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 Sujet  |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
 Posté - 27 nov. 2006 : 11:05:31
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Le gestionnaire ne répond à aucun question du CS, remet ses interventions durant les réunions du CS, ne semble pas s'occuper du traitement des problèmes de la copropriété, n'infore pas le CS sur les procédures de mises en recouvrement, ... En gros il n'y a plus aucun contact avec le gestionnaire, mais uniquement avec le secrétariat qui répond à côté.
Savez vous comment il serait possible d'obliger le syndic à permettre au CS d'effectuer sa mission de contrôle (amiable ou devant les "instances judiciares"?
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 12:53:41
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Bonjour,
Cet avis est il partager par tous les membres du conseil syndical ou n'est-il que le votre?
Loin de moi l'idée de vouloir mettre en doute vos affirmations, mais il est fréquent de constater que tous les membres d'un même CS ne sont pas d'accord sur les relations CS/Syndic certains estimant que d'autres "rampent" sous les affirmations du syndic d'autres au contraire estimant que certains "pinailleurs" empêchent le syndic de travailler correctement.
Si vous êtes tous d'accord pour affirmer que le syndic ne fait pas son boulot, il me semble qu'il sera alors facile de lui demander de "revoir sa copie", simplement en lui adressant un courrier au nom de l'ensemble du conseil syndical et dénonçant les manquements aux obligations qui émanent de son contrat.
Une menace lui faisant comprendre que vous êtes tous d'accord pour remettre son contrat en cause et pour se séparer de lui devrait, s'il possède un minimum de sens commercial le faire "rentrer" dans le droit chemin.
En revanche, si vous n'êtes pas tous d'accord sur l'efficacité de son action, cela sera plus difficile même si vous avez raison sur les problèmes évoqués. Un conseil syndical divisé profite bien souvent aux syndics incompétents. Vous connaissez le proverbe: "Diviser pour mieux régner.."
MARIE |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 14:17:06
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bonjour
Je confirme Marie de Médicis
S il vous parait!que votre régisseur fasse de <l' immobilisme> ,maladie très à la mode, cela est fort possible !! Mais ce fait, doit être dénoncé à l'appréciation <de tout >les membres du C/S !!
Ce qui j'en convient n'est pas évident, vu l' immobilisme <aussi>de ce coté !!
Mais il est plus prudent,d'avoir plusieurs jugements!! d'ou l'utlitée d'être plusieurs
Cordialement
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Goutelette |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 15:02:47
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Nous pinaillons mais quand un syndic ne dispose pas des contrats engageant le syndicat et ne se les procure que quand le CS en fait la demande, quand nous remarquons que les factures présentent des montants différents des devis signés sans que cela ne soit vu par le gestionnaire, quand lors d'un contrôle des dossiers sur les travaux présentés pour lobtention de subventions, les montans reçus par les prestataires sont, à priori, inférieurs aux sommes sorties des comptes de trésorerie, quand l'employeur des salariés du syndicat apparaît être le syndic et non le syndicat, quand , lorsque nous demandons un inventaire du gros matériels, le local est malheureusement cambriolé dans les jours suivants, quand le syndic refuse de respecter le RDC pour le recouvrement des créances et refuse de nous indiquer sa procédure lui permettant ainsi de facturer illégalement aux copro des honoraires d'avocats, quand le CS se rend compte que les avocats chargés du recouvrement des créances ne sont plus payés et que les procédures sont arrêtées, quand un ravalement terminé en N fait l'objet d'une retenue de garantie non versée en N+4 sans respect de la procédure faisant encourir au syndicat un risque de poursuite par le prestataire, ... La liste est trop longue pour que je continue. Etant donnée les très nombreuses lacunes, nous pinaillons en attendant de présenter un nouveau syndic. les autres membres du CS constatent l'absence de suivi de notre copro par le gestionnaire.
Quant à l'immobilisme côté CS, ce n'est pas notre cas, mais les infos sont demandées et reçues puis transférées via 2 personnes au plus.
Nous allons discuter du courrier commun du CS mais est-ce efficace? |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 15:58:02
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Je ne sais pas si c'est efficace, mais il me semble que c'est une première approche.
Si vous écrivez à votre syndic en L.R.A.R en lui signalant que vous n'êtes pas satisfait de sa gestion et que vous allez bientôt entreprendre les démarches nécessaires pour le remplacer, je pense, à moins qu'il n'ai pas du tout envie de s'occuper de votre co-propropriété, qu'il devrait se sentir obligé de réagir.
Sinon, vous pouvez conserver ce syndic, mais il faudra commencer par ne pas lui donner le quitus lors de la prochaine assemblée (et là il faut convaincre une majorité co-propriétaires, pas seulement ceux faisant partis du C.S.), ensuite, il faudra peut être l'obliger par voie judiciaire à réparer les erreurs commises, et là les choses compliquées commenceront...
MARIE |
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csvsgdb
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 15:58:15
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Bonjour,
Vous n'auriez pas le même synduc que nous par hasard ? j'ai l'impression d'une copie conforme de l'immobilisme de du syndic... Un conseil : changez de syndic.
