positions polémiques sans fondement. C'est régrettable car comme on dit: "Si elle n'éxistait pas il faudrait l'inventer"...
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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 15:46:42
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Citation :
il faut simplement tenir compte de la nouvelle législation et faire les modifications nécessaires.
Alors le syndic n'est pas à jour à ce niveau. Pourquoi n'applique-t-il pas simplement la nouvelle terminologie? Est-ce un oubli?
Citation :
Tout celà me parait parfaitement régulier mais le syndic aurait dû distinguer les deux appels
Donc ça n'est pas bien grave si le syndic s'est simplifié la tache en regroupant sous le même terme deux sommes dont la nature est différente?
La restitution d'un fond de roulement et la restitution d'un emprunt du syndic auprès des copropriétaires suit-elle les même règles?
Car j'imagine que si l'emprunt se fait en lien avec une affaire particulière, le règlement de cette affaire peut entrainer plus ou moins directement le remboursement de cet emprunt (selon les sommes récupérées, et selon les décisions de l'AG). Si cette somme est confondue avec le fonds de roulement, c'est sans doute plus délicat.
De plus dans ce contexte, je préfère avoir le montant exact de la dette, sachant que d'après les textes, le syndic peut faire un appel de provisions pour les sommes estimées définitivement perdues, et non sur le montant total de la dette.
Je me trompe peut-être, mais pour moi un syndic est là justement pour que les choses soient "carrées", c'est un garant de la législation. Et quand on parle de législation, ça n'est pas de l'à peu près. Il ne devrait pas y avoir d'ambiguité, ni dans un PV d'AG, ni dans un appel de fonds, et surtout en face de telles sommes
Je vous remercie de vos réponses, et désolée de paraître si tétue... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 16:04:39
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Comme je l'ai indiqué, les régimes des deux avances sont différents.
Il n'y a en principe aucun risque pour le remboursement du " fonds de roulement ", sauf sinistre financier du syndic gérant les fonds par compte unique.
Il y a toujours un risque en cas d'avance de couverture pour impayé (emprunt ....). Les lots vont être vendus. Mais connaissez vous la situation hypothécaire de ces lots ? Le syndic a-t-il bien inscrit l'hypothéque du syndicat ? La créance du syndicat est-elle ancienne, ce qui pourrait réduire les effets du privilège spécial ? Le syndic, en un mot, peut-il vous garantir que le syndicat va récupérer l'intégralité de sa créance ?
Le notaire lui-même, dans cette affaire semble avoir été bien léger. Dans un tel cas, il doit signaler le risque à l'acquéreur et proposer des solutions tendant à le garantir.
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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 23:23:33
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Bonjour à tous,
suite de l'histoire, j'ai reçu aujourd'hui une réponse du syndic à mon courrier. En plus des trois derniers PV d'AG, j'ai également une lettre explicative de la situation... Celle-ci me laisse encore plus perplexe. Voici la partie concernant le débit du compte XXX, qui s'élève à 104 853 euros:
"Afin de permettre un fonctionnement normal de cet immeuble, il a été décidé au cours de plusieurs AG, de faire des appels particuliers pour financer ce débit et c'est ainsi que la montant du fonds de roulement avait été fixé à 88 016,00 euros.
Afin de se mettre en conformité avec le décret du 27 mai 2004, modifiant le décret du 17 mars 1967, il a été décidé de fixer le fonds de roulement à 6600,00 euros soit les 1/6ème du budget prévisionnel et le solde était fixé à un compte "avance de trésorerie" pour financer le compte XXX.
Il ne s'agit donc en aucun cas d'un emprunt du syndic auprès des copropriétaires mais seulement d'une avance de trésorerie servant à financer le fonctionnement et les travaux de l'immeuble."
Alors mis à part le fait que certaines phrases ne sont pas très claires...
Il ne s'agit pas d'un emprunt du syndic auprès des copropriétaires contrairement à ce que certains parmi vous m'avaient indiqué.
Donc, pour résumer, on a d'un côté une avance sur trésorerie (puisque c'est ainsi que s'appelle le fonds de roulement désormais) de 6600 euros... et de l'autre une deuxième avance sur trésorie de 81 400 euros? 
