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 Sujet  |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
 Posté - 11 nov. 2006 : 10:05:40
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je vends un appt. dans l'ancien refait à neuf avec architecte etc.
il est au prix du marché et selon les agences ce n'est pas le prix qui coince...il faut attendre une personne qui aime cette déco (moderne dans un endroit traditionnel). pour l'instant pas d'offres (je vends depuis 2 mois). Comme je ne tiens pas à payer des charges pendant un an, quelle serait la stratégie à suivre dans ce type de cas ?
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 10:40:42
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Citation :
Initialement entré par lidia
il est au prix du marché et selon les agences ce n'est pas le prix qui coince...il faut attendre une personne qui aime cette déco (moderne dans un endroit traditionnel).
La conclusion de l'agence est surprenante. Le problème actuellement est un blocage presque général du marché. Pour moi c'est le prix. Et en général toujours, quand un acquéreur achète, la première chose qu'il fait ensuite c'est la déco. Pour moi, l'explication de l'agence ne tient pas une seconde. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 11:28:58
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La réponse de LeNabot ne peut que correspondre à la multitude de posts émis par ce dernier au sujet de la baisse inéluctable de l'immobilier.
Tout comme pour la mienne elle n'a donc que la valeur que vous voudrez bien lui attribuer en sachant que ce dernier sera toujours dans le sens de "c'est trop cher, bradez donc avant d'avoir un bien de valeur proche du néant  ".
Question, en dehors de la déco, avez-vous essayer de faire le point des ventes dans l'environnement immédiat de ce logement ?
Qualité égale, type d'immeuble équivalent, etc, etc...
Le "prix du marché" de l'agence ne veut pas dire grand chose. Avez-vous signer un contrat d'exclusivité avec l'agence ou non ?
Ne faites pas plus confiance à l'agence qu'en LeNabot ou moi, mais investissez vous dans la recherche d'un logement quasi identique au votre. Jouez l'éventuel acquéreur et vous verrez bien ce que vous trouvez et à quel prix dans le quartier.
C'est un investissement, mais après deux mois sans résultat, il vous permettra de visualiser exactement comment se situe votre bien. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Edité par - quelboulot le 11 nov. 2006 11:29:56 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 11:34:34
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| Y a-t-il eu des visites ? Quelles sont les commentaires des visiteurs ? L'agence devrait vous faire remonter ces infos. Ceci dit 2 mois il n'y a pas de quoi paniquer. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 12:08:09
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
La réponse de LeNabot ne peut que correspondre à la multitude de posts émis par ce dernier au sujet de la baisse inéluctable de l'immobilier.
Si vous me contestez la liberté d'émettre des opinions, dîtes le franchement, je serais fixé.
Quand on écrit "aucune offre en deux mois", ça veut dire que les visiteurs sont partis en courant. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 12:20:38
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Quand on écrit "aucune offre en deux mois", ça veut dire que les visiteurs sont partis en courant.
Faux. J'ai mis 4 ou 5 mois à vendre ma maison, et je trouve que c'est normal. Et personne n'est parti en courant. Revenez sur terre. |
jcm |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 13:41:49
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Citation :
LeNabot Enregistré - 11 Nov 2006 : 12:08:09
Si vous me contestez la liberté d'émettre des opinions, dîtes le franchement, je serais fixé.
LeNabot,
Relisez ce que j'ai écrit. Citation :
La réponse de LeNabot ne peut que correspondre à la multitude de posts émis par ce dernier au sujet de la baisse inéluctable de l'immobilier.
Tout comme pour la mienne elle n'a donc que la valeur que vous voudrez bien lui attribuer en sachant que ce dernier sera toujours dans le sens de "c'est trop cher, bradez donc avant d'avoir un bien de valeur proche du néant ".
Je ne vous consteste aucunement le droit d'émettre une opinion, vous comme tout autre, j'attirais simplement l'attention de Lidia sur votre vision du monde de l'immobilier afin qu'elle ait une "pondération" de vos écrits.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 13:52:38
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
j'attirais simplement l'attention de Lidia sur votre vision du monde de l'immobilier afin qu'elle ait une "pondération" de vos écrits.
Vous avez toujours la facheuse habitude d'enfoncer les portes ouvertes. C'est sujet à courants d'air. Lidia me connait à travers d'autres posts.
Ceci dit vous pouvez lui dire que tout baigne pendant qu'un prêt relais est en train de courir ou même les "modestes charges" d'une copropriété. C'est cela ?
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 16:38:25
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oula ça chauffe ici aussi !!
Personnellement je pense comme LNabot que le marché est bloqué.
