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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
 Posté - 15 nov. 2006 : 21:32:08
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Je lorgne sur un immeuble dans le Sud de la France, début du 20eme siècle, 9 appartements, un commerce et un garage.
Il y a aussi sous le jardin des caves voutées, le nom de cave doit être impropre, non pas parce qu'elles sont salles (si, elles le sont!) mais parce que chacune (il y en a quatre) a une porte qui donne à l'horizontale dans un espace compris au rez-de-chaussée entre le jardin et la maison.
Un certain nombre de logements (deux), le commerce et le garage ont chaucn une porte faisant face a une de ces caves. L'une d'elle a servi de réserve au commerce, par exemple.
Il me semble que le commerce (50m2) et le garage (85 m2) sont transformables aisément en logements (3 logements).
Bien entendu, le terrain fait 708m2, le cos est de 0,60, et l'immeuble est déjà largement en surdensité (de l'ordre de 200 m2 par étage, comme il y en a 3 on approche les 600 alors que guère plsu de 400 autorisés).
Transformer le commerce en logement ne crée pas de SHON (non, je me trompe?) et doit se régulariser par un PC. Pas trop de souci de ce côté donc.
Transformer le garage en 2 logement me semble plus problématique, et je me pose la question de la destination actuelle de ce garage.
Il a du servir a un moment de garage des habitants, mais il était alors plus petit (55 ou 60m2, un escalier en occupait une petite partie qui a été détruit).
Son usage actuel est d'entrepôt de matériel d'un ami de la propriétaire, qui lui avait loué pour rien (150 euros par mois) ce garage pour en faire un commerce.
Il y avait tout potentiellement pour un commerce, sauf que la porte principale sur rue est restée celle d'un garage et que rien n'a été finalement entrepris dans ce but (pas de création de wc, de lavabo).
Bien entendu, si j'achète, je vais passer par un architecte, que j'ai déja contacté, mais l'architecte me dit de chercher des éléments concernant la Shon et la destination dans les relevés de propriété déclarés aux impots.
A lire les intervants sérieux de ce forum, j'ai l'impression que l'on me fait chercher où il y a de la lumière, mais pas forcément ou la pièce d'or est tombée.
Alors:
1/ Y a t'il un moyen pour que ce garage soit déjà de la SHON et qu'un PC de changement de destination le transforme (abracadabra) en logement? (je n'y crois guère)
2/ Puis-je arguer de l'existence de ces fausses caves (fausses au sens de l'urbanisme), vrais réserves ou autres, et utiliser leur Shon pour les compenser avec les appartements a créer, en murant une ou plusieurs de ces caves?
3/ autre solution?
4/ Laisser en garage (derière extrémité)?
A cette époque de sa création, je comprends qu'il était stationnement à destination d'habitation, et qu'il ne constituait pas de SHON.
5/ d'ou mon titre, est-ce que ce n'est pas initialement un espace de stationnement non pas annexe a l'habitaion, mais en soi, donc de la SHON, qui, par changement de destination peut devenir du logement?
Merci d'avance pour vos commentaires
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 15 nov. 2006 21:39:31 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 21:50:05
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Avant de fouiller plus avant, puisque vous êtes un "vieux routier" du forum, deux points très directs :- allez lire ce fil ou Elisabeth a justement rappelé le point suivant :
Citation :
Initialement entré par marilys
La justification légale d'un bâtiment à usage d'habitation s'apprécie comme suit:
- avant 1943 : acte authentique faisant mention d'une bâtiment à usage d'habitation.
- après 1943 : permis de construire.
la reconnaissance à usage d'habitation d'un bâtiment, au titre de la législation fiscale, ne peut constituer la preuve de l'existence légale d'un bâtiment à usage d'habitation au regard des régles d'urbanisme.
Donc rendez-vous au service urbanisme d'une part et, en cas d'échec, à la conservation des hypothèques d'autre part pour essayer d'identifier le statut de ces surfaces.
il me semble qu'on ne compense pas de la création de SHON par de la suppression de SHON... Donc la manip' Citation :
2/ Puis-je arguer de l'existence de ces fausses caves (fausses au sens de l'urbanisme), vrais réserves ou autres, et utiliser leur Shon pour les compenser avec les appartements a créer, en murant une ou plusieurs de ces caves?
est ratée, à mon avis en tous cas... J'essaie de retrouver la JP correspondante
Bonnes recherches...donc dans les archives.
***modif du 16/11 à 9h29 : caractères barrés car très incertains !*** |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 nov. 2006 09:28:26 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 21:55:59
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Merci, j'avais vu que vous n'étiez pas toujours d'accord avec marilys, et d'autre part, le service d'urbanisme m'a avoué au téléphone ne pas faire grand chose pour résoudre ma question, mais je vais les réattaquer.
Juste une question connexe: Est-il sans conséquence de ne pas parler de ces fameuses caves dans un acte d'achat? On m'a présenté une proposition de compromis dans lequel il n'en n'est pas question, je pense les faire ajouter si je fais affaire.
Il me semble que c'est en n'en parlant pas que je prndrais des risques... |
Festina lente |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 22:15:35
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| A mon humble avis, on a toujours intérêt à partir "propre", sinon ca complique terriblement (voir le dossier de BGO pour s'en convaincre !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 22:21:44
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si je peux me permettre "je confirme".
Elisabeth |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 22:35:19
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Hum...!  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 22:37:46
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pourquoi ce hum... cher Emmanuel |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 22:43:08
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pour rire ! bien sur... et pour avoir le plaisir de vous lire encore en réaction...
à demain, Arsène Lupin m'attend |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 15 nov. 2006 : 22:45:53
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et oui je réagis toujours en général c'est dans mon caractère
Alors à demain
Cordialement
Elisabeth |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 08:13:27
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Merci à vous deux.
En effet, ça me semble aussi préférable.
Le seul souci que j'ai maintenant est de définit ces quatres 'caves voutées' qui ne sont pas des caves au sens de l'urbanisme, car ce sont des locaux sans fenêtre, mais avec porte, dont l'ouverture est de plein pied.
l'une est munie intériereuement non pas d'un puit, mais d'une pompe à eau qui permet de pomper depuis, je pense, la nappe phréatique.
Alors, quels noms leur donner ?(Jules, Jean...) |
Festina lente |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 09:24:33
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Le P'tit Robert me propose "cellier", "remise", "resserre".
J'ajoute que je ne suis pas sûr de ma phrase relative à la non compensation des SHON crées/supprimées.
Merci donc de n'en pas tenir compte |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 nov. 2006 : 10:04:15
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mais tout est de la SHON sauf cave en sous sol et comble sans plancher porteur ou à hauteur < à 1,8m....
le fil de Laurent est hyper complet la dessus... et vos locaux ne semblent pas rentrer dans le cadre de la non-SHON ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 17 nov. 2006 : 08:48:27
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Je remets sur le dessus du panier, au cas ou quelqu'un aurait une réponse à donner au sujet d'une possible compensation de SHON?
Autre question:
Dans la pratique, est-ce que un entreposage pendant cinq ans de matériels divers en l'attente d'une ouverture de commerce qui ne s'est jamais faite exhonère le local de 80 m2 dont je parle de l'appellation de garage, laquelle dénomination pourrait faire de cette surface de la SHOB sans être de la SHON? |
Festina lente |
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