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cho
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1306 réponses |
 Posté - 28 nov. 2006 : 11:04:03
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J'ai hérité d'un appartement en copropriété, et je n'y connais pas grand-chose. Le syndic, qu'on m'a dit être bénévole, est d'après l'en-tête de son adresse, un syndic coopératif. (Ce syndic est un des copropriétaires)
Y a-t-il donc une différence, et qu'elle est-elle ?
D'autre part, je lui réclame les factures de toutes les charges récupérables depuis cinq ans. Je lui explique qu'un procès avec mon ancien locataire rend l'obtention de ces pièces nécessaires, faute de quoi le juge risque fort d'exempter mon ex-locataire de tout paiement de charges. Bien entendu, je paierai tous les frais. Est-il tenu de satisfaire ma demande ? Court-il un risque s'il ne le fait pas ?
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Edité par - cho le 28 nov. 2006 11:04:50 |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 11:50:54
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Oui, le régime du syndic bénévole et celui du syndicat coopératif sont différents. Relisez la loi et le décret statutaire pour les détails sur le syndicat coopératif. Pour le syndic bénévole, c'est comme dans le cas d'un syndic professionnel, sauf qu'il est... bénévole (merci Lapalisse  ).
Dans le cas d'un syndicat coopératif, c'est le CS en tant qu'émanation de l'AG qui gère la copropropriété. Les actes sont passés par son président-syndic. La mention du statut coopératif doit être clairement indiquée sur les documents du syndicat (correspondances, états, etc).
Sur la question de fournir les pièces, en tant qu'archiviste du syndicat, et étant donné que ces pièces vous sont nécéssaires, je ne vois pas quelle raison sérieuse il pourrait vous opposer à ne pas les fournir. Je dirais même que ce serait une faute, car cela pourrait vous porter préjudice.
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Edité par - mfld le 28 nov. 2006 11:51:29 |
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cho
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1306 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 16:21:33
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merci mfld de ces précieux renseignements, que je vais approfondir.
D'autre part, j'avais dans un premier temps envisagé une consultation sur place pour l'avocat de la partie adverse, et à ma grande surprise, alors que je m'attendais à un refus du syndic, il a accepté d'emblée... mais à quel prix ! 120 euros de l'heure !
Toutefois, après discussion avec un huissier de justice, il s'est avéré que cette consultation, non contradictoire, n'apporterait rien, et j'ai renoncé à poursuivre sur cette voie, envisageant plutôt la production des factures et contrats comme moyen de justifier les charges....
Bien sûr, je précise dans ma demande que les frais seront à ma charge ... A quoi dois-je m'attendre ? Réclamant des charges sur cinq ans, cela fait pas mal de factures ! De temps passé aussi en recherche....
Dois-je faire confiance qu'il ne me fera payer que le juste prix ? |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 16:57:39
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120 euros de l'heure pour qu'un président-syndic laisse un copropriétaire accéder aux archives  ?
Si c'est vraiment un syndicat coopératif, il y a un problème : le président étant avant tout un conseiller syndical, il est forcémment bénévole. Alors comment justifie-t-il ces 120 euros de l'heure ? Rien qu'avec l'éclairage et le chauffage ?
Si c'est un syndicat "normal" avec un syndic bénévole non professionnel, c'est aussi exagéré, car ce serait une rénumération équivalente aux vacations horaires des pros en heures ouvrables !
Là mon sourcil gauche vient de se froncer notablement... il y a un blême, ou alors de l'esbrouffe pour vous décourager de consulter ces archives...
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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 18:47:45
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Voilà comment il a justifié la somme : 45 euros de l'heure pour le comptable, autant pour la trésorière, et autant pour lui-même, les trois personnes, selon lui, devant être présentes. (Bon, ça devrait faire plus, mais je crois qu'il a voulu faire preuve de générosité !!) Ces heures peuvent être prises sur leurs heures de travail, et il y aura donc un manque à gagner pour ces personnes. Je dois avouer que sur le principe, je n'ai pas trouvé à redire....
Que dois-je donc craindre pour une demande de photocopies qui va également les monopoliser ?
