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 Sujet  |
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mandarina
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54 réponses |
 Posté - 17 nov. 2006 : 22:26:15
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nous avons un ascensoriste pour l'entretien de nos ascenseurs nous devons comme toutes les copropriétés envisager les travaux obligatoires de sécurité ma question est la suivante devons nous faire effectuer ces travaux par l'entreprise en place ? C'est ma premiére question , mais deuxiéme question si un autre ascensoriste effectuer les travaux n'aurait il pas incompatibilité entre les deux quels sont les problémes juridiques liés à une telle situation marci par avance de vos réponses
*** Modération ***
Sujet déplacé dans le nouveau forum "Nouvelle réglementation des ascenseurs"
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Edité par - clemouel le 31 mars 2007 11:18:17 |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 21:57:34
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Bonjour,
Un appel d'offre doit être lancé, que ce soit à votre prestataire actuel ou à d'autres.
Il est convenu dans le contrat généralement que celui qui fera les travaux prendra le relais du contrat de maintenance suite aux travaux (c'est ce qui est prévu chez moi en tout cas).
Donc celui qui fera les travaux, héritera du contrat de maintenance normalement. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 18 nov. 2006 : 23:56:28
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En plus des conseils de FLAP, faites un tour sur le site de l'ARC et sa documentation sur les travaux d'ascenseurs.
Je n'est aucun intérêt dans l'ARC, ni de loin ni de prêt. Il ne s'agit pas de PUB. |
Edité par - JB22 le 18 nov. 2006 23:59:25 |
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mandarina
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 11:03:55
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| je vous remercie de vos réponses,mon problème est que nous avions un ascensoriste que je ne siterai pas de nom (un grand groupe) mais nous étions trés mécontent j'ai réussi à le changer(je suis syndic bénévole) et avec celui que nous avons nous avons 10 fois moins de problème notre contrat avec celui ci est pour deux ans c'est à dire jusqu'en janvier 2008 certains membres du conseil syndical je ne sais pour quelle raison veulent recontacter l'ancien ascensoriste pour la rénovation des ascenseurs (en sachant tous les problèmes 2ascenseurs rénovés par eux la catastrophe,appels des copropriétaires) j'ai peur d'une entente qui fasse que celui ci emporte le marché et si je vous suis la maintenance avec MA QUESTION si à l'AG2007 pour une raison quelconque un autre ascensoriste emporte le marché (18ascenseurs!!!)comment je peux faire légalement pour arriver à garder celui que nous avons à l'heure actuelle (je n'ai aucun intérêt c'est peut être difficile à croire mais cela fait un an et demi que je me bats pour arriver à diminuer les charges je ne me fais rien rembourser je cherche des entreprises sérieuses etc...je refuse tout dessous de table de quelque nature que se soit)Merci de me donner un tuyau JURIDIQUE j'attends vos réponses avec impatience |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 14:16:26
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Citation :
mais nous étions trés mécontent j'ai réussi à le changer(je suis syndic bénévole)
si je vous suis la maintenance avec MA QUESTION si à l'AG2007 pour une raison quelconque un autre ascensoriste emporte le marché (18ascenseurs!!!)
Vous êtes Syndic bénévole pour une copropriété de combien de lots ? (pour avoir 18 ascenseurs !  ) |
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mandarina
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 14:33:03
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6batiments dont 2batiments de 16étages les 6 batiments representent 245 logements
4ascenseurs avant mon élection ont été rénovés (batiments de 16 étages) comme je vous l'ai dit précédement la catastrophe au regard de ces 4 ascenseurs rénovés vous comprenez mon angoisse pour 18 je sais bien que en AG les copropriétaires décideront mais malheureusement le cout financier fait souvent oublier certaines choses et j'ai bien peur que le moins disant l'emporte même si il s'avére par la suite que c'est faux |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 18:41:24
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Si lors de l'A.G. l'ancien ascensoriste est choisi à la majorité requise vous n'y pourrez rien. C'est avant que vous pouvez agir, vous aurez les devis en mains, à vous de contacter votre ascensoriste actuel pour qu'il vous fasse une proposition plus favorable.
De toute façon vous avez obligation de présenter au moins deux devis.
A vous de rappeler les déboires avec le précédent prestataire.
Une petite question, avec quel logiciel traitez-vous votre gestion? |
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Flap
Pilier de forums
808 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 19:12:31
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Citation :
Initialement entré par mandarina
6batiments dont 2batiments de 16étages les 6 batiments representent 245 logements
Syndic bénévole de 245 lots !!!! cela vous prend combien de temps par semaine ? c'est quand même énorme... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 20:08:15
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Mandarina : vous avez un prestataire "Ascenseurs" avec un contrat de service. Voyez tout d'abord ce qu'il en est de ce/ces contrats, de leur(s) échéance(s).
Le second point concerne l'audit préalable indispensable à la réalisation des travux de conformité.
