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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
 Posté - 19 nov. 2006 : 22:35:26
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Un appartement dont je suis propriétaire subit des infiltrations par la façade à cause d'un bandeau de maçonnerie qui est poreux. A cause de ce problème, des cloques et des fissures se développent dans mon appart, avec des risques pour le circuit électrique.
Sur les 30 appartements de l'immeuble, un seul est concerné par le problème, et c'est le mien  .
J'ai demandé que ce point soit mis à l'ODJ de la prochaine AG (demande qu'une couverture en zinc soit posée sur le bandeau de maçonnerie poreux). Mais le vote sera probablement négatif parce que je suis le seul copropriétaire concerné et que ce sont des travaux chers. Et c'est une copro assez pauvre.
Quels seront mes recours si, comme je le crains, les travaux ne sont pas votés? Suis je condamné à regarder pourrir l'appartement? Puis je agir par voie de justice?
Merci de vos avis
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2006 : 22:47:30
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Le syndicat se met en faute s'il n'exécute pas les travaux nécessaires pour remédier aux dégradations constatées dans un appartement.
Vous pouvez faire connaître dès à présent au syndic et aux autres copropriétaires votre intention de demander l'exécution des travaux par voie de référé et demander ensuite des dommages et intérêts.
D'autre part, vous avez sans doute fait une déclaration de sinistre auprès du syndic et de votre assureur ? L'assurance du syndicat risque de ne pas prendre en charge les aggravations dues au retard apporté à ces travaux.
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Virginia W
Pilier de forums
1650 réponses |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 09:17:29
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comme indiqué par JPM,si ce n'est déjà fait,la 1er démarche c'est une déclaration DDE.
Toutefois très souvent la garantie DDE pour "infiltrations au travers des murs et façades" n'est prévue, que dans les clauses spéciales et est souvent assortie d'une réserve :
<dès la survenance d'un sinistre,cette garantie spéciale est suspendue de pein droit et ne reprend ses effets que lorsqu'auront été éffectués les travaux préconisés par l'archirecte qui aura établi un rapport complet sur l'étanchéité de tous les murs de façades "
En faisant remarquer cette réserve (si elle existe dans le contrat de la copropriété)peut être syndic et copropriétaires seront plus "compréhensifs.
Un problème similaire au votre (DDE façade et refus AG de faire les travaux)avait été ,je crois, solutionné partiellement avec cet argument (demande faite par une UI Joulia,mais je ne retrouve pas le sujet) |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 21:56:46
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Merci Felix, Virginia, JPM, de vos réponses très utiles (et qui vont dans le même sens).
Là où les choses se compliquent, c'est que mon locataire n'a pas déclaré le DDE à son assurance et qu'il va bientôt partir (sa demande d'un logement social HLM ayant abouti).
Pensez vous que je puisse demander au syndic de faire jouer directement l'assurance de l'immeuble pour ce dégat qui n'est constatable qu'en intérieur?
Ou dois je demander à mon locataire de faire une DDE en urgence. Mais dans ce cas, le départ du locataire ne va t il pas éteindre le dossier?
Merci à tous |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 00:10:45
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effectivement Félix, (bonne mémoire  ): vous faites allusion à un pbl similaire pour un de mes apparts .... à la différence que la DDE avait été faite par le locataire (en retard certes, mais faite quand même) et que les travaux ont été votés à l'AG suivante.
ca a pris du temps mais travaux faits enfin, en sept cette année ...
je croise les doigts .... ! 
les réparations divisés par les tantièmes, ne représentaient qu'entre 200-300 euros pour chaque lot (2P).
bonne chance !
ps: voici mon post: http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33387&SearchTerms=infiltrations |
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yam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 18:43:41
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Bonjour,
Même si votre locataire n'a pas fait de déclaration de dégâts des eaux, faites une déclaration à votre assurance propriétaire en disant que votre locataire n'a rien fait et que vous venez de découvrir ces dégâts.
A condition que vous ayez une assurance propriétaire qui fonctionne pour les dégâts des eaux.
Votre déclaration doit être faite en général dans les 5 jours par LRAR.
Votre assureur se tournera vers l'assurance de l'immeuble et les copropriétaires n'ont pas à être consultés. Le syndic sera tenu de faire exécuter les travaux de réparation sinon il s'expose aux poursuites des assureurs.
Vous n'avez pas à engager de poursuites judiciaires contre qui que ce soit. C'est une affaire classique d'assurances.
Yam
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 21:09:11
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yam,pouvez vous nous donner plus de précision sur votre affirmation < Le syndic sera tenu de faire exécuter les travaux de réparation sinon il s'expose aux poursuites des assureurs > notamment à quel titre et devant quelle juridiction
Je pense que votre réponse va intéresser pas mal d'UI....d'autant qu'en premier vous recommander de faire une fausse déclaration (avec locataire en place sous préavis où locataire ayant déménagé???) |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 21:11:39
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| yam, merci de votre réponse mais je n'ai pas d'assurance propriétaire donc je ne peux pas suivre votre (bon) conseil. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 22:24:38
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Voici un autre cas qui démontre que l'assurance propriétaire -non habitant ou bailleur (différentes dénominations des assurances) est indispensable. Une porte d'entrée abimée suite à un cambriolable, canalisation éclatée dans vos murs etc... pour un studio dans le Sud environ 40 euros seulement ! |
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yam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 09:49:12
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Citation :
Initialement entré par felix1930
yam,pouvez vous nous donner plus de précision sur votre affirmation < Le syndic sera tenu de faire exécuter les travaux de réparation sinon il s'expose aux poursuites des assureurs > notamment à quel titre et devant quelle juridiction
Je pense que votre réponse va intéresser pas mal d'UI....d'autant qu'en premier vous recommander de faire une fausse déclaration (avec locataire en place sous préavis où locataire ayant déménagé???)