Mais si la partie adverse (mon ex-locataire) n'a pas les factures, il paraît que le juge ne le condamnera pas à payer, alors, ça vaut la peine de toutes façons... |
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cho
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1306 réponses |
Posté - 28 nov. 2006 : 18:50:41
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| Mais il est vrai qu'à son ton (cela s'est passé au téléphone), j'ai cru percevoir comme le désir de me décourager ..... |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 00:09:06
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ne serait pas ce pas du travail non déclaré ???(cette proposition)
avez vous fait la demande de photocopies par courrier RAR ?
et avez vous obtenu cette réponse par écrit ? |
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cho
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1306 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 08:04:49
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Les renseignements sur la consultation ont été faits par téléphone. La lettre demandant les photocopies a été adressée, bien sûr, en recommandé avec AR.
Rien dans les obligations d'un syndic ne l'oblige, en dehors d'une période entre la convocation à l'AG et l'AG elle-même, à ouvrir ses portes aux copropriétaires. Partant de là, n'at-il pas le droit de facturer ses services hors cette période ?
D'autre part, je ne passe pas par mon avocat pour cette demande de photocopies, car d'une part le temps presse, et d'autre part il y aura sans doute réticence de ce dernier, qui ne voit pas la nécessité de produire les factures en justice...(pourtant indispensables d'après l'huissier...Qui croire ?) Mon idée pourtant était de faire comprendre au syndic (sans le dire franchement bien sûr) que si le juge ne me donnait pas raison à cause de l'absence de factures, alors il en serait responsable, avec tout ce qui peut s'ensuivre..
Le syndic peut-il sans crainte ignorer ma demande, il sait en effet que j'ai un avocat... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 09:54:10
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Cho, dans un syndicat coopératif de copropriétaires, la gestion et l'administration du syndicat sont assurées par un groupe de copropriétaires, le "conseil syndical coopératif".
Le syndic est désigné parmi ses membres, il est "président-syndic".
Dans cette forme particulière, on peut parler d'une quasi "autogestion".
Reste que tant le président-syndic que les membres du CSCoop^ne peuvent en aucun cas être rémunéré à quelque titre que ce soit.
C'est une interdiction imposée par la loi.
Toutefois ils peuvent être défrayés, c'est à dire remboursés des frais qu'ils ont engagés dans l'exercice de leur mandat.
On en pense ce qu'on veut. Pour ma part je pense que cette interdiction d'être rémunéré est une anomalie, du moins pour le président-syndic ! Mais c'est ainsi.
C'est la raison pour laquelle l'histoire des 45 € ne tient pas la route !
Elle tient d'autant moins si c'est 45 x 3. Or comptable et trésorière n'ont pas de fonctions officielles pour le syndicat. Même chose si c'est une comptable salarié du syndicat.
Seuls existent officiellement le Pdt-syndic ou un vice-pdt.
Le reste, c'est de l'organisation interne au CSCoop ou au syndicat.
Aucun des membres d'un CS, fut-il coopératif, ne peut recevoir de rémunération.
Si votre demande occasionne des frais de recherches, c'est une autre affaire !
Mais alors ce sont bien des frais, correspondant à une dépense, et non la rémunération déguisée du Pdt-syndic, du comptable ou de la tésorière (S'il y a comptable, que vient faire une trésorière ?) |
Edité par - gédehem le 29 nov. 2006 10:00:28 |
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snp
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591 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 14:49:31
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Question à gédehem - 29/11/2006 : 09:54:10
Citation :
...Pour ma part je pense que cette interdiction d'être rémunéré est une anomalie, du moins pour le président-syndic!
Je croyais que c'était pour éviter la collusion entre les deux genres: exécutif et contrôle de cet exécutif ??? |
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cho
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1306 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 15:21:37
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Que dois-je donc en penser ? comment évaluer des frais de recherche ? La recherche en elle même ne coûte rien . C'est du temps ! On peut peut-être appeler ça des frais de temps passé...
Quant à la présence des trois personnes, je crois que j'ai affaire à un syndic qui craint les reproches, et qui veut se protéger...
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snp
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591 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 17:14:05
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Réponse à cho - 29/11/2006 : 15:21:37
Quels frais de recherche??? De photocopies, peut-être. Et encore, s'il était prévoyant ("prévoir c'est gérer") il aurait un abonnement qui mettrait la copie à 3 cents, maximum.
