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lc42
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 28 nov. 2006 : 03:35:18
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Bonsoir à tous,
j'aimerais "récupérer" un bail classique (loi 6 juillet 1989) d'un ami qui va partir de son appartement vers le 20 décembre.
Il n'a pas encore donné son préavis officiellement au propriétaire par lettre avec AR. (Il pourra profiter d'un préavis d'un mois (mutation) mais pas d'un préavis de 25 jours)
Nous pensons qu'il serait dans l'intérêt de tous qu'il puisse me "céder" son bail, pour faire parfaitement jointer sa date de départ (et lui permettre de partir avant les 30 jours de préavis), pour me permettre d'économiser les frais de régie, et pour permettre au propriétaire d'économiser également ses frais de régie.
Dans la loi de 1989, je ne vois que l'article 8 qui parle de cette "cession", et encore, sans la moindre information à part celle qui dit que le propriétaire doit donner son accord par écrit à la cession. ("Article 8. Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal."(...)
Puisque le propriétaire a l'air d'accord, cela semble donc POSSIBLE, à défaut d'être fréquent (cf les autres réponses sur ce forum au sujet des cessions qui allaient vers la négation de cette possibilité).
Est-il vraiment possible de CEDER son bail à un tiers, sans en faire un nouveau, pour éviter de payer doublement des frais de régie, et pour arranger tout le monde?
Si oui, comment cela est-il fait en général? Un simple avenant signé par les 3 parties? (ancien locataire, nouveau locataire et bailleur)
Comment se passe la gestion des cautions? Y'a-t-il un remboursement de la caution du 1er locataire, et dépôt d'une nouvelle caution du 2ème locataire, ce qui irait avec une sorte d'état des lieux "intermédiaire"?
Si une cession n'est réellement pas possible, est-il néanmoins possible d'éviter de payer des frais de régie alors que la régie n'aura PAS à faire la moindre recherche, à partir du moment où le propriétaire accepte mon dossier?
Un grand merci par avance pour votre aide.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 09:58:08
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un bail loi 89 ne se cède pas!!!
le locataire donne son congé : le préavis s'applique en fonction de la loi;
le locataire peut préciser dans son congé qu'il proprose la candidature d'un nouveau locataire M...X;
mais le propriétaire est libre de relouer ou non, de faire des travaux........et de choisir le locataire suivant des critères de solvabilité; |
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lc42
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 12:50:16
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Nefer, merci pour votre réponse.
Pour avoir lu plusieurs de vos réponses sur ce site (et votre nombre de messages record!), je suis bien conscient que vous en savez beaucoup plus que moi à ce sujet, donc que je me trompe bel et bien.
Pourtant, comment comprenez-vous le début de l'article 8?
Je lis bien "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur", donc personnellement, je lis que:
1. la cession est possible (mais pas définie du tout, ce qui est très étrange...)
2. "céder son bail" est différent de la sous-location explicitée dans la suite de l'article 8
L'article 8 ne laisse-t-il pas la porte ouverte à ce genre de cession?
De plus, je n'ai pas vu dans la loi de 1989 un article disant expressément qu'un bail ne peut se céder à quiconque et qu'il prend fin au départ du locataire.
Que se passerait-il si le fils de l'actuel locatare décidait finalement d'y habiter par exemple? Cela nécessiterait-il expressément la fin du bail et un nouveau bail au nom du nouveu locataire, avec la possibilité pour le bailleur de bien sûr refuser cet arrangement?
A moins que cet article 8 ne sous-entende que cette "cession" soit en fait une demande d'arrêt de bail avec proposition d'un nouveau locataire, ce qui irait bien sûr avec un nouveau bail et éclaircirait la situation.
Pour le reste, même si le bail ne se CEDE pas à proprement parler, n'est-il pas possible pour le nouveau locataire et le propriétaire d'éviter de payer les commissions à la régie dans ce cas? (ie si le dépôt de préavis est donné en même temps que le dossier du nouveau locataire, dossier lui-même directement accepté par le propriétaire)?
