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 Sujet  |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
 Posté - 29 nov. 2006 : 21:50:42
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Bonjour
avec mon épouse nous avons un immeuble de 11 studios
Nous avons créer une SCI pour des questions de taux d'endetteemnt et de financement (nantissement des parts de SCI)
la demande en meublé est très forte mais notre statut de SCI nous limite à 10%
D'ou ma question (maintenant que l'immeuble est payé).
Peut-on dissoudre la SCI et récupéré les actifs en nom prore voire indivision.
L'idée est de pouvoir faire du meublé (sans parler le LMP) sans à avoir à me revendre l'immeuble..
MErci
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brasil
Pilier de forums
229 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 11:38:28
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vs n'êtes pas obliger de dissoudre la SCI.
Il suffit de passer à l'IS et vous avez parfaitement le droit de louer meublé |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 23:16:54
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Oui bien sur mais l'IS va me couter les yeux de la tête,
ma TMI n'étant qu'14%....
donc à part la fin de la SCI... |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 20:54:02
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Est-il possible d'intercaller une SàRL entre la SCI et le locataire : un montage du type, la SCI loue en nu à la SàRL, la SàRL meuble les studios, et loue aux particuliers. Et que l'on ait à peut prêt : loyer perçu par la SCI de la SàRL = loyer perçu par la SàRL du locataire particulier. Au niveau de la SàRL, le montant du loyer perçu servirait à couvrir le loyer qu'elle verse à la SCI, donc pas de bénef. Sous toutes réserves ...
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 00:23:12
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| Il faut voir si dans ces conditions vous n'êtes pas assujetti à la TVA... |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 09:34:45
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| Il me semble qu'il y a un seuil en deçà duquel vous pouvez opter pour le régime de la franchise de TVA. Sauf erreur de ma part, CA < 23 K€ pour le biens et environ 70 K€ pour les service. A faire confirmer. |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 10:08:18
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Meric de votre participation .
Mon CA annuel sur cette opération est de 52K€....
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 10:23:25
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L'assujetissemnt des loyers ou recettes locatives à la TVA en terme de logement n'est pas à ma connaissance dépendant d'un plafond, en particulier d'un plafond de 23 000 euros ou de 70 000 euros.
Locations exclues de la TVA:
> Locations de locaux à usage d'habitation, que ce soit nu ou meublé.
Locations assujetties: ce sont les locations a caractère commercial:
> locations d'immeubles porfessionnels équipés
> locations de garages et parkings
> locations de terrains équipés (ex camping)
> locations commerciales par assimilation
> locations meubéles accomapgénes de prestations para-hotelières (TVA 5,5%)
Locations a TVA sur option:
> locaux nus a usage pro
> terres et batiments agricoles
(Ma source: Optimisez votre investissement immobilier par Pascal DENOS, ed d'organisation, page 106)
La SCI louerait donc nu avec des revenus taxables au titre des revenus fonciers, donc exempts de TVA.
La SARL loue meublé, donc sans TVA si il n'y a pas les trois des quatre prestations para-hotelieres.
Elle est soumise à la TVA si vous fournissez au moins 3 des 4 prestations suivantes:
1/ Petit dejeuner
2/ Acceuil même non personalisé de la clientèle
3/ Nettoyage régulier des locax
4/ fourniture de linge de maison
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 10 déc. 2006 10:25:46 |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 21:59:20
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Nous sommes tous d'accord , pour une SCI qui fait du meublé
-TVA sur option
-IS obligatoire
Bon ceci dit , mon post est : comment on dissout la société ?(pour ne pas faire d'usine à gaz patrimoniale)
Ok je vais y perdre en transmission de patrimoine mais ce n'est pas le pb |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 09:03:55
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Citation :
Bon ceci dit , mon post est : comment on dissout la société ?(pour ne pas faire d'usine à gaz patrimoniale)
Je ne suis pas spécialiste, je ne sais pas a part vendre...
La SCI a l'IS est une personne morale, je ne crois pas que vous puissiez faire un copié-collé de l'iummeuble de votre SCI à votre patrimoine propre.
