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 Sujet  |
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Stab
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 10 déc. 2006 : 10:57:17
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Bonjour.
Je suis actuellement confronté à un problème de projet de carte communale, et je recherche des informations pour m'aider dans mes démarches.
Je vais vous exposer mon problème, en espérant être clair car la situation commence à devenir complexe.
Je vous remercie par avance de votre attention et j'espère que vous pourrez me faire bénéficier de votre expérience pour me donner des pistes d'investigations.
Le problème concerne mon habitation située dans une commune rurale (500 habitants). Mon terrain qui est de 3.000 m2, a toujours été reconnu constructible par la Mairie.
Faits importants :
- Mon terrain est situé à coté d'un petit cours d'eau, sans pour autant être en zone inondable car il existe un dénivelé de 4 mètres entre mon terrain et le lit de la rivière.
- Plusieurs années après la construction de ma maison, mon voisin qui est agriculteur a obtenu une dérogation pour construire une stabulation libre sur litière à 50 mètres de mon habitation.
Jusque là pas de souci, seulement voilà que pointe un projet de carte communale.
Acte1 : la zone de protection de la stabulation passe de 50 mètres à 100 mètres, donc elle couvre la totalité de mon terrain qui ne devient plus constructible.
Je manifeste alors mon désaccord au maire et au commissaire enquêteur pour avoir le maintient de la zone de 50 mètres et garder mon terrain constructible, en justifiant que la nature de l'élevage n'a pas changé ; j'invoque alors le principe de la réciprocité.
Acte 2 : on me signale que malgré tout mon terrain n'est pas constructible car étant à coté d'un cours d'eau il est en zone inondable, et qu'en conséquence je dois respecter une zone de protection de 35 mètres de la berge du ruisseau.
Je signale donc au commissaire enquêteur que mon terrain n'a jamais été reconnu inondable par la mairie et que compte tenu de la géographie des lieux il ne peut pas être inondé. Par ailleurs, je lui fais part de mon interrogation sur le fait que d'autres terrains situés précédemment en zone inondable, deviennent constructible sur la carte communale pour faire un lotissement !!!
Acte 3 : je prends contact avec le cabinet d'étude qui a réalisé le projet de carte communale, et je leur signale toutes les incohérences précédentes. Résultat ils me répondent qu'ils vont revoir ma situation, mais que seule ma maison sera en zone constructible, et non l'ensemble de mon terrain.
Résultat, j'attends avec inquiétude le rapport du commissaire enquêteur et le vote du conseil municipal pour savoir à quelle sauce je vais être mangé.
Questions :
- Est-ce que tous ces événements que je suis entrain de subir vous paraissent cohérents ?
- Est-ce que je peux légitimement revendiquer le maintien total de mon terrain en zone constructible et en zone non inondable ?
- Avez-vous des textes de loi ou autre pour que je puisse étayer mon argumentaire.
Et encore merci.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 11:20:03
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comme ça, brut de décoffrage, non. rien n'est incohérent si ça correspond à l'implatation des lieux.
les textes de loi sont très courts.
c'est à la lumière de diverses jurisprudences qu'il est possible d'éclairer la cohérence ou l'incohérence du projet communal.
*voyez si un PPRI (plan de précention risque inondation) a été prescrit (c'est déconnecté de la carte communale)
*voyez si des terrains avec la même exposition à l'aléa inondation, c'est à dire ayant la même différence d'altimétrie et les même obstacles avec le ruisseau sont constructibles;
*voyez si des terrains plus éloignés que le votre du village sont constructibles
*votre commune est-elle couverte par un SCOT (schéma de cohérence territoriale) : si oui, comment votre zone y est-elle identifiée ?
*...
bref, amassez les éléments qui permettraient de dire que la non constructibilité sur votre terrain est éventuellement entâchée d'"erreur manifeste d'appréciation".
aujourd'hui, vous avez rencontré le commissaire; avez vous reporté vos remarques par écrit dans le registre d'enquête ? si non, il faudrait le faire.
la suite, éventuellement contentieuse, n'est envisageable qu'après l'adoption de la CC. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Stab
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 15:49:44
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Oui j'ai bien reporté mes remarques sur le registre d'enquête.
Je vais me renseigner en ce qui concerne l'existence d'un éventuel PPRI et sur le SCOT.
Afin de préciser ma pensée lorsque je parle d'incohérence, ce qui me surprend le plus c'est de voir comment le statut de mon terrain a évolué avant et après le projet de la carte communale ; je n'avais aucune contrainte et maintenant tout me tombe sur la tête.
