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Sanssouci0
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 02 juil. 2003 : 11:50:45
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J'ai vendu un appartement au mois de fevrier, mais 4 mois plus tards, les fonds de roulements ne m'ont pas encore ete restitues. J'ai multiplie les appels telephoniques et les courriers. En vain: je ne recois qu'une kyrielle interminable d'excuses et de temporisations.
Je soupconne que la retention des fonds de roulement soit une pratique systematique et frauduleuse chez beaucoup de syndics. Comment est-ce qu'on peut combattre cette fraude? Les syndics savent tres bien que la plupart des coproprietaires vendeurs, la portefeuille recemment rembourree, ne vont pas s'engluer dans un proces pour quelques centaines d'euros. Y-a-t-il une commission de qualite, telle la FNAIM, ou une instance judiciaire, aupres de laquelle je puisse deposer une plainte ou denonciation sans engager des frais de procedure moi-meme. Je crains que les syndics, une des professions la plus minee par le corruption en France, ne se gene nullement d'encaisser des millions et des millions d'euros de fonds de roulements par an sur le dos des coproprietaires. Comment faire face a de telles pratiques?
Merci d'avances pour des suggestions.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 02 juil. 2003 : 12:36:55
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Bonjour,
Les gestionnaires d'immeubles sont une profession dont l'insuffisance de qualité moyenne des prestations doit être grandement améliorée. Est-elle pour autant minée par la corrruption, c'est vite dit, pas plus je pense que les garagistes, que les plombiers facturant 1300 euros un dégorgement, que les avocats demandant des provisions sur honoraires sans justificatif pour des causes perdues d'avance, et on pourrait aussi parler des médecins, des assureurs, des banquiers, des notaires, des restaurateurs, de la grande distribution et d'autres encore, tous pourris.
Souvent, le syndic demande au notaire de faire rembourser le fonds de roulement au vendeur directement par l'acheteur, ce qui est le plus simple pour tout le monde.
Vous amalgamez peut-être remboursement du fonds de roulement et somme bloquée sur opposition du syndic pour le paiement des charges dont l'excédent ne pourra vous être remboursé qu'après appobation des comptes par l'assemblée générale.
Pour ce qui est du seul fonds de roulement, il doit vous être remboursé par le syndic et, en effet, quatre mois cela commence à faire long. La seule mesure efficace en cas d'inaction du syndic sera d'assigner la copropriété devant le tribunal d'instance. La procédure est gratuite et ne nécessite pas l'intervention d'un avocat. Envoyez une mise en demeure au syndic de vous rembourser sous quinze jours avec menace d'un recours en justice et mettez votre menace à exécution si cela se révèle nécessaire.
Cordialement
P.F. Barde |
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frinnj
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 18:18:58
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Bonjour,
J'ai exactement le même problème de remboursement qui traine. Pour un syndic situé à Paris et un immeuble dans le 92 à quel Tribunal d'instance dois-je aller pour assigner la copropriété ?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juil. 2003 : 22:08:14
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Bonjour,
Ce n'est pas le syndic qu'il faut attaquer, mais la copropriété. En conséquence, le tribunal compétent est celui du lieu de l'immeuble.
Cordialement
P.F. Barde |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 17 juil. 2003 : 20:59:49
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Pour être tout à fait précis, il s'agit d'une procédure à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence XXXX représenté par son syndic, M. YYYY (celui titulaire de la carte professionnel) du cabinet ZZZZ.
Allez jeter un petit coup d'oeil sur le sujet n° 118 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=118), des bons liens vous y sont déjà donnés.
Cordialement.
Cyril  |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 28 juil. 2003 : 15:14:55
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Messieurs Barde et Valazur n'ont-il pas envie de sortir de la facilité de la critique, et d'exercer la profession de syndic ?
Certes, la justice n'est pas assez sévère pour les tricheurs, et le régime carcéral actuel permet aux condamnés de fumer des cigarettes, d'avoir des plats chauds, de regarder la télévision, d'acheter des "Bounty", des "Nuts", des "Mars", et toutes sortes de douceurs dans une boutique spéciale à l'intérieur de chaque prison, mais ne serait-il pas plus efficace dans un premier temps de démontrer par votre excellence que l'on peut exercer ce métier assez facilement.
Pour ma part, je considère que ce métier est difficile, et surtout que les copropriétaires n'acceptent pas de payer des honoraires suffisants.
Doublons le niveau d'honoraires, mettons quelques verreux en cabanne, et le tour sera joué !
J'exerce le métier de syndic depuis plus de dix ans, et je peux vous dire que l'on a le syndic qu'on mérite.
