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 Sujet  |
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cluedo
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 14 nov. 2006 : 19:51:03
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bonjour
un jugement a été prononcé contre un débiteur (dette= 15 000 €)
Apres le prononcé du jugement, le débiteur a proposé de régler 6000 € et d'entamer des démarches pour vendre son bien.
L'assemblée générale a lieu dans une semaine et il est trop tard pour porter cette question a l ordre du jour.
Mais l'acceptation du conseil syndical est elle suffisante pour accepter la proposition du débiteur?faut il un accord de tous les copropriétaires? par courrier? faut il obligatoirement une résolution d'AG?
En bref, comment se couvrir si un copropriétaire se retourne contre le syndicat (ou le CS) et lui reproche d'avoir accepté la proposition du débiteur (si celui ci venait à ne pas respecter ses engagements...)
(en fait la copropriété veut éviter la procédure de saisie immo)
merci
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 20:22:28
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Bonsoir,
La position favorable du conseil syndical n'est pas suffisante pour
prendre une résolution ,conforme ou non, lors de votre très prochaine AGO.
Mais cette question pourrait être évoquée dans les questions diverses
sans avoir un caractère décisoire.
Rien ne devrait empêcher votre syndic de convoquer une autre AG en respectant les dispositions législatives et règlementares, s'il y a
vraziment urgence et dans l'intérêt de la copropriété. |
Salutations
François |
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cluedo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 20:54:27
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merci de votre reponse
le vote d une resolution en AG est donc indispensable?
l accord de tous les coproprietaires par couriier écrit ne peut il pas etre suffisant?
merci |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 22:17:34
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Je ne peux que vous confirmer : seule l'AGO est compétente pour voter une résolution et vous trouver dans une situation juridique incontestable , sous réserve évidemment du respect des conditions requises par les textes en vigueur (L65 et D67).
Prenez la peine de les lire.
A+++ |
Salutations
François |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 22:18:08
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Un accord écrit des copropriétaires en dehors d'une AG, même à l'unanimité, n'est pas valable.
Ceci dit, rien n'empêche votre syndic de "laisser du mou" à ce débiteur à partir du moment où il règlera 6000 € immédiatement comme premier témoignage de sa bonne foi, tout en garantissant le syndicat en faisant inscrire dès à présent une hypothèque sur le bien (voir article L.19).
Le syndic a une certaine latitude pour agir en recouvrement sans passer par l'AG, dont les voies d'exécution. Il en rendra compte à la prochaine AG, qui décidera éventuellement de passer à la saisie (voir article D.55).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 nov. 2006 : 22:35:40
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Cluedo ne donne aucune indication sur les garanties du syndicat !
Des accommodements ne peuvent être envisagés avec le débiteur que si l'hypothèque a été inscrite et complétée s'il y a lieu.
Le syndic n'a aucune qualité pour accorder des délais sur une dette aussi importante.
Il en va de même pour le conseil syndical.
Si l'assemblée est convoquée, il faut inscrire en premier lieu l'autorisation au syndic de procéder à l'exécution par voie de saisie immobilière. L'assemblée peut ensuite, si bon lui semble accorder des délais, sans qu'on sache d'ailleurs à quelle majorité 
Pour moi, sinon juridiquement, du moins pratiquement, l'unanimité est nécessaire car si, finalement, le syndic perd de l'argent, les opposants agiront à juste titre en abus de majorité.
Il ne faut pas oublier que le privilège spécial ne joue à plein que pour une période relativement courte et qu'en conséquence chaque mois qui passe accroit le risque tandis que les charges de copropriété continuent à courir.
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 11:38:22
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bonjour;
Le syndic ne fait que son travail en fonction des résolutions d'une AG .
Il ne peut prendre sur lui , ni le CS , d'agir autrement sauf par mise en question à l'ordre du jour d'une AG |
mikis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 13:31:17
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Le problème est qu'ici, s'agissant de recouvrement de charges, nous sommes dans un champ de compétence propre du syndic
Il ne faut pas oublier que le syndic, que d'aucuns prennent pour un larbin, peut coller une hypothèque sur un lot sans l'avis de personne  . Idem pour une saisie conservatoire, une saisie exécution mobilière ou une saisie-arrêt sur salaire.
Le fil rouge du sujet est la mise en oeuvre des garanties du syndicat et la conservation de ces garanties. Une action " sociale " peut être envisagée mais elle doit s'insérer dans le dispositif de protection.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 16:23:16
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Je suis d'autant plus d'accord avec JPM, que si "action sociale" il devait y avoir, c'était bien avant que l'affaire ne soit portée aux oreilles et aux yeux du juge, affaire qui a entrainée la condamnation de ce copropriétaire !
Il me semble qu'il n'est plus en mesure de discuter les règles du jeu ou d'avoir des exigences faute de l'avoir fait préalablement !
Il appartient donc ici au syndic, et à lui spécifiquement, "..d'exercer les droits et actions du syndicat.." (L.art.18 dern.alin.) pour recouvrer les sommes dues dans le délai et les conditions que lui, syndic, fixera !!!
Dans cette affaire, l'AG n'a pas à intervenir. Le CS devra être aux cotés du syndic "pour l'assister.." |
Edité par - gédehem le 15 nov. 2006 17:45:58 |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 17:47:12
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Bonjour,
je suis d'accord avec ce que vient de dire JPM qui visait notamment l'article 19 de la loi de 1965 ("Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.
Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans(..).
C'est au syndic de prendre la main.
j'ajouterai que la mesure où le débiteur veut vendre, le syndic va nécessaire intervenir lors de cette mutation
(Article 20 de la loi de 1965 "Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.(..))
Par ailleurs, pour ceux qui seraient effrayés par les frais engendrés par les actions du syndic contre ce copropriétaire, "sont imputables au seul copropriétaire concerné : Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur" (article 10.1 de la loi de 1965)
Citation :
Initialement entré par JPM
Le problème est qu'ici, s'agissant de recouvrement de charges, nous sommes dans un champ de compétence propre du syndic
Il ne faut pas oublier que le syndic, que d'aucuns prennent pour un larbin, peut coller une hypothèque sur un lot sans l'avis de personne . Idem pour une saisie conservatoire, une saisie exécution mobilière ou une saisie-arrêt sur salaire.
Le fil rouge du sujet est la mise en oeuvre des garanties du syndicat et la conservation de ces garanties. Une action " sociale " peut être envisagée mais elle doit s'insérer dans le dispositif de protection.
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