|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 21 nov. 2006 : 23:41:04
|
Bonjour,
dans les contrats de syndic nous voyons souvent apparaitre la clause de résiliation pour faute grave et légitime.
Définition de grave et légitime ?
Qui décide de la qualité de la faute ?
Dans un contrat annuel cette claude me semble inapropriée dans la mesure ou seul un tribunal devrait pouvoir statuer et la décision peut prendre plus de temps que la durée initiale du contrat.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 09:50:41
|
La demande de révocation doit être motivée.
La motivation doit apparaître clairement dans la convocation pour l'assemblée générale appelée à délibérer sur la demande de révocation.
Le syndic peut répondre bien entendu aux allégations formulées contre lui. Il peut insérer sa réponse en annexe à la convocation.
Si l'assemblée décide la révocation, cette décision porte effet immédiatement. Le syndic ne peut pas demander l'annulation de la décision. Un copropriétaire opposant (donc favorable au maintien du syndic) peut demander l'annulation mais, même dans ce cas, la révocation prend effet.
Le syndic a pour seule ressource de demander des dommages et intérêts. La juridiction saisie est alors seule compétente pour apprécier l'existence des faits allégués et la gravité de la faute.
Le syndic peut, en présence d'une demande de révocation manifestement abusive, assigner immédiatement son auteur (mais pas le syndicat) avant même la tenue de l'assemblée générale. L'expérience montre que dans ce cas, si la position du syndic est rééllement solide, l'assemblée se montre timide.
|
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 10:19:26
|
Autrement dit, c'est le syndicat, son AG, qui est juge de la faute ou pas du syndic justifiant sa révocation.
Ce n'est que s'il y a litige sur cette appréciation du syndicat qu'on se retrouve devant le juge. D'où la motivation "motivée" de cette révocation.
Il faut comprendre que la révocation de ce mandataire revient à faire un licenciement. Si la procédure n'est pas la même, l'acte doit être justifié sous peine d'être sanctionné par le juge pour "révocation abusive sans motif réel et sérieux".
C'est ici qu'il faut s'entendre sur "faute grave".
Je donnerais cette définition : "acte du syndic allant à l'encontre des droits et actions du syndicat et lui portant préjudice".
A ne pas confondre avec un "manquement aux obligations légales et contractuelles", dans la mesure où il n'y aurait pas préjudice, s'agissant du non respect par le syndic de dispositions légales ou contractuelles.
Ici, la sanction par l'AG peut être un abattement ou une baisse des honoraires de gestion courante.
NB : "Une faute grave et légitime" peut laisser penser qu'une faute grave pourrait être légitime ....
Le rédacteur sait-il se qu'il dit ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 11:10:30
|
La terminologie exacte pour la révocation du syndic, comme de tout mandataire social, est faute lourde.
Il faut distinguer la faute intentionnelle, la faute légère ou vénielle,la faute grave, la faute lourde et la faute inexcusable 
La faute lourde n'a pas été volontaire mais elle est tellement énorme qu'elle semble avoir été voulue. Elle est couverte par l'assureur alors que la faute intentionnelle ne l'est généralement pas. Les caractères de la faute lourde restent ceux retenus par Cass. civ 2e 01/03/1983.
La faute inexcusable est une notion du droit du travail et du droit des transports aériens.
Le syndic qui ne fait pas opposition après avoir reçu notification de l'avis de l'article L 20 commet une faute lourde, à mon avis, et a fortiori quand le vendeur doit une somme importante.
|
| Signaler un abus |
|
|
Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 00:07:14
|
D'autant qu'entre une faute "lourde", mis à part le type qui vous fait tomber une enclume sur les pieds, et la faute "légère", pour le même type qui remplace l'enclume par un doux coussin duveteux, il faut d'abord se mettre d'accord sur ce qu'est une faute, du moins ici s'agissant de celle qui serait le fait d'un syndic !
Quid de la faute en général ?
Ensuite, il sera temps de se pencher sur la lourdeur, en espérant trouver la balance romaine à même de l'apprécier .....
C'est pourquoi je propose cette définition de la "faute du syndic" :
"acte du syndic allant à l'encontre des droits et actions du syndicat (*) et lui portant préjudice". (ou susceptible de lui porter préjudice)
Si l'on se réfère à L.art.14, je pense que c'est dans ce sens qu'il faut voir les choses, du point de vue du syndicat dont la responsabilité peut être engagée, ou dont les copropriétaires devraient supporter un préjudice du fait d'un acte du mandataire du syndicat.
(*) je fais référence ici à L.art.18 dern.alin. pour ce qui concerne la carence, "carence" à exercer droits et actions du syndicat. Dans le même sens, la "faute du syndi"c serait d'aller à l'encontre des droits et actions du syndicat.
|
Edité par - gédehem le 23 nov. 2006 00:21:49 |
| Signaler un abus |
|
|
Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 06:11:43
|
Bonjour,
L'appréciation de cette faute par l'AG est votée à quelle majorité?
MARIE |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 08:52:27
|
La révocation du syndic est votée à la majorité de l'article 25, comme sa désignation.
Idem pour la révocation d'un membre du conseil syndical.
