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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
 Posté - 08 déc. 2006 : 08:29:43
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Attaquée en justice par la CLCV et sévèrement critiquée par l’association de consommateurs Que Choisir et l’agence officielle ADIL, **** modération **** continue aussi pourtant de refuser le droit pour une résidence de quitter un syndic dont elle n’est pas satisfaite.
Toutes les combines illégales sont alors utilisés par ce syndic pour tenter de garder une résidence qui ne veut plus de ses services.
L’année dernière, nous avons eu droit à une manipulation **** modération **** pour essayer de faire passer une résolution clairement refusée par l’AG : **** modération **** a modifié la majorité requise après le vote !
**** modération ****
Mais cette année, c’est le comble...
Nous souhaitions mettre en concurrence **** modération **** et un autre syndic, et proposer ce choix en Assemblée Générale, mais **** modération **** a prétexté un « malentendu » avec un membre du conseil chargé de ce dossier pour ne pas inscrire ce point à l’ordre du jour. (**** modération ****peut être procédurière et tatillonne, quand il s’agit de ne pas être soumise à la concurrence. Quand il s’agit de leurs propres intérêts, **** modération **** est l’épitomé de la souplesse....)
En conséquence, nous avons procédé au vote pour le renouvellement du mandat de **** modération ****, seul syndic à se présenter dans notre résidence, malgré le souhait de la copropriété...
N’ayant pas obtenu la majorité requise sous l’article 25 pour sa re-élection avec 32 261/100 000 tantième, **** modération ****, citant « les nouveaux articles 25-1 à la loi de 1965( loi SRU du 13/12/2000 et 19 au décret de 1967 (par le décret du 27/05/2004) a passé à un deuxième vote sous l’article 24 pour obtenir son mandat.
Petit problème, le décret du 27/05/2004 parle d’un tiers de voix de tous les copropriétaires….
« Art. 19. - Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure » http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSC0420175D
et il ne faut pas être Einstein pour voir que 32 261/100 000 n’est pas un tiers.
Simple erreur ?...... de la part d’un syndic si tatillon sur la loi... Permettez-moi de douter !
Nous avions deux autres résolutions à l’ordre du jour, qui ne plaisaient guère à **** modération ****.
Résolution 17 : L’Assemblé Générale décide que le syndic devrait obligatoirement consulter le conseil syndical avant de conclure les marchés, commandes ou contrats excédents un montant de 1600 Euros TTC
Résolution 18 : L’Assemblée Générale décide de fixer à 3 000 Euros TTC le montant des marchés, commandes ou contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
Décision de **** modération ****. ‘Résolutions n’ayant pas fait objet d’un vote’ (pour manque d’un quorum de 33.3% !!!)
Comme toujours, je mets à votre disposition le PV de cette AG comme preuve de base et je signale également que L’UNARC a fait un article sur ces événements après avoir étudié le dossier. **** modération ****
Syndic, agence immobilier ou administrateur de biens, **** modération **** est à éviter à tout prix dans toutes ses formes
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 09:16:31
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Dave, votre post sur ce syndic bien connu, montre une chose (ne prenez pas mal cette remarque !  )
- un manque évident de préparation de l'AG.
Lorsque l'on a affaire à un syndic-bandit, la préparation de l'AG et donc la prise de pouvoir dans tous ses rouages est un impératif !
Lorsque c'est la volonté du syndicat de changer de syndic, il faut
- 1 président QUI PRESIDE et ne se laisse pas marcher sur les pieds.
- 1 secrétaire QUI NE SOIT PAS LE SYNDIC SORTANT.
- au moins 2 scrutateurs qui procèderont aux décomptes des voix lors des votes.
Et le syndic sortant ? .. Vous le mettez en bout de table, voire dans un coin, et il ne prendra la parole que lorsque le pdt de séance l'y autorisera, éventuellement en haussant le ton !
Car il ne faut pas oublier :
- que le syndic n'est pas indispensable au déroulement de l'AG et à la validité des décisions prises.
- que ce n'est pas obligatoirement au secrétaire-syndic de rédiger le PV de l'AG.
Car dans votre affaire, comment se fait-il que le PV ait été rédigé par ce syndic ???
QUI a validé ce PV sans vérifier qu'il ne correspondait pas à la réalité ???
Certes, le Pdt de séance peut, doit engager une "rectification de PV d'AG", en établissant lui-même, avec les scrutateurs, un "PV rectificatif".
