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vero66
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 21 nov. 2006 : 10:55:56
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Bonjour,
En 2000 j'ai voulu constituer une SCI afin d'acheter un bien destiné à la location et en faire la gestion à travers une SCI IR.
Il me fallait un associé et ma soeur aînée à pris 5% des parts afin que je puisse la créer.
Depuis cette date, elle n'a jamais participé aux dépenses, ni cautionné aucun prêt ayant servi à la réalisation de travaux de rénovation de cet immeuble.
En 2003 j'ai acheté de la même façon un autre immeuble ou je me suis portée caution de l'emprunt de la SCI.
Aujourd'hui, après un différent familial, ma soeur me demande une liste de pièces (PV D'assemblées, factures détaillées... concernant cette SCI. Bien sur nous n'avons jamais fait d'AG et pour cause elle ne s'interressait en rien à cette SCI.
En revanche depuis sa création j'ai toujours fait tenir la comptabilité par un comptable. Ce comptable à fait les déclarations fiscales et pour moi et pour ma soeur, qui ont été reportées sur notre IR depuis 2000, tant en benefice qu'en déficit, selon les années.
J'ai donc remis tout a plat avec l'aide de la comptable, réalisé les rapports de gérance, tout ce qui aurait du être fait chaque année. Cela m'a bien evidemment pris bcp de temps.
Le 2 novembre 2006, la comptable lui a soumis ces éléments avec toutes les pièces qu'elle souhaitait controler.
Mais a la fin de l'entretien elle a refusé de signer l'approbation des comptes et les PV d'assemblées.
Elle détient 5% du capital et moi 95% et je suis la gérante.
Que puis-je faire pour rétablir la situation ?
Est-ce grave de ne pas avoir fait les AG ?
Je lui ai proposé si c'est qu'elle n'avait plus confiance de racheter ses parts, soit à la valeur nominale (elle ne les a jamais payées) soit à la valeur d'aujourd'hui après évaluations de celles-ci.
Elle refuse égaement cette proposition.
Je me sent un peu coincée en fait, je comprends bien le message : je m'opposerai à tout
Pouvez-vous m'aider dans vos conseils ?
Merci
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Véronique |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 21 nov. 2006 : 22:05:13
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Bonsoir,
L'essentiel dans le cadre de la gestion d'une sci et de ses pb découle de la rédaction des statuts.
La priorité est de bien les lire.
Le principe est que le Gerant DOIT convoquer chaque année une AG pour approuver les comptes ou au moins faire signer le pv par tous les associes ce qui couvre l'irrégularité du défaut de convocation.
Citation :
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elle a refusé de signer l'approbation des comptes et les PV d'assemblées
--------------------------------------------------------------------------------
Pour le rendez vous, avez vous convoqué la réunion en LR AR ?
A défaut de convocation et du fait que votre soeur refuse de signer, vous allez devoir recommencer car votre ag est nulle
Il convient de vérifier, dans les statuts, la rédaction de la clause "quorum et majorité" pour les AGO. En fonction,la solution est de convoquer en LR AR une seule ag pour approuver tous les comptes qui ne l'ont pas été. (chut !!!! refaire les PV antidatés ce n'est pas très légal )
Cela vous permettra eventuellement de voter seule l'appro des comptes. Vous n'éludez pas votre resp pour la non convocation mais vous prouvez votre bonne foi. Rassurez vous cette situation n'est pas unique.
Avez vous eu l'occasion de modifier les statuts par AGE ?
Quant à la sortie d'une associée, c'est nettement plus compliqué.
Une chose est claire. Elle peut vous poser de nombreux soucis :
vous allez devoir tenir le formalisme juridique conformément à la loi ce qui a un cout. Dès qu'une décision devra ëtre prise : d'investissement ou autre, prevoyez les delais necessaires pour obtenir un accord ou refus dans les formes.
Par contre, vous avez également quelques moyens à votre disposition comme l'abus de minorité. Regardez également ce qui est prévu dans les statuts en matière de contribution des associés aux pertes.
Dites nous quel est le montant du capital social et s'il a été libéré ?
