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 Sujet  |
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Christiane
Contributeur actif
43 réponses |
 Posté - 08 nov. 2006 : 16:01:35
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Les nouveaux propriétaires (héritiers du précédent il me semble) ont mis l'appartement que j'occupe en vente en mandatant l'agence immobilière qui me loue et m'ont adressé un congé pour vente établi en bonne et due forme par le biais d'un huissier.
Cependant, je m'interroge à savoir si je peux tenter de négocier le prix à la baisse, comment et de combien ceci principalement car le logement date des années 1970 (info eue par la mairie) et selon mes infos n'a pas été refait mis à part la tapisserie et la peinture par la précédente locataire mais la peinture s'écaille et la tapisserie est sale donc à refaire. Et je précise que l'EDL mentionne bien l'état de vétusté général du logement.
Bref, pour bien faire il faurait remplacer les fenêtres dans leur ensemble (simple vitrage + boiserie abîmée : pas géniale côté isolation phonique et thermique), remplacer l'évier et le meuble sous-évier (rouillé), remplacer le parquet de la chambre et accessoirement remplacer le sabot par un coin douche ainsi que modifier la plomberie de la salle de bain, etc. En clair le rénover dans son entier, ce qui représente un certain coût.
Alors voilà, selon vous comment m'y prendre pour négocier le prix (faire des devis, faire faire une expertise ?), de combien et dois-je passer par l'agence ou directement par les propriétaires ?
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 17:42:29
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oui vous constituez un dossier avec une estimation des travaux à faire. Vous vous adressez au bailleur car il faut savoir que le locataire qui utilise son droit de préemption, ne doit pas payer les honoraires de l'agence (uniquement dans ce cas).
Vous avez recu congé pour vente.
quand démarre t-il (cad quand commence la période des 6 mois avant la fin de votre bail ?).
savoir que vous avez priorité pdt 2 mois (au prix donné sur le congé). donc vous pouvez attendre un peu avant de donner votre réponse (vous faites vos calculs ....  ).
au bout des 2 mois, vous faites offre officielle au prix que vous pensez être correct, avec les éléments dont vous disposez (faites le de vive voix d'abord, pour en discuter avec le bailleur; à mon sens, c'est plus facile de le convaincre (sur place) que de lui envoyer une lettre sans expliquer vos idées.
vous formaliserez l'offre par écrit immédiatement après, en lui donnant x jours pour répondre.
2 tactiques: ou bien vous refusez les visites pdt cette période (et vous avez le droit puisque priorité) .... ou bien vous acceptez les visites en ne "cachant" pas les défauts aux visiteurs et en croisant les doigts qu'il y ait des offres minorées ....
de toutes manières vous ne risquez rien pdt cette période car si offre moindre, le bailleur est OBLIGÉ de vous refaire offre au même prix .... donc vous restez tjs prioritaire 
cela lui donnera l'occasion de se rendre compte que, peut-être, le prix demandé est trop élevé compte tenu des travaux à faire.
soyez concret dans vos estimations de prix et dans les estimations d'un appart identique/similaire, en bon état lui, dans le même quartier (idéal est le même immeuble) ... |
Cordialement, |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 22:45:05
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| joulia: même après la période de 2 mois du droit de préemption, le propriétaire est obligé d'informer le locataire en cas de promesse à un prix inférieure: il doit alors purger le droit de préemption , qui est alors de un mois!!!! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 00:06:07
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La question posée ne demandait pas qu'on sorte tout le texte ....
On demandait à propos de la négociation ...
mais je vous laisse le soin de reprendre tout l'art en question pour répondre à christiane N'oubliez surtout pas de lui parler des 4 mois, de l'âge du capitaine et des honoraires de 2 notaires, etc, etc ..... chose tout à fait relevante pour son problème.
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Edité par - Joulia le 09 nov. 2006 00:07:55 |
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Christiane
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 13:25:17
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Pour répondre à Joulia : le congé pour vente n'a pas encore démarré : la fin du bail est le 30 juillet 2007 donc mon droit de préemption n'a pas encore démarré !
A propos des visites, l'Agence a voulu en organiser et m'a appelé régulièrement à ce sujet : je n'étais pas contre et avec même convenu d'une date et heure cependant en leur demandant par ailleurs et par écrit si cela était normal de faire visiter alors que mon droit de préemption n'a même pas commencé, la visite qui devait avoir lieu n'a pas eu lieu et depuis l'Agence fait l'autruche.
Sinon selon vous de combien puis-je faire baisser le prix : déduire du prix les devis, appliquer un pourcentage fixe?? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 13:45:42
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Je confirme les propos de Joulia.
Christiane, comme je vois qu'un agent immobilier est dans cette affaire, sachez qu'en tant que titulaire d'un droit de préemption, vous n'avez pas à payer de commission. C'est toujours cela d'économisé.
