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fafoo
Nouveau Membre
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 Posté - 20 nov. 2006 : 19:01:52
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Bonjour,
Tout d'abord, merci pour tous les conseils que vous prodiguez au fils des discussions. Je pense que nous sommes nombreux à vous lire, sans forcément franchir le pas d'intervenir de suite.
Néanmoins, l'occasion faisant le larron comme on a coutûme de dire chez nous, je franchis le pas pour demander vos expériences sur un point plus pointillu concernant la notification à l'ordre du jour.
Concernant les notifications, un récent sujet expose les grandes lignes : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=46301. Hélas ! J'aimerais éclaircir un point obscur.
Pour le contexte: nous sommes 10 copropriétaires. Des problèmes de gestion avec notre syndicat (comptes sans quitus plus de 8mois après arrêt des comptes, feuille de présence incomplète, AGO non convoquée après 1an en toute violation du réglement de copropriété, interphone + fermeture de la porte en panne depuis 15 mois, et j'en passe ...).
En toute "logique", nous avons donc choisi de faire établir des devis chez 2 concurrents et nous avons notifié notre syndicat de modifier l'ODJ en conséquence, par LR avec AR. J'ajoute que nous avons pris soin de porter le "renouvellement ou changement du syndic'" comme dernier point à l'ordre du jour dans notre lettre.
Nous avons aujourd'hui rencontré notre gestionnaire, et nous lui avons soumis le problème de secrétariat de séance, car leur mandat arrive à échéance le 26/11 et que nous allons être convoqués "dans les prochains jours" pour une AGO mi décembre.
Renseignements pris auprès d'une association de consommateurs, dans le cas d'un mandat expiré, le syndicat n'a pas la légitimité nécessaire pour assurer cette fonction de secrétariat de séance.
Or notre syndic' nous soutient mordicus que:
1/ Ils assureront le secrétariat ou l'AGO n'aura pas lieu dans leur locaux et donc probable adjuducation judiciaire. (Sachant que les 2 personnes formant le conseil syndical ont vendu leur bien il y a plus d'un an et que ce CS n'a pas été renouvelé lors de la dernière AGO).
2/ Le représentant du syndic' ne veut pas entendre parler de porter le renouvellement ou changement de syndic' (comme proposé sur notre LR/AR) en fin de AGO. Il veut IMPOSER son propre ODJ: présence - quitus - renouvellement - autre questions. Probablement pour nous tendre le piège "ODJ 3: renouvellement, nous ne sommes pas renouvellé, débrouillez-vous pour la suite et bon vent ..." Sachant que si le syndicat est secrétaire de séance, on ne pourra pas finir l'AGO sans secrétaire ...
Qu'en pensez-vous ?
Nous pensons que nous avons le droits en tant que propriétaire de forcer un point en fin d'ODJ et que le mandat expiré, la syndicat n'a PAS le droit d'être secrétaire (donc pas le droit de biaisé le CR ou d'user d'une "règle du jeu" dont il a le secret.
D'avance merci pour les conseils avisés que vous pourriez nous prodiguer (et désolé pour le long texte ! Mais il semblait important de livrer tous les éléments à la réflexion ...)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2006 : 22:01:20
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Tout d’abord, permettez moi de relever qu’un syndicat composé de 10 membres, qui plus est s’ils s’entendent relativement bien, qu’il n’y a pas de gros litiges entre eux, doit se gérer lui-même !
Pourquoi passer par un "professionnel", d’autant que le votre me semble être plus un rigolo qu’un véritable "professionnel".
Quelques points sur vos questions.
Si vous avez bien lu le sujet que vous rapportez, vous avez compris qu’il n’y a plus d’ODJ complémentaire, et que les questions dont on demande l’inscription doivent être notifiées AVANT que la convocation ne le soit.
C’est à dire que vous devez formuler votre demande dès maintenant, suivant le modèle indiqué dans l’autre sujet, en LRAR.
Devront être notifiés en même temps les propositions de contrats des candidats.
Autre point : le mandat de votre syndic actuel arriverait à échéance le 26/11. Il faut donc qu’il convoque l’AG avant ce 26/11, faute de quoi l’AG serait entachée de nullité, convoquée par une personne n’ayant pas qualité.
Dans la mesure où l’AG se tient APRES la fin de son mandat, c’est à dire après le 26/11, selon vous vers la mi-décembre, le syndic sera EX-syndic, tiers au syndicat ... un étranger !
De ce fait, il ne peut ni en droit ni en fait être secrétaire de séance.
