|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
 Posté - 09 déc. 2006 : 14:23:30
|
Notre ASL a engagé un gestionnaire dont la fonction est essentiellement la gestion des comptes et très très rarement autre chose. Notre gestionnaire nous applique un "contrat type" aligné sur celui de co-pro, comprenant des missions que ne s'appliquent pas pour nous et il est près a corriger la rédaction du contrat. Il nous dit qu'il veut bien modifier la redaction des missions pour les rendre conformes au fonctionnement réel de l'ASL, mais que cela ne changera pas vraiment la depense car il applique des baremes en fonction de la taille de ses co-pros et que finalement ca reviendra au même. Je voudrais pour en discuter avec lui, ou éventuellement pour faire jouer la concurrence, avoir une idée des tarifs pratiqués en général pour des ASL comparables a la notre. Nous sommes une ASL de 21 lots ne comprenenant que des maisons, à part une petite co-pro d'un immeuble de 6 appartements (non gérée par notre gestionnaire). Quelqu'un peut-il (sans mentionner aucun nom bien sur) me donner une idée des tarifs pratiqués par les gestionnaires dans leurs ASl ?
Un grand merci..
|
|
Signaler un abus
|
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 15:22:16
|
| Pourquoi l'immeuble en copropriété n'est-il pas géré par votre gestionnaire?, cela est-il prévu par vos statuts ?. |
Signaler un abus  |
|
|
dambre
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 18:24:45
|
ASL, 80 Lots de 130000 m2 , tennis ,piscine ,gardien
honoraires 5300 euros , 2,5 % sur le montant HT des travaux, 55euros la vacation exceptionelle , 16 euros la mise en demeure , 140 la remise de dossier à l'huissier ,idem pour l'Avocat , 160 euros l'etat daté , ( charge vendeur) etc |
dambre |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 09:46:26
|
Votre gestionnaire combien compte-t-il de lots lui ?
Et vous comment comptez vous ? 21 ? 80 ? et 6 lots en copropriété ?
|
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 09:55:35
|
Citation :
Pourquoi l'immeuble en copropriété n'est-il pas géré par votre gestionnaire?, cela est-il prévu par vos statuts ?.
Parce que la copropriété est une unité qui a autant le droit à sa liberté, à lintérieur de ses propres limites que chaque maison indivicuelle.
Vous seriez choqué si parce que votre maison est en ASL, l'ASL mette son nez dans votre façon de vivre dans votre maison (votre façon de consommer l'électricité, de vous chaiffer, d'entretenir votre VMC, de faire votre ménage, etc..
Alors, la copro, elle a son syndic, elle gère à l'intérieur de ses limites, sans rendre aucun compte à l'ASL. Elle choisit librement son entreprise de ménage, son artisan qui entretien la VMC, elle décide seule si elle mat un portier digicode pour sa propre oprte d'entréer d'imeble, elle décide elle-même qui sort les poubelles... Et et copropriété. Tout simpement.
Des statuts d'ASL qui imposent de gérer la copro sous le contrôle de l'ASL c'est impossible. L'inverse est également impsosible.
Benoic, avez-vous pensé à la gestion par le bureau, tout simplement, cela ne doit pas être si compliqué, 21 lots, sachant que la copropriété se gère obligatoirement indépendamment, c'est un contrat avec un jardinier, c'est une assurance, c'est des travaux VRD de temps en temps, c'est éventuelleemtn payer EDF pour éclairage public et l'eau de l'arrosage des espaces verts communs ! C'est organiser les Assemblées. C'est pas énorme ! à 25 maisons + 2 copropriétés, on payait en moyenne 60 € par ans quand j'ai habité dans un enseble du même type que le vôtre. Et dans les copros, c'étit une autre gestion et là, c'était environ 500 € par an ! en plus ! |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 11:10:41
|
Pardon ! je n'avais pas vu que c'était Dambre qui était intervenu avec ses 80 lots ! !