D'un autre coté, concernant ce sujet, c'est à dire la vente de l'appartement moderne de Lidia la strategie de Christophe aka Quelboulot me parait interessante. Comparer le prix de votre appart à celui de biens similaires au moins sur les grosses lignes (construction, surface, emplacement, exposition...). Aucun n'aura la même décoration mais comme cité précedemment, la déco est souvent modifiée après l'achat et influence trés peu l'acquisition hormis si elle est structurante (loft...)
voili voila
tenez nous au courant. |
Dusme |
Edité par - dusme le 11 nov. 2006 16:39:57 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 21:38:55
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en ce moment il y a beaucoup d'appts. à vendre dans le secteur (après 2 ans de pénurie totale...). Les prix sont équivalents, mais le mien est un bien "rare" (manoir ancien, restauré).
J'ai depensé beaucoup d'argent pour le mettre en état (plus prêt immo, charges et avances pour travaux...) je ne vendrais pas au rabais. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 21:42:20
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| selon les agences (je n'ai pas de mandat exclusif, ça nous fait peur...) c'est juste que les personnes qui visitent n'aiment pas la disposition des pièces ou qu'ils s'attendent à une hauteur de plafond plus importante ou à avoir une deuxième chambre plus grande... je ne sais pas ce que ça vaut comme critique d'un appt. |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 21:49:29
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Lidia,
Je pense que les prix sont actuellement très hauts. Les acheteurs deviennent difficiles car de plus en plus pensent que la période où il fallait se décider en 1 visite est révolue, puisque les stocks ont littéralement explosé.
Donc, les acheteurs prennent de plus en plus de temps, et deviennent exigeants sur le moindre détail.
Une anecdote, qui vaut ce qu'elle vaut. J'ai un ancien collègue de bureau de ma boite francaise qui vend un appartement en proche banlieue ouest depuis Octobre 2005, oui, c'est bien 2005. Après avoir baissé le prix de 45K€, il est toujours en vente.
Vous prendrez surement la meilleure des décisions, quelle qu'elle soit. |
Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 09:02:06
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Simple, les agents immobiliers sont les plus talentueux pour donner des arguments vaseux aux questions qu'on leur pose. Qui c'est qui a évalué le prix de mise en vente, vos AI où vous-mêmes. Si c'est vos AI, ils ne vont pas vous avouer qu'ils ss sont plantés ! pas trop vite, attendez encore 2 mois et ils vont vous faire le coup de la conjoncture !
La déco, je parie qu'ils la vantent sur les annonces qu'il passent et qu'ils soulignent que c'est passé entre les mains d'un architecte... à la revente, l'intervention de l'architecte, c'est le meilleur outil pour justifier un prix élevé...
Mon avis, le marché est un peu en berne. Les agents cherchent à écouler avant leurs nanars et ils évitent les visites chez vous.
Essayez d'être présente, au moins à une visite, si vous ne résidez pas sur place, vous pourrez observer ce qui fait réagir les candidats.
Attention, si vous avez calculé le prix de vente en fonction du prix auquel ce logement vous est revenu, vous faites évetuellement erreur sur son prix de vente. Même maintenant où l'immobilier et cher, il arrive qu'on ne "rentre pas dans ses sous" si on a fait des travaux très chers dans un lieu qui n'en méritait pas autant. Mais vous parlez d'un manoir... je suppose que votre prix de vente est bien visé.
Si vous pouvez nous mettre des photos, on pourra éventuellement vous dire comment on trouve et vous aurez de quoi vous faire une idée sur le ressenti possible...
Demandez des comptes à vos AI, le relevé des visites, demandez à voir comment ils ont rédigé les annonces. Si elles ne vous plaisent pas demandez de les améliorer. Fournissez-leur des photos numériques si vous pouvez en prendre.
Cela dit, quand on met un bien en vente, il faut toujours prévoir au moins 3 mois avant de trouver des offres... plus le temps d'aller jusqu'à l'acte. Et dans certaines régions, il faut prévoir beaucoup plus, même si l'immobilier se porte encore très bien.
Votre bien est-il au moins dans un endroit à forte attirance économique. Le plus beau logement, là où il n'y a pas d'activité, ni pour les "actifs", ni pour les retraités... il fera rêver, mais il faudra le trouver, l'ermite pour le vouloir !
La stratégie de vente, puisque c'est votre question, c'est de demander des comptes à vos AI. |
seborga1 |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 12 nov. 2006 : 22:19:14
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c'est marrant parce que le dernier négociateur qui a pris notre bien avec mandat nous a dit : j'aurais des sous je vous l'acheterai tout de suite et sans trop négocier...
en ce qui concerne les personnes qui le visitent (parce qu'on fait des pa pour les particuliers) le trouvent beau...toujours est-il que le problème est tout simplement que nous n'avons pas fait trop de visites (avec toutes les agences et nous-mêmes on est à 10 visites). Je suis en banlieu parisienne, pas sur paris. |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 13 nov. 2006 : 08:17:31
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toujours le même problême et le même discour de la part des vendeurs, ( je ne vendrai pas au rabais), au début on essaye au meilleurs prix, au bout de 6 mois et si on sait compter, on diminue notre prix de vente, et 3 mois sont généralement nécessaire pour que le prix se trouve au prix du marché et que le bien parte sous les 3 mois suivant : résultat : 1 an de perdu, des frais suplémentaires etc...