Bon courage !
Cordialement.
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http://cs.villanova.sgdb91.free.fr/Web/ |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 nov. 2006 : 21:47:21
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Citation :
Initialement entré par lanfeust
Nous pinaillons mais quand un syndic ne dispose pas des contrats engageant le syndicat et ne se les procure que quand le CS en fait la demande, quand nous remarquons que les factures présentent des montants différents des devis signés sans que cela ne soit vu par le gestionnaire, quand lors d'un contrôle des dossiers sur les travaux présentés pour lobtention de subventions, les montans reçus par les prestataires sont, à priori, inférieurs aux sommes sorties des comptes de trésorerie, quand l'employeur des salariés du syndicat apparaît être le syndic et non le syndicat, quand , lorsque nous demandons un inventaire du gros matériels, le local est malheureusement cambriolé dans les jours suivants, quand le syndic refuse de respecter le RDC pour le recouvrement des créances et refuse de nous indiquer sa procédure lui permettant ainsi de facturer illégalement aux copro des honoraires d'avocats, quand le CS se rend compte que les avocats chargés du recouvrement des créances ne sont plus payés et que les procédures sont arrêtées, quand un ravalement terminé en N fait l'objet d'une retenue de garantie non versée en N+4 sans respect de la procédure faisant encourir au syndicat un risque de poursuite par le prestataire, ... La liste est trop longue pour que je continue. Etant donnée les très nombreuses lacunes, nous pinaillons en attendant de présenter un nouveau syndic. les autres membres du CS constatent l'absence de suivi de notre copro par le gestionnaire.
Quant à l'immobilisme côté CS, ce n'est pas notre cas, mais les infos sont demandées et reçues puis transférées via 2 personnes au plus.
Nous allons discuter du courrier commun du CS mais est-ce efficace?
Bonsoir,
Ce syndic là est mauvais, tres mauvais.
Virez le sans attendre, il est en train de vous ruiner, pire il devalorise votre patrimoine immobilier et se moque de vous.
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 09:58:05
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C'est ce que le CS envisage et c'est la raison pour laquelle nous avons déjà contacté d'autres syndic de copropriétés professiionnels en prévision de la prochaine AG. Mais le pb sera de la présenter aux autres copro, le syndicat ayant changé de syndic 3 fois en 5 ans.
Préalablement à la précédente AGO, de nombreux copro avaient manifesté oralement leur mécontentement mais avaient donné le quitus et reconduits le syndic que nous avons aujourd'hui. Donc ce chgt sera délicat et devra faire l'objet d'une préparation.
Air jordon, je suis en accord avec vous; rien de ce qui est fait ne l'est pour la valorisation de l'immeuble et nuira, à terme, à l'ensemble des copro. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 10:30:44
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Bonjour,
Savez vous qu'un syndic même professionnel peut quitter un bateau qui coule avant les passagers.
Ici on n'est pas dans la marine.C 'est une autre histoire ! |
Salutations
François |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 11:23:48
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Pas de péril mais mauvais travail du syndic.
Si il part, le CS est prêt pour un remplacement rapide.
Le CS a copie de tous les contrats et a déjà pris contact avec tous les prestataires.
Donc même si le capitaine quitte le navire, ce dernier ne coulera pas. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 12:20:17
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attention quand même s'il quitte "le navire" avant la convocation de l'AG (démission)ou s'il avance l'envoi de l'ordre du jour de l'AG avant que vous ayez notifié "votre" résolution < nomination d'un syndic > avec,bien entendu,le (les) contrat de votre poulain.
Nous avons eu,suite au rachat à 2 reprises de notre petit cabinet de syndic par de grosses structures, 3 changements de syndics en 4 ans.
Il est vrai que pour le 3ème cela a demandé au CS beaucoup de présence sur le terrain et du porte à porte (et encore il y avait,à l'époque, la possibilité de l'ordre du jour complémentaire) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 22:54:40
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Pardon de jouer les troubles fête,  ..... mais il me semble que l’analyse qui se limite ici à relever les manquements du syndic ne va pas du tout au fond du problème !
Je le vois ici :
- "...le syndicat ayant changé de syndic 3 fois en 5 ans."
Le fond du problème n’est donc pas directement une question de comportement sans doute condamnable du syndic mais, il me semble, un grave dysfonctionnement dans ce syndicat.
Pour preuve :
- "Préalablement à la précédente AGO, de nombreux copro avaient manifesté oralement leur mécontentement mais avaient donné le quitus et reconduits le syndic que nous avons aujourd'hui. "
Pour ma part, sans faire de l’analyse de comptoir de bistrot, je vois là, par la conjonction de ces 2 points, un grave dysfonctionnement de ce syndicat.
Il me semble qu’il y a un déficit de communication : si le mécontentement des copropriétaires était si grand, rejoignant celui du CS, une note d’info, ou mieux une réunion d’information animée par le CS aurait permis de concentrer ce mécontentement et de la traduire par des actes.
De plus, le rapport d’activité du CS (obligatoire), dont sur le contrôle du syndic, aurait permis de mettre noir sur blanc les reproches justifiés.
