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prisca93
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 09 nov. 2006 : 15:08:35
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Un petit élément nouveau...j'ai appris grâce à une secrétaire trop bavarde que l'une des agences ( pas celle avec laquelle on a visité) mais celle qui annonce le prix le plus bas,qui est situé à l'opposé du lieu où se trouve le bien immobilier, l'agent immobilier est un ami du propriétaire et bien que le bien immobilier ne soit pas situé dans son secteur, il veut bien s'occuper de la vent...
Selon vous est ce que c'est celui ci avec qui il faut que je joue la transparence?
Par ailleurs, lorsque je suis allée visité le bien immobilier avec une des autre agences ( la plus chère) j'ai croisé le propriétaire et ai même discuté avec lui. Est ce que si je passe maintenant par une autre agence, et qui plus est tenue par un de ses amis, cela ne va pas faire "coup tordu"?
Qu'en pensez vous???
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 19:13:10
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a priori la confiance est de mise entre le vendeur et l'agence si il sont ami, c'est plutôt positif.
cela ne veux pas forcement dire que c'est celui par lequelle vous devez passer.
cependant si vous allez voir l'agence avec qui vous avait visité et que vous leur demandé de s'aligner sur le tarif le plus bas il y'a le risque qu'il propose au propriétaire un net vendeur inferieur pour maintenir la com, se qui ne ferai que retarder la transaction, voir la bloquer.
dans la mesure ou le proprio et l'autre agence son pote, il se peut aussi qu'il lui fasse bénéficier d'un tarif preferentiel en contre-partie du fait que l'agence ne soit pas sur le secteur du bien , "ecoute on est pote, vend mon bien, voila le prix planché auquel je lache et comme t'es pas sur le secteur..." mais dans ces conditions ca risque d'etre non négociable, normal.
a votre place j'irais voir cet agent immobilier et je lui exposerai les choses en lui disant tout simplement que vous etes intérressé, que vous avez déjà visiter le bien mais que dans la mesure ou il propose le bien moins chere vous souhaitez passer par lui. faite une proposition et révisez la rapidement si cela ne passe pas.
vis à vis de l'autre agence cela aurait pu etre litigieux si achetiez au même prix que celui qu'elle propose, mais ce n'est pas le cas.
pour ce qui ai du coup tordu, on ne peux pas vous tenir résponsable du fait que l'agent soit pote avec le proprio et par ce biais face bénéficier l'acheteur d'un meilleur prix que la concurence.
dans la mesure ou vous n'etes tenu d'aucune obligation vis à vis de cette 1er agence vous ne risquez rien. a moins d'avoir signé un mandat de recherche avec eux. |
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prisca93
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 19:33:10
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Vous parraissez bien vous y connaître en transaction immobilière, en ce qui nous concerne c'est le 1er achat immobilier, et on nous a tellement rabaché que c'était un peu un monde de requins, on a eu a faire très récemment à un propriétaire très peu scrupuleux qui nous as un peu échaudé.
Je me permets de vous poser quelques questions.
Ce loft est annocé à des métrages différents selon les 4 agences ( en plus des prix différents!!!!!) donc je ne connais pas le métrage précis, et n'arrive pas à calculer le prix de l'appart. D'autant qu'il y a une terrasse d'environ 20m2 ( pareil je n'ai pas le métrage précis)
Est ce que quand on annonce telle ville le prix moyen du m2 est à x€
comment faire pour calculer la terrasse en plus?
Est ce que cela est à ajouter à la superficie de l'appart? y a t il un calcul pour les parties extèrieures?
J'ai cru comprendre que la loi carrez se faisait au moment de la transaction, mais si je fais une proposition c'est par rapport aussi à une superficie, du cout si elle est plus petite ( ou plus grande!) qu'en est il?
Ce loft/ duplex fait partie d'un lotissement complètement rénové, d'une douzaine d'appart identiques le proprio m'a dit qu'il n'y avait pas de frais de copro car il n'y avait que les poubelles à sortir et qu'il s'en occupait.
Qu'en pensez vous?
Quelles sont selon vous les documents indispensables à demander?
j'ai déjà demandé PV dernière assemblée, règlement copro, charges, taxe foncière. En voyez vous d'autres?
Par rapport à l'environnement et les projets potentiels, je sais que cela se demande en mairie, mais je ne sais pas quoi exactement
Merci de votre réponse |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 19:50:44
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Citation :
Initialement entré par prisca93
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Est ce que quand on annonce telle ville le prix moyen du m2 est à x€
comment faire pour calculer la terrasse en plus?
Est ce que cela est à ajouter à la superficie de l'appart? y a t il un calcul pour les parties extèrieures?
