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cho
Pilier de forums
1306 réponses |
 Posté - 01 déc. 2006 : 17:55:38
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| Peut-être me suis-je mal exprimé. Le factures ne sont pas pour le juge. Elles sont pour le locataire ... Il y a de la jursisprudence qui montre que les factures sont nécessaires... Nous en avons déjà discuté dans une autre rubrique... Il est vrai que beaucoup ont été surpris sur ce sujet .... |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 12:32:39
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L'irresponsabilité du syndic non professionnel dans une copropriété est exacte dans l'absolu. Heureusement que tout le monde sait faire preuve d'un peu de bon sens dans la pratique. Il y a un conseil syndical, normalement ! alors, si le syndic non professionnel est absent, il peut s'appuyer sur les membres du conseils syndical. Les cas extrêmes où l'éloignement du syndic sont "préjudiciables" sont rares : la tempête de 1999, AZF à Toulouse !!!
Et oui, il faut constater s'il y a ou non des dégâts sur l'immeuble !
Et alors, même si c'est Foncia ou je ne sais quel réseau qui est syndic, sont-ils réellement plus disponibles ! dans ces réseaux, il y a des officiles de 2 personnes ! le patron et une standardiste- dactylo... Elle fait comment si son patron est à Maurice, le jour d'AZF ? Elle fait moins bien que le syndic non professionnel (lui-même à Maurice ou Saint Barth !), j'y mets mon billet !
Comme en france, tout le monde veut se méler de tout mais personne ne veut s'impliquer, avec 12 logements, le syndicat coopératif, c'est de l'illusion (pas assez de volontaires), le syndic non professionnel peut exister (1 volontaire à trouver) et s'il n'implique pas trop les autres, il peut trouver un "conseiller syndical" pour l'aider à condition de ne surtout pas lui demander grand chose ! Et si syndic professionnel... les 12 sont en général d'acord pour dire que c'est trop cher et qu'il ne s'occupe pas bien d'eaux. |
seborga1 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 14:07:24
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Séborga, je serais d'accord avec vous si les choses étaient toutes simples, sur le mode associatif type "Loi 1901".
On met 10 lignes dans des statuts et le tour est joué ... 
Mais manque de chance, on est sous le régime de la copropriété.. 
Pour ce qui concerne le syndic "prof", qu'il soit juste un bonhomme et une secrétaire, c'est tout de même une "personne morale", une Ste, société qui assure la continuité du mandat !
Ce n'est pas la cas avec le syndic "non prof", avec qui on est toujours dans l'incertitude.
Ce point est étranger au fait que les copropriétaires s'impliquent peu dans la gestion de leur bien commun !
Syndic "pro" ou non, les copropriétaires sont très généralement "consommateurs" et pas du tout "acteurs" de leur copropriété.
Syndic "prof" ou non, cela ne change rien, ..hélas !!! 
C'est pourquoi il faut les mettre en face de leurs responsabilités : "Où vous vous bougez les fesses pour votre bien commun ... où il ne faut pas vous plaindre si vous payez un tiers syndic "prof" qui fait ce qu'il veut !"
Lorsqu'un syndicat souhaite se gérer lui-même, il doit très rapidement adopter la forme "syndicat coopératif".
Si c'est passer d'un syndic "prof" à un syndic "non prof" isolé, solitaire, il ne faut pas s'y risquer :
- C'est irresponsable tant pour le syndicat que pour le syndic.
- Ce n'est que transférer sur un copropriétaire solitaire les reproches formulés sur M. XXXX de la Ste F..... !
S'il s'agit d'associer le CS, qui n'est pas un organe de gestion, au travail du syndic, autant en faire un CSCoop dans le cadre d'un syndicat coopératif, CSCoop organe collectif de gestion, au moins les choses seront claires ... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 17:00:47
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Bonsoir,
Question à gédehem.
Je crois avoir compris,depuis 2 ou 3 ans,que " le syndicat coopératif "
est votre domaine de prédilection .
Sans doute êtes vous président d'un tel syndic ?
Que pensez vous de la "comptabilité en partie double" pour ce genre de gestion.
Pardonnez moi si mes questions vous paraissent aussi "sottes que grenues " !!! |
Salutations
François |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 17:56:49
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Bonsoir,
Merci.Comme toujours de bons liens, pour ceux qui ont encore soif d'apprendre.J'ai apprécié les nombreux graphiques, car j'ai toujours été un amateur de fromages.
