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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 17 nov. 2006 : 20:53:13
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Bonsoir,
Je n'ai aucun problème lié aux AFU mais j'ai fait quelques recherches sur Internet pour répondre à des interrogations sur ce Forum (bien faiblement, j'en conviens !).
Le premier sujet concernait la zone rouge de PPRIF, pour lequel j'ai trouvé que la constitution d'une AFU permettait plusieurs choses:
1) Aménager un territoire (même si la commune n'a pas les moyens de le faire) pour que ce territoire ne perde pas ses droits d'urbanisation.
2) Passer du statut de spectateur impuissant à celui d'acteur vis à vis des autorités.
Le second sujet concerne l'expropriation des propriétaires fonciers dans le cadre de ZACs ou autres projets d'envergure, où les AFU permettraient à ces derniers de négocier.
Les pouvoirs d'une AFU me semblent très importants en matière d'urbanisme, tant au niveau légal qu'au niveau "influance".
Ma démarche est purement de curiosité (c'est humain).
Mais peut-être que ça dérange !
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 08:48:16
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Très intéressant.
Pouvez vous indiquer des liens. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 15:08:06
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Bonjour,
Voici un premier lien pour une vue générale:
http://www.coin-urbanisme.org/amenagement/afu.html
Les objets des AFU peuvent être très divers, en particulier:
- Le remembrement (les adhérents constituent entre eux une "SAFER" privée)
- L'amménagement d'un territoire (une ZAC privée)
- La valorisation qui va souvent de pair avec l'amménagement (augmentation des valeurs des fonds adhérents ou préservation de ces valeurs).
Il existe trois formes d'AFU:
- L'AFU libre (constituée d'un commun accord entre les adhérents)
- L'AFU autorisée (autorisée par le préfet)
- L'AFU forcée (c'est le préfet qui la crée d'office)
L'AFU libre est généralement soumise aux règles de l'unanimité.
Par contre, l'AFU autorisée ne l'est pas (généralement majorité des 2/3).
Je laisse de côté l'AFU forcée qui a un but purement coercitif.
Quelques points qui me paraissent importants:
- Une AFU libre ne fait courrir aucun risque d'abus à ses adhérents (unanimité).
- Lorsqu'une AFU libre se transforme en AFU autorisée, son territoire peut englober des fonds non adhérents et les soumettre à ses décisions (jusqu'à l'expropriation) si ces fonds ont refusé leur adhésion.
- Une AFU, en particulier si elle est autorisée, est un acteur incontournable lors de l'élaboration des documents d'utilité publique (POS, PLU, PPR). Elle participe à leur élaboration. Elle peut aussi arguer de sa capacité à agir et ainsi obtenir des règles moins restrictives pour son territoire.
Quelques usages liés aux AFU:
- Il est très courant que la commune soit adhérente d'une AFU (volontairement ou de fait). Dans ce cas, le Conseil municipal va déléguer au maire le pouvoir de représenter la commune au sein de l'AFU (Les statuts d'AFU n'autorisent pas les représentations multiples). Il en résulte une simplification vis à vis du processus décisionnel communal. Il est aussi intéressant de constater que lorsque le maire représente la commune dans un AFU, il assure (quasiement à coup sur) pour cette dernière le rôle de délégué vis à vis des services d'urbanisme de la commune.
- Un copropriété est considérée par une AFU comme un fonds unique et n'a donc qu'un seul représentant, ce qui évite aussi certaines viscicitudes.
- La dissolution d'une AFU rétablit l'intégrité des fonds adhérents modifiés et en général transfert les amménagements communs à la municipalité.
Ce que je n'ai pas réussi à trouver:
- Comment une AFU délimite-t-elle son territoire ? Quels sont les garde-fous ?
- Sous quels motifs, le préfet peut-il refuser à une AFU le statut "autorisée".
Je m'arrête là pour une première approche.
Au plaisir de vous lire. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 18:26:30
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En recherchant les liens pour vous les communiquer, j'ai trouvé une partie de réponse à mes questions:
L'AFU peut être "autorisée" si la demande émmane des 2/3 des propriétaires détenant les 2/3 du territoire visé.
