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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 11 déc. 2006 : 23:45:26
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gédehem,si l'on reprend un "condensé" du code de la copropriété (litec 2006)sur un arrêt de la cour de cass. du 18.05.1971 < il a été admis qu'elle pouvait valablement intervenir lors de l'AG,bien que la question n'ait pas été portée à l'ordre du jour,dès lors qu'elle était acceptée par le syndicat >
Si dans le cas de Laurier Rose le syndic qui était sécrétaire et qui rédigera le PV le confirme sur ce document (ou l'a confirmé car le PV doit être rédigé et signé en fin d'AG ce que fait en principe toujours F) les signatures du Pt,du sécrétaire et des scrutateurs prouvent t-elles cet accord du syndicat |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 09:26:18
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Pour que l'AG donne son accord, encore faut-il qu'on (le syndic ?) lui ai proposé une résolution sur laquelle elle se serait prononcée.
Car la signature du Pdt de séance valide les décisions rapportées au PV. Encore faut-il qu'il y ait une mention sur ce point, avec mention d'un accord de l'AG, donc d'un vote, accord "décisionnel" de l'AG pour une démission d'effet immédiat.
Mais je suis très dubitatif sur cet arret de 1971 (la loi de 65 n'avait que 6 ans !!)
Car depuis la réforme de 2004, l'AG ne peut avoir de décision décisoire sur une question non inscrite à l'ODJ (D.art.13).
C'est sans doute aussi pourquoi la CRC dans sa recommandation n°15 de 1996 précise que le syndic qui veut démissionner doit convoquer une AG avec à l'ODJ les 2 questions suivantes :
- "Démission du syndic à compter du ......" ;
- "Désignation du nouveau syndic à compter du ......"
Reste le fond du problème, que j'ai soulevé par ailleurs :
nous sommes passés d'une situation où il y avait prééminence du mandat sur le contrat, ce dernier procédant du mandat, étant sa déclinaison, à une situation où le "contrat de mandat" (D.art.29) du syndic prime sur le mandat, la présentation obligatoire du projet de contrat étant une condition impérative de validité de la désignation du syndic, donc de son mandat (D.art.11, 4°).
Dans la situation antérieure à 2004 : on donne "mandat" art.25 et, éventuellement plus tard, on vote le "contrat" art.24, contrat qui n'est encore que "modalités particulières d'exécution du mandat."
Depuis 2004 : la présentation du contrat à l'AG conditionne la validité du mandat, tous 2 étant liés et décidés à la maj art.25.
Il convient donc de se référer ici au contrat du syndic et voir dans quelles conditions il peut y être mis fin de façon unilatérale, soit par révocation (la question doit être inscrite ODJ) soit par démission, qui est soumise bien souvent contractuellement à un délai de préavis et à un formalisme. |
Edité par - gédehem le 12 déc. 2006 09:46:39 |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 11:05:04
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Pour Niko
Il est parti sur le champ |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 20:25:21
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Bonjour
Je voulais faire un remarque à Marie de Médicis qui 'parle de pousser les gens'.
Refuser un quitus qui n'est pas dans l'intéret d'une copropriété n'est pas 'pousser des gens' dans mon livre.
D'ailleurs, je ne crois pas que le syndic a démissionné.
Il était à la fin de mandat et donc, le syndic a rétiré son offre.
La question est donc est-ce que un syndic a le droit de rétirer un offre vu que l'offre est un type de contrat en soi et pour la raison de se voir refuser le quitus.
Je parie que dans l'offre, il n'y avait pas de clause 'quitus obligatoire' mais de trois mois de avis pour une démission.
Si le mandat avait été voté avant le quitus, donc, l'offre était acceptait et le syndic ne peut plus démissionner sur un coup de tête.
Cordialement
Dave Neve
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Parmenion
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 10:06:40
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Citation :
Initialement entré par vm76
... j'ai vu sur le site de l'ARC, un copro se fait élire syndic bénévole et convoque l'AG pour élire un nouveau syndic : mais qui voudra se porter syndic bénévole et supporter les frais de convocation d'une AG ?? (pas moi en tout cas...)
C'est possible cela ? Se faire élire comme syndic bénévole alors que la seule résolution à l'ordre du jour est la désignation en qualité de syndic du cabinet XX (cabinet en place). Il me semblai qu'il fallait que la désignation d'un syndic même bénévole fasse l'objet d'un projet de résolution bien précis ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 19:53:19
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Parmenion, comme l'indique le sujet mentionné par Etaspak (merci à lui .. ..) il faut bien comprendre que TOUTES les questions inscrites à l'ODJ des AG telles que rapportées par la convocation sont des propositions, des questions "génériques" susceptibles d'être corrigées, modifiées, amendées par l'AG sous réserve de ne pas en modifier le sens général. (jurisprudence)
Lorsque la question est :
" Renouvellement du mandat de syndic au cabinet Parmenion ", la question est à l'évidence de pourvoir le syndicat d'un syndic.