Pas cher et pourri, c'est facile à trouver.
Cordialement.
Z.Juto |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 28 juil. 2003 : 19:41:58
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Bonsoir à tous et à toutes,
Avant tout, je me réjouit qu'un syndic devienne membre sur le forum : cela prouve déjà la popularité du forum d'UniversImmo et puis je suis persuadé que Zjuto aura à coeur de nous apporter son avis de professionnel sur certains sujets.
Nous sommes nombreux également à penser qu'on a le syndic que l'on mérite. Nous l'avons souvent évoqué (cf. sujets 1460, 4273, 4365)
Je pense également que nous somme nombreux à penser que la profession de syndic n'est pas un métier facile à éxercer.
En revanche, il faut bien reconnaître que les pratiques de certains, voire de trop nombreux syndics ne sont pas de nature à redorer le blason d'"une profession en mal de confiance".
Les syndics eux-mêmes ne sont-ils pas suicidaires en cassant les prix les privant ainsi de former régulièrement et correctement leur collaborateur, de se moderniser et que sais-je encore ?
Les chambres professionnels n'ont-elles pas n'ont plus une part de responsabilité sur la bonne organisation du suivi de la qualité de leur adhérents vis-à-vis de leurs clients ?
Est-ce que les rachats des petits syndics de quartier par des grands groupes seront de nature à améliorer le système ?
En tout état de cause, évitons des attaques à des piliers du forum largement contributeurs de conseils avisés.
Rappelons-nous tous une règle d'or de la communication : s'attaquer sur les problèmes des dossiers et non pas à des personnes.
Cordialement.
Cyril |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 juil. 2003 : 12:41:34
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Bonjour,
Je partage la satisfaction de Cyril de voir intervenir un professionnel sur ce forum, mais en regrette toutefois un ton excessivement polémique. Je suis loin d'être un détracteur systématique des syndics dont je reconnais la difficulté du métier. J'ai également émis çà et là sur ce forum les opinions qu'il était dangereux de tirer les honoraires vers le bas ("Un syndic bon marché est un syndic qui revient cher"), qu'il ne fallait pas sans examen sérieux accuser un syndic de fraude : une négligence ou une erreur ne sauraient s'assimiler à une infraction pénale, il faut garder le sens de la mesure et qu'on a le syndic qu'on mérite. Cela a déplu à certains. Il n'en reste pas moins que j'ai des griefs assez nombreux envers la profession dans son ensemble, ce qui ne signifie pas dans sa totalité, sur lesquels je m'exprimerai plus longuement ultérieurement.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 29 juil. 2003 : 16:38:10
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Il n'y a rien à redire sur les messages précédents (Clemouel, PF Barde) qui nous habituent à émettre des avis sérieux, instructifs, neutres et non polémiques.
Pour ma part, je ne ferai que compléter ce qui a été dit en introduisant un grand oublié : le conseil syndical. Ce dernier par son laxisme et/ou sa bêtise (enfin, via certains éléments) peut aussi contribuer au pourrissement de situations qui prises à temps et surtout intelligemment peuvent se résoudre tout à fait autrement que dans la douleur.
En fait, un syndic devrait être aussi composé de psychologues en plus des comptables et autres gestionnaires.
bp |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 29 juil. 2003 : 17:52:46
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Un grain de sel, en prolongement des messages précédents - sur lesquels je suis d'accord :
• Il est bon que lorsqu'un professionnel intervient sur le site, il s'identifie en tant que tel.
En effet le site est à destination des particuliers-consommateurs.
Bienvenue donc à Zjuto en sa qualité de syndic.
• Je dirais à Zjuto qu'il est normal que les forums fassent remonter des problèmes de syndics à problèmes posant problème et même problèmes. Et qu’il ne faut pas s’en insurger.
C'est le même truc que les trains qui arrivent à l'heure : on en parle moins que ceux qui arrivent bien à l'heure et s’arrêtent pile au bout du quai.
Les forums (pas plus que le site UI dans sa partie rédactionnelle) ne sont pas un lieu de tribunal inquisitorial de toute la vilaine corporation des syndics ; ni d’ailleurs d’autres corporations ou groupes.
Il sont d’abord un lieu de partages et d’échanges, à partir de situations concrètes que connaissent les contributeurs et des difficultés qu'ils rencontrent – et je crois que c’est cela qui fait la richesse de l'ensemble des forums (en tout cas, c’est pour cela que je les fréquente).
Sur une copropriété qui me concerne (une copro parmi 5), il y a un très mauvais syndic, et j’ai parlé de celui là ; pas des autres qui se conduisent bien…, mais ils n’en existent pas moins ! Ce syndic est un bracayon (dont les aventures, Zjouto, sont notamment sur http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=4665 ). Voir aussi le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=3314 .