C’est là que le CS doit recommander à l’AG (il donne son avis L.art.21) le rejet du quitus, et si besoin une sanction financière du syndic par abattement sur honoraires pour "non exécution d’obligations légales ou contractuelles."
Avec un CS déterminé, je vois mal l’AG aller en sens contraire !
Il est question ici de documents demandés :
Quid d’une demande en LRAR ?
Quid d’une mise en demeure s’il n’y a pas de réponse ?
Quid d’une injonction de faire s’il n’y a toujours rien … ?
Il me semble qu’avant de se lancer dans un 4ème changement de syndic en si peu de temps, il serait préférable de faire une analyse objective de la situation, des pratiques internes du syndicat, des moyens de communication CS-copropriétaires, du fonctionnement interne du CS, de sa connaissance des qques textes indispensables, de sa mission, avant ensuite d’entreprendre quelque chose, avec le syndic actuel ou avec un autre…
Comprenez que le syndic est le cheval qui tire la charette ! Si personne ne tient les renes, le cheval fait ce qu'il veut .... |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 23:01:30
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tiens gedehem qui se fait defenseur d'un syndic (un peu bidon cela dit le syndic ) !! comme quoi !! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 10:30:21
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| C'est pas parce que c'est un très mauvais cheval boiteux qu'on ne doit pas critiquer le type qui laisse filer les renes sans rien faire, ou les passagers dans la charette qui restent sans rien dire, quand le cheval boiteux prend le chemin du fossé ... |
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lanfeust
Contributeur vétéran
178 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 11:39:59
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Petites précisions:
Le CS de 2006/2007 est tout nouveau, les anciens conseillers ayant tous démissionné.
Le précédent président du CS et les conseillers eux même ont refusés malgré nos demandes (nouveaux conseillers) de transmettre la moindre information par compte rendu de réunion ou réunion d'information sous pretexte que les copro s'en moquent.
Lors de la précédente AGO, j'ai demandé au gestionnaire d'indiquer ce qu'impliquait le quitus donné au syndic. Malgré cette explication complétée par moi même, seuls les conseillers syndicaux actuels l'ont refusé.
Problème de communication : nous la mettons en place par l'affichage de comptes rendus de réunion ,l'invitation des copro audites réunions et l'affichage des thèmes abordés. Or personne ne vient, ne nous dit quoi que ce soit. Même lorsque que des parties communes sont dégradées, il faut que, par hasard, un conseiller passe par là pour s'en rendre compte sans que les occupants concernés n'en ait informé le CS. Que pouvons nous faire si les principaux interessé ne s'en préoccupent pas?
Lors de la précédente AGO, j'ai souligné l'absence de compte rendu de réunion du CS et l'absence dans l'ODJ du compte rendu de l'activité du CS (obligation). Ils m'a été rétorqué que cela n'avait aucune importance et que surcharger l'envoi couterait d'avantage que le bénéfice que e syndicat pourrait en tirer (et on s'assoit sur la législation).
Fonctionnement du CS: efficaceet très présent, règles de fonctionnementrespectées et claires.
Communication copro-CS: je ne vois pas ce que nous pouvons faire de plus?
CS-Syndic: nous allons envisager l'envoi dune mise en demeure en LRAR au terme de la prochaine réunion du CS,
Changement de syndic: ce syndic a été amené par le précédet CS dont le président était également le président de l'ASL et le gestionnaire de l'ASL, de la copro, était celui qui était déjà présent il y a quelques années mais avec un autre syndic. L'arrivée d'une nouvelle équipe aux CS et à l'ASL (tous les précédents ont démissionné) a eu pour conséquence immédiate la démission du gestionnaire, et la découverte de tels erreurs que le CS (dont 2 membres sont également à la commission des comptes, du personnel de l'ASL) ne peut plus avoir confiance dans ce syndic qui n'avait jamais été contrôlé au préalable car "c'est un professionnel".
Changement de syndic: le premier a fait faillite et avait été tellemnt bien contrôle par l'ancien CS que les comptes étaient faux, le suivant est resté 1 an, le temps de remettre tout à plat, le dernier dont le gestionnaire existait déjà il y 4 6 ans dans la copro, l'ASL et d'autre copro adhérentes de l'ASL il y a 6 ans et qui est un ami des anciens présidents de l'ASL. Le principal problème est qu'ils ont amené un ami, ne l'ont pas contrôlé et sont parti en nous laissant de gros pb dans tous les domaines que nous devons régler rapidement sans aide du syndic. Là dessus se greffe les barrières administratives du personnel dont le responsable est un ami de l'ancien président de l'ASL. En gros c'est un foutoir terrible que nous avons du mal à régler.
Donc accord avec air jordan, ce syndic est très mauvais et pas d'accord avec gédehem, le syndicat fonctionne à peu près bien mais si le gestionnaire ne le gère pas, il est payé pour ne pas remplir son mandat.
La majorité des copro ne dit rien mais le CS n'arrête pas pour contrôler mais avec un gestionnaire qui refuse le dialogue. On ne laisse pas filer mais nous avons "cheval" fantôme. |
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