Peu importe ici que ce soit par la désignation du "Cabinet Parmenion", syndic sortant, ou de M. Etaspak, copropriétaire sollicité en séance et qui est candidat à cette fonction ...
.." pour un mandat provisoire de 3 mois avec pour mission particulière dans cette période d'avoir à convoquer une AG destinée à désigner un syndic".
Mais vous comprenez que pour faire cela, il faut être une copropriété qui tourne un peu, du moins avec quelques copropriétaires qui s'y connaissenyt, et surtout avec un CS qui sait ce qu'il en est !
Ce qu'il est important de retenir c'est que TOUTES les questions soumisent aux voix sont TOUTES amendables par les copropriétaires, puisqu'il s'agit pour eux de répondre à leurs attentes communes, à leur intéret collectif, pour eux seuls !
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 20:57:45
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Citation :
Nous n'avons pas remis en cause son contrat qui était encore valable 1 an.
Celui-ci à démissionné sur le champ. Nous n'avons pas su quoi faire puisque pris au dépourvu.
D'après ce que vous déclarez, le syndic n'était pas en fin de mandat.
Démissionner pour un refus de quitus n'est en aucun cas une raison suffisante pour vous faire passer (de force) sous administration d'un syndic judiciaire.
En principe, il devrait notifier sa démission au Président du CS en précisant le motif précis et en respectant le préavis prévu au contrat de mandat en cas de démission.
En cas de non respect de ce délai, il serait fautif et vous pourriez l'attaquer en dommages et intérêts.
Dans le cas contraire, que le conseil syndical demande la convocation d'une nouvelle AG pour élire un syndic, dans le cas contraire le Président du CS peut user de l'art.8 pour la convoquer.
Cordialement.
Edmond |
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fotosyndic
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 17:05:30
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Citation :
Initialement entré par ETASPAK
Vm76,
Voyez ce lien :
Les actions contre le syndic :
Chaque année, les copropriétaires approuvent les résultats financiers de la copropriété et votent le quitus.
Dès lors que le quitus a été voté pour une période déterminée, aucun acte de gestion du syndic effectué pendant cette période ne peut plus être contesté par le syndicat.
Faux : dans ce vote seul les éléments et actions portés à la connaissance du syndicat des copropriétaire au cours de l'exercice sont concernés
Si vous constatez que le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat, ou qu’il n’a pas exécuté une décision votée par l’assemblée générale, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
Informer le conseil syndical s’il en existe un ; celui-ci émet un avis et suggère au syndic de modifier sa position.
Il ne peut lui en donner ordre, mais peut le contraindre à convoquer l’assemblée générale pour résoudre le problème.
Faire inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante.
Refuser, lors de la présentation du rapport d’activité du syndic, de voter le quitus.
Approuver les comptes et donner le quitus en émettant des réserves sur les points litigieux.
L'approbation "avec reserve" n'est pas retenu auprès des tribunaux et n'a en conséquence aucune valeur
Solliciter la révocation du syndic ou le non renouvellement de son mandat si celui-ci est venu à son terme.
En ayant bien préparé l'après syndic alors
http://www.anil.org/guide/pro/syndic.pdf
Pour ce qui est du vrai sujet et donc de la démission de F.... au cours d'une AG pour le refus de son quitus, peut être devriez vous solliciter le directeur d'agence voir le responsable du secteur ? car cet agissement est 1 : illégale et 2 : répréhensible |
Relativison.... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 04 janv. 2007 : 18:39:53
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Fotosyndic,
En ce qui concerne votre analyse sur le quitus « Faux : dans ce vote seul les éléments et actions portés à la connaissance du syndicat des copropriétaire au cours de l'exercice sont concernés » personne ne dit le contraire et personne ne parle de dol (tromperie, manoeuvre frauduleuse) aussi bien dans le lien de l’ANIL que Laurier Rose où autres.
Pour ce qui est de solliciter la révocation du syndic ou le non renouvellement de son mandat si celui-ci est venu à son terme « En ayant bien préparé l'après syndic alors » il va de soi personne également ne dit le contraire.
Par contre, lorsque vous précisez :
« L'approbation "avec réserve" n'est pas retenu auprès des tribunaux et n'a en conséquence aucune valeur ».
Pouvez-vous confirmer vos dires par des écrits ou des liens .
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fotosyndic
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 13:38:41
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Je recherche la jurisprudence en la matière  |
Relativison.... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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fotosyndic
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 janv. 2007 : 16:47:51
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Bon un peu plus d'explication dans ma "façon de penser" concernant l'approbation des comptes de copropriétés, car la jurisprudence en la matière est faible :
- L'émission de réserves sur cette résolution (l'approbation des comptes) ne pourraient être prise en compte et donc donner lieu à l'annulation d'une éventuelle approbation par un tribunal que lorsque contenu de ces réserves restent explicites : Approbation sous réserves de la vérification de la bonne affectation de la facture N°78563 de la société TUPAYE qui semble concerner le bâtiment B et non le bâtiment D. Le Conseil syndical se trouvant ainsi mandaté pour effectuer les vérifications nécessaires et entériner ce point.
