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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
 Posté - 16 nov. 2006 : 14:47:36
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Je suis navré de vous plagier Ankou mais ma petite experience me le confirme.  |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 16 nov. 2006 14:47:47 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 14:49:47
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Citation :
Initialement entré par florent1980
Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par florent1980
...hey j'ai pas dit que je voulais rien entendre. je dis que quand on est proprio on peut pas se rejouir d'une baisse meme si vos mensualites sont couvertes par les loyers.
hi! je ne parlais pas spécialement pour vous.
Mais le fait est que ce raisonnement ne tient pas la route.
Prenons l'exemple de 90/98, supposons que le prix soit divisé par deux, quel est le problème? les loyers augmentent, les impôts diminuent, donc le "rendement" augmente trois fois et croit de plus du double.
Et j'ai assez démontré qu'une année d'attente est une année perdue, même si le prix a baissé de 10%. Le temps "actif" est limité à environ 30 ans, il ne s'agit pas de les gacher.
C'est ca la vraie raison! peu importe le niveau des prix, on doit acheter parce qu'on doit avancer dans la vie!
L'autre vraie raison c'est qu'avec l'immobilier judicieusement acheté, on ne risque de perdre que si on revend trop tôt. |
Amicalement, un agitateur. |
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mitjayo
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315 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 16:44:10
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C'est bizarre...
Il faut distinguer deux choses :
l'investissement locatif et l'achat d'une residence principale...
Mais quoi qu'il en soit, rien qu'a voir les journeaux, (la plupart) le premier est amplement peu recommandé, et ils recommandent meme de vendre maintenant afin de degager la plus value de l'appart'
Quant au second, ne dites pas de betises Ankou et Bibix, on ne doit pas acheter n'importe quoi a n'importe quel prix !!! Meme quand il s'agit du locatif...C'est pour ca que je n'ai pas envie d'acheter maintenant meme si j'ai largement les moyens !Car si ca baisse demain ca m'emmerderait grave ! Donc voila si je prend mon propre cas, je n'ai rien contre le fait d'etre propriétaire, et j'ai amplement les moyens, mais je n'ai pas envie de perdre de l'argent dans l'operation...
Et meme si c'etait un investissement locatif, je prefere placer le fric dans une quelconque sicav ou pee, ou je ne sais quoi, en attendant des prix bas pour acheter et louer et se faire du fric...Car acheter pour louer pour du long terme...on risque d'attendre longtemps pour en toucher les bénef !
Enfin vous vous etes tellement endetté que vous ne voyez plus la difference... |
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bibix1111
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1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 16:56:29
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En fait je suis pas si endetté que ça par rapport à la valeur actuelle de mon patrimoine.
Mais passons, ne vous en faites pas pour moi.
Je n'ai jamais dit qu'il fallait acheter n'importe quoi à n'importe quel prix, au contraire je ne cesse de répéter qu'il faut acheter un bien de qualité. Voir ma phrase ci-dessus:
(un bien judicieusement acheté).
Maintenant avec vos gros sous de côté, je vous conseil effectivement de les placer et d'aller à votre banque pour faire un emprunt à 107% !
C'est comme ça qu'on s'enrichit et pas en y engloutissant un quelconque apport.
Ankou ou moi même n'avons jamais dit d'acheter avec un apport et encore moins n'importe quoi a n'importe quel prix. Tout ce que je peux vous dire c'est que ma situation d'endetté est trés confortable et que je n'ai pas l'impression de perdre mon temps à payer un loyer à fond perdu. A 35 ans, j'aurais fini de payer ma résidence principale, et à 40 ans tous mes biens seront définitivement payés, et vous?
Je vous rappele que j'ai fait 1 investissement en 2005 et 2 en 2006 soit en haut de cycle. C'est grave docteur?
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 16 nov. 2006 17:01:19 |
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mitjayo
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315 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 17:02:17
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Voila le problème Bibix...
Je travaille dans une banque (non non je ne suis pas vttdechaine ou un autre) et quand j'entends mon boss dire "ah ah ah on couillonne les petits jeunes avec les emprunts sur 30ans...", ca ne m'incite guere d'investir dans la pierre. Surtout que l'apport que j'ai, convenablement placé me rapporte facilement 5% /an. De quoi rembourser les emprunts (de toute maniere avec le ce, on a des apparts loués pas tres chers et bien situés...autant en profiter, non ?)
Enfin chacun son mode de placement... |
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bibix1111
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1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 17:15:26
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Tout le monde n'a pas un gros apport placé et tout le monde ne se loge pas à moindre grâce à un gros CE. Votre situation est un cas particulier. Cas particulier qui farorise l'achat à but locatif. Vous pouvez commencer par un petit studio à 100k€ sur 20 ans. Vous verrez, si vous cherchez bien, il devrait se payer tout seul, même avec un emprunt à 107%.
Une fois à la retraite, vous serez bien content d'avoir capitaliser au frais d'un autre.