Certes, aucun texte ne précise QUI peut être désigné secrétaire de séance lorsque ce n’est pas le syndic faute de candidat (D.art.15)
Pour autant, comme à priori ne peuvent participer à l’AG que ceux qui y sont convoqués et leurs mandataires, c'est à dire les membres du syndicat ou leur représentant, on peut en déduire que seul un des participants peut être élu secrétaire de séance et qu’un tiers au syndicat, un étranger à l’AG ne peut l’être.
Vous l’avez compris, l’ex-syndic ne peut être secrétaire de séance.
Il vous faut bien préparer l’AG, avec 2 ou 3 autres personnes. Il faudra en particulier non seulement prévoir le pdt de séance, qui devra savoir animer et tenir une réunion (c’est le pdt de séance qui est le patron de la réunion, qui dirige les débats et fait procéder aux votes), un secrétaire donc, et 1 ou 2 scrutateurs, chargés de faire le décompte des voix lors des votes.
Il faudra que vous vous fassiez remettre la feuille de présence par le syndic.
Ici, attention : Le pdt de séance, une fois élu, doit se faire remettre cette feuille de présence pour vérification et validation (D.art.14).
Le Pdt de séance ne doit pas commencer les débats sans cette feuille de présence sous le coude, il faudra être intraitable sur ce point.
Au besoin, comme vous n’êtes que 10, il est très simple de prévoir à l’avance une telle feuille d’émargement, qui devra comporter les nom, adresse et tantièmes de chacun des copropriétaires.
Au besoin, si elle est incomplete, il suffira de la renseigner avec ceux qui sont présents et représentés (vous n’êtes que 10 !)
Notez ici que cette AG est une assemblée des copropriétaires et que la présence du syndic n’est pas indispensable ni à la tenue de la réunion ni à la validité des décisions.
S’il n’est pas content et quitte la réunion sans vous remettre la feuille de présence, vous faites émarger celle que vous avez préparé et continuez la réunion comme si de rien n’était.
Il faut rappeler qu’à la mi-décembre votre syndicat n’a plus de syndic et que votre syndic actuel ne sera plus que votre ex-syndic, étranger au syndicat.
S'il vous expulse de ses locaux, il faudra "transporter" l'AG en un autre lieu (chez l'un des copropriétaires ?), lieu qu'il vous faut prévoir au cas où ......
Vous l'avez compris : la préparation de l'AG par 2 ou 3 personnes est un impératif si vous ne voulez pas vous faire rouler dans la farine, spécialité que maitrise de nombreux syndics (rouleurs dans la farine ! .. ..)
Pour terminer, si votre syndic n’a pas joint à la convocation les propositions de contrat des 2 candidats, vous ne pouvez vous prononcer sur elles.
Mais si la question inscrite à l’ODJ prévoit la désignation d’un syndic (renouvellement du sortant) l’AG peut décider de passer outre, d'amender la question et désigner l’un des copropriétaires syndic provisoire, avec un mandat de 4 mois par exemple avec pour mission dans ce délai de convoquer une AG destinée à désigner un syndic.
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fafoo
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 08:05:29
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Merci tout d'abord pour ces précieux conseils !
Citation :
Initialement entré par gédehem
Tout d’abord, permettez moi de relever qu’un syndicat composé de 10 membres, qui plus est s’ils s’entendent relativement bien, qu’il n’y a pas de gros litiges entre eux, doit se gérer lui-même !
Pourquoi passer par un "professionnel", d’autant que le votre me semble être plus un rigolo qu’un véritable "professionnel".
J'ai déjà soulevé la question auprès de mes collègues. Quelques freins à ce dispositif pour moi:
- la majorité préfère un professionnel pour que se soit mieux gérer (bein voyons ;-))
- si cela se fait, la totalité de la paperasse, c'est pour moi
- si quelqu'un paie pas, c'est pour moi (comment être sûr des présents et futurs copropriétaires encas de vente par exemple ?)
Pour le coup, j'ai pas trop insisté, peut être aussi par manque de temps/ignorance/peur (rayer la mention inutile)
Citation :
Quelques points sur vos questions.
Si vous avez bien lu le sujet que vous rapportez, vous avez compris qu’il n’y a plus d’ODJ complémentaire, et que les questions dont on demande l’inscription doivent être notifiées AVANT que la convocation ne le soit.
C’est à dire que vous devez formuler votre demande dès maintenant, suivant le modèle indiqué dans l’autre sujet, en LRAR.
Devront être notifiés en même temps les propositions de contrats des candidats.