Ici, il vous fait des orgnismes indépendants, distincts des ascensoriste (Si vous faites faire l'étude par l'ascensoriste, inutile de vous dire qu'il va "charger la mule"  ..)
Voyez des boites type Véritas, Socotec etc .. ou des petits cabinets dont il faut tout de même controler la véritable indépendance.
C'est sur la base de ce rapport, dont vous aurez détaillé les postes dans un "cahier des charges", que vous lancez l'appel d'offre, tant chez votre ascensoriste que chez d'autres, petits ou gros (de toute façon, sachez que les 4 "gros" se partagent 95% du marché de l'ascenseur en France ! ..).
Mais ici il faut faire attention. Si les contrats vous le permettent, il est pertinent de faire réaliser les travaux par celui qui assurera ensuite la maintenance . Vous comprenez pourquoi, dans le temps !
Si les contrats ne le permettent pas, vous pouvez confier les travaux à un autre que celui qui assure l'entretien. Mais ce n'est pas pertinent !!
Reste que c'est là un moyen de négociation commerciale vis à vis de votre prestataire actuel "Tu baisses le prix de tes travaux au niveau des autres moins chers et tu gardes le contrat" ...
Juste un mot sur le syndic "non prof" (qui peut être rémunéré) qui est une bétise, est une totale insécurité :
Le syndic seul, "non prof" ou "prof" ce dernier en nom propre, est de la plus totale insécurité pour le syndicat !
En cas de problème (maladie, accident, absence prolongée) le syndicat se trouve sans gestionnaire, il n'y a pas continuité de la fonction, voire le syndicat se trouve dépourvu de syndic !
C'est la plus totale insécurité pour le syndic, qui ne peut se faire substituer, donc qui ne peut prendre 8 jours de congès !!!
Il ne peut y avoir délégation de signature pour quelque acte que ce soit, depuis retirer une LRAR jusqu'à la signature d'un chèque ou d'un contrat, bien entendu.
Il faut en être persuadé : la gestion par un syndic seul, en nom personnel, ne peut s'envisager que comme moyen transitoire, sur le très court terme, ou dans de très petites copropriétés de 2 ou 3 !
Passés quelques mois sous cette gestion solitaire, il est INDISPENSABLE d'adopter la forme juridique "syndicat coopératif" qui est la seule sécurisante, non seulement pour le syndicat, ce qui prime tout, mais aussi pour le syndic, ici "Pdt-syndic", lequel a un vice-président qui assure la fonction de syndic en l'absence momentannée ou pas du Pdt-syndic.
Mandarina, vous ne devez pas rester comme cela !! > syndicat coopératif impératif pour 245 lots !
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Edité par - gédehem le 19 nov. 2006 20:09:49 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
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mandarina
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 21:18:46
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| je tiens à vous remercier pour toutes vos réponses tout d'abord je suis syndic bénévole mais sous forme syndicat coopératif c'est le premier point ,je ne suis pas seule il y a une personne qui s'occupe de la maintenance et une autre de l'administration la copropriété pour les signatures tout chéque est signé par deux personnes en janvier 2007 nous changeons de logiciel je ne fais pas de publicité mais aprés plusieurs mois de recherche nous avons choisi IMMOSOFt pour les ascenseurs je vais suivre votre conseil d'expliquer à l'AG tous les problèmes déjà rencontrés et contacter le prestataire actuel pour discuter d'ores et déjà |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 01:31:27
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Mandarina : si vous êtes dans le cadre d'un syndicat coopératif, ne dite jamais que vous êtes "syndic bénévole", ce qui ne veut rien dire si ce n'est que vous n'êtes pas rémunéré, mais PRESIDENT(E)-SYNDIC.
Ceci étant, j'ose espérer que pour gérer 245 lots votre Conseil syndical coopératif n'est pas composé que de 3 ou 4 membres, et qu'il existe bien un(e) vice-président(e) ...  |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 11:40:02
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Je suis plus mesuré que Gedehem sur le caractère indispensable d'un audit.
La meilleure solution : associer un copropriétaire tant soit peu technique pour le dépouillement de l'appel d'offres. Si vous consultez 4 ou 5 ascensoristes (ce que j'ai fait), vous relèverez de grosses disparités dans l'interprétation du décret. En posant les bonnes questions (suggérées par livre de l'ARC "ascenseur, comment éviter le pire"), vous vous ferez une idée objective de la situation.
Important : éliminez d'office les ascensoristes qui veulent tout faire d'un coup. Nous avons 3 échéances 2008, 2013 et 2018 : judicieux de les respecter, surtout pour 2018.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 12:22:16
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mespres : quelles que soient les qualités "technique" de la personne qui dépouillera les offres, si vous n'avez pas eu préalablement une étude, une inspection, une visite, ..bref un "audit" de vos installations, au besoin par cette personne "technique", elle sera bien avancée avec 3 propositions concurrentes où .."..vous relèverez de grosses disparités dans l'interprétation du décret." , pour vous citer !