Le pas est toujours assez difficile a franchir, mais quand on se lance en général ca devient une drogue, pour peu qu'on est tout de même des revenus confortables. Je ne dis pas qu'un smicard pourra investir.  |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 16 nov. 2006 17:16:38 |
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Ankou
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3265 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 18:12:13
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Citation :
Initialement entré par mitjayo
....Et meme si c'etait un investissement locatif, je prefere placer le fric ....Enfin vous vous etes tellement endetté que vous ne voyez plus la difference...
Il n'y a rien à placer, il ne faut rien placer, tout emprunter, c'est l'erreur que font ts les gens, ils pensent que le locatif, c'est une alternative à une autre épargne, alors qu'il n'en est rien. Ce n'est pas une épargne. Point.
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 18:21:11
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reprenons le studio à 100 K€ avec emprunt 107 K€ sur 20 ans
sorties mensuelles =
- remboursement = 680 (tx à 4 + 0.36 ass)
- charges non récupérables mensualisé = 100 ?
- Entretien du bien sur 20 ans mensualisé = 50 ?
- impôt foncier mensualisé = 50 ?
- IR sup mensualisé = 50 ?
A vue d'oeil et sans expérience sur la fiscalité. ça fait grosso modo et en arrondissant 900 € à sortir mensuellement pour que le bien s'auto-finance.
Sans parler de vacances locatives, ça me parait un loyer trés elevé par rapport au type de biens acquérables pour ce prix. non ?
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Dusme |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 18:35:55
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Suite de reflexion basique :
Par ici - autour d'Aix en provence - pour 100 K€ on peut trouver un bien louable max 600 €.
Du coup ça fait 300€ à sortir chaque mois soit 72 K€ sur 20 ans. ça ne ressemble pas trop à de l'auto financement.
Concernant d'éventuelles remarques sur l'augmentation du loyer, je la considère équivalente à rendement d'un placement alternatif des 300€ sortis mensuellement.
Vos avis ? |
Dusme |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 19:11:35
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par mitjayo
....Et meme si c'etait un investissement locatif, je prefere placer le fric ....Enfin vous vous etes tellement endetté que vous ne voyez plus la difference...
Il n'y a rien à placer, il ne faut rien placer, tout emprunter, c'est l'erreur que font ts les gens, ils pensent que le locatif, c'est une alternative à une autre épargne, alors qu'il n'en est rien. Ce n'est pas une épargne. Point.
La cher ankou c'est vous qui me plagiez ! 
Le nabot va finir par penser que nous ne sommes qu'un. |
Amicalement, un agitateur. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 19:16:44
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Citation :
Initialement entré par dusme
Suite de reflexion basique :
Par ici - autour d'Aix en provence - pour 100 K€ on peut trouver un bien louable max 600 €.
Du coup ça fait 300€ à sortir chaque mois soit 72 K€ sur 20 ans. ça ne ressemble pas trop à de l'auto financement.
Concernant d'éventuelles remarques sur l'augmentation du loyer, je la considère équivalente à rendement d'un placement alternatif des 300€ sortis mensuellement.
Vos avis ?
Mon avis c'est que si vous n'arrivez pas à trouver un bien qui s'auto finance sur 20 ans, (moi j'en trouve) vous pouvez toujours ralonger la durée du prêt en conséquence.
Je pense que le mieux c'est encore de bien choisir les biens qu'on achete, de fouiner, prendre son temps et ne pas se fier au prix en vitrine. Seul le prix négocier compte 
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 16 nov. 2006 19:18:20 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 19:25:40
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Citation :
Initialement entré par dusme
reprenons le studio à 100 K€ avec emprunt 107 K€ sur 20 ans
sorties mensuelles =
- remboursement = 680 (tx à 4 + 0.36 ass)
- charges non récupérables mensualisé = 100 ?
- Entretien du bien sur 20 ans mensualisé = 50 ?
- impôt foncier mensualisé = 50 ?
- IR sup mensualisé = 50 ?
A vue d'oeil et sans expérience sur la fiscalité. ça fait grosso modo et en arrondissant 900 € à sortir mensuellement pour que le bien s'auto-finance.
Sans parler de vacances locatives, ça me parait un loyer trés elevé par rapport au type de biens acquérables pour ce prix. non ?
Si vous comptez comme ça c'est certain, vous ne risquez pas de trouver un interet a l'investissement locatif.
Vous vous plantez completement sur les charges mais encore plus sur le cout d'entretien. |
Amicalement, un agitateur. |
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mitjayo
Pilier de forums
315 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 20:42:38
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Et pour une Residence principale ????
On finance comment l'emprunt ? Car on ne cherche pas obligatoirement un tout petit 20m²...Ca revient meme plus cher qu'une location !!!
C'est justement ca la question que je me pose.
Ainsi contrairement a ce que vous dites Ankou et Bibix, le prix du logement est une variable qu'il faut absolument prendre en compte ! Surtout si on veut se loger soi !
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 20:54:40
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Citation :
Initialement entré par mitjayo
....
Ainsi contrairement a ce que vous dites Ankou ..