Je ne veux pas enterrer un collègue, un snp, mais il faut lui faire comprendre que tôt ou tard, ses "magouilles" (s'il y a) apparaîtront, quoiqu'il fasse...alors autant affronter tout de suite et éviter de "jouer à l'autruche"! C'est mon point de vue. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 19:36:44
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snp, la collusion existe davantage avec le syndic "non professionnel" rémunéré, étant partie prenante dans la gestion alors qu'il est tout seul !
Je ne vois donc pas trop de différence avec le Pdt-syndic, lequel est de plus en prise directe avec le CSCoop en permanence sur son dos, le CSCoop étant quasi un organe de gestion collectif.
Cho : je relis que vous réclamez "des factures depuis 5 ans" !!
Cette demande ne tient pas la route, car vous n'avez que faire des factures et qu'elles nécessitent sans doute des recherches pointues, surtout si c'est le foutoir dans les archives du syndicat.
En tant que copropriétaire, il vous suffit de demander vos décomptes annuels, décomptes établis lors de l'arreté des comptes annuels, décompte qui doivent mentionner le détail des imputations et donc les charges récupérables et celles qui sont propres au copropriétaire.
Ce sont ces "décomptes individuels de charges de copropriété, annuel, qui est une pièce officielle du syndicat, que vous devez présenter au juge pour preuve de vos demandes.
Pas les factures, qui elles ne concernent en rien les copropriétaires, chaque copropriétaire n'ayant qu'une quote-part de chaque facture, quote-part dont le juge n'a que faire ne pouvant de plus la calculer..
Ce qu'il doit voir c'est ce qu'on vous réclame à vous, et sur ce qu'on vous réclame comme charges qu'elles sont celles qui sont effectivement récupérables.
Autrement dit, on fait 3 manip sur le micro du comptable et vous avez vos 5 décomptes pour les 5 dernières années (dont il doit y avoir des doubles dans un dossier au secrétariat ..).  |
Edité par - gédehem le 29 nov. 2006 19:40:36 |
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snp
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591 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 21:55:01
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Réponse à gédehem - 29/11/2006 : 19:36:44
Exact. (et je n'ai pas voulu du système coopératif...les autres copropriétaires non plus, d'ailleurs!!!))
Mais normalement, le président du CS-coopératif ne devant être rémunéré, et a forciori les autres menbres du CS-coop, s'il demande, pour lui, une quelconque rémunération, soit il rétrocède à ces comparses, et dans ce cas la copropriété a du "mouron à se faire", soit il les endort de belle manière...et le résultat est le même!
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 29 nov. 2006 : 22:20:27
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Effectivement, un pdt-syndic qui demande des sous pour faire des recherches, il y a des questions à se poser...
Pour ce qui est du syndic "non professionnel" (bénévole ou pas, on s'en moque), c'est une anomalie dangereuse dans la durée, anomalie qui n'offre aucune sécurité pour le syndicat et plus encore pour le syndic, qui est pour moi à la limite de l'irresponsabilité, s'ose l'écrire ici après l'avoir dit par ailleurs.
Comprenez que le syndic "ne peut se faire substituer".
Lorsque "le syndic" est une Ste, pas de pb : n'importe qui désigné par la Ste peut agir "es-qualité syndic".
Le syndic en nom propre, "professionnel", ou copropriétaire syndic "non professionnel", ne peuvent agir que personnellement, de leur personne.
Ce qui veut dire que la moindre LRAR a retirer, la moindre signature sur une pièce d'un syndicat, la passation d'un marché bien entendu, d'une commande, etc etc .. impose qu'ils soient le fait du syndic lui même, de sa personne !!!
Et comme le service du syndic s'entend 365 jours par an, le syndic en nom propre ou non professionnel ne peut prendre de vacances, car il n'y a plus alors continuité de la fonction.
Je passe sous silence le 8 ou 10 jours de grippe plongé au fond d'un lit ....
Je ne parle même pas des 3 semaines de vacances en Tunisie ou en Australie, impossibles, sans parler de la fracture au ski, ou de l'accident dans les gorges du Verdon, vous immobilisant pour 3 mois sur un lit d'hopital ... dans tous ces cas, il y a pour le moins "carence du syndic à exercer les droits et intérets du syndicat", au pire .."un syndicat de fait dépourvu de syndic"
On ne va pas en rajouter en parlant de décès, parce que le décédé n'en a plus rien à faire, et que la tete de "ses" copropriétaires dépourvu de syndic est bien le dernier de ses soucis !!