Il va falloir etre patiente. Si la discussion en directe est difficile, passez par un tiers (famille). Tenez les AG chez le comptable, cela évite les "tete à tete" houleux.
Cordialement
fab |
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vero66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 10:32:36
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[quote]Initialement entré par LE GOFF
Bonsoir,
Le GOFF, Merci vivement pour votre réponse, car je suis dans un "grand moment de solitude !!!
à votre question :
Pour le rendez vous, avez vous convoqué la réunion en LR AR ?
A défaut de convocation et du fait que votre soeur refuse de signer, vous allez devoir recommencer car votre ag est nulle
---------------------------------------------------------------------
Non aucune convocation pour les AG car elles n'ont pas été tenues !!!
En ce qui concerne "quorum et majorité" :
Pour les AGO : DECISIONS COLLECTIVES NATURE MAJORITE
"Les décisions de nature ordinaire sont prises par des associés représentant plus de la moitié du capital social"
Ma soeur à 5% du capital et moi 95%
pour les AGE : ces décisions sont prises par des associés représentan au moins 3/4 du capital social.
En ce qui concerne : la solution est de convoquer en LR AR une seule ag pour approuver tous les comptes qui ne l'ont pas été. (chut !!!! refaire les PV antidatés ce n'est pas très légal ) <== c'est ce que j'avais fait, mais elle refuse de signer.
Si je comprends bien même si elle refuse de signer, je peux aprouver seule les comptes ? mais si l'AG est datée de 2006 et que j'approuve les comptes de 2000, 2001, 2002 2003 2004 et 2005 ce n'est peut être plus la peine d'antidater puisque je ne pourrai prouver que j'ai convoqué en temps les associés ces années là ?
Je comprends bien que je n'élude pas ma resp pour la non convocation mais je prouve ma bonne foi d'autant qu'elle a repporté tous les bénéfs ou déficits de ces années la sur son IR, est-ce cela ?
Avez vous eu l'occasion de modifier les statuts par AGE ?
Non
Pour :
Quant à la sortie d'une associée, c'est nettement plus compliqué.
Je compte faire entrer d'autres associés
Augmenter le capital social car au départ il était de 1000 FF mais aujourd'hui la SCI possède 2 immeubles d'une valeur de 500 000 €, je pense qu'il serait bien de réévaluer le capital social maintenant que la sci est endétée pour a peu près ce meme montant ?
En ce qui concerne les pertes :
Dans les statuts ==> Les pertes s'il en existe, à défaut d'une décision des associés affectant à leur compensation tout ou partie des réserves ou de report, à nouveau bénéficiaire des exercices antérieurs, sont portés à un compte "pertes antérieures" inscrites au bilan pour être imputées sur les bénéfices ultérieurs.
Les associés, par décision collective appropriée peuvent encore décider de la prise en charge de ces pertes selon toutes modalités qu'ils jugent opportunes, auquel cas elles sont supportées par chacun à proportion de sa participation au capital.
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Véronique |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 13:40:35
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Le post de Vero66 est très intéressant dans la mesure où il est assez significatif de l'utilisation souvent innapropriée de la SCI.
N'ayons pas peur des mots, on se trouve ici en présence d'une société fictive :
- Il me fallait un associé et ma soeur aînée à pris 5% des parts
- elle n'a jamais participé aux dépenses
- nous n'avons jamais fait d'AG
Cette société n'a donc pas d'existence réelle.
On peut donc se poser la question de la motivation pour Vero66 de créer une SCI. Elle aurait très bien pu détenir en direct son bien locatif en direct.
Là encore : même conclusion que dans les différents post de ce forum spécial SCI = les bonnes questions ont-elles été posées en amont ?
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moulinsart |
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vero66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 14:47:21
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Cher moulin...
Afin d'apporter de l'eau à votre moulin, la SCI a été constituée à l'époque pour réaliser un projet immobilier d'acquisition et location de biens immobiliers.