Mais comprenez que lorsqu'on a un litige avec son syndic, que le syndicat veut en changer, on se prépare à l'avance très sérieusement et on ne signe pas le PV les yeux fermés dans la précipitation.
C'est à vous (au syndicat) de vous imposer, d'imposer votre volonté.
Au travail pour l'année prochaine !!!
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Edité par - gédehem le 08 déc. 2006 09:18:46 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 10:38:14
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| La première précaution étant, si possible, que l'AG ne se déroule pas dans les locaux du syndic, mais comment obtenir une telle "faveur"? |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 10:53:48
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En faisant voter une résolution l'année précédente sur le déroulement de l'AG, en particulier qu'elle se tiendra dans une salle hors les locaux du syndic. Pas de faveur, mais un ordre  .
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Edité par - mfld le 08 déc. 2006 10:58:11 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 11:13:25
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Une autre remarque à propos de 32 261/100 000
Même insuffisant pour justifier le mécanisme d'un second vote, ce modeste nombre de voix a constitué une majorité.
On peut penser que le nombre des présents ou représentés n'était pas très élevé. C'est mauvais signe.
Et si le nombre des abstentions va à l'encontre de ce que j'avance, ce n'est pas mieux
Par ailleurs les manoeuvres du syndic sont curieuses et les observations de Gedehem sont justifiées, sauf pour que le syndic n'est pas indispensable au déroulement de l'AG . Il est vrai que juridiquement, une assemblée peut délibérer valablement en l'absence du syndic mais il ne faut pas poser cette possibilité en règle coutumière.
Il va falloir que tous (à commencer par les syndics) fassent un effort sérieux pour que les rapports entre les copropriétaires et leurs syndics reviennent à leur nature normale : ceux des membres d'une communauté avec leur représentant légal et administrateur.
De nos jour, dans certains syndicats, (pas tous heureusement !) ce sont des rapports de clients à fournisseur. 
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 13:14:36
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Bonjour
Je précise que le PV n'a pas été signé pour le moment, la faute ayant été trouvé au moment de le contrôler.
Mais ce n'est pas évident pour les membres du conseil a régler ces problèmes continuels avec **** modération **** (voir l'histoire http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33775 de l'année dernière)
Une action en justice contre un syndic qui sur un plan légal n'est plus notre syndic nous laissera sans syndic.
Entre temps, nous avons voté pour des gros travaux (revêtement de tous les toitures et le dossier restera sans doute bloqué)
Si les scrutateurs et le Président signe le PV de **** modération ****au même temps qu'ils savent le problème, ils deviendront des 'complices' de **** modération **** forcés par les circonstances.
Vraiment pas facile pour les résidences sous le joug de **** modération ****
Dave Neve (attaqué pour diffamation deux fois en justice par **** modération **** qui s'est vu débouté deux fois)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2006 : 22:20:46
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"..les observations de Gedehem sont justifiées, sauf pour que le syndic n'est pas indispensable au déroulement de l'AG .
Il est vrai que juridiquement, une assemblée peut délibérer valablement en l'absence du syndic mais il ne faut pas poser cette possibilité en règle coutumière. "
Je suis, bien entendu, en total accord sur ce point avec JPM.
Je voulais simplement relever que lors de d'une AG où le secrétariat de séance est exercé par une personne membre de l'assemblée et que des scrutateurs ont été désignés, le syndic n'a aucune fonction officielle, mis à part son rôle de "conseil" qu'il doit à ses mandants.
Bien entendu, il ne s'agit pas de le mettre à la porte !!! ...
Mais son rôle doit se limiter au conseil éventuel, et non d'avoir une place prépondérante dans le déroulement de l'AG.
C'est dans ce sens qu'il faut voir les choses, du moins lorsqu'il y a conflit.
Mais lorsqu'il n'y a pas conflit, ce qui doit être le cas, il faut l'espérer, d'une majorité de copropriétés, il faut lui laisser le secrétariat et rédiger le PV !
Après tout, si on le paye pour l'AG c'est pour bosser, non ?
Davenave : si le PV n'a pas été signé, il suffit au Pdt de séance et aux scrutateurs de rédiger LE PV officiel de cette AG, avec les mentions telles qu'elles ont été proposées à l'AG et sur lesquelles elle s'est prononcée, de le signer en 2 originaux (mention à porter sur le PV) et notifier au syndic (LRAR) 1 exemplaire original, lui signifiant qu'il ne peut exister d'autre PV que celui-là et qu'il veille bien le notifier comme il convient.