C'est ce qui a été fait. 2 LR/AR, 1 AR pour chaque proposition, avec en plus dans la seconde la demande express de convoquer l'AGO (histoire de ne pas nous sortir qu'ils n'étaient pas au courant, je ne doute de plus rien maintenant :-))
Citation :
Autre point : le mandat de votre syndic actuel arriverait à échéance le 26/11. Il faut donc qu’il convoque l’AG avant ce 26/11, faute de quoi l’AG serait entachée de nullité, convoquée par une personne n’ayant pas qualité.
Aparemment la convocation doit partir mercredi 22/11 en LR/AR.
Bon, il faut dire que je me suis frité avec le représentant du syndic' qui voulait faire secrétaire ET déterminer l'ordre des questions de l'ODJ ... Et maintenant c'est le chantage: "Si on fait pas comme ça, je ne vous convoque pas, ça sera l'adjuducation judiciaire pour vous !" En d'autres termes, si n'accepte pas de se docilement faire rouler dans la farine, on ne sera pas convoqué (Merci la prise d'hotage, ça m'énerve terriblement !). Le plus énervant c'est que devant une telle manipulation et de tels écarts de conduite dans la gestion (cf. message précédent), il n'y a que peu d'espoir de dénoncer ces abus devant la loi.
Citation :
Dans la mesure où l’AG se tient APRES la fin de son mandat, c’est à dire après le 26/11, selon vous vers la mi-décembre, le syndic sera EX-syndic, tiers au syndicat ... un étranger !
De ce fait, il ne peut ni en droit ni en fait être secrétaire de séance.
Connaissez-vous le texte précisant l'élligibilité des personnes au statut de secrétaire de séance svp ?
Citation :
Certes, aucun texte ne précise QUI peut être désigné secrétaire de séance lorsque ce n’est pas le syndic faute de candidat (D.art.15)
Pour autant, comme à priori ne peuvent participer à l’AG que ceux qui y sont convoqués et leurs mandataires, c'est à dire les membres du syndicat ou leur représentant, on peut en déduire que seul un des participants peut être élu secrétaire de séance et qu’un tiers au syndicat, un étranger à l’AG ne peut l’être.
Vous l’avez compris, l’ex-syndic ne peut être secrétaire de séance.
Il vous faut bien préparer l’AG, avec 2 ou 3 autres personnes. Il faudra en particulier non seulement prévoir le pdt de séance, qui devra savoir animer et tenir une réunion (c’est le pdt de séance qui est le patron de la réunion, qui dirige les débats et fait procéder aux votes), un secrétaire donc, et 1 ou 2 scrutateurs, chargés de faire le décompte des voix lors des votes.
Il faudra que vous vous fassiez remettre la feuille de présence par le syndic.
Ici, attention : Le pdt de séance, une fois élu, doit se faire remettre cette feuille de présence pour vérification et validation
(D.art.14).
Je pense me proposer comme je l'avais été l'année passée. J'avais été exécrable car il s'agissait de nos premiers ennuis avec le syndic' et personne d'autre non plus ne semblait connaitre les règles du jeu dans leur grandes lignes. Je pense avoir beaucoup appris cette année et investi tellement de temps personnel pour faire changer les choses !
Citation :
Le Pdt de séance ne doit pas commencer les débats sans cette feuille de présence sous le coude, il faudra être intraitable sur ce point.
Au besoin, comme vous n’êtes que 10, il est très simple de prévoir à l’avance une telle feuille d’émargement, qui devra comporter les nom, adresse et tantièmes de chacun des copropriétaires.
Au besoin, si elle est incomplete, il suffira de la renseigner avec ceux qui sont présents et représentés (vous n’êtes que 10 !)
Notez ici que cette AG est une assemblée des copropriétaires et que la présence du syndic n’est pas indispensable ni à la tenue de la réunion ni à la validité des décisions.
Tout à fait, je suis d'accord avec vous.
Cela sous entend que notre syndic' :
- 1/ nous convoque
- 2/ ne fasse pas secrétaire de séance (sinon il quitte la table et on ne peut pas finir ailleurs)
Ce qui n'est pas gagné vu le piège qu'ils veulent nous tendre.
En fait, le gros du problème c'est de se faire convoquer. Nous sommes 10 à faire bloc, donc le secrétariat ils peuvent réver.
Citation :
S’il n’est pas content et quitte la réunion sans vous remettre la feuille de présence, vous faites émarger celle que vous avez préparé et continuez la réunion comme si de rien n’était.
Il faut rappeler qu’à la mi-décembre votre syndicat n’a plus de syndic et que votre syndic actuel ne sera plus que votre ex-syndic, étranger au syndicat.
S'il vous expulse de ses locaux, il faudra "transporter" l'AG en un autre lieu (chez l'un des copropriétaires ?), lieu qu'il vous faut prévoir au cas où ......