Quand à Seborga1, j'ai l'impression qu'il est carrément à coté de la plaque car: les copropriétaires ne doivent pas savoir jouer au tennis et surtout ne doivent pas savoir nager ! non ? dans ce cas ils sont exclus de toute prestations sportives (voir statuts à cet effet). |
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 07:37:21
|
Non, je ne suis pas à côté de la plaque. Pour comprendre, il suffit de retourner voir ses cours de théorie des ensembles. La copro appartenant à cette ASL est un ensemble à l'intérieur duquel elle est souveraine. Mais, cet ensemble appartient à l'ASL. Et parce que cet ensemble apprtient à l'ASL, la copro cotise à l'ASL, la copro participe aux décisions de l'ASL. Mais l'ASL n'a pas à mettre son nez dans la gestion de l'intérieur de la la copro.
Et pour les 80 de dambre, pareil. Donc les membres de la copro peuvent jouer au tennis et aller à la piscine de l'ASL, ils paient pour cela...
Mais les gestionnaires de ces 2 ASL, n'ont pas à gérer les copro appartenant à ces 2 ASL. Les décisions de la copro ne se prennent pas dans les AG de l'ASL mais dans les AG de la copro où seuls les membres de la copro assistent. |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 11 déc. 2006 : 08:44:26
|
seborga1, relisez votre post précédent et vous comprendrez pourquoi vous étiez à coté de la plaque !. Vous essayez maintenant de vous rattraper mais je préfère cette nouvelle version. Tout cela c'est parler pour ne rien dire, puisque : vous ne dites pas, si vous ajouter les 6 copropriétaires ou non, pour la gestion de cette ASL ?.Le budget demandé par le Directeur, ne sera plus le même et là est la question !
|
| Signaler un abus |
|
|
seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 07:39:35
|
J'vois pas en quoi mon premier post ne dit pas la même chose que mon second. J'ai dû rater une virgule et pas encore avoir trouvé où.
Pour répondre à la dernière question, j'ai déjà fait pour ce qui est toujours le cas : une copro dans une ASL cotise à l'ASL. Après, tout dépend des statuts de l'ASL. Le plus souvent chaque lot de copro est un lot d'ASL pour le calcul des cotisation et celui des voix en vote d'AG d'ASL ==> assorti le plus souvent de chaque lot a le même poids et on voit un studio de 18 m² compter autant et cotiser autant qu'une maison de 150 m². Parfois, la copro est un seul lot d'ASL qui pèse bien plus lourd qu'une maison, en cotisation et en voix (normal). |
seborga1 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 09:32:05
|
Benoic vous répondrez à seborga1 pour lui dire si vous êtes satisfait de sa réponse ? quand à moi je renonce !! |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 11:29:11
|
Hum ... c'est effectivement parti dans tous les sens, sens qui n'ont pas trop de rapport avec la question posée ...
L'ASL de benoit comprend 22 lots, 21 sont des maisons individuelles, 1 une copropriété comprenant elle-même 6 lots de copropriété.
Comme il est dit ici, cette copropriété a une organisation et un fonctionnement qui lui sont propres, avec ses propres règles et son gestionnaire.
L'ASL a sans doute uniquement la gestion des espaces communs tant aux 21 maisons qu'a cette copropriété.
La question est donc : "Est-il nécessaire à l'ASL d'avoir un prestataire de services "administratif et comptable" au tarif de 5300 € pour ces 22 lots d'ASL ?".
Pour ma part, à l'évidence non !
Il faut déja vérifier dans vos statuts ASL ce qu'il en est du bureau d'une part et de la présence d'un prestataire de services d'autre part.
Notez que les membres du bureau de l'ASL sont appelés "Syndics", qu'il ne faut pas du tout confondre avec "LE syndic" d'une copropriété.
Le bureau lui-même est souvent appelé "syndicat".
En principe c'est le Pdt de l'ASL, désigné parmi les membres du bureau/syndicat, qui fait tourner la boutique, qui est le gestionnaire.
Il peut être assité pour certaines taches : Un(e) secrétaire comptable à temps partiel, à mi-temps ou même, c'est bien mieux dans une peetite ASL comme la votre, une prestation de service par une société, ou même une association, fait très bien l'affaire ...