Mais, attendons que l'ARC veuille bien ou puisse faire aussi une étude sur les "syndicats coopératifs".C'est aussi le sujet !
Cependant,pourquoi gédéhem n'ouvrirait-il pas un site pour faire la
pige au champion JPM.
Je parle de la qualité du site et des posts de ce contributeur et non de l'altitude de certains messages pleins de dangereuses crevasses pour les non initiés qui viennent sur UI ! |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 02 déc. 2006 18:11:25 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 21:27:41
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Merci à Oldman. Pour l'altitude ? Il en faut pour tout le monde. Il y a un B A-BA de la copro en route  C'est finalement bien plus difficile.
Pour le sujet : il ne s'agit pas de copropriété mais de gestion locative. Le bailleur doit justifier les charges récupérables sur 5 ans, délai de prescription.
Personne n'a jamais voulu dire officiellement et clairement si les relevés de charges établis par le syndic sont suffisants.
Si vraiment, dans le nouveau régime, il n'y a plus de relvé détaillé, on ne sait pas trop comment feront les bailleurs
Si l'expert tient aux factures et ne les obtient pas, le syndic, voire le syndicat, feront l'objet d'une injonction du juge.
C'est l'occasion de remarquer qu'après approbation des comptes par l'assemblée, un locataire, lui, a pouvoir et qualité pour les faire remanier A ma connaissance, les associations de locataires prétendent à la communication des factures. Sur certaines d'entre elles recueillent des mentions qui remettent en cause les décomptes de charges récupérables. C'est à la vérité parfaitement possible.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2006 : 22:40:21
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Oldman, je ne fais la pige à personne, sauf pour quelques "feuilles" qui ne méritent pas l'appellation d'ouvrage....
Quant à l'altitude ...? Parfois il vaut mieux "creuser" un sujet, Oldman ...
Sur le "syndicat coopératif" : J'en suis un ardent partisan, parce qu'il est selon moi la forme logique de la gestion du syndicat par les copropriétaires eux mêmes.
Le développement de cette idée est tant technique que philosophique, donc trop long à développer ici. 
Quelques pistes :
Passer de la gestion par un tiers au syndicat, généralement par une personne morale dont la structure, l'organisation, est en principe faite pour répondre à une demande de services, ... à la gestion par un copropriétaire seul, seul dans le sens de "solitaire dans la gestion", ... je n'en vois pas trop l'interet, du moins si c'est dans la durée pour des copropriétés de 20/25 lots et plus ...
Il y a là un transfère de hargne contre un "professionnel" qui n'est pas là, pas attentif au syndicat (d'où son non renouvellement), .... à la hargne contre un copropriétaire isolé dont on attend tout, comme un "professionnel", à la disposition de tous 24h/24, et qui rapidement va faire le "dictateur" pour faire tourner la boutique !
(Vous savez ce que c'est que le coup de fil un dimanche matin à 7h.30 "M.Gédehem, y'a plus d'eau chaude pour mon bain." ??  )
Appeler cela "gestion par les copropriétaires" ... est un abus de langage.
Je passe sur le syndic "non prof" rémunéré, dont on voit qu'il n'est pas désigné dans un soucis d'économie ....
C'est sur le plan philisophique un abus encore plus grand, dans la mesure où le copropriétaire syndic est, de par les textes, totalement seul pour la totalité des actes de gestion, solitude qui peut être pour lui une protection. (facile de devenir autoritaire, dictateur ...).
Et comme il n'y a généralement pas foule pour prendre la place, il n'a rien à craindre ...
En revanche, le syndicat coopératif, qui oblige à la désignation d'une équipe, le Conseil syndical coopératif, donc à l'implication efffective de plusieurs copropriétaires, alors là, oui, on peut parler de "gestion du syndicat par les copropriétaires".
Cela l'est d'autant plus que le syndic, comme le vice-pdt, car il y a un vice-pdt qui remplace le pdt-syndic absent, empéché, le pdt-syndic tient ses pouvoirs non de l'AG mais du CSCoop, qui peut en changer comme bon lui semble !
Car ici, le pdt-syndic ne pouvant recevoir de rémunération, il n'est pas besoin de motiver sa révocation, laquelle ne lui porte aucun préjudice !
Par cette gestion obligatoirement collective, ou plutot collégiale, nous avons bien ici une gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes.
Il y a là derrière toute une autre approche, en particulier par le fait qu'il n'y a pas une identification précise à un gestionnaire vers qui tout tend, mais bien une gestion commune par l'intermédiaire d'une équipe, d'un groupe.