Et encore, à un sens juridique cela ne permettra en aucun cas à un syndicat des copropriétaires de contester l'ensemble des comptes mais uniquement ce(s) point(s) (la réserve donc) qui sera alors relayé pour l'année suivante.
Car, sauf erreur de ma part, pour les tribunaux : il faut avoir voté contre ou être absent pour valablement contester une décision d'assembler générale et en demander sa nullité (bon mais on le sait)
- A contrario : les réserves "génériques" lors de la résolution demandant l'approbation des comptes, sont elles, rejetées systématiquement par les tribunaux (j'arrive pas à remettre la main sur ce foutu texte de jurisprudence que j'ai pourtant!) En effet, sans motifs précis et explicitement indiqués, le syndic professinnel n'aurait alors aucune chance de démontrer et de produire les justifications. Un exemple à ne pas faire : Approbation des comptes sous réserve que le syndic affiche la facture de la société OZEYE d'un montant de 5.890 € dans le hall de l'immeuble, la facture qui n'a pu être vérifier par le conseil syndical...
Car dans ce cas (et dans de nombreux autres) qui pourra attester que le nécessaire a bien été fait ? Un huissier ? Les copropriétaires ? Le Syndic ? Débat auprès des tribunaux à n'en plus finir vous en conviendrez... (enfin j'espère )
Bon mais je continu de chercher le texte en la matière  |
Relativison.... |
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Goutelette
Pilier de forums
379 réponses |
Posté - 07 janv. 2007 : 21:15:55
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Vous m'avez fichu des crampes à l'estomac..
Et une grande envie de tout plaquer...Ou d' être absente à l' AG ??.
Suivant le texte de l'ARC, il est stipulé, la non acceptation du Quitus par l'AG < ne pouvant être au courant des carences ETC..>
Donc comment mettre des réserves précises ?? sur du <n'étant pas au courant>
Maintenant donné le quitus, alors que certaines erreurs visibles,qui ne devraient pas exister,sans pour cela s' appeler faute grave professionnelle ( erreur de répartitions, erreur de TVA depuis 2 ans, signalée depuis 12 mois et rien n'est fait,absence de factures )
Préparer un syndic de rechange ? mettre à l' ordre du jour Proposition et présence d'un candidat Syndic,sachant que le syndic en place avait encore 12 mois à faire
Par précaution, histoire de ne pas donner le quitus
Excusez moi,??mais ça dépasse l' entendement
Que doit penser le syndic en place,et que doit penser le postulant dont vous avez du signaler qu' il faisait de la figuration ??
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Goutelette |
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fotosyndic
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 09:21:40
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Re bonjour,
Désolé pour les crampes Goutelette, bon j'ai retrouvé la juris' qui appuis mon précédent post concernant les comptes : CA versailles 7 oct 1988, inf. copro. janv. 1991 p.10, RD imm. mars 1991 p.104.
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Relativison.... |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 20:59:09
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Excusez moi mais j'ai l'impression que beacoup d'entre vous se trompent !!!
à l'ordre du jour les questions suivantes sont inscrites:
1/ Quitus au syndic
2/ election du syndic F.... (arf encore lui) !!
Lors de l'AG, le quitus n'est pas donné.
Ensuite on procede à l'élection du syndic.
Le syndic à proposé son contrat, il ne peut se rétracter !!! La question étant à l'ordre du jour, et le contrat du syndic ayant été joint, on doit voter dessus.
Donc le syndic est élu, mais ne souhaite pas continuer n'ayant pas eut le quitus (ses raisons le regarde).
Il doit donc démissionner, et faire connaitre sa démission soit par une AG, soit (et là je corrige Gédehem) en faisant une LRAR à tous les copropriétaires (et non uniquement au CS).
A partir de la réception de cette LRAR, le CS ou 25% (je suis pas sur) des copropriétaires devront demander la convocation d'une AG avant la fin de son préavis (voir son contrat de syndic) avec comme question à l'ordre du jour l'election d'un nouveau syndic selon le contrat joint !!! |
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Dave Neve
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 08 janv. 2007 : 21:16:02
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Saklut Yaume
Ce que tu dis est ce que j'ai essayé de dire dans mon seule poste à ce sujet (mais n'étant pas français, tu y est arrivé mieux que moi)
Je suis étonné commment ce fil a continué et je crois que nous tournons un peu en circle maintenant.
Par contre, nous sommmes tous d'accord que le syndic a tort.
Ce que serait plus utile, c'est de savoir le nom du syndic et j'ai déjà dit à ce sujet que si on dit le vérité et on garde les pièces, on peut donner le nom de sorte que nous évitons tous ce syndic.
Je fais ceci quand je publie et oui, ça m'a occasionné un certain gêne au début parce que mon syndic m'a trainé en justice deux fois pour diffamation, mais après avoir perdu deux fois je publie sans problème et je cite leur nom.
Alors, qqn va me dire qui est ce maudit syndic svp.
Cordialement
Dave Neve
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