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 Sujet  |
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tscoops
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 22 nov. 2006 : 16:47:44
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par tscoops
Le clerc de notaire me dit qu'il est possible que la comission soit partagée entre le vendeur et l'acquéreur car l'agence attaque le vendeur et l'acquéreur!
Voir précisément le mandat de vente pour savoir à qui incombe la charge de la commission.
Ceci dit au vu de la jurisprudence, l'action de l'AI est vouée à l'échec. D'autre part, je ne vois pas au nom de quoi le notaire serait autorisé à séquestrer le montant de la commission sauf décision judiciaire (tribunal des référés). Mais là je pense que c'est le problème du vendeur si la commission est prévuz à sa charge par le mandat de vente octroyé par le vendeur (à vérifier).
Le vendeur a signé un mandat non exclusif stipulant que la comission est à sa charge. Il est également stipulé dans ce mandat d'apres ce que me dit le vendeur, qu'il devra payé la comission si le bien se vend à un acquéreur qui a visité le bien par l'agence et que cet acquéreur l'achète par l'intermédiaire d'une autre agence.
Nous sommes donc dans ce cas. Mais est-ce bien autorisé ce genre de mandat?
L'agence va faire pression sur le fait que j'avais fait une offre d'achat contre signée par le vendeur, et peu importe si je me suis rétracté par la suite . C'est la raison pour laquelle elle m'attaque!
Je trouve cela complètement stupide de dire au client, certes vous vous êtes rétracté, mais vous avez pas le droit par la suite d'acheter!!!!! N'importe quoi!
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Edité par - tscoops le 22 nov. 2006 16:49:29 |
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tscoops
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 16:51:39
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Citation :
Initialement entré par Doctor
En tous cas fournissez bien à votre agence l'arrêt de la CC fourni par Lenabot. On ne sait jamais, si leur avocat n'est pas spécialisé en immobilier, il n'en aura pas forcément connaissance. Mieux vaut prévenir ...
Vous me conseillez de fournir à cette agence, l'arrêt de la CC?
En plus le hasard fait bien les choses, il s'agit de la même agence que celle condannée par l'arrêt... |
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Doctor
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458 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 17:00:38
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jE crois que vous n'avez rien à craindre sachant que le mandat dans le cas présent ne crée d'obligation qu'envers le vendeur. Il n'y a aucune raison pour que la commission serait assumée par les deux parties. Un contrat ou mandat ne peut créer d'obligations à l'égard d'une partie extérieur audit contrat ou mandat. Heureusement.
Pour répondre à votre question, oui il est souhaitable de communiquer l'arrêt à votre agence qui la remettra à son avocat. Les agences souscrivent fréquemment des contrats d'assistance juridiques et les avocats désignés par la compagnie ne sont pas forcément rompus aux litiges immobiliers. |
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tscoops
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 18:47:03
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Auriez vous une jurisprudence sur le fait qu'un acquéreur se rétractant sur une offre d'achat, a le droit d'acheter le même bien par la suite avec une autre agence et que le vendeur n'ai pas à payer la commission à la première agence?
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Doctor
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458 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 18:53:09
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| Attention, je n'ai pas dit que le vendeur serait exonéré de toute responsabilité envers la première agence. Si le mandat prévoit le versment d'une indemnité et si la clause en question est légale (à vérifier), il se pourrait qu'un juge accède à la requête du demandeur. Mais je ne vois pas comment vous pourriez être légalement mise en cause si vous vous êtes rétractée de la première offre (encore eut-il fallut que celle-ci vous soit signifiée selon la procédure règlementaire) |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 20:18:31
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| avec un bon de visite surtout qui justifie votre visite avec cette agence-là. |
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tscoops
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 20:22:54
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Mais le bon de visite ne justifie aucune commission à payer.
Je pense (à vous de me le confirmer) que la clause de règlement de comission si le bien est visité par un acquéreur mais acheté par cet acquéreur via une autre agence est illégal! |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:11:58
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Citation :
Initialement entré par tscoops
Il est également stipulé dans ce mandat d'apres ce que me dit le vendeur, qu'il devra payé la comission si le bien se vend à un acquéreur qui a visité le bien par l'agence et que cet acquéreur l'achète par l'intermédiaire d'une autre agence.
Alors ce n'est plus un mandat "non exclusif". Car si toutes les agences font comme cela, l'acheteur se fera vite coincer et ne pourra plus acheter. D'autre part le vendeur n'est pas responsable des choix que peut avoir un acheteur. Dans le cadre d'un mandat non exclusif, on peut qualifier celle clause comme sans cause, voire léonine toujours dans le cadre d'un mandat non exclusif.
