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sym
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 Posté - 22 nov. 2006 : 03:28:26
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Nous cherchons conseils et expériences de personnes qui connaissent le montage LMP ainsi que l’option de déclaration au réel simplifié.
Depuis peu, nous possédons trois meublées qui nous permettent de choisir le statut de LMP (>=23000€ loyers + charges). D’après les calculs, une déclaration au réel simplifié nous semble plus intéressante dans notre cas que le micro Bic.
Les 3 meublés sont acquis de la manière suivante :
•Le 1er acheté en août 2003 et est loué en meublé qu’en janvier 2006
•Le 2ème acheté en octobre 2005 et est loué en meublé dès après son acquisition
•Le dernier acheté récemment qui nous permet d’atteindre la condition des 23.000€
Nos questions sont :
1.Qui doit nous contacter pour monter le projet (notaire, expert-comptable, avocat …) ?
2.Comment est calculé l’amortissement dans le cas où ces 3 meublés sont constitués à différentes périodes ? L’amortissement est-elle sur la valeur au moment de l’achat ou sur la valeur estimée d’aujourd’hui ?
3.Est-il possible de déduire les frais d’établissement du 1er meublé acquis en 2003 ?
4.Quels sont les intérêts aux prêts que nous pouvons déduire ?
5.Y a-t-il un formulaire spécifique pour faire la demande d’autorisation pour louer en meublé à la préfecture ? Est ce le moment où on fait l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui déclenche automatiquement la demande d'autorisation ? ou ce sont des actions indépendantes ?
…
Si vous êtes déjà en LMP et au régime réel simplifié, nous vous remercions de vos expériences et vos recommandations.
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GH |
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ribouldingue
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11304 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 08:16:01
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Comme ça, à première vue, sans être spécialiste:
Citation :
1.Qui doit nous contacter pour monter le projet (notaire, expert-comptable, avocat …) ?
Il n'y a pas de projet à monter.
Votre activité existe déjà.
Votre seul décision est fiscale, être LMP ou rester LMNP.
Il me semble qu'il vous faut un comptable.
Citation :
2.Comment est calculé l’amortissement dans le cas où ces 3 meublés sont constitués à différentes périodes ? L’amortissement est-elle sur la valeur au moment de l’achat ou sur la valeur estimée d’aujourd’hui ?
Pour amortir, faut-il avoir mis le bien immobilier en position d'être amortissable, et cela se fait au début de l'activité de meublé; donc pour celui d'octobre 2005, la décision d'amortir ou de ne pas amortir a déjà été prise par vous , c'est vous qui savez, vous avez pris la décision en début d'activité, et cela a du se traduire dans votre déclaration BIC.
Si cela n'a pas été le cas, les amortissements sont perdus.
Pour les deux suivants, rapprochez vous d'un comptable, qu'il fasse cela dans les règles (en particulier, date de début d'activité qui y est inscrite, déclaration PO et liasse fiscale).
L'amortissement se fait sur la valeur vénale au moment du début d'activité (Attention, n'omettez pas de retrancher la valeur du terrain qui ne s'amorti point).
Pour l'appartement acheté en 2003 et meublé en 2005, en effet, l'amortissement se fera (se serait fait?) sur un montant supérieur au prix d'achat par exemple.
Citation :
3.Est-il possible de déduire les frais d’établissement du 1er meublé acquis en 2003 ?
Absolument pas, vous avez acheté puis exploité en foncier nu, il n'y a donc pas de frais d'établissement au titre du meublé.
Quand bien même vous auriez exploité en meublé, c'était du LMNP ar nature, donc pas déductible d'un LMP.
Enfin, le transfert du bien de votre patrimoine personnel dans le LMP n'entraine aucun frais, sauf erreur de ma part.
Citation :
4.Quels sont les intérêts aux prêts que nous pouvons déduire ?
Tous les intérêts et les primes d'assurances liés aux achats immobiliers et je pense (mais je ne suis pas certain) au mobilier
Citation :
5.Y a-t-il un formulaire spécifique pour faire la demande d’autorisation pour louer en meublé à la préfecture ? Est ce le moment où on fait l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui déclenche automatiquement la demande d'autorisation ? ou ce sont des actions indépendantes
Non, ca a disparu depuis le premier janvier 2005 a condition que vous louiez pour la résidence principale du locataire. Si cela n'est pas le cas, il n'y a que pour Paris et quelques grandes vilels qu'une autorisation soit obligatoire.