Vous l'avez compris : la préparation de l'AG par 2 ou 3 personnes est un impératif si vous ne voulez pas vous faire rouler dans la farine, spécialité que maitrise de nombreux syndics (rouleurs dans la farine ! ....)
Pour terminer, si votre syndic n’a pas joint à la convocation les propositions de contrat des 2 candidats, vous ne pouvez vous prononcer sur elles.
C'est justement ce dont je parlais à ma femme hier ... qu'arrive-t-il s'ils font fi de nos LR/AR !! (Je parie ma chemise qu'ils en sont capables). Merci donc des précisions suivantes !
Citation :
Mais si la question inscrite à l’ODJ prévoit la désignation d’un syndic (renouvellement du sortant) l’AG peut décider de passer outre, d'amender la question et désigner l’un des copropriétaires syndic provisoire, avec un mandat de 4 mois par exemple avec pour mission dans ce délai de convoquer une AG destinée à désigner un syndic.
Merci beaucoup pour toutes ces informations.
J'avoue qu'il devient de plus en plus difficile, après un marathon de 14 mois, de vivre en toute quiétude chez nous, alors que tout le monde s'entend très bien. Cette histoire de syndic' nous empoisonne la vie (moral & time-consuming), j'espère que nous gagnerons le sprint final ! ;-)
Encore bravo pour les réponses,
Cordialement,
fafoo. |
Edité par - fafoo le 21 nov. 2006 09:00:27 |
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fafoo
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 09:07:02
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J'ajoute une question au pot.
Attention, on augmente le niveau d'exaspération :-)
Nous sommes 10. 5 étages.
Au 3eme, il existe un probleme de répartition de charges.
En effet, alors qu'il existe 2 appartements de deux copropriétaires différents, un propriétaire, suite à un achat,à bien fait passer l'acte de vente auprès du syndicat pour mise à jour des feuille de présence et évidemment répartition des charges.
Jusque là, tout va bien.
Le seul hic, c'est qu'il existe une boulette sur l'acte notarié de vente, un des propriétaires est noté comme propriétaire de tous les lots de l'étage (à tort). Evidemment, l'autre propriétaire a son act de propriété valide (j'entends "juste" par valide, les 2 étant évidemment "valides" de facto).
Alors le propriétaire qui n'est plus propriétaire sur un des actes notarié, a fait passer LR/AR pour faire changer la situation (il est conscient qu'il va devoir verser un rappel de charges un jour, sans compter qu'il sait pertinement que quelqu'un d'autre paie pour lui pour le moment (et doc c'est quelqu'un de réglo)). L'autre propriétaire (noté sur son acte propriétaire de tout l'étage), a lui aussi fait LR/AR pour modif' (mais il est difficile pour lui d'aller à l'encontre de son acte notarié...)
Dans ce contexte, lorsque vous me parler de feuille d'émargement à préparer, qui faut-il inscrire pour quels lots ? La logique doit être respectée ou le dernier acte notarié fait acte ?
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 18:41:42
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Réponse à fafoo - 21/11/2006 : 09:07:02
Si j'étais à ta place, je re-lirais mon RC, pour connaître quels étaient les différents lots au début ou aprés une modification (je ne pense pas aux ventes). Puis j'irais au bureau des hypothèques, pour savoir si la fiche individuelle correspond à l'acte notarié (aux deux serait un plus) et demanderait aussi la fiche d'immeuble (le tarif n'est pas excessif).
Le notaire de A* n'est pas clair. Normalement, il doit reprendre l'antériorité du lot. Càd les différents propriétaires depuis la naissance de la copropriété. De plus l'état daté, fourni par le syndic, aurait du lui mettre la "puce à l'oreille"
Tu trouves B** "réglo"??? Mais, peut-être suis-je médisant, s'est-il demandé pourquoi il ne payait pas de charges ou bien s'en est-il appeçu quand on lui a demandé, s'il en payait???
Quant à la feuille d'émargement, le RC pourra te renseigner.
*A étant celui dont l'acte notarié lui attribue l'étage entier.
**B étant l'autre. |
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fafoo
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 21:51:12
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Merci snp pour les infos.
Concernant les lots, je suis au point car j'ai fait établir un projet d'acte notarié récemment (je veux me porter acquéreur d'une partie commuine (grenier)), du coup j'ai plan et lot de base + création postérieur (cour, autre grenier, ...). Pour le bureau des hypothèques, je vais me renseigner !
Pour le notaire de A* complètement d'accord avec toi !