A+
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 15:55:12
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non, votre analyse est trop rapide !
avant, sans carte communale, vous étiez soumis à la RNU (règlementation nationale d'urbanisme), avec la règle incontournable de la constructibilité limitée : constructions autorisées de façon certaine uniquement dans les bourgs, le reste du territoire en habitat dispersé étant laissé ... à l'appréciation de l'instructeur.
cela siginife qu'avant, vous pensiez pouvoir tout faire, simples impressions et espérances, alors que c'était en fait le loto systématique.
là, vous saurez sur quel pied danser et, éventuellement, vers où l'envoyer (le pied!). |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 déc. 2006 15:57:38 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 16:27:46
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J'ajoute ici une intéressante analyse prodiguée par le site de l'office notarial de Baillargues rappelant que la carte communale ne doit pas réduire les zones constructibles avant son établissement, à partir de l'analyse d'une décision du CE du 19 mars 1997.
Votre terrain, s'il doit devenir inconstructible, n'était donc peut être pas "si constructible que ça"!
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 déc. 2006 16:28:33 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 19:00:34
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Citation :
Acte1 : la zone de protection de la stabulation passe de 50 mètres à 100 mètres, donc elle couvre la totalité de mon terrain qui ne devient plus constructible.
Je manifeste alors mon désaccord au maire et au commissaire enquêteur pour avoir le maintient de la zone de 50 mètres et garder mon terrain constructible, en justifiant que la nature de l'élevage n'a pas changé ; j'invoque alors le principe de la réciprocité.
En complément de ce que vous indique Wroomsi, il serait utile de vérifier ce qu'indique à ce jour de RSD de votre département concernant les élevages bovins, en particulier les distances d'éloignement prescrites.
En effet, et en dehors de la règle de réciprocité qui ne peut, et ne doit, que s'appliquer à votre égard, puisque cet élevage a été autorisé après que votre construction ait été réalisée, il serait intéressant de connaître les règles applicables.
La DDE a parfois un fort impact auprès des maires des "petites communes" en appliquant des règles plus strictes que celles applicables, du style : " plus tard les distances d'éloignement seront augmentées etc...", alors que les chambres d'agriculture ne sont pas forcément en accord avec ce type de démarche. (cas vécu ou une DDE zonait une carte communale en excluant des zones constructibles des fractions complètes de hameau au prétexte qu’une ancienne étable - non utilisée - étaient présente). Donc la DDE est aussi parfois plus "royaliste que le roi". Tout comme certains membres de la DDAF peuvent aussi parfois être plus écolo extrémistes que certains membres d’associations de type FRAPNA, pour ceux qui connaissent. 
Pour ma part je considère que l’intégration dans le zonage d’un document d’urbanisme des règles du RSD relatives à la présence de bâtiments d’élevage m’apparaît néfaste car :
1 – les règles du RSD peuvent être modifiées.
2 – l’élevage dans ces bâtiments peut disparaître.
3 – le RSD est applicable de plein droit sans avoir besoin d’être repris dans un document d’urbanisme qui renvoie d'ailleurs aux règlements applicables.
4 – toutes modifications ultérieures impliquent un coût non négligeable pour une petite commune en particulier.
Confronté a un telle situation il m’a été répondu par la DDE : « Oui, mais il est bien plus facile de dire à quelqu’un : , regardez le zonage, c’est une zone non constructible, que de lui dire : bien que ce terrain soit dans une zone ou les constructions sont autorisées, en raison de l’application des règles du RSD et de la présence du bâtiment d'élevage de M. Untel, votre voisin, vous ne pouvez construire à moins de X mètres de son bâtiment… »
Il en est bien entendu totalement différent concernant l’intégration des PPR (inondation, éboulement, avalanches, etc…) dans le zonage des documents d’urbanisme.
Citation :
CODE RURAL
(Partie Législative)
Chapitre Ier : Dispositions générales
Article L111-3
(Loi nº 99-574 du 9 juillet 1999 art. 105 Journal Officiel du 10 juillet 1999)
(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 204 Journal Officiel du 14 décembre 2000)
(Loi nº 2005-157 du 23 février 2005 art. 79 Journal Officiel du 24 février 2005 en vigueur le 1er janvier 2006)
(Loi nº 2006-11 du 5 janvier 2006 art. 19 Journal Officiel du 6 janvier 2006)
Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes.