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 29 juil. 2003 : 21:43:05
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Bonjour,
Ci-dessous la suite de ma réponse à Z. Juto.
Je ne répondrai pas sur les pratiques des tribunaux et la condition carcérale qui sortent du domaine de l'immobilier.
Les griefs que je peux formuler à l'encontre de trop nombreux syndics sont :
1. Une tendance à la routine et une méconnaissance des nouvelles technologies qui ont pour conséquence un goût prononcé pour la langue de bois, des difficultés à s'adapter à des situations inhabituelles et un manque de productivité;
2. Une compétence limitée dans le domaine du droit en général et parfois dans le domaine tout de même restreint de la loi du 10 juillet 1965;
3. Un manque de rigueur dans la tenue de la comptabilité;
4. Un manque de rigueur dans la passation de marchés de travaux;
5. Une trop grande soumission aux conseil syndicaux.
Les points 1 et 2 sont étroitement liés.
Justifications de ces assertions :
1. La routine
Langue de bois : quel est le copropriétaire qui n'a jamais été agacé par une réponse toute faite et péremptoire qui a plus pour but de clore le bec du questionneur que de lui apporter la réponse adaptée qu'il attend ?
Difficulté à s'adapter. Bien des problèmes naissent ou perdurent par l'incapacité des parties en cause à se comprendre. C'est ainsi que j'ai été amené à traiter du cas d'un copropriétaire débiteur qui présentait des revendications incohérentes mettant parfois en cause la probité du syndic. Un épais dossier avait été accumulé pendant dix ans. Un examen exhaustif du dossier m'a permis de cerner la personnalité de ce copropriétaire. Après trois quart d'heures d'entretien téléphonique j'ai pu le convaincre, d'une part qu'enfin quelqu'un s'occupait sérieusement de lui, et d'autre part que la plupart de ses revendications étaient sans fondement, à l'exception peut-être de celle relative au paiement de son fonds de roulement, qu'il aurait versé au notaire quinze ans auparavant, à laquelle la consultation des archives relatives à son achat, qu'il avait conservées, permettrait d'apporter une réponse définitive. Problème résolu en trois heures après un dialogue de sourds ayant duré dix ans et nombres de lettres recommandées, rédigées comme il est coutume de le faire quand on s'adresse à un copropriétaire débiteur, sans aucun effet. "On n'a pas le temps de passer trois heures sur un dossier" me répondrait-on. En dix ans que cela avait duré, le syndic y avait passé au total certainement plus de trois heures.
Nouvelles technologies. Que penser d'un syndic obligeant ses comptables à vérifier au moyen d'une calculatrice tous les travaux faits sur tableur ? (calcul des consommations d'eau par exemple).
Au lieu de passer des heures à compter et recompter les résultats des votes après les assemblées de grandes copropriétés et à rédiger le procès verbal sur Word en tapant d'interminables listes, combien de syndics savent que l'exportation des listes de copropriétaires est certainement possible du logiciel de gestion vers les logiciels de bureautiques Microsoft couramment employés et qu'au moyen de modèles faisant appel à une programmation en Visual Basic, il n'y aurait plus besoin de faire ces additions interminables et qu'ainsi on réduirait le risque d'erreur et gagnerait un temps considérable en assemblée et ensuite lors de l'élaboration du PV ? Il faudrait certes investir en un travail sur mesure à commander à une entreprise de services informatiques, mais cet investissement serait très vite amorti.
2. Compétences juridiques
La connaissance des règles de base sur la responsabilité (articles 1382 et suivants du code civil), sur la notion de mandat, voire sur la simple notion de contrat, pemettrait de résoudre bien des problèmes qui ne sont entretenus que par l'incapacité à faire autre chose que d'appliquer des recettes qui peuvent se révéler inopérantes, en particulier lorsque des assurances sont en cause.
Sur la stricte application de la loi du 10 juillet 1965, que penser d'un syndic déclarant à l'assemblée, où ne sont présentes ou représentées que moins des deux tiers des voix, qu'il est impossible, par "manque de quorum", de débattre du projet de travaux d'amélioration à l'ordre du jour alors qu'il y avait bien lieu de faire voter l'assemblée pour savoir si l'on pourrait appliquer la règle de la majorité de l'article 26 allégée ?
Plus grave. Venant d'être élu président du CS, des tensions s'étant élevées à propos du gardien astreint à une permanence tous les dimanches, je demandai au syndic si le contrat de travail du gardien était bien conforme au droit du travail et celui-ci me répondit avec assurance qu'il était parfaitement conforme et que le statut du gardien était très particulier, alors que j'avais la convention collective des gardiens et concierges sous les yeux.