Pour toutes ces raisons, le syndic "non professionnel" solitaire sur le long terme est une folle folie irresponsable, sauf dans les toutes petites copropriétés de quelques membres ...
Où encore comme moyen transitoire lorsqu'on veut changer de syndic et que le dossier n'est pas bien pret ! Transitoire = 1 an maxi !!!
Mais quand on est 10, 12, et plus bien entendu, aucune hésitation : c'est le syndicat coopératif qui s'impose.
J'insiste, n'en déplaise aux uns et aux autres (et à vous snp  ) : le syndic non prof seul comme le syndic "prof" en nom propre est une folie irresponsable pour tous, pour le syndicat en premier lieu !!
Il faut s'en convaincre, c'est la plus totale insécurité !!
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Edité par - gédehem le 29 nov. 2006 22:22:58 |
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snp
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591 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 09:41:51
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Réponse à gédehem - 29/11/2006 : 22:20:27
Je connais bien ton opinion sur le "snp" opérant seul.
Mais tu connais la regaine, "ça n'arrive qu'aux autres", je vais essayer de faire comprendre mon point de vue sur la question. Essayer.
Avec la technologie actuelle, je n'ai nul besoin d'être en permanence dans la résidence. Quand je pars en mission pour plusieurs jours, parfois un mois entier, j'ai l'ordinateur et suis toujours en relation avec le CS. Echange de courriels, utilisation de webcam, avec internet je peux envoyer des LRAR, même de l'étranger. Pour recevoir des LRAR, j'ai donné une procuration pour les retirer à ma place. Le problème n'est pas qui retire cette lettre, mais si son contenu m'est transmis. pour cela il existe le scanner et internet.
Pour les vacances, idem, et de plus, il y a toujours un aéroport à proximité. Au cas ou l'immeuble a explosé ou en flammes. Je n'ai pas besoin d'être là pour éteindre le feu, de véritables pros s'en chargent (je pense aux pompiers!). Les déclarations de dégats des eaux, soit c'est entre copropriétaires, je n'ai qu'à recevoir le double réservé au syndic, soit les parties communes sont en cause et pareil tout peut se passer à travers internet.
Mon gros problème serait la coupure de la liaison internet...mais, mais, bientôt, partout en France, le WIMAX...connextion sans fil, portée 50 kms...
Quant à la maladie ou la cassure, j'ai expérimenté. Du fond (douillet) de mon lit, et par le "truchement" de plusieurs webcam, j'ai joué au voyeur, ou au veilleur de nuit, au choix.
Pour éliminer (de façon pacifique) le cas du décés, c'est toi-même qui m'a soufflé la, une solution lors d'un de tes post (de 2004, minimum). J'ai fait voté (art.26) une résolution donnant, en cas de décés ou carence avérée du fait de comas, alzheimer et autres joyeusetés, pouvoir au président du CS de convoquer une AG pour nomination nouveau syndic pro ou non, dans les trois mois.
Je ne t'ai sûrement pas convaincu, mais il me plait de croire que je pourrais être l'exception qui confirme la règle!
Tu m'as beaucoup aidé, ainsi que d'autres, et vous en remercie tous.
Nefer, c'est différent, je l'aime. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 10:27:19
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"Pour recevoir des LRAR, j'ai donné une procuration pour les retirer à ma place. "
Le mandat du syndic ne se divise pas, ne se sous-traite pas : "Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25 (donc pas de 25-1 possible.ndlr), une délégation de pouvoir à une fin déterminée."
Vous ne pouvez donc donner procuration pour retirer une LRAR.
Quant à la résolution votée par l'AG donnat pouvoir au pdt du CS de convoquer une AG en cas de décès du syndic, elle ne vaut pas un clou ! (Bien qu'un clou soit par lui-même quelque chose .....)
En effet, les possibilité pour le pdt du CS de convoquer valablement une AG sont encadrées par les textes et très réduites :
- après MED faite au syndic restée dsans effet, suivant D.art.8 alin.2
- s'il est désigné par le Pdt du TGI par combinaison de D.art.8 et D.art.50.
Mais dans ces 2 cas, comme dans la carence, une constante : il y a un syndic en place dont le mandat est en cours.
En cas de décès il n'y a plus du tout de syndic !
Dans ce cas, c'est obligatoirement et automatiquement D.art47 qui entre en œuvre, qui s'impose !