Voici le lien:
http://www.chambre-isere.notaires.fr/visions23.pdf
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 19:25:19
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Pour info, les associations foncières agricoles, forestieres, ou pastorales sont décrites et présentées dans les articles législatifs L131-x du code rural, les décrets étant repris dans les articles règlementaires R131-x du même code
Leur cousine, l'association foncière urbaine, est encadrée par les règles du code de l'urbanisme dans sa partie législative aux article L322-x. La règle que vous rappelez (2/3 des 2/3) figure au L322-3. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 19:51:41
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Une question : que pensez des PPRIF?
Surtout lorsqu'ils ne sont encore encore qu'un projet, non connu du public?
Peuvent-ils servir "d'appui" à des refus de PC et de DT au motif de l'article R 111-2?
Une autre question : quel rôle peut avoir une ASL / AFU? |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 21:08:55
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Un mémoire du CNAM où il ne manque pas grand chose sur les AFU:
http://www.esgt.cnam.fr/fr/tfe/memoires/2001/01_valadier.pdf
Intervention d'une AFU en contre-projet:
http://www.saintjeandevedas.fr/upload/mdoc/2/8/191.pdf
Retour d'expérience d'utilisation d'une AFU:
http://www.apump.org/index.php?id=18&no_cache=1&file=12&uid=70
L'AFU et le PPRIF:
Le PPRIF est élaboré par les services préfectoraux. Ses dispositions l'emportent sur toutes le règles d'urbanisme car le PPRIF relève des pouvoirs de police du préfet.
Le gros problème posé par les PPRIF, ce sont les zones rouges pour lesquelles peuvent être édictées l'interdiction formelle de construire (même si le POS dit le contraire) et surtout l'interdiction de reconstruire à l'identique en cas de sinistre du au feu. Il en résulte une perte très importante des valeurs foncières.
Pour qu'une zone soit classée rouge, il faut que le risque y soit élevé, mais aussi que ses moyens de défense soit insuffisants vis à vis du risque. C'est sur les moyens de défense que l'AFU trouve son utilité principale.
Pour des raisons variées, la municipalité peut être dans l'incapacité ou ne pas avoir la volonté de mettre en oeuvre les moyens de défense qui permettraient à la zone de ne pas être rouge.
La création d'une AFU va permettre aux propriétaires fonciers de se regrouper et d'amménager leur territoire. Les "expropriations" et servitudes nécessaires à la réalisation des amménagements vont se faire à l'amiable avec compensation équitable. L'AFU va réaliser les travaux en ayant recours aux cotisations syndicales et au crédit.
A la fin des opérations, les équipements communs mis en place par l'AFU pourront être tranférés à la commune (ou à défaut à une ASL).
L'utilité secondaire vient de la qualité "autorisée" que revêt l'AFU dans ce cas. L'AFU autorisée est placée sous la surveillance du préfet. Elle sera partie prenante dans l'élaboration du PPRIF. Elle pourra donc faire état des équipements, même si ceux-ci ne sont pas encore réalisés, avec force de garantie du préfet.
Voilà pour les modalités, encore faut-il que les concernés veuillent bien s'associer et participer activement car le travail ne va pas manquer. Il faudra aussi que chacun assume financièrement. Vivre ou mourrir, ça se discute.
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Dominique |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 21:54:52
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Soyez sympa, les amis !!!
Un tout petit lexique, svp ...
J'aimerais bien suivre le sujet . |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 22:19:31
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Bonsoir ali,
AFU = Association Foncière Urbaine
ASL = Association Syndicale Libre
CNAM = Conservatoire National des Arts et Métiers
PPR = Plan de Prévention des Risques
PPRIF = Plan de Prévention des Risques d'Incendies de Forêt
J'ai pas vu d'autre acronyme dans le fil. On essayera de mettre le nom complet au moins une fois avant d'utiliser l'acronyme pour une meilleure compréhension. |
Dominique |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 22:30:09
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Citation :
J'ai pas vu d'autre acronyme dans le fil. On essayera de mettre le nom complet au moins une fois avant d'utiliser l'acronyme pour une meilleure compréhension.
Bravo si tous les intervenants pouvaient faire de même.
N6 |
Edité par - Numero6 le 18 nov. 2006 22:30:41 |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 01:15:06
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Ca c'est gentil !!!
Merci . |
Les chiens vous regardent tous avec vénération.
Les chats vous toisent tous avec dédain.