3. La comptabilité
Une reddition sérieuse des comptes, que ce soit celle d'une entreprise commerciale ou de tout autre organisme, comporte un bilan et un compte d'exploitation. Bien des syndics ne présentent qu'un tableau unique, sans référence aux données du bilan de l'exercice précédent. C'est illisible. Attendre le paiement d'une facture avant de porter la charge correspondante en comptabilité ne permet pas d'atteindre à une exactitude ni sincérité des comptes. Un état des dépenses qui ne comporte pas celles qui doivent être imputées à un seul copropriétaire nuit également à la sincérité et à l'exactitude des comptes et les mouvements de trésorerie deviennent alors incompréhensibles. C'est le cas des frais de recouvrement, mis à la charge du débiteur, mais, au moins provisoirement, bel et bien payés par la copropriété et non par le débiteur. Enfin on pourrait parler des journaux des OD qui ne sont que des dépotoirs. Les nouvelles normes attendues permettront enfin d'apporter une amélioration en matière de comptabilité.
4. Les travaux
Lorsqu'un marché de travaux est préparé par un architecte, les contrats, hors les devis des entreprises, font une vingtaine de pages. S'il n'y a pas d'architecte, le syndic se contente bien souvent de donner un simple coup de tampon, de dater et de signer. Combien de litiges pourraient être évités avec un minimum de rigueur dans la passation d'un marché ? Parlez à un syndic lambda de la norme NF P 03-001 : il écarquillera les yeux.
4. Soumission aux conseils syndicaux
Quand le seul responsable est sous le joug d'irresponsables (au sens juridique du terme), on fait vite n'importe quoi. Evidemment, tenir tête à de mandataires pouvant apporter 10 000 ou 50 000 euros de chiffre d'affaire par an demande un certain courage. Mais c'est agir à court terme. A plus long terme, cela finit mal en général. Certaines copropriétés feraient bien de réfléchir à la forme qu'elles doivent adopter : la forme classique avec un syndic exerçant pleinement ses responsabilités, le conseil syndical s'en tenant à son rôle d'assistance et de contrôle, ou la forme coopérative, ce qui n'empêche pas de recourir à une assistance pour la comptabilité et le secrétariat.
Cordialement
P.F. Barde |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 juil. 2003 : 10:27:17
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J'ai également eu l'occasion d'avoir un aperçu de quoi était capable un syndic. Je ne peux pas malheureusement raconter son histoire puisqu'il gère une copropriété dans laquelle un logement en vente m'intéressait pour du locatif. L'agent immobilier qui avait ce logement en gérance m'avait tout de même mis au courant de procédures en cours et des methodes utilisées par ce syndic. Le pire est qu'aucun copropriétaire ne prend les choses en main pour faire en sorte de virer ce "foutriquet" (je ne m'aventure pas à utiliser le nouveau qualificatif de Mr Toison). Bref, c'est pas folichon du tout et bien entendu je n'ai pas donner suite à mon investissement (courage, fuyons !).
bp |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 août 2003 : 20:19:10
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bienvenu (pour la lecture)sur Universimmo Mr le Syndic
bravo à tous les intervenants et surtout à BARDE qui a fortement bien résumé les quelques carences des Syndics qu'il a eu à fréquenter.
Pour ma part je suis en relation avec une dizaine et ne suis au CS que de 5. Je pourrai conclure que, soit vous manquez de personnel,(ce que je crois profondément -trop de lots à gérer par tête de pipe) soit seulement le réglement trimestriel de notre humble contribution vous intéresse. Il faut malheureusement plusieurs coups de teléphone ou même de courrier pour voir le sujet suivi. Je résume méchamment la situation il est vrai mais la conclusion est que votre profession n'a pas bien la bonne cote. Même FONCIA a perdu aussi sa "qualité Syndic" !!
Allez prenons espoir et espérons que l'ordinateur arrangera bien les choses très très prochainement dans la gestion de vos clients et rien qu'une bonne lecture sur ces sites vous donne un aperçu de tous nos soucis. Dire que je regarde aussi mes futurs achats en fonction du nom du Syndic est véridique.
hcor |
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 01 sept. 2003 : 11:23:44
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Le sujet est "Vente d'appartement, remboursement fonds de roulement" mais il a dérapé de mon fait et je vous prie de m'en excuser.
Rendez-vous sur le sujet "syndic, rentable?" qui m'apparaît plus adapté...
Cordialement.
Z.Juto |
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