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 23 nov. 2006 : 22:55:54
|
Re
Merci de vos commentaires mais il manque une partie de la réponse.
Cette clause est-elle valable dans un contrat ou doit elle être écartée car de fait inutilisable pour ne pas dire ininterprétable.
Merci |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 18:00:37
|
Cette clause n'a rien d'illicite !!
C'est une clause qui rappelle que le syndic peut être révoqué pour faute mais que cette révocation devra être justifiée, motivée, ce qui est le cas des révocation comme des licenciement, et d'une façon générale pour toute rupture de contrat...
Cette clause ne change rien au fait que c'est le mandant, ici l'AG du syndicat, qui reste de l'appréciation de la faute et donc de la révocation éventuelle, clause ou pas clause.
Par contre, serait illicite une clause qui interdirait la révocation éventuelle. Ce n'est pas le cas ici. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2006 : 23:37:41
|
Ce n'est évidemment pas l'assemblée générale qui reste maîtresse de l'appréciation de la faute. Si le syndic conteste en justice, c'est le Juge qui apprécie le sérieux de la motivation.
Si la faute lourde est reconnue, le syndic en est pour ses frais.
Si elle n'est pas reconnue, le syndic obtient une indemnité qui est mise à la charge du syndicat.
Il y a cas particulier lorsque la révocation s'est accompagnée d'une campagne d'action psychologique et de basses manoeuvres. Les auteurs démasqués peuvent aussi être condamnés. Mais c'est surtout dans le cas de révocation d'un membre du conseil syndical que l'on trouve ce genre de cabale.
On peut suivre ainsi depuis plusieurs lustres quelques copropriétés célèbres pour leurs multiples procédures avec appels, cassations et re-cassations.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 09:36:26
|
Mais si, JPM, c'est l'AG qui est juge de la faute ou non de son mandataire !!!
Tout comme l'employeur est juge de la faute ou non de son employé ..!
N'inversez pas les choses !
Ce n'est que si le mandataire conteste, ou l'employé, qu'ils ont recours au juge, chargé d'apprécier si la faute est motivée, justifiée ou non !
Mais le relevé de la faute et sa sanction éventuelle est bien une prérogative du syndicat, ou de l'employeur, pas du juge ! |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 11:34:39
|
Non ! L'employeur ou l'assemblée allègue une faute mais ne la juge pas.
L'employeur prétend 1) qu'un salarié a copié une liste de clients
2) que c'est une faute lourde justifiant uin licenciement sans préavis, etc ... ; dans tout celà il n'y a aucun jugement, mais des prétentions justifiées ou non.
La salarié qui proteste ne juge pas non plus.
Il n'y a jugement qu'en cas de contestation et de litige établi, et par un tiers ayant qualité de juge.
Dans le cas de la révocation, la décision de révoquer, même injustifiée, est toujours exécutoire immédiatement. On parle de révocation " ad nutum ". On traduit souvent " ad nutum " par " sur un coup de tête ", ce qui est inexact, dès lors qu'on peut y voir y décision prise sans réflexion.
Ad veut dire ici : " à tel moment "
Nutus est ici la volonté
D'où ad nutum = au moment de la décision.
Tout celà est possible parce que le mandataire est choisi " intuitu personae "
On cause bien chez nous  . Mais il faut bien admettre que " intuitu personae " c'est dix pages résumées en deux mots, une manière de reader's digest pour parler français.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2006 : 21:30:08
|
Hum ... Pardon pour l'emploi de l'expression "juge" pour exprimer l'action de l'AG, du moins dans le sens où il y a "juge" et juge"....
Alors plutot que de dire que l'AG va "juger" de la faute et la sanctionner, disons qu'elle va l'"apprecier", ce qui sur le fond revient au même que "juger", pour décider de la révocation du mandat.
C'est, en droit, une révocation "ad nutum", qui est prononcée par la décision souveraine de la personne ou de l'organisme habilité à la décider.
Que je sache, seule l'AG a qualité pour apprécier, juger de la faute et la sanctionner éventuellement.
Ce n'est pas le juge qui "juge" et sanctionne la faute par la révocation.
Quant à l'AG qui "allèguerait" une faute, permettez moi de rappeler que c'est l'inversion des choses : il s'agit là d'un terme de procédure, à la base de toute démonstration en justice, allégations nécessaire à la production de preuves..
En résumé,
- l'AG estime qu'il y a faute, "juge" qu'il y a faute et sanctionne,
- le syndic éventuellement mécontant conteste devant le juge et allègue un certains nombre d'éléments démontrant qu'il n'y aurait pas faute et que la révocation est abusive....
- le juge tranche le litige par une décision, qui est jugement ou arret, selon le niveau...
C'est vrai, il vaut mieux bien causer ..... et utiliser les bons mots..
Mais nous savons tous que vous savez cela ...  |
Edité par - gédehem le 25 nov. 2006 22:26:58 |
| Signaler un abus |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 26 nov. 2006 : 07:43:25
|
Gedehem:
"Nous savons tous que vous savez cela."
1/ Vous connaissez les bons mots ou les bons maux ?
Ou alors mieux:
2/ Vous connaissez cela: avoir été plusieurs fois révoqué ?
|
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Faute grave et légitime
Forum fermé