Dans les parties actuellement urbanisées des communes, des règles d'éloignement différentes de celles qui résultent du premier alinéa peuvent être fixées pour tenir compte de l'existence de constructions agricoles antérieurement implantées. Ces règles sont fixées par le plan local d'urbanisme ou, dans les communes non dotées d'un plan local d'urbanisme, par délibération du conseil municipal, prise après avis de la chambre d'agriculture et enquête publique.
Dans les secteurs où des règles spécifiques ont été fixées en application de l'alinéa précédent, l'extension limitée et les travaux rendus nécessaires par des mises aux normes des exploitations agricoles existantes sont autorisés, nonobstant la proximité de bâtiments d'habitations.
Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, une distance d'éloignement inférieure peut être autorisée par l'autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d'agriculture, pour tenir compte des spécificités locales. Une telle dérogation n'est pas possible dans les secteurs où des règles spécifiques ont été fixées en application du deuxième alinéa.
Il peut être dérogé aux règles du premier alinéa, sous réserve de l'accord des parties concernées, par la création d'une servitude grevant les immeubles concernés par la dérogation, dès lors qu'ils font l'objet d'un changement de destination ou de l'extension d'un bâtiment agricole existant dans les cas prévus par l'alinéa précédent.
Voir ce qu'indique donc votre RSD à l’article 153-4 car les distances de 50 ou 100 mètres ne sont pas une obligation et chaque département peut faire un choix différent.
http://www.bas-rhin.chambagri.fr/services_4.5.1.3.htm
http://www.bas-rhin.chambagri.fr/pdf/4.5.1.3/2.pdfCitation :
http://web.ac-lille.fr/hygienesecurite/sitehs/principal/ressources/infodiverses/documents/reglsanideptype.pdf
Règlement sanitaire départemental type
Titre VIII
(la circulaire du 20 janv. 1983, Ann. I)
Prescriptions applicables aux activités d'élevage et autres activités
agricoles
Art. 153. - Règles d'implantation de bâtiments d'élevage ou d'engraissement (création ou extension)
153.4. (la circulaire du 10 août 1984) Règles générales d'implantation
Sans préjudice de l'application des documents d'urbanisme existant dans la commune ou de cahiers des charges de
lotissement, l'implantation des bâtiments renfermant des animaux doit respecter les règles suivantes :
- les élevages porcins à lisier ne peuvent être implantés à moins de 100 mètres des immeubles habités ou habituellement
occupés par des tiers, des zones de loisirs et de tout établissement recevant du public ;
- les autres élevages, à l'exception des élevages de type familial et de ceux de volailles et de lapins, ne peuvent être
implantés à moins de 50 mètres des immeubles habités ou habituellement occupés par des tiers, des zones de loisirs et de
tout établissement recevant du public à l'exception des installations de camping à la ferme ;
- les élevages de volailles et de lapins ne peuvent être implantés à une distance inférieure à 25 mètres pour les élevages
renfermant plus de 50 animaux de plus de trente jours et, à 50 mètres, pour les élevages renfermant plus de 500 animaux
de plus de trente jours, des immeubles habités ou habituellement occupés par des tiers, des zones de loisirs ou de tout
établissement recevant du public, à l'exception des installations de camping à la ferme.
A l'exception des établissements d'élevage de volailles ou de lapins renfermant moins de 500 animaux, l'implantation des
bâtiments d'élevage ou d'engraissement, dans la partie agglomérée des communes urbaines, est interdite
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 19:46:54
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Christophe,
Pour aller dans votre sens, j'estime pour ma part qu'un document d'urbanisme ne doit contenir que ce pour quoi il est fait...
Vous parlez du PPR : il est annexé au document d'urbanisme et s'impose à lui. Inutile donc de rajouter une couche risque dans le document d'urbanisme lui même... Idem bien sur pour le RSD, mais aussi les règles civiles, les règles codifiées du CCH, du code de l'urba, du code rural, du code forestier, etc. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 20:48:24
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eh ben non !
un PC reste accordé, par exemple, sous réserve du droit des tiers... donc, déjà, les règles civiles n'influent pas sur l'autorisation.
certaines règlementation non liées directement à l'urbanisme s'imposent à l'instructeur (on a parlé des PPR) mais le PC n'a pas à prendre en compte ce qui n'est ni inclus au document règlementant localement l'urbanisme, y inclus les annexes, ni prévu dans le code de l'urbanisme.
la page A4 serait utile donc, mais pour dire : avez vous vérifié que votre projet respectait les 350.000 textes applicables aux constructions   |
cordialement
Emmanuel Wormser
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