Dans l'approche du prix d'un bien immobilier il y a :
- des éléments objectifs : par exemple la superficie et le prix moyen du m² dans un quartier donné comme vous l'indiquez,
- des éléments subjectifs : par exemple l'aspect extérieur de la résidence, le quartier, la vue, l'ensoleillement, la proximité des services, des transports en commun, des écoles, des loisirs, le bruit, la circulation, le standing de l'immeuble, les éléments de confort de l'appartement, etc...
Comme vous le voyez les éléments subjectifs sont difficilement quantifiables, mais sont beaucoup plus importants que les éléments objectifs, et participent d'une manière très importante au prix d'un bien immobilier.
Ne negligez pas l'aspect "coup de coeur". |
moulinsart |
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funktastik
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 20:27:34
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je m'y connais un peu car je suis moi même agent immobilier 
c'est une réalité, peu de gens sont scrupuleux dans ce domaine, d'ou l'interet de prendre un maximum de précaution.
pour commencer vous me dites ne pas connaitre le métrage précis, c'est une donnée très importante car cela peut changer beaucoup de chose : le prix, votre engagement... sachez avant toute chose qu'une offre qui serait acceptée ne vous engage pas à ratifer le compromis donc ne vous expose pas à acheter l'appartement si la surface est differente de celle annoncée.
1ere étape, demandez à ce que l'on vous fournisse une attestation de surface (loi carrez) qui fera état de la surface habitable (l'interieur hormis certaines surfaces) et les surfaces dites utiles (celles qui ne sont pas prisent en compte dans le mesurage au sens carrez, mais qui sont bien la) comme une terrasse par exemple.
au sujet de la terrasse, la surface ne peux pas etre prise en compte au même titre qu'une surface habitable, il y'a donc une ponderation du prix au m², car c'est à la fois une surface dont vous aurez l'usage et outre cette ponderation il y'a également la valorisation supplementaire liée au fait que c'est tout de même bien sympa d'avoir une terrasse.
concretement un appart de 100m² avec une terrasse de 20m² c'est pas 120m² habitable mais bien 100m², ensuite si l'on considére un prix au m² à 1000€ m² il y'a 100m²x1000 + 20m² pondéré à 20/30% soit 20m²x20% de 1000.
méfiez vous tout de même des moyennes annoncées par les journaux ou autres qui pretendent que telle ville vaut x€ au m² en moyenne.
car même si il s'agit de données notaire, ces prix sont en décallage avec le marché (souvent les prix des 6 derniers mois) et de plus la moyenne se base sur l'ensemble des transactions éfféctuées. il y'a dans toutes villes des secteurs plus ou moins chers et les moins chers sont ceux ou il y'a bien souvent le plus grand nombre de transaction.
10 appart à 1000 euros m² et 3 à 3000€ m² on obtient 1450 euros en moyenne.
la loi carrez ne se fait pas au moment de la transaction mais avant la mise en vente car en cas de difference entre l'affichage et la réalité il y'a tromperie donc publicité mensongère. on jouera bien sur sur le prix mais il se pourrait qu'un client acquereur perde son temps à visiter, faire une offre pour ensuite se retirer parce que la surface n'est pas la bonne.
sachez également que la loi carrez n'est pas obligatoire et que le propriétaire peut prendre l'engagement d'attester de la surface (il faut cependant etre fou pour signer sans ce document) si tel etait le cas, vous pourriez après verification de votre part (en faisant établir une attestation) demander un remboursement si la difference de surface est superieure de 5% et si c'est plus grand tant mieux.
pour ce qui est des frais de copro, il est indispensable que vous ayez, avant même la signature d'un compromis, toutes les infos :
-2 ou 3 dernier pv d'assemblée
-relevé de charge trim des 12 derniers mois et surtout le detail de celles-çi
- facture edf/gdf (si le chauff est éléctrique par exemple)
-taxes
y'a t'il un syndic professionnel ? si oui vous pouvez demander a ce que le propriétaire se procure un relevé général des dépenses.
juste en apparté, comme ça, les agents immobilier auxquels vous avez eu affaire ne vous on pas expliqué tout ce dont on parle ? ca me semble une abberation....
pour ce qui ai des differentes attestations, elles different selon que vous etes dans tel ou tel département et également en fonction de l'année de construction de l'immeuble.
loi carrez
amiante pour toute mise en coproriété avant 2000
plomb pour toute construction avant 1948
termites (par arreté prefectoral)
risque naturel et technologique (arrété pref)
performance energetique (depuis le 1/10/06)
en esperant avoir repondu a vos questions !
n'hesitez pas. |
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merci funktastik :un élément nouveau....
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