D'autre part, une note d'info du CS sur ce point aux copropriétaires serait pertinente. |
Edité par - gédehem le 08 déc. 2006 22:28:37 |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 09:38:23
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Gédehem
Tu dis
"si le PV n'a pas été signé, il suffit au Pdt de séance et aux scrutateurs de rédiger LE PV officiel de cette AG, avec les mentions telles qu'elles ont été proposées à l'AG et sur lesquelles elle s'est prononcée, de le signer en 2 originaux (mention à porter sur le PV) et notifier au syndic (LRAR) 1 exemplaire original, lui signifiant qu'il ne peut exister d'autre PV que celui-là et qu'il veille bien le notifier comme il convient"
mais voilà le problème.
Personne a dit rien d'autre parce que nous croyions que **** modération ****avait le droit de passer de l'article 25 à 24.
Le Pdt de séance et aux scrutateurs peuvent rédiger le PV mais quoi dire?
Il faut plûtot une lettre informant les copropriétaire que **** modération ****s'est fait ré élu illégalement, que nous n'avons pas de syndic en conséquence, et donc nous allons procèder à un deuxième AG.
Mais on disant ceci, nous nous mettons hors de loi parce que c'est illégale pour une résidence de vivre sans un syndic.
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 17:37:01
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*** Modération ***
Nous avons dû à sa demande occulter les références à l'identité du cabinet de syndic visé dans ce sujet, celui-ci s'estimant diffamé par les propos tenus à son encontre. |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 20:36:45
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Bonsoir
Une décision régrettable vu que le syndic sait très bien qui je suis et où j'habite mais je comprend la prudence du site et je le respecte
D'ailleurs, le syndic en question m'a déjà attaqué deux fois pour diffamation (avec UNARC une fois) et il s'est vu débouté chaque fois.
Je signale à tous les lecteurs qu'UNARC, après avoir vu les pièces, a publié un article sur cette affaire et le syndic est nommé dans toute sa gloire.
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1206/abus901.htm
Nous gardons évidement les pièces et le syndic l'a bien compris.
Donc, il font leur mieux pour supprimer les articles sont aller directement aux tribunaux.
Cordialement
Dave Neve
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 09 janv. 2007 : 21:09:17
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Citation :
Initialement entré par gédehem
......Lorsque l'on a affaire à un syndic-bandit, ...
Ben, là! heureusement qu'on occulte.
Est-ce courant dans cette profession? Merci de me répondre non |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 01:51:36
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Citation :
Posté par Dave Neve- 09 Jan 2007 : 20:36:45
Une décision régrettable vu que le syndic sait très bien qui je suis et où j'habite mais je comprend la prudence du site et je le respecte
D'ailleurs, le syndic en question m'a déjà attaqué deux fois pour diffamation (avec UNARC une fois) et il s'est vu débouté chaque fois.
La prochaine fois, il a toutes les chances de ne pas être débouté.
N'oubliez pas que ce forum est public. Les peines sont très lourdes dès que la diffamation est constituée.
Si celui que vous visez a fait établir un constat d'huissier avant modération, cette fois, difficile d'y échapper.
Quelques termes qui donne à votre adversaire le bâton pour vous battre:
Citation :
Toutes les combines illégales sont alors utilisés par ce syndic (..)
L’année dernière, nous avons eu droit à une manipulation (..)
Il faut plûtot une lettre informant les copropriétaire que **** s'est fait ré élu illégalement (..)
Même si vous échappez aux poursuites immédiates, le site peut être assigné et essayez donc d'apporter la preuve de vérité des 3 faits incriminés.
Vous êtes désormais repéré et celui que vous visez n'attend désormais qu'un faux pas pour agir, si cela n'est déjà fait.
Cordialement.
Edmond |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 10 janv. 2007 : 02:00:40
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Lorsque vous êtes mécontent d'une décision prise en AG et qu'elle vous porte préjudice, vous avez la possibilité de contester cette décision si vous êtes en mesure de prouver vos dires.
J'espère que vous avez engagé cette contestation au TGI.
Pour ce qui est de l'illégalité, bien entendu, ce syndic a une réponse toute prête à donner devant la chambe civile du TGI.
Donc plus de prudence à l'avenir avant d'affirmer "des combines illégales" ... que vous n'êtes pas en mesure de caractériser.
Que vous exerciez votre liberté d'expression et poursuiviez un but d'information, d'accord, que vous fassiez preuve d'animosité par des termes inadéquats, c'est le site qui risque d'en pâtir.
Cordialement.
Edmond |
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**** refuse aux copropriétaires le droit de s
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