Pour 22 lots d'ASL, vous ne devriez pas avoir 50 écritures à passer dans l'année, y compris l'appel de fonds provisionnel annuel.
Entre nous, il n'y a pas là 5300 € de prestation de services !!!
(il a senti le pigeon, votre bonhomme ....)
Quel est le montant de votre budget prévisionnel, ou le total de votre dernier exercice ?
Voyez si vous ne pouvez pas vous gérer vous même tout seul, je parle d'une gestion par le bureau, bien entendu.
Au besoin, vous pourriez demander au gestionnaire de la petite copro de vous tenir uniquement la comptabilité, si ce point vous gene, et voir avec lui combien il prendrait.
Mais c'est le pdt de l'ASL qui passera les actes et aura la signature sur le compte bancaire. |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2006 11:38:51 |
| Signaler un abus |
|
|
TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 11:37:02
|
Comme ça c'est parfaitement parfait.
Qu'est-ce qu'en dit M.Benoic ? |
| Signaler un abus |
|
|
dambre
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 17:42:17
|
Bonsoir
Benoic a disparu !
Mon mail ( 80 lots ,5300 euros etc;) repondait à la question :je cite
"me donner une idée des tarifs pratiqués par les gestionnaires dans leurs ASl ? "
Ces donc en référence à mon ASL et non les tarifs de la sienne .
|
dambre |
| Signaler un abus |
|
|
Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 21:39:05
|
Je suis désolé pour avoir déclenché une telle confusion... Mon probleme est pourtant tres simple et tellement classique que vous risquez d'être déçus ...:
1 - Une ASL avec 21 lots dont est une petite copro de 6 appartements.
2 - La petite copro est gérée par un syndic dont je n'ai pas a connaitre le nom puisque ce n'est même pas lui qui représente cette copro dans l'ASL. En fait il se peut que tous les appartments ne soit pas en co-pro mais en location.. et cela ne change absolument rien a notre situation. Oublions la prsence de cette copro c'est simplement un lot comme les autres avec une voix de représentation a l'ASL comme les autres lots.
2 - J'ai un gestionnaire professionnel chargé de la gestion de l'ASL, qui s'occupe essentiellement de la tenue des comptes, des assurances, de la realisation de travaux si nécessaire (sous mon controle et celui de mon bureau, avec bien sur approbation par l'AG si ca depasse quelques centaines d'Euros).
Gedehem a bien lu et compris sauf que la somme de 5300 euros ne correspondait pas du tout a mon ASL mais a celle de Dambre.
3 - Nous avons des statuts classiques sans probleme avec un "syndicat" que j'appelle un conseil de gestion pour eviter des confusions et 21 syndicataires. Tout cela est clair.
4 - Notre gestionnaire est un syndic de nombreuses co-propriété dans la région est a eu avant mon arrivée tendance a gerer notre ASL comme une co-pro mais j'y ai mis bon ordre depuis 2 ans (grace en particulier a tout ce que j'ai appris sur ce forum). Vous aurez compris que je suis Président du Conseil de Gestion de notre ASL... ou Directeur de l'ASL si vous préférez..
La seule chose qui me préoccupe c'et d'avoir une idée des tarifs pratiqués par des gestionnaires pour la gestion d'une ASL comparable a la notre ... Rien de moins rien de plus .... pour éventuellemet renégocier le contrat du gestionnaire.
Notre budget annuel est d'environ 2800 euros (hors travaux éventuels).Je voudrais savoir si on est dans les normes ou au dessus ..... ou au dessous .. Les honoraires du gestionnaire sont d'environ 2300 euros y compris frais de correspondance, photocopies, organisation des AG, etc.. Il s'y ajoute 90 euros d'assurances.
Je ne tiens pas a assurer la gestion moi-même car je n'ai pas envie de m'occuper de poursuivre les mauvais payeurs etc, de tenir les comptes (même si c'est simple) et d'être la cible des co-lotis dès qu'il y a le moindre problème administratif... Je controle assez bien mon gestionnaire et je prefere lui laisser les corvées ... Après tout nous le payons pour ça.. mais son prix est il raisonnable ou habituel.