Comme j'étais en instance de divorce et de surcroit Maman d'un petit garçon à l'époque de 1 an 1/2 mon notaire m'avait déconseillé d'acheter en nom propre jusqu'à la fin de la liquidation de la communauté. Il m'avait alors conseillé d'acheter en SCI ce premier bien. De plus il m'avait déconseillé de mettre mon fils comme actionnaire car, disait-il, il faudrait l'aval d'un juge des tutelles pour les décisions importantes de la SCI, jusqu'à sa majotité.
Donc Croyant bien faire, selon les conseils de ce notaire, j'ai donc parlé de mon projet à ma soeur, qui à cette époque m'a dit je suis ok, pour le faire avec toi jusqu'a ce que ton fils, soit majeur.
Puis ma soeur, qui était ok sur ce projet, au moment de s'engager dans l'investissement financier auprès d'une banque, s'est rétractée car elle avait peur de se porter caution.
La SCI était déjà formée alors.
Je ne voulais pas raconter ma vie, car cela me semblait inutile... Mais comme vous avez l'air outré par ce montage, je vous donne des explications.
Je suis de votre avis, qu'au jour d'aujourd'hui cette SCI, du moins mon associée est purement fictive, c'est pourquoi après avoir lu longuement des sujets très interessant de ce forum, j'ai pensé que certains d'entre vous pourraient voir une solution que je ne vois pas, car je me trouve dans une impasse.
Je souhaite rétablir l'équilibre, d'une SCI qui fonctionne, mais dont malheureusement l'associé unique en face de moi, n'a jamais fonctionné.
Si vous désirez d'autres renseignements, je suis à votre disposition. |
Véronique |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 19:11:03
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Désolé d'avoir été trop indiscret, mais merci de vos explications claires.
Je n'ai rien à ajouter à l'excellente analyse de LE GOFF |
moulinsart |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 20:50:27
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Bonsoir Vero,
Déjà et surtout, pas de panique. Il y a des erreurs mais on peut en recuperer quelques unes. L'essentiel est que vous ayez une comptabilité.
La priorité concerne les majorités : La tournure de la phrase me gene " ... des associés ...." ce qui laisse envisager qu'il faut au moins que 2 associés possèdent la majorité décrite et qu'un seul ne serait pas suffisant même s'il a 95 %.
La réponse à cette question est essentielle et elle nécessite un peu de recherche de votre EComptable.
Si vous ne pouvez pas voter seule: vous prenez un PV de carence en expliquant que le refus de vote de votre soeur génère un préjudice grave pour la société. Vous en rajoutez un peu.
Ce PV servira de base à un avocat et une procédure contre cette dernière. la perspective devrait rapidement faire bouger les choses en matière de cession de parts.
Si vous pouvez voter seule et Pour la régularisation du passé, votre comptable devrait refaire le dossier en incluant toutes les approbations de comptes en UN SEUL pv. Cela se passe comment ?
Vous effectuez une convocation de votre associée en LR AR pour l'avertir qu'une AG doit se tenir à telle date chez le comptable pour approuver les comptes X Y et Z. Cette convocation doit comprendre le courrier, tous les bilans faisant l'objet de l'appro, les rapports de gestion pour chaque année, un pouvoir, le texte de resolutions proposées. c'est le minimum légal.
15 jours après, vous tenez cette AG chez le comptable. Une feuille de présence va attester de la présence ou non de votre soeur. La date de cette AG est forcément, au mieux, MI DEC 2006. Avant 2006, un recommandé est impossible et comme tous les associés n'ont pas signé l'AG, l'irrégularité n'est pas couverte.
Le PV va, resolution après résolution, approuver toutes les années de resultats financiers passés.
Pour les prochaines, ce sera la même chose mais cette fois ci, aux bonnes dates.
La déclaration des sommes au point de vue fiscal est effectivement une apréciation positive, le fisc n'a pas été lésé. En outre, un avocat s'en servirait pour orienter vers un accord tacite sur les comptes du fait de cette déclaration.
La demande liée au capital était simplement pour voir si vous ne pouviez pas avoir un moyen de pression pour la pousser vers la sortie. Mais vous n'entrez pas dans ce cadre. A mon avis, il n'est pas opportun de toucher au capital.
