|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
leffe_59
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 26 nov. 2006 : 21:05:00
|
Bonjour,
je viens de visiter un appartement à paris qui m'intéresse fortement.
Le soucis c'est que cet appartement est un ancien bureau qui a été transformé en habitation sans faire l'objet d'un permis de construire.
A l'heure actuelle la quasi totalité de l'immeuble (anciens ateliers) est detinée à l'habitation. Les travaux (salle de bain, canalisations, fenêtres, déplacement de la porte d'entrée) dans l'appartement datent de 2001 et ont donc plus de 3 ans.
Mes questions sont les suivantes:
- Si j'achète l'appartement en l'état, puis-je l'habiter?
- Dois-je faire une demande de PC pour régularisation et donc changement de destination après l'achat? Cela peut-il entrainer des frais?
- Comment cela se passe-t-il au niveau impots fonciers et taxe d'habitation avec/sans régularisation?
Le propriétaire n'a pas l'air de vouloir faire de démarches si démarches nécessaires il y a. L'appartement me passerait donc sous le nez si j'essaie de mettre une clause.
J'ai regardé le forum mais je n'ai pas trouvé de réponses à mes questions.
Merci d'avance 
|
|
Signaler un abus
|
|
|
anneke
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 22:21:34
|
Bonjour,
si vous n'avez pas encore la réponse à votre question, je vous conseille d'aller la poser dans droits de l'urbanisme. Vous obtiendrez là de très bons conseils.
Cordialement,
|
anneke |
Signaler un abus  |
|
|
tantale
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 09:32:08
|
Au sujet de ton appartement, il faut absolument dans le cas d'un changement d'affectation du bien l'obtention d'un PC. Le propriétaire devait ou doit le savoir.
Je me rapprocherais donc du syndic de la copropriété, en premier.
Attention, si ces travaux ont été réalisés sans leur autorisation, la copro peut demander la remise en état en tant que bureau...
Ton problème se corse si le syndic a donné son accord pour la transformation en habitation, car dans ce cas c'est au niveau des impots fonciers qu'ils vont t'attendre au virage et te redresser le cas échéant.
1/ Demande un extrait de propriété pour vérifier la nature du bien vendu ou copie de la taxe foncière et va téléphone au service foncier,
2/ Il faut mettre absolument une clause suspensive lié à l'obtention d'un PC. Ne serait-ce que pour avoir l'aval de l'urbanisme, pour le droit de transformer le local (En plus sur Paris tu peux avoir facilement un batîment classé et donc toutes transformations passe par les ABF), le droit d'utiliser les bonnes huisseries extérieure (grand ou petit carreaux),les types de tuiles, les enduits sans oublier les couleurs ad hoc etc....
Bonne chance
 |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 09:54:05
|
Si je peux me permettre, Tantale, vous mélangez allègrement les législations pourtant distinctes propres à l'habitation (code de la construction et de l'habitation), l'urbanisme (code de l'urbanisme), la copropriété (code civil), la fiscalité (code général des impots) : les démarches, les enjeux et les résultats sont différents dans chacun des cas...
Leffe59, pour la question propre à la destination en termes d'urbanisme, suivez les conseils d'Anneke : rendez vous dans le forum Droits de l'urbanisme et du voisinage : vous devriez trouver votre bonheur dans les questions posées sur ce thème. Vous trouverez aussi des pistes relatives à la question de l'utilisation du bien prise en compte par les services fiscaux.
Pour la question propre à l'affectation des locaux par rapport au règlement de copropriété, rendez vous dans le forum Appel à expériences similaires copropriété... |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
tantale
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 16:38:09
|
Désolé, je suis peut être mal exprimé, mais je persiste et je signe.
Si nous partons du postulat que le fond du problème est l'absence de visibilité donné à l'acheteur, alors ce même acheteur peut se retrouver très facilement dans une situation d'ecart vis à vis du code de la construction et de l'habitation, du code de l'urbanisme), et de la copropriété (code civil), et de la fiscalité (code général des impots).
Mais Leffe_59 était très interessé par cet appartement, je voulais juste l'interpeler sur les risques, en particulier sur le fait que le vendeur ne voulait pas de clauses suspensives, et qu'il avait réalisé les travaux apparemment sans aucune autorisation des services de l'urbanisme. Ceci est anormal.
Cela dit, il n'y a pas de problème, car le notaire devra en toute rigueur faire la lumière sur la nature du bien : à la lecture de l'extrait d'acte du vendeur, des documents administratifs, etc.. mettre ne exergue que la nature du bien vendu n'est pas destiné à l'habitation... Mais en supposant que cela passe ...
Dans cas il appartiendra a leffe_59 d'invoquer le dol et devra prouver l'existence de manoeuvres destinées à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement, ainsi que l'intention de le tromper. (article 1116 du code civil)
Cordialement
|
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 16:50:53
|
j'avais effectivement mal compris.
donc oui, pour la partie civile en tous cas (dont copropriété) mais pour la partie urbanisme, je n'ai jamais entendu dire qu'un notaire devait se renseigner sur la destination du batiment au regard des règlements d'urbanisme. Ca, c'est bien à l'acheteur de s'en préoccuper, comme d'ailleurs la partie fiscale. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 17:52:11
|
je précise que le syndic n'est pas habilité à donner une autorisation quelle qu'elle soit dans une coproprité.
cela concerne unquement le syndicat des copropriétaires et doit être formalisé par le vote d'une résolution en AG |
| Signaler un abus |
|
|
tantale
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 17:56:37
|
Bon je vois que nous sommes d'accord,
Le problème est assez simple, leffe_59 signe un compromis de vente...et supposons qu'il n'est pas trop au fait des règles d'urbanismes, c'est son premier achat.