Voila. Ai-je été clair ? Je ne pensais pas que la discuussion allait partir dans tous les azimuths .; mais ca reste sympa car toujours instructif et ca m'a permis d'etre plus lcair (du moins je l'espere..)
Merci a tous
Benoic
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 déc. 2006 : 21:59:14
|
Sauf que c'est votre affaire qui part dans tous les sens ...
Parce que qu'il n'y a qu'une personne qui peut passer des actes au nom de l'ASL, que ce soit pour poursuivre un propriétaire qui ne paye pas ou signer un contrat pour les travaux : le Pdt de l'ASL, donc vous !
Relisez vos statuts : il n'a pas d'autre représentant légal que le pdt de l'ASL.
Et puis, 2800 € de budget et en plus 2300 d'honoraires, même si vous comptez des photocopies, vous n'y trouvez rien de bizarre ? ...
Aucun des propriétaires ne trouve à redire ?
Quel serait donc ce "volume" de copies voire d'affranchissements pour 21 (ou 27 propriétaires). Il y a autant de paperasse que cela ?
Quant à la comptabilité d'une ASL de votre "importance", elle tient sur 2 feuilles A4...
Ceci dit, c'est votre choix ! Mais que voulez-vous discutez en moins ???
Pardon de le dire comme cela : il n'a pas grand chose à faire chez vous (dans votre ASL) parce qu'il n'y a pas grand chose à y faire : il a senti le pigeon, c'est tout !
"Il nous dit qu'il veut bien modifier la redaction des missions pour les rendre conformes au fonctionnement réel de l'ASL (que ne l'a t-il fait jusque là ?? pour un "prof", ça la fout mal !!!) , mais que cela ne changera pas vraiment la depense(Tient donc !!) car il applique des baremes en fonction de la taille de ses co-pros et que finalement ca reviendra au même."
Cherchez l'erreur !!!
Il est très bon, ce type ! Il utilise très bien votre crédulité.... (naiveté ? méconnaissance ?)
Gérer une copropriété de 20 lots, dont le budget tourne dans les 40/45.000 € hors travaux, comprenez que ce n'est pas du tout la même chose qu'une ASL de 20 lots dont le budget est de 2.800 €
Il vous raconte n'importe quoi ...
|
Edité par - gédehem le 13 déc. 2006 22:07:33 |
| Signaler un abus |
|
|
Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 10:09:12
|
merci Gedehem de cette reponse. Une precision: les 2300 euros d'honoraires sont bien sur inclus dans les 2800 euros du total.
Bien sur que ce gestionnaire se fait de l'argent facile sur notre dos. Et je voudrais voir si je peux lui faire réduire la dépense, tout simplement. D'ou ma demande de tarifs comparatifs.
Je sais parfaitement que je suis le responsable de l'ASL (je connais parfaitement nos statuts) et que c'est moi qui poursuit si nécessaire. Mais je beneficie d'une aide a la fois juridique et secrétariale par le biais du gestionnaire. Il y a de temps en temps des mauvais payeurs, comme souvent, mais cela n'a jamais ete plus loin que de faire des relances répétées (et les frais alors sont imputés au co-loti défaillant). Tout est fait sans probleme par le gestionnaire et je ne tiens pas du tout a faire ces petites corvées, courriers, coups de telephone, etc. Je suis deja suffisamment implique dans ce qui vaut la peine: état de la voirie, problèmes de crottes de chien; stationnement, etc..
De plus il y a deux ans nous avons été assignés en justice (voir un de mes posts anciens dans ce forum) et nous avons bénéficié d'un avocat extremement compétent, actif (et redouté..) lors d'un probléme de désenclavement du lotissement voisin du notre. C'est le genre de chose qui est facilité par le contact efficace entre notre gestionnaire et cet avocat, car ils travaillent souvent ensemble.