Il n'y a que les cochons qui vous considèrent comme leurs égaux .
(Winston Churchill)
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 11:53:00
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| Peut-on créer une AFU à quelques propriétaires seulement, dans le périmètre d'une ASL? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 17:15:04
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J'ai fait partie de plusieurs AFUL (= AFU libre) lors d'immeubles réhabilités en loi Malraux.
Dans ce cas, il s'agit d'une simple association de copropriétaires, dont le formalisme de réunion en AFUl est d'ailleurs imposé par la loi.
Honnêtement, je n'ai jamais vraiment compris en quoi l'AFUL était un plus par rapport à la copropriété, l'AFUL délègue le chantier non pas a un syndic, mais a un maitre d'oeuvre, et les règles de vote sont un peu différentes, mais est-ce nécessaire?
La loi dit que normalement (c'est-à-dire toujours) ce sont les copropriétaires qui 'décident' de créer uen AFUL. |
Festina lente |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 19:11:05
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Bonsoir,
Une AFU diffère d'une ASL dans la mesure où l'ASL est faite pour durer alors que l'AFU est éphémère (elle est dissoute lorsque son objet est atteint). Généralement, a la fin de la mission de l'AFU, on pourra créer une ASL afin de lui confier la gestion des parties communes, ceci afin de ne pas mettre l'AFU dans une position de gestionnaire car l'AFU n'est pas une structure efficace pour gérer.
Je ne vois pas à quoi pourrait servir une AFU créée au sein d'une ASL, je ne sais même pas si c'est juridiquement envisageable.
Peut-être pouvez-vous préciser votre idée ou besoin afin que nous puissions mieux vous répondre ? |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 19:27:30
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ribouldingue,
Ce que j'ai compris dans la procédure de la loi Malraux c'est qu'il est interdit au vendeur du bien de procéder au regrouppement des acheteurs ni de faire procéder à des travaux en leur nom . Il faut donc que les acheteurs s'associent au sein d'une structure dont ils sont initiateurs et qui agit sous leur contrôle. L'AFUL est effectivement la structure qui est systématiquement retenue.
Je ne sais pas si c'est un usage ou une obligation. D'autres pourront peut-être être plus précis que moi.
Du point de vue de l'efficacité, il est vrai que dans ce cas l'AFUL n'apporte rien de particulier. Cela risque même d'être un peu lourd à gérer.
Il doit surement y avoir une bonne raison pour choisir l'AFUL, mais je ne la connais pas. |
Dominique |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 19:35:32
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ribouldingue,
Désolé, j'avais mal lu votre post. Vous écrivez que la loi Malraux impose le recours à l'AFUL. Dans ce cas, je n'ai plus à me poser la question de savoir pourquoi l'AFUL est utilisée. |
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 20:55:43
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La question que je pose est relative à la situation d'un très grand lotissement dont les parties communes sont gérés par une ASL non propiétaire, situé dans une commune où un PPRIF (non élaboré : pas d'enquête publique, pas de publication) est en train de faire des remous.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 22:09:44
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Mout,
Je comprend mieux votre question.
L'AFU est une association de propriétaires fonciers.
Dans le cas d'un grand lotissement, ce sont les propriétaires fonciers du lotissement qui vont adhérer à l'AFU.
Si l'ASL peut être assimilée à un propriétaire foncier (comme c'est le cas pour une copropriété), elle pourra adhérer à l'AFU et s'y faire représenter par une personne qu'elle aura mandaté.
En anticipant sur la situation (vous dites que pour l'instant rien n'est officiel), l'AFU aura pour but de réaliser les amménagements (bornes d'incendie, aires de retournement, etc.) et après réalisation elle tranférera ceux-ci à l'ASL existante.
Si vous avez de très forts doutes (essayez d'obtenir des renseignements) sur le fait que la procédure de PPRIF est déjà bien avancée, vous pouvez rapidement créer une AFU Libre avec quelques autres propriétaires. Une fois l'AFU constituée, son président pourra solliciter un RV avec le préfet, motif: demande de transformation de votre AFUL en AFU autorisée ayant pour objet l'amménagement en vue de prévenir les incendies. Ce RV devrait vous faire entrer dans le cercle.
C'est un scénario en style télégraphique qui demande à être affiné. |
Dominique |
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Quid des AFU ???
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