1 - Je ne recommande pas de faire une fausse déclaration puisqu'il y a réellement dégâts des eaux. Pour cela je fais référence à un appartement loué qui m'a été rendu par le locataire avec un dégât des eaux qu'il n'avait pas déclaré.
J'ai constaté ce DDE en faisant l'état des lieux contradictoire avec le locataire (je précise que je ne passais pas par agence). J'ai immédiatement fait une déclaration à mon assurance (j'avais bien sûr par précaution une assurance propriétaire incendie degâts des eaux). Suivant la convention DIRE entre les assureurs, j'ai été remboursé du montant des réparations.
2 - En ce qui concerne l'obligation du syndic de faire procéder aux réparations d'un DDE venant des parties communes, là aussi je fais référence à une Chute de WC en acier ( ce qui est une faute de l'architecte à la construction ) qui a fini par pourrir et qui a occasionné un DDE dans l'appartement.
J'ai fait une déclaration à mon assurance qui s'est mis en rapport avec l'assurance de la copropriété, les frais de réparations ont été pris en compte par l'assurance de la copropriété et le syndic n'a pas eu à consulter les copropriétaires pour faire effectuer les réparations.
Le syndic est en effet tenu de faire procéder à toutes réparations qui n'engagent pas de frais pour les copropriétaires à partir du moment où l'assurance de la copropriété accorde les indemnités.
Bien sûr, n'étant pas juriste, je ne peux pas citer des textes mais comme indiqué ci-dessus je fais référence à l'expérience du vécu. D'autres que moi pourront sûrement vous donner les textes sur les obligations des syndics.
Rq : J'ai aussi d'autres exemples qui vont dans le même sens y compris avec l'assurance dommages ouvrages.
Yam |
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yam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 10:07:13
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Voici un autre cas qui démontre que l'assurance propriétaire -non habitant ou bailleur (différentes dénominations des assurances) est indispensable. Une porte d'entrée abimée suite à un cambriolable, canalisation éclatée dans vos murs etc... pour un studio dans le Sud environ 40 euros seulement !
Quand on loue un appartement il faut :
1 - Une assurance propriétaire incendie dégâts des eaux
2 - Une assurance loyers impayés
3 - Une assurance juridique couvrant les problèmes pouvant survenir avec les locataires.
4 - Surtout ne pas confier de mandat de gestion à une agence immobilière. . Jamais.
Toutes ces précautions m'ont évité des ennuis et des frais.
Et sur ces 4 points, je pourrais donner des exemples, mais ce serait trop long à commenter.
Yam
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 12:03:58
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yam,
convention DIRE connait pas au niveau DDE, par contre CIDE COP en copropriété et CIDRE pour les autres immeubles d'habitation d'accord je connais possédant les deux avec mise à jour 2003.
Pour le 1)cité d'accord pour les 2 autres se sont des cas différents de ceux de martin gal que l'on ne peut prendre comme référence,pas plus que pour la DO.
Toujours pour le 1)si le locataire fait sa déclaration à son assureur après avoir donné sa dédite (départ)à son propriétaire ladite assurance renvoi le règlement des dommages à l'assurance de la copropriété (dans CIDE COP,article 2-1 R.A.P "un copropriétaire d'un appartement vacant doit être considéré comme un occupant")
Non mon interrogation,qui est toujours d'actualité, concerne votre affirmation pour une DDE "classique" similaire à la question posée soit <Le syndic sera tenu de faire exécuter les travaux de réparation sinon il s'expose aux poursuites des assureurs > .La réparation,extérieurr, de la cause des dégats intérieurs ,est semble t-il la préoccupation 1ère de martin gal et si les assurances prennent en charge,sous certaines conditions,les réparations des dommages elles ne prennent pas en compte les travaux de réparation de la cause des dégats
La convention CIDE COP (qui est une convention entre assureur et qui n'est pas opposable à un tiers)exclue même (page 1) du Champ d'application de la convention "les indemnités éventuellement dues au titre de recherche de fuite"
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Edité par - felix1930 le 24 nov. 2006 15:03:03 |
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yam
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 19:28:06
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Peut être Ok pour CIDRE au lieu de DIRE (ceci est assez lointain pour moi)
Pour la poursuite du syndic il faut bien sur comprendre assurés + assureurs, ce qui est évident.
Pour le reste tout ce que j'ai écrit est du vécu.
N'étant pas juriste je ne peux pas entrer dans les arcanes juridiques.
Voir les posts de Virginia W et JPM qui ont dit la même chose que moi sous des formes différentes.
Yam
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 21:40:40
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là on est presque d'accord mais pas poursuites des assureurs comme affirmé.
Après une AG ayant refusé de faire faire des travaux indispensables pour faire cesser des dommages causés dans des parties privatives alors que l'origine des dégats est dans les parties communes il peut y avoir des suites judiciaires,de la part du copropriétaire lésé, pour abus de majorité de la part des copropriétaires |
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la copro refuse les tvx indispensables
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