L'immatriculation au RCS n'a rien a voir, elle se fait quand vous voulez devenir LMP au pire, mais normalement même en étant LMNP vous auriez du demander une immatriculation.
Il me semble comprendre (j'attends d'autres contributeurs) que l'immatriculation est nécessaire pour pouvoir placer un bien immobilier en position d'être amortissable.
Il me semble aussi comprendre que en cas de divers biens dans divers départements ou dépendants de diverses chambres de commerces, vous devez immatriculer chaque bien, l'un en tant qu'activité principale, les autres en tant qu'établissemnts secondaires.
Il em semble enfin comprendre qu'ele s'obtient par une formule P0 déposée au CFE de la chambre de commerce du lieu ou se trouve l'immeuble, mais j'ai un peu de mal avec les CFE et les CCI qui n'en veulent pas...
Question formulaire, le LMP est une option fiscale, il s'agit donc toujours et encore des liasses fiscales 20033 et de la 2031, les résultats se reportant dans la 2042. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 22 nov. 2006 08:21:12 |
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sym
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 12:03:06
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Merci de votre réponse.
En effet, nous étions dans les conditions LMNP Micro Bic et avec le dernier achat, nous pouvons opter LMP et Régime réel simplifié (tout dépend des calculs sur les amortissements et les frais d'établissement).
Citation :
Pour celui d'octobre 2005, la décision d'amortir ou de ne pas amortir a déjà été prise par vous , c'est vous qui savez, vous avez pris la décision en début d'activité, et cela a du se traduire dans votre déclaration BIC. Si cela n'a pas été le cas, les amortissements sont perdus
A l'époque, nous n'avons pas les conditions LMP et en tant que LMNP, nous ne pensons pas que nous pouvons amortir le bien. Par contre, fiscalement, l'option de passer du Micro BIC en régime réel simplifié est toujours possible ?? Et qui dit régime réel simplfié dit qu'il est possible de pratiquer l'amortissement linéaire sur 20, 25 ou 30 ans ? Encore flou sur le sujet 
Citation :
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3.Est-il possible de déduire les frais d’établissement du 1er meublé acquis en 2003 ?
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Absolument pas, vous avez acheté puis exploité en foncier nu, il n'y a donc pas de frais d'établissement au titre du meublé. Quand bien même vous auriez exploité en meublé, c'était du LMNP par nature, donc pas déductible d'un LMP. Enfin, le transfert du bien de votre patrimoine personnel dans le LMP n'entraine aucun frais, sauf erreur de ma part.
Pourtant nous avons lu quelque part que tous les frais antérieurs à la date du début d’activité comme des frais d’établissement ou des frais assimilés à des frais d’établissement. Or la loi comptable et fiscale prévoit la possibilité, pour tout ce qui est frais d’établissement (c’est à dire les honoraires des notaires, les frais assimilés comme les frais de commercialisation ou les frais d’ingénierie), de les déduire, soit immédiatement, soit de façon étalée sur une période comprise entre 1 et 5 ans. Encore flou
Citation :
Non, ca a disparu depuis le premier janvier 2005 a condition que vous louiez pour la résidence principale du locataire. Si cela n'est pas le cas, il n'y a que pour Paris et quelques grandes vilels qu'une autorisation soit obligatoire.
Ils sont situés dans la région parisienne et sont tous loués en tant que résidence principale avec un bail d'un an reconductible. Nous payons la taxe foncière et professionnelle et le locataire paye la taxe habitation.
Tous ces meublés sont situés dans 92 et 94. Après renseignement auprès du fisc pour savoir à quel centre des impôts déclarer initialement les 2 meublés, ils m'ont répondu qu'il suffit de déclarer au centre des impôts où le meublé fourni le plus de CA. Après celà, nous avons obtenu un n° Siret et Siren.
Merci de nous recommander les coordonées de comptable connaissant parfaitement la fiscalité des meublés(dans la région parisienne) où nous pourrions prendre RDV.
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GH |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 22 nov. 2006 : 18:53:35
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Citation :
Par contre, fiscalement, l'option de passer du Micro BIC en régime réel simplifié est toujours possible ?? Et qui dit régime réel simplfié dit qu'il est possible de pratiquer l'amortissement linéaire sur 20, 25 ou 30 ans ? Encore flou sur le sujet
Il est toujours possible de changer d'option, mais je crains qu'il ne soit plus possible d'amortir un bien qui n'a pas été mis au bilan.