Bien sûr, dans ce cas, le propriétaire est libre d'accepter ou non, de choisir un autre locataire, ou simplement de garder l'appartement vide et y faire des travaux, etc.
Mais je parle ici d'un ACCORD du propriétaire pour ce schéma, car le propriétaire est lui aussi intéressé par le fait de ne pas avoir à débourser de commission élevée à la régie pour "rien", d'autant que la régie n'aura dans ce cas aucun travail de prospection/visite à faire...
Qu'en pensez-vous? |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 16:39:34
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Pour compléter la réponse de Nefer, je ferai remarquer que le bail est nominatif ! De là les problèmes que l'on trouve lorsqu'il s'agit de rajouter un nom sur un bail... Pour moi, ce sera donc forcément un nouveau bail.
Sur l'aspect réduction du préavis, vous faites d'ailleurs remarquer que la date de reprise est modifiée, or elle est liée à l'arrivée du nouveau locataire alors que le préavis porte sur une date différente qui est liée à la durée du bail. Pour moi, vous pouvez rependre le logement avec une semaine d'avance (par exemple) et vous aurez une date d'entrée dans les lieux qui déterminera la durée de votre propre bail.
Sur l'article 8 de la loi de 89, enfin, il me semble que la cession évoquée ne suppose à aucun moment la simple reconduction tacite du bail !
Bon courage. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 16:59:33
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Citation :
Article 8
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.
cet article me parait pourtant clair !
ni cession du bail, ni sous-location sans l'accord écrit du bailleur.
Par contre et ne pas confondre avec la notion de "transfert du bail": Mr et Mme ne peuvent pas donner le bail à leur fils et s'en aller vivre ailleurs.
Par contre si le fils (par ex) vit avec ses parents et qu'ils décèdent tous les 2, le bail est transférer d'office au fils s'il peut prouver qu'il habitait le logement depuis au moins 1 an. (art 14 de la loi de 89).
Citation :
Si une cession n'est réellement pas possible, est-il néanmoins possible d'éviter de payer des frais de régie alors que la régie n'aura PAS à faire la moindre recherche, à partir du moment où le propriétaire accepte mon dossier?
non puisqu'il y aura nouveau contrat, nouvel EDL, nouvelles vérifications des documents à fournir par le nouveau locataire ... bref l'agence ou la régie devra faire un travail et se fera rémunérer pour cela. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 19:24:59
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Citation :
Citation :
Si une cession n'est réellement pas possible, est-il néanmoins possible d'éviter de payer des frais de régie alors que la régie n'aura PAS à faire la moindre recherche, à partir du moment où le propriétaire accepte mon dossier?
non puisqu'il y aura nouveau contrat, nouvel EDL, nouvelles vérifications des documents à fournir par le nouveau locataire ... bref l'agence ou la régie devra faire un travail et se fera rémunérer pour cela.
Si accord avec le bailleur, et le bailleur redirige le contrat, je ne vois d'obstacle pour éviter les frais. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 19:49:02
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Citation :
... et le bailleur redirige le contrat ...
mais on dit tous que ce n'est pas possible ....
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 21:48:38
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Citation :
Article 8
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Je suis plutôt d'accord avec le point de vue de lc42.
Un bon logicien traduit cette phrase comme équivalente strictement a la phrase suivante:
Le locataire peut céder son contrat OU sous-louer le logement avec l'accord écrit du bailleur Y COMPRIS sur le prix du loyer.
C'est la que le bât blesse, que les athéniens.... etc..
Car si visiblement le législateur a prévu la restriction sur le prix du loyer pour la sous-location qui est évidemment AUTORISéE sauf quand elle est interdite, la juxtaposition de l'élément prix dans l'article atteint aussi du coût la cession de bail.