Tout cela se passe sans conflit et je ne renonce a aucune responsabilité. Simlment je me decharge de la petite gestion courante. Peut etre ai-je été trop habitué dans ma carrière a avoir des secretaires efficaces.. mais c'est un confort auquel je n'ai pas envie de renoncer ... même si ela me coute 160 euros par an .... mais je ne suis ni crédule ni naïf ... peut etre un peu paresseux.. ce qui se paye ..... Mais si je pouvais ne payer que la moitié je ne serais pas contre. Et surtout il n'y a pas de raison que ma paresse (et non ma méconnaissance ni ma crédulité, ni ma naiveté..) coute a mes co-lotis plus que nécessaire. J'ajoute cependant que personne ne se plaint et que personne, de chez personne, ne voudrais prendre en main la gestion de l'ASL
Merci de votre temps et de vos reponses ...
Benoic
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 12:07:02
|
Les 2300 € d'honoraires et frais sont inclus dans les 2800 € du budget de l'ASL ???
Ce qui veut dire que le budget de l'ASL est de 500 € annuel ????
Les bras m'en tombent ! Ce n'est plus de la paresse ni de l'assistance .... C'est du pillage !!
Restez comme cela : voyez ce qu'il vous répond .... et restez donc avec votre "confort" à 2300 € ....
Mais je peux vous faire encore moins de choses que votre gestionnaire, ce que vous souhaitez, pour 2000 €, vous prenez ?
|
Edité par - gédehem le 14 déc. 2006 12:09:26 |
| Signaler un abus |
|
|
Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 12:17:38
|
Attendez ne nous emballons pas ..
Honoraires fixes gestionnaire 1400
photocopies: 101
tenues AG: 99
affranchissements: 121
honoraires sur contentieux: 158
frais appel et tirage de compte: 317 j'ai arrondi le total a 2300 voila ...
Sans exploser dites moi seulement ce qui est soit totalement abusif, soit déraisonnable soit acceptable dans tout ca et ou je devrais me battre ...
Merci |
| Signaler un abus |
|
|
Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 18:31:53
|
Pour une si petite gestion, le président assisté du bureau ( secrétaire et trésorier) devrait ne pas avoir besoin d'une gestion externe.
Etre président , c'est aussi s'investir et prendre des responsabilités.
Gérer une ASL en" bon père de famille "ne demande pas de sortir de St Cyr. A mon avis, vous devriez laisser la place à un autre président plus dynamique et moins couteux pour les membres de l'ASL. Malgré ma réaction épidermique, je pense que si vous en êtes arrivé là, c'est peut être qu'il n'y avait pas d'autre volontaire à ce poste?
Personellement, je suis prêt à vous aider , si vous le souhaitez!
Pour moi, actuellement, vous gaspillez de l'Argent.
|
| Signaler un abus |
|
|
Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 19:01:24
|
je vous laisse le droit de votre reaction epidermique qui ne me choque ni ne m'interesse... Je pense etre un Président dynamique et suis soutenu par une quasi-unanimité de mes co-lotis, dont UN SEUL sur 21 serait pour une gestion sans gestionnaire professionnel. Ils en ont fait l'experience avant mon arrivée et s'en sont mordu les doigts, avec procès et depenses catastrophiques pour finalement ne rien récuperer des sommes dues ni des sommes engagées dans ces procédures. Alors en bon pere de famille c'est bien tant qu'il n'y a pas de problème majeur ... (et nous en avaons eu recemment de serieux résolu par entente entre moi-même notre gestionnaire, et son aide juridique)
Et puis .. excusez moi .. mais ne me prenez pas tout de meme pour un débile .. Je suis Professeur des Universites et Docteur es science. J'enseigne a des etudiants de 3e année de l'X, des MInes de Paris, de l'Agro, de Chime Paris, de l4administration de Entreprises .. sans compter les étudiants étrangers ....(a mon avis ça vaut bien St-Cyr..) et, ne demande pas ici une aide de comptable ... je sais faire les additions et les soustractions je demandais SIMPLEMENT quels sont les tarifs qui se pratiquent en general dans ce domaine POINT BARRE... Les donneurs de leçons bonsoir ..., (excusez ce mouvement d'humeur)
Benoic |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
frais de gestion d'une ASL
Forum fermé