Citation :
Pourtant nous avons lu quelque part que tous les frais antérieurs à la date du début d’activité comme des frais d’établissement ou des frais assimilés à des frais d’établissement.
Vous pouvez déduire le sfrais rrelatifs à l'acivité de mublé, en prenant des précautions, mais pas les frais relatifs à une activité liée a un autre statut fiscal.
Pour le comptable, je n'ai pas d'adresse, désolé, mais Hoodoo ou d'autres, s'il réapparaissent (et corrigent mes posts) peut-être... |
Festina lente |
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sym
Contributeur actif
27 réponses |
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sym
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 17:16:33
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Bjr ribouldingue
J'ai consulté un expert comptable pour savoir si on peut amortir le bien si on passe d'un régime Micro-Bic (abattement forfaitaire) en régime réel simplifié, la réponse est sans problème. L'estimation du taux à amortir est compliqué, car il faut dissocier le terrain (non amortissable) sur lequel l'appartement est construit, la construction, l'électricité, la plomberie, la toiture, les bien mobiliers... D'après ce que j'ai retenu, on peut pratiquer un taux moyen de 3% à 4% maximum sur le prix d'achat du bien (et non sur le prix actualisé du bien). |
GH |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 19:48:10
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J'avoue être un peu interloqué.
Voulez-vous dire que vous possédez un bien employé en BIC.
Pendant 15 ans, vous l'exploitez en micro-bic, sans amortissement. Vous faites ensuite trois années en réel avec un amortissemnt, commencant a partir de l'année d'exploitation en réel, puis à nouveau trois années en microbic, et puis....???
Il n'y a pas de modification de type de revenu entre le début de l'exploitation et l'année ou vous passez au réel, donc si vous passez au réel, vous devriez donc amortir comme si vous en étiez à l'année numéro 16.
Pour pouvoir amortir, il faut que le bien ait été inscrit au bilan, ce qui n'a en général pas été fait lors de l'exploitation en microbic, mais je peux certes me tromper.
Si il l'a été, tant mieux.
Si il ne l'a pas été, ça me parait une manipulation hasardeuse.
Ceci dit, je ne suis pas spécialiste.
Sinon, le calcul de l'amortissement n'est pas vraiment compliqué, il faut juste séparé les divers éléments. N'importe quel livre sur le LMP explique. |
Festina lente |
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sym
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 00:05:03
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J'avoue que je n'ai pas posé les questions dans le détail. Je me suis juste renseigné qu'au début de l'exercice, passer d'un LMNP en LMP (tout au début).
Après les calculs (pour mon cas), continuer avec abattement de 72% (Micro-Bic) m'est plus favorable et moins compliqué à déclarer.
Avez vous un livre LMP, avec des exemples de comptabilité et de déclarations fiscales, à conseiller ? |
GH |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 08:59:22
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http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=46844
Liasse fiscale 2031 et 2033 qu'on trouve sur internet, avec les notices.
Même si ce n'est pas du chinois, ce n'est pas non plus clair comme de l'eau de roche. Bon courage...
De toute façon, la 2031 et la 2033, il va falloir se la....bouffer, tôt ou tard 
Contrairement à d'autres ici, je débute, donc je vous indique ce que j'ai, mais je ne suis pas spécialiste ni fiscaliste ni comptable. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 01 déc. 2006 09:06:17 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 09:08:20
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Petit supplément, au fait,
Le document P0 (Pé zéro) de déclaration de début d'activité, que vous trouvez aussi sur le net, a envoyer a la CCI pour le RCS, et la notice d'explication, ainsi que la note 974 et la note 974 annexe pour remplir cette liasse P0.
Ca peut vous aider (vosu aurez à la remplir) comme ça peut vous embrouiller,, mais de toutes façon, la P0, va falloir AUSSI ..... se la bouffer |
Festina lente |
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sym
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 19:19:53
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Je lirai en cas d'insomnie
Merci 
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GH |
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koala-in
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 18 déc. 2006 : 23:56:04
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Pour ma part,
je suggère d'adresser la P0 à l'URSSAF, CFE compétent pour les LMNP.
En effet, le LMNP est un TNS, dont les revenus sont des BIC. |
Merci de votre attention.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 09:11:34
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Je ne comprends pas, l'URSAFF n'est pas un CFE, c'est un des organismes sociaux. Avez-vosu deja vous envoyé un P0 à l'URSAFF? L'adresse du CFE du département est disponible sur internet, et ce n'est jamais l'uRSAFF.
Qu'est-ce qu'un TNS? |
Festina lente |
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