Pour information, un arrêt de la Cour d'Appel de Caen et sur un sujet voisin, les éventuelles clauses que l'on peut mettre dans un bon de visite sont nulles comme étant sans cause. Dans le cadre d'un mandat non excusif je précise.
Cour d'appel CAEN
Chambre civile
Audience publique du 13 septembre 2001
N° de décision : 00/02002
Titrages et résumés AGENT D'AFFAIRES *AGENT D'AFFAIRES* agent immobilier* commission* affaire réalisée sans le concours d'un agent immobilier*engagement de payer une commission portée sur un bon de visite* nullité* article 72 du décret du 20 juillet 1972
Le bon de visite que l'agent immobilier fait signer lors d'une visite d'immeuble, ne constitue pas le mandat exigé par la réglementation régissant la profession d'agent immobilier suseptible d'engager la responsabilité contractuelle des signataires; il ne peut avoir aucune valeur contractuelle, comme ne contenant qu'un engagement unilatéral, dépourvu de cause, des clients au profit de l'agent immobilier.
Par jugement du 19 avril 2000, le Tribunal d'instance de M. a condamné solidairement Mademoiselle Sophie L... et Monsieur Jean-Jacques M... à payer à Monsieur Rémy N... à titre de dommages et intérêts une somme de 29.000 Frs représentant le montant d'une commission que cet agent immobilier aurait dû percevoir dans le cadre de l'acquisition du bien appartenant à Monsieur B.....
Appelants de cette décision, Monsieur M... et Mademoiselle L... soutiennent qu'ils n'ont pas donné à Monsieur N... le mandat exigé par la réglementation régissant la profession d'agent immobilier, le bon de visite par eux signé ne pouvant valoir comme tel, et que c'est sans commettre de faute qu'ils ont finalement conclu cette vente par l'intermédiaire d'~ne autre agence, elle aussi titulaire d'un mandat de vente non exclusif ;
Monsieur N... conclut à la confirmation en soutenant que les consorts M....-L.... ont, en signant le bon de visite concernant le bien immobilier appartenant à Monsieur B..., souscrit à son égard un engagement "d'informer de leur visite toute personne qui pourrait à l'avenir présenter le même bien", et de "s'interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de l'évincer lors de l'achat de cette affaire", et que la violation de cet engagement ayant eu pour effet de le priver de la commission à laquelle il aurait pu prétendre, ils doivent réparer le préjudice qui en est résulté pour lui ;
Attendu que les agents immobiliers et autres intermédiaires dans les opérations portant sur les immeubles ne peuvent prétendre à une rémunération que lorsqu'ils sont titulaires d'un mandat établi dans les conditions prescrites par les dispositions impératives de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, et que l'opération a été effectivement conclue par leur entremise ;
Attendu que Monsieur N... a reçu de Monsieur B... un mandat non exclusif de proposer à la vente une maison d'habitation pour le prix de 485.000 Frs ; Qu'il a fait visiter cet immeuble aux consorts M...-L... , mais n'a pas participé à la négociation de la vente, finalement conclue par l'intermédiaire de l'un de ses concurrents ;
Attendu que le document intitulé "reconnaissance d'indications et de visite" que Monsieur N... a fait signer à Monsieur M.... et Mademoiselle L.... ne peut certainement pas constituer le mandat précité; Que cet acte n'a en réalité aucune valeur contractuelle, comme ne contenant qu'un engagement unilatéral, dépourvu de cause, des clients au profit de l'agent immobilier; Qu'en effet, en leur faisant connaître cette affaire et en leur faisant visiter l'immeuble, Monsieur N... ne leur a pas fourni un service, mais a seulement exécuté les obligations qu'il avait contractées envers son mandant, le vendeur;
Attendu qu'en l'absence de convention régulièrement formée entre les parties, les consorts M...-L... n'ont pas commis une faute pouvant engager leur responsabilité contractuelle en traitant l'opération avec un autre intermédiaire, même s'ils n'ont pas avisé celui-ci de l'intervention antérieure de Monsieur N...
Attendu que le jugement doit donc être infirmé; Que les appelants ne doivent pas conserver à leur charge les frais qu'ils ont été contraints d'exposer pour la présente procédure ;
P AR CES M OTIFS
-Infirme le jugement
-Déboute Monsieur N... de toutes ses prétentions -Condamne Monsieur N... à payer à Monsieur M...
et Mademoiselle L... la somme globale de 1.200 euros (7.871,48 Frs) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile
-Le condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 nov. 2006 21:16:17 |
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tscoops
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:26:44
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LeNabot: si nous prenons le fait qu'une offre d'achat acceptée vaut compromis.