Je réécris:
Le locataire peut céder son contrat avec l'accord écrit du bailleur Y COMPRIS sur le prix du loyer.
Ce qui traduit le fait qu'en cas de cession,le bailleur peut augmenter le loyer (ou le diminuer, si vous croyez encore au Père-Noel)
Dans ce cas, il n'y a guère d'avantage par rapport à un nouveau bail, et je suppose que c'est pour ça qu'on ne voit jamais de cession de bail. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 nov. 2006 21:50:52 |
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lc42
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 01:39:51
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Merci à tous et à toutes pour vos réponses.
Je comprends bien que vous me disiez presque tous que ce n'est pas possible (donc je vous crois, ce n'est plus vraiment le problème, je vais faire une croix sur la possibilité d'éviter les frais de régie...), mais je continue de penser exactement ce que ribouldingue a plus clairement exprimé que moi : s'il y a accord, la cession semble possible, et cela va avec une possible hausse du prix du loyer, comme stipulé dans l'article.
L'intérêt de cette cession (si elle est confirmée possible...) existerait bel et bien dans le cas d'un accord direct avec le propriétaire pour éviter de payer les frais occasionnés par la création d'un nouveau bail (cf honoraires de la régie, payés par le nouveau locataire et par le propriétaire).
On pourrait finalement se demander pourquoi le législateur n'a pas davantage développé l'article 8, qui reste, à mon avis en tout cas, peu clair : il semble laisser une porte ouverte mais ne l'explicite pas du tout.
J'en veux pour preuve ce que Galérien disait: "Sur l'article 8 de la loi de 89, enfin, il me semble que la cession évoquée ne suppose à aucun moment la simple reconduction tacite du bail !" alors que cet article ne suppose ENCORE MOINS le contraire (ie la résiliation du bail).
Le législateur a volontairement fait la différence entre la résiliation du bail et cette "cession de bail", je ne vois pas du tout pourquoi on devrait en conclure que cette cession équivaudrait à une résiliation de l'ancien bail et création d'un nouveau. D'ailleurs, en français, on ne cède que quelque chose qui existe encore après la cession (une voiture "cédée" est utilisable par le bénéficiaire de la cession, en changeant la déclaration du nom (carte grise...), comme sont "cédés" certains contrats (dont le contrat de bail commercial, clairement cessible, lui))
C'est en cela que je pense que l'article 8 manque de clarté, il ne précise pas ce que pourrait être une cession en bonne et due forme (par exemple expliciter qu'un avenant tripartie (ancien locataire, nouveau locataire, propriétaire) suffit à changer le nom du titulaire du bail, ce qui confirmerait que c'est bien toujours le même bail qui continue depuis la date d'entrée dans les lieux du 1er locataire).
Je ne suis donc pas d'accord avec la réponse de Joulia lorsqu'elle dit que "cet article (lui) parait pourtant clair !", car en effet, avec l'accord du propriétaire, on serait bien dans le cas apparemment autorisé d'une cession... et non d'une "résiliation/re-signature d'un nouveau bail"
A moins que le problème ne soit justement la définition du "bailleur" : à mes yeux, c'est systématiquement le propriétaire, même lorsqu'une régie ou une agence en ont la gestion. Si tel n'est pas le cas, alors effectivement, il est clair que dans les faits, une "cession" ne serait pas acceptée par l'agence, tout comme une cession ne serait pas utilisée par un propriétaire sans agence (qui n'a plus alors de problèmes de frais d'agence)
Est-ce la subtilité qui m'a échappé?
Ou êtes-vous finalement d'accord que cet article 8 manque de clarté et n'ouvre la porte à une cession de bail que de façon très imprécise, qu'il serait tout de même bon d'éclaircir à l'avenir, pour savoir si on pourrait se diriger en droit français vers une cession de bail plus libre, comme au Québec? |
Edité par - lc42 le 29 nov. 2006 09:44:39 |
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