Je ne connais pas votre bien mais un bien qui n'est pas vendu en 3 mois n'est tout simplement pas au prix du marché !
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 nov. 2006 : 08:53:10
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Citation :
c'est marrant parce que le dernier négociateur qui a pris notre bien avec mandat nous a dit : j'aurais des sous je vous l'acheterai tout de suite et sans trop négocier...
C'est aussi ce qu'il va dire aux visiteurs:
Dépêchez vous parce que à ce prix la, ca va partir rapidement, et si j'avais des sous je l'aurais pris pour moi.
Ca veut simplement dire que cet agent vous prend pour une buse et ne vous dit pas la vérité.
Sinon, que pensez vous d'un négociateur dont le métier est de .. (quoi, au fait?) qui annonce qu'il aurait acheté sans 'trop' négocié?
Si vous voulez des éléments objectifs, supprimez toutes les appréciations données par CET agent immobilier la.
Citation :
les personnes qui le visitent (parce qu'on fait des pa pour les particuliers) le trouvent beau...
Oui, mais beau, ce n'est pas la bonne question.
Demandez leur de répondre à l'AUTRE question, la vraie, la seule qui vous importe: Est-ce que ils trouvent que ce logement est DANS LES PRIX du MARCHé? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 13 nov. 2006 08:54:38 |
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ben49
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 13 nov. 2006 : 09:21:05
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Citation :
Initialement entré par lidia
selon les agences (je n'ai pas de mandat exclusif, ça nous fait peur...)
Pourquoi ? Je pense justement que c'est la meilleure façon de vendre si on passe par une agence ... à condition de trouver un bon AI.
Mon humble avis :
Sélectionnez bien un AI (qui sait vendre du beau), et confiez lui le mandat en exclu pour deux mois. Il est ainsi serein pour faire sa pub, ses visites et SON argumentaire commercial. Pour ce genre de bien "refait par archi", il ne faut pas mettre la pression aux visiteurs, il faut les accompagner et dès qu'il manifestent un intérêt, l'AI doit appuyer à fond. Si ils ne sont pas intéressés, ce n'est pas la peine d'insister lourdement.
Vous dites, que les gens le trouve beau mais qu'après il y a plus rien. N'y aurait-il pas un problème de sélection des prospects. Les AI se pressent à faire visiter votre appartement de peur qu'il y ait un client ayant le coup de cœur (par une autre agence). Moralité vous avez des visites que j'appelle "de rattrapage".
Ne serait-il pas plus intéressant que votre AI (en exclu) fasse venir TOUS les clients intéressés dans son agence, leur demande quels sont leur desiderata, et le cas échéant leur montre des photos, leur explique où il est réellement (il peut tout montrer sans risque de voir le client acheter sans lui car il a un mandat exclu). Je vous garantie que la visite sera une formalité et que la vente se fera rapidement.
Je reviens sur les explications que l’AI est en mesure de donner si il a l’exclu. C’est important car ion ne peut valoriser un bien que quand on a toutes les cartes avec soi. Si l’AI n’a pas l’exclu il va devenir vague, et vendra mal son bien de peur de voir le client acheté sans lui.
De plus, l’exclu permet de raréfier l’offre : en tant qu’acheteur, j’ai horreur de voir le même bien dans des tas d’agences ; je me dis que les gens sont pressés et que c’est négociable.
Ceci dit, le marché est assez calme actuellement, alors bonne chance et surtout bon choix.
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 13 nov. 2006 : 21:22:23
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en effet, des copains ayant vendu dans le même secteur que nous on fait une "exclusivité" et ça a marché quelques jours après...
comme décembre est un mois mort pour les transactions (et novembre fini vite...) en 2007 si rien ne se passe d'ici là je donnerai un exclu (je n'ai pas trop le temps de m'en occuper, je bosse loin et les visites c'est fatigant). |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 19:07:13
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| dernières nouvelles : un particulier a pris une option avec nous (il attend la vente de son appt., ne veut pas passer par agence, a vu ma pa dans la boulangerie du coin). Il veut avoir les clés au plus tôt...il veut que l'acte définitif soit signé dans 2 mois...est-ce possible ? nous sommes d'accord mais le délai nous paraît court. |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 19:28:39
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attention danger si il mets en clause suspensive la vente de son appartement... qui risque de ce réaliser dans 1 mois ou 1 an et qui risque de vendre lui aussi à une personne qui veut la meme clause...
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stratégie de vente...
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