Contrairement à rien , je ne suis pas favorable du tout, d'un point de vue strictement économique, à l'achat de sa résidence principale.
Après, il y a le sentimental, alors, c'est un autre pb |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 21:00:51
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Pour se loger soit, si vous trouvez un bien qui s'autofinance, vous en trouvez automatiquement un qui vous coute pas plus cher que votre loyer. Logique... Moi j'ai toujours trouvé, même en haut de cycle.
Je pense surtout que les gens s'arrêtent à des appartement clean et aux prix affichés en vitrine. Moi je prends des taudis qui ressortent à merveille avec un peu d'imagination et d'huile de coude. Sinon vous devrez allonger les durée de prêts pour rentrer dans vos frais, chacun son dada.
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Amicalement, un agitateur. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 21:04:36
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Citation :
Initialement entré par Ankou
Citation :
Initialement entré par mitjayo
....
Ainsi contrairement a ce que vous dites Ankou ..
Contrairement à rien, je ne suis pas favorable du tout, d'un point de vue strictement économique, à l'achat de sa résidence principale.
Après, il y a le sentimental, alors, c'est un autre pb
Moi oui, tout simplement parce que ca me coute moins de 600€ par mois contre plus de 1200€ si je devais louer la même chose.
Et en plus je paie pas a fond perdu.  |
Amicalement, un agitateur. |
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florent1980
Pilier de forums
760 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 21:21:44
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C'est eternel ce sujet! je me rappelle une discussion avec ankou. je ne suis tjs pas convaincu qu'emprunter 2 fois son loyer sur 20 ans est plus economique que de payer son loyer et economiser le reste sur un compte sur 20 ans.
C'est surement la que le cote sentimental entre en jeu et vous savez tres bien les AI jouer sur les sentiments!!! |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 21:38:00
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Citation :
je ne suis tjs pas convaincu qu'emprunter 2 fois son loyer sur 20 ans est plus economique que de payer son loyer et economiser le reste sur un compte sur 20 ans.
Je paie un loyer depuis 2002 et place mon argent en échange. Je peux vous dire que, contrairement à ce qu'écrivent certains, je suis bien plus gagnant en louant ma RP qu'en l'achetant.
Par contre, pour du locatif, l'approche est vraie tout le temps.
Le seul problème que Bibix n'a probablement pas eu le temps de voir, c'est que la somme maximale que l'on peut emprunter est limitée, à moins d'avoir un patrimoine financier en ayant pris ses PV en haut de marché. Donc, dans cette limite, il vaut mieux acheter 2 studios qu'un seul.
Enfin, encore un autre point que Bibix est probablement trop jeune pour avoir déjà expérimenter: Quand l'immo chute, les banques ne prêtent plus à 107%, ni à 100%. Elles veulent se couvrir car elles prévoient une baisse à court terme, et donc elles demandent de 20 à 40% d'apport obligatoirement, surtout pour du locatif.
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Que chaque homme divise son argent en trois, qu'il investisse un tiers dans la terre, un autre dans les affaires et qu'il garde le dernier tiers en réserve. |
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dusme
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:30:25
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Citation :
Initialement entré par dusme
reprenons le studio à 100 K€ avec emprunt 107 K€ sur 20 ans
sorties mensuelles =
- remboursement = 680 (tx à 4 + 0.36 ass)
- charges non récupérables mensualisé = 100 ?
- Entretien du bien sur 20 ans mensualisé = 50 ?
- impôt foncier mensualisé = 50 ?
- IR sup mensualisé = 50 ?
A vue d'oeil et sans expérience sur la fiscalité. ça fait grosso modo et en arrondissant 900 € à sortir mensuellement pour que le bien s'auto-finance.
Sans parler de vacances locatives, ça me parait un loyer trés elevé par rapport au type de biens acquérables pour ce prix. non ?
Si vous comptez comme ça c'est certain, vous ne risquez pas de trouver un interet a l'investissement locatif.
Vous vous plantez completement sur les charges mais encore plus sur le cout d'entretien.
D'où les points d'interrogation. A combien estimez vous ces 2 postes pour un appart basique. |
Dusme |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 23:36:26
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L'entretien pour ma part c'est 0€ en 2 ans de location sur un F2 et 0€ pour un studio.
Les imprevus liés au parties communes sont réglés par le surplus de la trésorerie de la copro.
Les charges c'est 50€/an eau comprise.
Si vous achetez dans le neuf alors oui, ça peut monter à 100 ou 150€. Mais moi je n'achete que dans l'ancien.
Pour l'IR ou le foncier vous êtes globalement de les prix. Disons qu'on doit monter à 150€/mois tout compris en plus du crédit, d'ou l'idée d'allonger la durée en fonction de ce surcout et effecturer une operation blanche les 1ere années et beneficiaires par la suite.
Si les mensualités ne bougent pas, le montant des loyers lui augmente régulierement. |
Amicalement, un agitateur. |
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Interview de Pallincourt (FNAIM) par les internaut
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