Pour le proprio B*, il a entamé des démarches 4 mois après son achat, sachnat que nos appels à charges sont trimestriels ... (donc après un trimestre + 1 mois, il s'est inquiété de ne rien voir venir, y'a pire, y'a pire ... d'autant qu'il fait les démarches pour être reconnu !).
Pour la feuille d'émargement, je me disais qu'il serait peut etre plus prudent de la calquer sur celle que l'on recevra avec notre convcation ? En effet, si le syndic' claque la porte, ça ferait plus propre d'avec les mêmes propriétaires d'une feuille à l'autre ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 00:31:25
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Vous n'aurez pas la feuille de présence avec les convocations !!!
Faites un tableau EXCEL avec un beau "SYNDICAT DE ........, FEUILLE DE PRESENCE DE L'AG DU ........." et vous renseignez à l'avance les colonne par nom, adresse celles connues) les N)de lot et tantièmes (ceux connus) avec 2 colonnes pour l'émargement "copropriétaires" et "mandataire". Donc 5 colonnes..
Au besoin, vous faites votre tableau et vous completerez sur place au fur et à mesure de l'arrivée des copropriétaires, opération à faire si le syndic vous met dehors.
Mais si le syndic est tout seul, voire s'ils sont 2, et que les copropriétaires sont 10, il faudrait qu'il soit vachement costaud pour tous vous mettre dehors, surtout si vous restez assis sur les chaises.
Vous ayant convoqué dans ses locaux, il s'engage par là à vous assurer la totalité de l'AG quand bien même il ne serait pas renouvelé dans son mandat.
Faites l'épreuve de force et restez sur place !! (d'autant qu'il doit vous facturer la salle !!)
Prévenez tout le monde à l'avance et préparez bien l'AG !! |
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fafoo
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 09:17:23
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"Fouilla" ;-)
Je crois qu'on devrait interdire en France le AG non préparée ...
Merci encre pour ces infos là, je vais vite faire ma feuille de présence !!
Concernant, la mise à la porte, je n'avais pas compris que le syndic' n'avait pas le droit de nous virer ! |
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fafoo
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 19:31:11
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Ouais on a été convoqués ;-)
AGO demain !
Que se passe-t-il si le syndic' est secrétaire et qu'il claque la porte ? As-t-on le droit de nommer un remplaçant sans problème ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 21:36:58
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1)- lorsqu'on veut changer de syndic, il ne faut jamais que le syndic sortant soit secrétaire de séance.
2)- Vous ayant convoqué dans ses locaux, qu'il doit en fait vous louer (voir sur les comptes "location salle AG") alors que la désignation d'un autre syndic est à l'ODJ, c'est qu'il est d'accord, quoi qu'il arrive, que vous teniez l'intégralité de l'AG dans cette salle. Vous expulser serait fautif.
Mais à moins d'avoir de grands bras et d'être vachement costaud, je ne vois pas comment un bonhomme tout seul, et même s'il y en a 2, pourrait mettre dehors 10 personnes assises sur des chaises, surtout si ces 10 personnes ne bougent pas et continuent l'AG ...
Au pire, l'AG se déplace (expulsion à noter sur le PV ensuite) et continue dans le bistro d'en face ou dans le séjour de l'un ou l'autre. Entre le 2, il y aura juste une suspension de séance "pour transport"...
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fafoo
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 22:18:13
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Et que se passe-t-il si l'on donne approbation des comptes avec reserves (l'assurance n'a pas remboursé des travaux, factures société de nettoyage alors que celle-ci n'a pas eu acces au locaux durant 3 semaines de suite, etc..) et que l'on refuse le quitus ?
En fait, qu'implique de refuser le quitus ? |
Edité par - fafoo le 12 déc. 2006 22:19:01 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 22:38:05
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HA NON !! On ne va ps recommencer sur le quitus !!!
Juste pour vous, dans le creux de l'oreille : "Donner quitus a pour effet de dégager la responsabilité du syndic pour ses actes de gestion : il est "quitte."".
Ne le répétez pas !!!
On ne le donne jamais à un syndic sortant avec qui il y a un litige.
Pour les comptes, vous approuvez ce qui est juste, qui correspond à ce qui avait été voté (prévisionnel, travaux). Les réserves ici ne servent à rien.
Vous rejetez ce que vous estimez sans objet, engagé abusivement par le syndic, hors d'un vote de l'AG.
Il faudra rappeler (PV) le total rejeté identifié montant par montant, et surtout le total approuvé qui sera à répartir entre les copropriétaires. |
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fafoo
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 22:45:16
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Chut !!!
Parlez moins fort on risquerait de nous entendre !
NB: Merci beaucoup des coneils ! ;-) |
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