Cette explication ne me convient guère, même si j'apprécie le fait que le syndic ait pris la peine de me répondre.
Dans le précédent compte rendu d'AG (de 2005) voici le point concernant le fonds de roulement:
"Conformément à l'article 23 du décret du 27 mai 2004, le montant du fonds de roulement ne doit pas excéder 1/6ème du budget prévisionnel soit 6666,00 euros.
Le montant du fonds de roulement étant de 88000 euros, il est maintenu à 88000 euros en raison des impayés XXX"
Pour moi, tout porte à croire que le syndic tente de contourner la limite imposée par la loi.
La question que je me pose est de savoir si les décisions de simplement "conserver" les fonds excédants sont valables (ces votes ont été fait à la majorité simple de l'article 24). Peut-on utiliser l'avance sur trésorerie pour gérer les impayés? Dans ce cas, la limite légale à 1/6ème du budget ne serait pas une limite stricte, et ne servirait pas à grand chose.
Et quelle serait donc la l'utilité des emprunts auprès des copropriétaires, qui feraient double-emploi avec cette avance?
Merci d'avance pour vos conseils  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 00:05:57
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Il faut lire attentivement les réponses, Steela.
Votre syndic confirme ce que j'ai indiqué plus haut : Citation :
Je comprends que le syndicat disposait d'une réserve de 88 000 € (les 16 cts étant sans doute des rompus ?)
L'assemblée a décidé d'affecter 6 600 € à la réserve de trésorerie (FR). Ce montant est correct (inférieur au quart du budget prévisionnel qui est 6666 €
et le reste soit 74 800 € à ce qu'on appelle désormais un " emprunt du syndicat auprès des copropriétaires " pour couvrir un impayé (énorme !!!!)
Vous noterez que je n'ai pas évoqué un emprunt du syndic auprès des copropriétaires, mais un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires.
C'est la dénomination nouvelle des appels de couverture de débit que votre syndicat a effectué.
Dans le régime nouveau de la comptabilité, cet emprunt doit être isolé dans un compte particulier de la comptabilité et ne doit pas être confondu avec la réserve de trasorerie (ex fonds de roulement).
Les explications de votre syndic sont parfaitement en harmonie avec mes indications.
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Steelaa
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 12:43:54
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Autant pour moi, j'avais effectivement mélangé les termes et votre réponse un peu lointaine dans le temps.
Cela dit, vos explications restent plus détaillées que celle du syndic.
Concernant votre avant dernière réponse, effectivement, je n'ai pas l'impression que le notaire ait suffisamment étudié le dossier, car ils n'ont reçu les papiers de la part du notaire du vendeur que quelques jours avant la signature (c'est parce que j'ai appelé pour prendre RV qu'ils ont réalisé qu'ils n'avaient rien reçu, nous obligeant à repousser la signature de quelques jours)
Concernant l'ancienneté de la dette, je l'imagine ancienne car les 3 précédents PV d'AG ne font pas mention de l'appel de fonds particulier. Et vu le montant de la dette, les impayés ont du s'étaler sur de nombreuses années (bien que je n'arrive pas à imaginer comment de tels montants peuvent être atteints).
De plus, cet appel semble avoir été réalisé en plusieurs fois d'après la réponse du syndic (j'imagine que les copropriétaires n'auraient pas voté un appel de plus de 3000 euros!)
Mais dois-je continuer à demander des comptes ou dois-je considerer que ce qui a été voté doit être appliqué sans discuter? Même s'il s'avère que le syndic n'a pas été assez ferme sur le recouvrement des impayés par exemple, est-ce que ça changera quelque chose?
Ou est-il possible de demander au syndic d'estimer la somme qu'il va récupérer suite à la liquidation (les biens ont déjà été vendus) et de proposer de réajuster l'emprunt en fonction de ce montant (en mettant ce point à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée). Au cours de mes recherches, je suis tombée sur un décret qui évoque ce sujet (le fait que le syndic ne doit appeler que les sommes qu'il estime définitivement perdues et non pas l'ensemble de la dette) mais je n'arrive pas à remettre la main dessus pour l'instant...
J'espère au moins pouvoir négocier le paiement en plusieurs échéances auprès du syndic.
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Appel pour fond de roulement: légitime ou pas?
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