Auriez vous une jurisprudence sur le fait que si l'on se rétracte d'un compromis, a t on le droit de traiter avec une autre agence? |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:27:04
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Complément.
tscoops : vous êtes exactement dans le cas de cette jurisprudence. Que votre vendeur prenne un bon avocat, l'AI se fera débouter en beauté.
Violation de l'art 6 loi Hoguet.
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 16 mai 2006 Cassation
N° de pourvoi : 04-20477
Inédit
Président : M. ANCEL
REPUBLIQUE FRANCAISE
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un même bien, il n'est tenu de payer une rémunération ou commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du vendeur qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
Attendu que M. X... a confié à l'agence immobilière Abondance Immobilière le 24 mars 2001 un mandat non exclusif de vendre sa maison, moyennant une rémunération de 5 % à la charge de l'acquéreur ; que les époux Y... ont visité le bien par l'intermédiaire de cette agence selon bon de visite en date du 6 avril 2001 ; que la vente a été réalisée entre les parties par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, l'agence Martin à laquelle M. X... avait également donné mandat non exclusif de vente ;
Attendu que pour condamner le vendeur à payer à l'agence immobilière Abondance Immobilière l'indemnité forfaitaire de 5 % du prix de vente qu'elle réclamait pour non-respect par le vendeur de l'interdiction qui lui était faite de traiter directement avec un acheteur présenté par l'agence mandataire, l'arrêt attaqué énonce que l'interdiction de traiter directement avec l'acquéreur présenté par l'agence immobilière n'autorise pas les parties à traiter en dehors de la présence de celle-ci, que le terme directement n'a pas d'autre signification et qu'il n'autorise pas les parties à évincer l'agent immobilier en affectant de traiter avec un intermédiaire moins coûteux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... avait confié aux deux agences des mandats de vente non exclusifs et que la vente a été réalisée par l'intermédiaire de l'une de ces deux agences moyennant paiement d'une commission librement négociée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2004, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
Condamne la société Abondance Immobilière aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Abondance Immobilière à payer à M. X... la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille six.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 22 nov. 2006 21:36:21 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:29:15
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Citation :
Initialement entré par tscoops
LeNabot: si nous prenons le fait qu'une offre d'achat acceptée vaut compromis.
Auriez vous une jurisprudence sur le fait que si l'on se rétracte d'un compromis, a t on le droit de traiter avec une autre agence?
On s'est croisé. Voyez la jurisprudence au dessus. L'interdiction dont vous parlez n'a pas marché dans le cadre d'un mandat non exclusif. Quant à un compromis sur lequel on s'est rétracté, il n'a plus aucune valeur. Il est rétracté. Point barre. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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tscoops
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:54:16
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par tscoops
LeNabot: si nous prenons le fait qu'une offre d'achat acceptée vaut compromis.
Auriez vous une jurisprudence sur le fait que si l'on se rétracte d'un compromis, a t on le droit de traiter avec une autre agence?
On s'est croisé. Voyez la jurisprudence au dessus. L'interdiction dont vous parlez n'a pas marché dans le cadre d'un mandat non exclusif. Quant à un compromis sur lequel on s'est rétracté, il n'a plus aucune valeur. Il est rétracté. Point barre.
Mais existe un texte concernant la rétractation d'un compromis comme quoi il a plus de valeur?
Pourvu que le juge des référrés va penser à tous ça! |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 22:34:37
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Citation :
Initialement entré par tscoops
Mais existe un texte concernant la rétractation d'un compromis comme quoi il a plus de valeur?
Ne vous focaliser pas la dessus. La rétractation est régi par ce qui suit. Mais vous en êtes pas là, puisque rien ne vous a été notifié. Ni offre, ni compromis d'après ce que j'ai compris. Un compromis sur lequel on exerce une rétractation n'a plus aucun effet juridique.
Article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours.
Citation :
Pourvu que le juge des référrés va penser à tous ça!
Machez lui le travail et présentez lui les jurisprudences citées, surtout la dernière du 16 mai 2006! |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 22:44:28
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| ... que notre ami LeNabot met à toutes les sauces ! |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 08:16:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
... que notre ami LeNabot met à toutes les sauces !
Expliquez vous, au lieu de vous borner à des réponses un peu génériques. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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tscoops
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 08:59:51
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Citation :
Initialement entré par jcm
... que notre ami LeNabot met à toutes les sauces !
J'ai l'impression qu'il y a la loi des agents immobilier et la loi.
Quand l'agence A me soutient qu'il m'était interdit de revisiter le bien avec une autre agence tout simplement parce que j'avais signé un bon de visite avec eux et quand je vois les jurisprudences du sujet... |
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