Autre moyen de pression pour l'avenir : utiliser l'alinéa 2 de l'affectation des résultats. Pas de mise en report à nouveau mais plutot en compte courant y compris et surtout pour les pertes.
Ces quelques idées devraient vous aider. Il faut savoir qu'une SCI peut très bien fonctionner avec des associés qui ne s'entendent pas. Il faut respecter quelques regles de base. Malgré tout, il va falloir trouver une solution amiable ou par avocat car à mon avis, elle attend surement le remboursement de tous les emprunts pour que les 5% soient valorisés au plus fort.
Bien cordialement
Fab |
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vero66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 09:29:43
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Merci, merci, merci... J'aurais aimé avoir un associé de votre qualité Le Goff !
Je comprends clairement vers où je dois aller.
Donc convoquer une AG, avec à l'ordre du jour l'approbation des comptes, le rapport de getion, les bilans avec tableaux amortissements emprunts par expl ?
Je me suis portée caution solidaire pour tous les emprunts contractés par la SCI, est-il opportun de le mentionner ?
Puis prevoir une résolution pour l'affectation des pertes qui sont supportées que par moi même depuis 2 ans ?
Je convoque l'AG chez mon comptable ? Si elle refuse de se présenter que se passe t-il ?
Je viens d'apprendre depuis hier que deux des locataires de la SCi ont donné leur préavis pour aller se loger dans des biens qui ne lui appartiennent qu'à elle. cela va bien sur porter préjudice sur les recettes de la SCI puisqu'il va falloir rechercher de nouveaux locataires... peut être y aura t il un décalage ...
Enfin, que de soucis...
En tous cas grand merci pour votre aide,
Une dernière question, puis-je faire entrer de nouveaux associés maintenant, afin de profiter de l'AG que je vais convoquer pour les présenter ? Je pense ceder soit quelques parts personnelles, soit augmenter le capital, mais j'ai retenu que vous disiez que ce n'était pas opportun d'augmenter le capital maintenant?
Je suis seulement à 3 ans de remboursement des emprunts, il reste encore 12 ans.
Bonne journée. |
Véronique |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 20:18:34
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Bonsoir Vero,
Pas besoin des tableaux d'amortissement ni mention des cautions. Il faut respecter le juridique mais pas la peine d'en faire plus. Normalement, votre EComptable devrait être à même de vous l'expliquer. Dans le cas contraire, prenez un avocat spécialisé en rédaction d'actes car il ne faut pas se tromper. La régularisation ne doit pas etre entachée d'erreur on pourrait finir par vous le reprocher.
L'affectation des résultats s'effectue en fonction de la répartition du capital. A ce jour, vous n'avez fait que des avances financières en compte courant pour permettre de payer les sommes dues par la SCI. Ces sommes sont independantes du résultat d'exercice comptable qui va être approuvé. c'est tout l'intéret.
Si elle refuse de se présenter, il faut résoudre mon interrogation initiale et vous avez plus haut la réponse (l'avocat serait à mon avis utile)
Dans le cadre du congé des locataires, vous conservez précieusement toutes pièces justifiant de leur nouvelle adresse. C'est un nouvel élément qui servirait en cas de procédure pour appuyer l'abus de minorité.
Pour modifier les statuts, la question de quorum se repose. Il faut commencer par là. elle est primordiale pour AGO ou pour AGE. Une fois cette question résolue, vous verrez nettement plus clair.
Si votre seul vote suffit, vous pourrez faire ce que vous voulez en respectant le formalisme et en vérifiant les quorum et maj pour chaque sorte de décision
Dans le cas contraire, vous êtes bloquée et une procédure deviendra vite nécessaire.
Fab |
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vero66
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 10:36:04
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Merci pour votre réponse.
Dès lundi je contacte un avocat spécialisé car en effet il ne s'agirait pas de faire une erreur en voulant réparer les fautes commises précédemment.
Je vous tiendrai au courant de la suite des évènements.
Merci encore et bon week-end |
Véronique |
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