Une résolution d'AG ne peut pas être contraire à cette disposition impérative d'ordre public.
Donc elle ne vaut pas un clou (si clou il y a), et votre syndicat est dans l'insécurité la plus totale (bien que je ne vous souhaite pas de disparaitre à jamais ... )
(NB : la résolution autorisant le pdt du CS en cas de carence du syndic est une modif du RDC, qui doit donc être publiée comme il convient. Voir L.art.18 dern.alinéa. : c'est une clause du RDC qui peut autoriser, pas une simple résolution d'AG) |
Edité par - gédehem le 30 nov. 2006 10:54:20 |
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snp
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591 réponses |
Posté - 30 nov. 2006 : 11:16:12
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Réponse à gédehem - 30/11/2006 : 10:27:19
OK, je ferai voter une résolution donnant "délégation de pouvoir" à seule fin de recevoir les LRAR. D'une manière permanente est-ce possible? Et si les LRAR sont adressées à mon nom uniquement et pas à l'attention du syndic?
Mais je suis persuadé que tant que le contenu m'est transmis aussitôt, je vois mal quelqu'un venir me chercher des poux dans la tête (même si j'ai plus de cheveux que Zidane) Si huissier ( en main propre), soit le concorde (hélas) soit renvoi à huissier plus proche (les frais supplémentaires étant à ma charge, évidemment)
Pour l'autre résolution (celle du "décés"), j'ai oublié de signaler qu'elle a été votée une première fois (art.26) puis incluse dans le RC que j'ai fais voté "en bloc" (tjrs art.26) |
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cho
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1306 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 08:53:17
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la discussion est certes passionnante....
Gédehem, vous dites que les décomptes annuels suffisent...
Dans un premier temps, quand les rapports avec un locataire sont bons, c'est en effet suffisant. Mais si le locataire conteste, qu'il va en justice, alors il faut les factures pour que le juge puisse trancher. Je viens de voir un huissier qui me l'a confirmé. C'est sur son conseil que j'agis auprès du syndic. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 10:43:51
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Etant dans une copropriété, vous n'avez pas acces aux factures détenues par le syndic (syndicat).
De plus, elles n'ont aucun interet pour le juge, qui ne va pas s'amuser à sortir sa calculette pour chacune afin d'en extraire votre quote-part en tantièmes ni vérifier dans quel rubrique il faut la coller ....
Le décompte annuel de charges de copropriété est un document officiel du syndicat, qui vaut pour vous exigibilité des sommes qui y sont précisées, sommes conformes aux montants approuvés par l'AG lors de l'approbation des comptes.
Pour vous, copropriétaire, ce sont ces décomptes annuels qui sont la preuvent des charges imputées à votre lot.
En principe, le syndic doit préciser sur ce décompte annuel, qui est donc un récapitulatif vous l'avez compris, les charges qui vous sont propres et celles récupérables.
Si ce décompte mentionne 8500 € de charges d'entretien des parties communes, récupérables, ce sont ces charges qui s'imposent à vous, auxquelles vous ne pouvez echapper vis à vis du syndicat, ...et dont il vous faut récupérer la part de votre locataire.
Il vous faut pour chaque année contestée le PV de l'AG, où est indiqué que les comptes sont approuvés pour (mettons) 130.000 €, votre décompte individuel annuel, où est précisé que votre quote-part des 130.000 € est de 1200 € pour l'année considérée, décompte qui précise que sur vos 1200 € de charges 1000 € sont récupérables.
C'est sur cette base que vous êtes fondée à réclamer le paiement des 1000 € pour cette année ..et idem pour les 5 années qui précèdent.
En avant ! |
Edité par - gédehem le 01 déc. 2006 10:48:54 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 12:31:32
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Citation :
Initialement entré par gédehem
En principe, le syndic doit préciser sur ce décompte annuel, qui est donc un récapitulatif vous l'avez compris, les charges qui vous sont propres et celles récupérables.
non: le syndic n'a aucune obligation à indiquer sur le relevé des dépenses ce qui est récupérable ou non.
c'est au bailleur de faire le décompte des charges récupérables suivant le livbéllé indiqué sur le relevé des dépenses: le problème peut apparaitre si le libellé n'est passez précis. |
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syndic bénévole, syndic coopératif. Différence ?
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