Un grand arrêt de principe publié au bulletin.
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Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 14 juin 1988 Rejet .
N° de pourvoi : 86-17557
Publié au bulletin
Président :M. Ponsard
Rapporteur :Mme Gié
Avocat général :M. Charbonnier
Avocats :M. Parmentier, la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard .
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 1986), que le 24 juin 1983, Mme Orbiscay a donné à la société Groupe Pierre Baton, pour une durée de trois mois, un mandat exclusif de vendre un appartement loué aux époux Obertuffer ; que, le 28 juin 1983, la société Groupe Pierre Baton a informé les locataires de l'intention de leur propriétaire de vendre leur logement et de la faculté pour eux d'exercer leur droit de préemption ; qu'ayant fait connaître à Mme Orbiscay, par lettre du 5 août 1983, leur intention d'acquérir, la vente a été signée, sans autre prestation de l'agent immobilier, par acte notarié du 16 novembre 1983 ; que la société Groupe Pierre Baton a assigné Mme Orbiscay en paiement de la commission convenue au mandat ;
Attendu que la société Groupe Pierre Baton fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande, alors, selon le moyen, que, d'une part, l'article 6, dernier alinéa, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause doit recevoir application dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1972 ; qu'il résultait du mandat exclusif de vente venu à expiration le 24 septembre 1983 que Mme Orbiscay s'interdisait, après l'expiration du mandat, de vendre sans le concours de la société Groupe Pierre Baton, à un acquéreur qui lui aurait été présenté par la mandataire ; que la cour d'appel qui a relevé l'existence de cette clause d'exclusivité et qui a constaté que la vente intervenue le 16 novembre 1983 avait fait suite à l'offre de vente notifiée à l'acheteur le 28 juin 1983 dans le délai du mandat par l'agent immobilier devait nécessairement en déduire que cette société avait droit au paiement de sa commission ; qu'elle a ainsi violé par refus d'application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et alors, d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les parties n'avaient pas entendu en stipulant la clause d'exclusivité déroger aux dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 de sorte que le droit à commission du mandataire subsisterait alors même que la vente serait contestée dans un document unique après l'expiration du mandat ; que faute de l'avoir fait, la cour d'appel a privé sa demande de base légale au regard de l'article 6, dernier alinéa, de la loi précitée ;
Mais attendu que l'arrêt relève que la société Groupe Pierre Baton avait fait une offre de vente aux locataires, titulaires d'un droit de préemption, qui l'avaient acceptée ; qu'il en résulte que cette offre ne peut être assimilée à la présentation d'un acquéreur qui seule aurait ouvert à la société Groupe Pierre Baton le droit au paiement d'une commission tant au regard de la loi du 2 janvier 1970 que des stipulations contractuelles ; qu'ainsi l'arrêt se trouve légalement justifié et qu'en aucune de ses branches le moyen ne peut être accueilli ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 09 nov. 2006 13:48:57 |
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Christiane
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 16:25:29
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A LeNabot : j'ai pas compris votre intervention à propos d'une commission à payer à l'Agence. Dans la proposition que j'ai eue (le congé pour vente) il est indiqué un prix pour l'appartement mais nulle part précisé qu'une commission était due à l'Agence !
Aussi que dois-je comprendre :
- qu'en plus du prix du logement, il faut rajouter une commission pour l'Agence ou du moins l'Agence peut en demander une ?
- qu'il faut déduire du prix demandé, le montant de la commission de l'Agence ?
Par ailleurs, comment calcule-t-on ladite commission ?
Bref, cela ne me dit pas comment et de combien je peux faire baisser le prix. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 16:32:42
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Citation :
Initialement entré par Christiane
A LeNabot : j'ai pas compris votre intervention à propos d'une commission à payer à l'Agence. Dans la proposition que j'ai eue (le congé pour vente) il est indiqué un prix pour l'appartement mais nulle part précisé qu'une commission était due à l'Agence !
Si c'est l'agence qui a purgé le droit à préemption, faites très attention. Il se peut très bien que le prix soit commission incluse, mais ça vous le découvrirez lors du compromis si vous préemptez. A ce moment là, il faut protester et écarter la clause concernant la commission, donc écarter l'agent immobilier.
Mon intervention n'avait pas d'autre but. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 09 nov. 2006 16:36:15 |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 17:50:24
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Citation :
Initialement entré par Christiane
A LeNabot : j'ai pas compris votre intervention à propos d'une commission à payer à l'Agence. Dans la proposition que j'ai eue (le congé pour vente) il est indiqué un prix pour l'appartement mais nulle part précisé qu'une commission était due à l'Agence !
Aussi que dois-je comprendre :
- qu'en plus du prix du logement, il faut rajouter une commission pour l'Agence ou du moins l'Agence peut en demander une ?
- qu'il faut déduire du prix demandé, le montant de la commission de l'Agence ?