La question est donc bien : "Comment faire pour connaitre en amont et au regard des textes les travaux à réaliser."
Autrement dit : "Quel est l'état réel de notre installation, quels sont ses équipements"
Si vous changez les pneus de votre voiture c'est bien parce que vous (ou un spécialiste) avez constaté qu'ils étaient usés.
C'est ce constat de l'état des installations qui relève de l'audit.
Si vous avez déja un arret sur le toit cabine, pas besoin d'arret sur le toit cabine, comme le proposent les devis des ascensoristes..
Mais pour savoir qu'il y a déja un arret sur le toit cabine, encore faut-il y avoir mis le nez avant afin de dire que ce point est inutile.
Et ce n'est pas dans un boukin qu'on saura l'état de votre installation et de ses équipements, même si c'est utile de savoir ce qu'il en est.
Ceci dit, si vous avez une installation qui a 5 ou 6 ans, vous pouvez peut être vous en passer, quoi que ....
Mais si vous avez des ascenseurs qui ont 25, 30, 35 ans voire plus, l'audit préalable par un spécialiste distinct de l'ascensoriste est indispensable, il faut s'en convaincre. |
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rillettes
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 20 nov. 2006 : 14:03:43
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| Même si on est très consciensieux, et prêt à lire doc et bouquins, on a besoin d'un audit non seulement pour connaitre l'existant mais surtout pour obtenir un conseil fiable et indépendant sur les devis...ma question est : comment choisir un bureau d'études, car les bureaux à 400€ qui ne font que du blabla et des photos ne me semblent pas très sécurisants. Est il vrai qu'à 700€ on a un vrai conseil? Merci de votre aide et de votre bonne humeur générale! |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 18:16:47
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Dans un post récent : l'audit arrive à 70000 Eur, le CS décide alors de lancer une consultation : devis dans une fourchette 28000-55000 !!!!
Certes, dans l'hypothèse d'un cabinet indépendant et compétent, l'audit est très bien. Mais voilà, la réalité est toute autre. C'est comme pour les syndics : au CS de montrer qu'il a une cervelle, et que même s'il n'est pas expert : il sait poser les bonnes questions quand l'appel d'offres fait ressortir des disparités !
Dans le cas où le CS voudrait se faire assister : ne pas demander une expertise qui n'engage que son auteur, mais plutôt demander la rédaction de l'appel d'offres, puis la production d'un rapport d'analyse des réponses. C'est une pratique courante en milieu industriel.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 22:44:57
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Citation :
Mais si vous avez des ascenseurs qui ont 25, 30, 35 ans voire plus, l'audit préalable par un spécialiste distinct de l'ascensoriste est indispensable, il faut s'en convaincre.
A condition que le spécialiste soit bien distinct de l'ascensoriste. Malheureusement à ce jour, ils se tiennent tous la main et les ententes secrètes sont bien là 
Pour en revenir sur un audit - nous c'était sur l'éléctricité
1er devis : 220 000 euros pour 5 étages + soupente
2ème devis : 145 000 euros
donc nous nous sommes payez un audit : 5 000 euros malheureusement les tarifs dans la région
et après avoir eu 3 autres entreprises mieux cadrées, nous avons amené NOTRE entreprise (mêmes cases remplies donc) pour la modique somme de 89 000 euros. Trouvez l'erreur !
Il est dommage que les syndics ne fassent plus leur boulot  |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 08:23:23
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Les copropriétaires doivent réaliser à quel point les milieux "d'experts indépendants" sont un leurre !
Copropriétaires, ne vous censurez pas ! Lisez le décret (quelques pages) et vous verrez que vous comprendrez beaucoup ! Même si au départ vous n'y connaissez rien !
http://www.admi.net/jo/20041128/LOGU0411017A.html
Exemple pratique : certains "professionnels" veulent vendre la rénovation de commande (variation de fréquence), pour cause de décret. Que dit le décret ? Il faut une précision de 20 mm (point 1 à réaliser avant 2013). Un copropriétaire, muni d'une règle graduée, peut tout à fait contrôler que la précision est atteinte. Si oui, on peut le remercier, il vient de faire économiser plus de 10000 € à la copro ! Ce simple geste fait comprendre que la copro n'est pas un mouton prêt à se faire tondre. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
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mandarina
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:46:13
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| je tiens à remercier toutes les personnes qui par leurs précisions leurs conseils ou leurs informations ont apporté de l'eau à mon moulin toutes vos réponses vont m'être précieuses pour effectuer une syntése avant de présenter quoi que ce soit à l' AG et merci encore à tous |
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mandarina
Contributeur senior
54 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:52:15
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| une petite précision nous sommes 11 membres au CS et deux vice présidents |
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