La philosophie de ce syndicat coopératif que je retire de la pratique ? :
La copropriété, le syndicat de copropriétaires, est une micro société qui est (sera) à l'image de chacun des membres qui la compose.
Elle est ce que nous sommes, individuellement, mais surtout collectivement !
C'est, pour moi, le lieu idéal d'apprentissage du "vivre ensemble" (on décide tous ensemble ce que nous jugeons bon pour nous, et on met en œuvre ensemble ..), apprentissage de la "Citoyenneté", B A BA de la vie dans la grande citée .....
AMEN ! ....
Fermez le ban ( c'est pour Oldman . ..) |
Edité par - gédehem le 02 déc. 2006 22:55:07 |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 10:55:54
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Bonjour,
Je pense que tout ceci est un faux débat.
Gédehem, vos arguments sont évidemment incontestables car comme souvent, ils sont théoriques, et la théorie souffre rarement de critiques.
Mais il me semble qu'il n'existe pas de méthode théorique applicable à toutes les co-propriétés.
Peu importe que le syndic soit seul, bénévole, professionel,coopératif. Pour que la co-propriété soit bien gérée, il faut que son syndic soit adapté à sa co-propriété.
Un syndic seul comme snp fera parfaitement l'affaire pour une co-propriété "consciensieuse" dont chaque co-propriétaire s'implique 24h/24, 7j/7, 365j/an, et qui seront à même de réagir face à une carence de ce syndic, quelle soit légale ou pas.
Le même syndic devient effectivement dangereux (involontairement) pour une co-propriété dont les co-propriétaires se foutent de tout et confient "leurs affaires" à ce syndic qui peut par exemple décédé subitement.
Mais que penser d'une co-propriété gérée par un syndic professionnel dont il y a toujours quelqu'un "derrière le comptoir" (fusse la secrétaire, dixit séborga), mais qui s'occupe d'une co-propriété ou la encore, les gens se foutent de tout, et qui laisse ainsi ce syndic faire la pluie et le beau temps?
Il existe ainsi des syndics professionnels qui n'hésitent pas à engager à tort des actions en justice au nom du syndicat après avoir obtenus l'accord d'une assemblée génerale qui n'a jamais entendu parler de la loi de 1965..et qui finit par couter plus cher au syndicat que les conséquences du décès d'un syndic "solitaire dans sa gestion".
Que penser également des syndics coopératifs dont la majorité des membres sont incompétents (ça existe!) et qui font prendre également des risques au syndicat?
Il me semble que l'efficacité d'une gestion de co-propriété n'est pas liée au type de syndic, mais plutôt à la mentalité des co-propriétaires composant la co-propriété, à leur façon de s'impliquer dans leur co-propriété.
MARIE |
Edité par - Marie de Médicis le 03 déc. 2006 11:06:37 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 déc. 2006 : 12:51:20
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Mais alors là, je suis totalement d'accord avec vous, Marie, totalement !!!
La coproproiété, notre copropriété ((j'allais écrire notre Socété .. !) EST CE QUE NOUS EN FAISONS, ... chacun individuellement mais surtout collectivement, "tous ensemble" , par un consensus majoritaire !
C'est de la théorie sans doute pour beaucoup, du moins pour ceux qui restent coincés chez eux, sans s'occuper de ce qui se passe sur le palier (en copropriété comme dans la société, vous l'avez remarqué ?..)
Il y a les consommateurs, qui attendent que tout tombe du ciel ou même qui n'attendent rien, et les acteurs, qui s'impliquent (dans la copropriété ..., dans la cité, ...dans la société...).
C'est pourquoi, en copropriété :
- soit on s'en moque et on délègue à un tiers prétendument "professionnel" la gestion de notre "cité" commune.
- soit on s'y implique, étant notre patrimoine commun, et on gère de façon collective, collégiale, véritable gestion du syndicat par les copropriétaires eux-mêmes.
Ca existe, j'en ai rencontré ... plein !
Vous dites : "Il faut que la copropriété soit bien gérée."
Certes !!! Mais qu'est-ce qu'une copropriété "bien gérée" ??
Qu'est-ce qui est "Bien" ! Quelle est cette notion du "bien gérée" !
Moi, je veux 26° chez moi en hiver. VOus, vous voulez ne pas payer cher de chauffage.
Si on paye pas cher mais que je n'ai que 19°, comme prévu par les textes, je vais dire que c'est "mal géré".