Supposons que je sois le vendeur (c'est pas vrai!), je vais voir une agence qui reprend la description immeuble d'habitation, constitué d'un appartement, fenêtre avec double vitrage,WC, SDB, une chambre etc...
L'agence visite et confirme ma désignation du logement et lors de la signature du compromis reprend les mêmes termes.
Puis viens, les différents organisme, amiante, risque naturels, évaluation énergétique etc... Réalisé par un organisme qui lui aussi visite les lieux...
Enfin viens le notaire, c'est le dernier rampart, c'est a lui qu'il imcombe d'extraire tous documents necessaire à la redaction de l'acte, et en premier lieu il consulte l'historique du bien, et doit légitimement confirmer ou infirmer la nature du bien vendu.
Avant lui personne n'a extrait mon titre de propriété (si je suis le vendeur). Tout le monde s'est fié à ce que j'avais écrit dans mon mandat de vente de l'agence.
Premier problème, le notaire informe les différentes parties de l'ecart. Quel Solution? on casse, on indemnise, bref ce c'était pas trop ce qui était prévu et nous ne sommes pas encore à la signature de l'acte...
Deuxième problème, le notaire ne voit pas que les abréviations en bas de l'extrait de propriété est RS (remise), c'est le cas des granges, bref une dénomination qui ne correspond pas à un appartement destiné à l'habitation. Que ce passe-t-il?
L'acte de vente officiel, reprend simplement le libellé du compromis de vente!!
Leffe_59 emnénage et il est très content, mais 4 mois plus tard il recoit une visite conjointe d'un huissier mandaté par la copropriété pour lui demandé de remettre le bien dans l'état de bureau ou du moins les partie communes extérieures!
Et oui, la copro avait vu le manège, et de LRAR en LRAR ils ont décidé d'assigner le propriétaire, et pendant ce temps je décide de vendre en dessous du prix du marché faisant fi des remarques de la copro.
Aujourd'hui c'est à Leffe_59 de régler le problème.
Dans cette histoire, évidemment que j'ai un rôle majeur pour avoir trompé tous le monde, et on m'assignera, et je me defenderais sur la base que je suis pas un professionnel de l'immobilier, et j'appellerais en garantie l'agence et le notaire en tant que professionnel, en cas de condamnation.
Au final, je demande de casser la vente en invoquant le dol.
Qui est le vrai responsable, l'agence ? le notaire ? le vendeur? bref c'est au TGI de trancher dans cette procédure multiple et longue.
On peut aussi analyser les risques liés à l'usage d'habitation de ce garage qui n'est pas un bien destiné à ce type d'usage. Plus grave, en cas de sinistre graves, décès etc... Mais c'est un autre débat.
Cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 18:18:28
|
un bien dont l'acte de propriété mentionne "maison d'habitation", déclaré comme tel au fisc, peut être parfaitement irrégulier en terme d'urbanisme... et j'insiste très lourdement là dessus : il peut être une ancienne remise agricole transformée en habitation sans permis de construire de changement de destination, vendu par le précédent comme maison d'habitation... la mention de la destination, pour l'urbanisme, n'apparait pas dans les actes de propriété.
les conséquences peuvent être importantes, puisqu'il peut être impossible de faire évoluer ce bien ultérieurement.
le notaire n'est pas un rempart vis à vis de ce risque: il faut se renseigner au service de l'urba, partixculièrement dans ce cas où les bureaux ont une destination qui n'est pas l'habitat (voir avant dernier alinéa de l'article R123-9 du code de l'urbanisme) |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 20:08:06
|
En combien de temps la transformation d'un bureau en habitation, normalement faite via un permis de construire, non déclarée ici, est amnistiée du point de vue de l'urbanisme?
Il me semble que c'est assez court, non?
Donc il faut savoir si l'acheteur est dans ou en dehors de cette période (dans le premier cas, il est cuit de chez cuicui).
Du point de vue des impôts (TF et TH), c'est différent, il s'agit d'un redressement sur deux ans seulement. Le risque pour l'acheteur est faible, non, du moment que lui déclare correctement le bien si cela n'a deja été fait?
Il devrait (me trompes-je) de ce côté lui suffir d'envoyer un formulaire H1 correctif a-posteriori si après vérification la description connue des impôts diffère de la réalité. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 déc. 2006 20:10:10 |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 22:07:57
|
il n'y a pas des prescription adminstrative pour les constructions sans PC...
rien de précis sur le changement de destination, mais en tous cas, c'est 10 ans ou jamais !
ok pour les impots, le redressement ne concernant d'ailleurs pas l'acheteur mais le vendeur si l'acheteur fait la H1 tout de suite. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Question sur la destination d'un bien
Forum fermé