Vosu allez payer la plus-value incidemment...
Il me semble me souvenir que j'ai lu quelque part que vous pourriez peut-être passer en LMP et sursoir au paiement de la dite plus-value, mais il faut que je retrouve cette info. |
Festina lente |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 20:47:44
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Je parlais de la TVA sur les autres opérations de la SàRL (achat de marchandises ...).
Et de faire un montage du même style que la SàRL mais avec vous : par exemple : la SCI vous loue pendant X années avec option d'achat et vous relouez en meublé. Pareil, le loyer perçu par la SCI sera égal au loyer que vous percevez du locataire.De sorte qu'à la fin, vous aurez "racheté" les biens. Mais à voir si possible et si intéressant. |
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SAL
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 04:38:58
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en SARL ça me parait possible mais quel bazard administratif et fiscal
rien de plus simple qu'une location en nom propre
Bon je vais voir avec un notaire |
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olga12000
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 17:32:57
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Bonsoir SAL,
j'ai entamé depuis peu la même réflexion que vous. Dans l'objectif d'agrandir mon parc, j'envisage d'acquérir une petite unité de 9 logements. Ayant déjà une partie de maes biens en nom propre et une autre en SCI, je m'oriente vers la création d'une Sarl "de famille" et l'obtention du statut LMP.
Je vous concède que cela me parait assez "touffu" administrativement.
Mais j'attire votre attention sur le fait que les biens destiné à la location meublé dans le cadre du LMP ne sont pas soumis à l'ISF...
à votre reflexion
bonne soirée |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 21:36:49
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Mais j'attire votre attention sur le fait que les biens destiné à la location meublé dans le cadre du LMP ne sont pas soumis à l'ISF...
<== Si, ils le sont.
Il faut uen condition supplémentaire pour qu'ils ne le soient pas, c'est que vos revenus nets du meublé représentent au moins la moitié de vos revenus totaux.
Il ne s'agit pas la des 23 000 euros, qui sont des recettes, mais des revenus (recettes dont vous déduisez tout ce qu'il y a a déduire).
Autant dire que ce n'est pas si facile que cela de voir son outil de travail du LMP exempté de l'ISF... |
Festina lente |
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olga12000
Contributeur senior
67 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 23:14:40
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Il faut uen condition supplémentaire pour qu'ils ne le soient pas, c'est que vos revenus nets du meublé représentent au moins la moitié de vos revenus totaux.
... exempté de l'ISF...
Attention on doit distinguer "revenu global (ou total)", servant au calcul d'accés au statut LMP du "revenu professionnel" servant au calcul d'accés à l'exonération de l'ISF pour les biens servant au meublé.
Citation - Maître J.L. Le Boulc'h - La location meublé règles et avantages
""Sont désormais considérés comme des biens professionnels, au titre de l'impot de solidarité sur la Fortune, les locaux d'habitation qui sont loués meublés par des personnes qui remplissent,cumulativement,les 3 conditions suivantes (Article 885R du CGI) :
- Immatriculation au registre du commerce et des sociétés, en qualité de loueur "Professionnel",
- Réalisation d'un chiffre de recettes annuelles supérieur à 23000 €,
- Obtetion par les revenus tirés de l'activité de ressources représentant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. .../... Pour l'appréciation du seuil de 50 %, les revenus professionnels du foyer fical correspondent à l'ensemble des revenus d'activités, tels que :
- traitements et salaires
- bénéfices industriels et commerciaux,
- Bénéfices non commerciaux,
- Revenus des gérances et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
En revanche, ne sont pas pris en considération les revenus provenant de la simple gestion du patrimoine (revenus fonciers, revenus mobiliers, etc.).
En résumé les 23000 € de recette sont le seuil d'accession au LMP, en revanche le bien loué peut être qualifié de "Professionnel", et donc exo d'ISF si l'investisseur retire plus de la moitié de ses revenus professionnels de cette activité. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 07:58:44
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| Merci de cette précision plus documentée que ma simple réponse. |
Festina lente |
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Sujet |
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quizz d'un passage de "SCI" à "nom propre "
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