S'il n'y a que 19°, dont vous vous moquez, mais que ce n'est pas trop cher, vous direz que c'est "bien géré".
Il faut, me semble t-il, et ce n'est pas là du théorique, se méfier de ces notions de "bien" et "mal" qui, elles, sont théoriques, subjectives !
Qu'est-ce qu'une copropriété "bien gérée" ??? 
Est-ce qu'un "non prof" aura une "meilleure gestion", une "bonne gestion" ??? Bonne pour qui ??
Il reste que la gestion par un syndic "non prof" solitaire (comme par un syndic "prof" en nom propre), parce que le syndic "prof" ne nous plait pas ou semble "ne pas bien gérer", c'est, outre la dangerosité et l'irresponsabilité sur le long terme que j'ai souligné, c'est un pis aller, solution batarde entre :
- la gestion par un tiers étranger au syndicat.
- la gestion collégiale, par les copropriétaires.
Mais le syndic "non prof", copropriétaire, n'est pas de la gestion par les copropriétaires, par l'ensemble des membres du syndicat.
Avec un syndic "non prof" solitaire, où est l'implication des copropriétaires ???
Le syndic, désigné par l'AG, est seul durant 364 jour 1/2. (la 1/2 journée c'est pour l'AG .. )
Même légalement ils ne le peuvent pas : le syndic est seul de seul !
Et ne parlons pas du CS, qui n'est d'aucune aide n'étant pas un organe de gestion, n'ayant aucun pouvoir propre !!
S'ils souhaitent se gérer eux-mêmes, s'ils veulent s'impliquer, être acteurs, c'est le syndicat coopératif et la gestion collégiale, il faut s'en convaincre ... sans que ce soit la recette miracle : le syndicat sera ce que les acteurs en feront.
Si tout le monde s'en moque, autant prendre un "prof", au moins on pourra lui casser du sucre sur le dos quand on n'est pas content ...
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Edité par - gédehem le 03 déc. 2006 16:23:30 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 18:38:11
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Réponse à ...ceux qui voudront bien la lire
gédehem a surement... disons peut-être raison.
Il est vrai que c'est plus dur pour une copropiété dépassant la cinquantaine de lots principaux. Ce n'est pas la gestion pure et simple (façon de parler!!!) qui est en cause , c'est surtout la responsabilité indue ou non de tout ce qui peut se passer dans la copropriété.
Je suis parti en mission dix jours... j'étais en permanence en relation grace à internet...il ne c'est rien passé...malgré la tempête...tant mieux!!! (fin 99, même chose, sept arbres soufflés, je suis arrivé le jour même avec tronçoneuse et copropropriétaires ont donné la main. Cela a donné du lien, il est vrai)
IL est réconfortant de savoir pouvoir se reposer sur d'autres pour partager une responsabilité ... mais aussi il est difficile de concéder, ne serait-ce qu'un moment, le pouvoir... C'est un art de savoir déléguer...et j'écris en connaissance de cause.
Conclusion: syndic coopératif, c'est le mieux ...pour les autres. (je suis désolé, mais, en ce qui me concerne, je persiste et signe (plusieures fois déjà) je, j'entends reste seul maître à bord.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 11:39:56
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snp :
"... mais aussi il est difficile de concéder, ne serait-ce qu'un moment, le pouvoir... (....)... en ce qui me concerne, je persiste et signe (plusieures fois déjà), j'entends rester seul maître à bord. "
CQFD ... pour démontrer certaines 'oppositions' au syndicat coopératif, et donc au pouvoir partagé puisque collégial !
Seriez vous un dictateur éclairé ? ..
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Edité par - gédehem le 13 déc. 2006 11:43:15 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 16:18:12
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Réponse à gédehem - 13/12/2006 : 11:39:56
Dictateur ? sans doute...un peu  ...comme tout le monde!
Eclairé ? tant que je ne suis pas "illuminé" ( ou  au choix).... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 22:34:39
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| Quoi que "illuminé", à noël, ça serait joli ! .... |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 14:23:25
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Réponse à gédehem - 13/12/2006 : 22:34:39
En effet, cela pourrait être joli...déjà que j'arborerais le nez rouge (le nez, uniquement, dans un premier temps)
Ce que je pourrais appréhender, c'est le fait de se faire "allumer".... quoique, si l'allumette est du Nord...n'étant pas sectaire, celle du Sud me conviendrait au même titre!!! |
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syndic bénévole, syndic coopératif. Différence ?
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