Par ailleurs, comment calcule-t-on ladite commission ?
Bref, cela ne me dit pas comment et de combien je peux faire baisser le prix.
Comme vous l'a explique Le Nabot, l'agence n'a pas le droit de vous réclamer une commission en cas de vente. L'offre de vente faite par le propriétaire est donc le prix net que vous aurez à payer ( vous n'aurez que les frais de notaire en plus). Vous n'avez donc ni à rajouter, ni à déduire quoique ce soit: seul le prix indiqué doit vous être réclamé.
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Christiane
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 09:03:07
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A Sandy : merci pour votre intervention et d'avoir apporté des éléments de réponse à mes questions sur cette histoire de commission de l'Agence.
Cependant, pour en avoir discuté autour de moi, certains me disent que ladite commission est normalement déjà inclue dans le prix de vente et représenterai environ 10 %. Comment en avoir la certitude ?? |
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Christiane
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 09:07:33
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Tout d'abord merci pour vos interventions.
Cependant, quelqu'un pourrait-il me dire de combien je peux faire baisser le prix :
le prix initial - les devis ??
le prix initial / 10% à 15 % ?? |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 09:17:12
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Citation :
Initialement entré par Christiane
A Sandy : merci pour votre intervention et d'avoir apporté des éléments de réponse à mes questions sur cette histoire de commission de l'Agence.
Cependant, pour en avoir discuté autour de moi, certains me disent que ladite commission est normalement déjà inclue dans le prix de vente et représenterai environ 10 %. Comment en avoir la certitude ??
De toute façon l'agence n'a pas droit à commission ( car contraire à la loi Hoguet lorsqu'il s'agit du droit de préemption du locataire)donc si vous êtes intéressée pour signer un compromis, celui-ci ne pourra pas comporter de commission.
Le prix de vente précisé dans l'ofre de vente est le prix net vendeur contrairement à ce que vous affirme votre entourage. Il ne s'agit pas ici d'une publicité d'une agence qui comporterait alors effectivement le prix frais d'agence inclus. |
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Christiane
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 09:43:22
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@ Sandy : donc un acheteur Lambda devrait en plus du prix et des frais de notaire s'acquitter d'une commission pour l'Agence ?
J'avoue que cela me sidère un peu...quoique je sais que les Agences immobilières travaillent pas à l'oeil... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 10:30:37
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Citation :
Initialement entré par Christiane
@ Sandy : donc un acheteur Lambda devrait en plus du prix et des frais de notaire s'acquitter d'une commission pour l'Agence ?
J'avoue que cela me sidère un peu...quoique je sais que les Agences immobilières travaillent pas à l'oeil...
Bien évidemment, Sandy ....
Quand vous cherchez à acheter et que vous visitez un bien avec un agence, y'aura TOUJOURS une comm à payer !!!!! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 11:43:36
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Citation :
Initialement entré par Sand12
Le prix de vente précisé dans l'ofre de vente est le prix net vendeur contrairement à ce que vous affirme votre entourage. Il ne s'agit pas ici d'une publicité d'une agence qui comporterait alors effectivement le prix frais d'agence inclus.
Sand12, si c'est l'agence qui fait la procédure de purge du droit de préemption, je serais vraiment étonné que le prix proposé soit "net vendeur". A la lecture de divers posts ici, les présentations faites par les AI sont des plus obscures.
Christiane, vous avez tout intérêt à poser clairement la question à l'agence immobilière, et si vous passez au compromis (je vous conseille de le faire devant notaire - cout 230 EUR imputables sur l'ensemble des frais notariés), vous avez tout intérêt aussi à écarter l'agence du compromis, car son droit à commission est dénié formellement par la jurisprudence de la Cour de Cassation. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 12:03:20
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Citation :
Sand12, si c'est l'agence qui fait la procédure de purge du droit de préemption, je serais vraiment étonné que le prix proposé soit "net vendeur". A la lecture de divers posts ici, les présentations faites par les AI sont des plus obscures.
Christiane, vous avez tout intérêt à poser clairement la question à l'agence immobilière, et si vous passez au compromis (je vous conseille de le faire devant notaire - cout 230 EUR imputables sur l'ensemble des frais notariés), vous avez tout intérêt aussi à écarter l'agence du compromis, car son droit à commission est dénié formellement par la jurisprudence de la Cour de Cassation.
Légalement, le prix indiqué dans l'offre de vente ne peut que être le prix net vendeur. Si ce n'est pas le cas, on rentre effectivement dans l'illégalité...Pardon pour mon affirmation toute théorique ( manque d'expérience de ma part!!), il est vrai qu'en pratique, on peut constater des choses différentes mais donc contestables ( puisque contraires à la loi Hoguet).
De toute façon, ce qui compte, c'est le prix mentionné dans le compromis donc il faut être vigilant au moment de signer le compromis.
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