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 Sujet  |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 14 déc. 2006 : 10:50:17
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Bonjour,
Lorsque les prix montent, le calcul simpliste est de dire j'ai fait une plus value en revendant. Dans l'absolu, ceci est vrai.
Pour autant est-on "vraiment" gagnant ?
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Exemple concret :
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J'achète 100 000 un 1er bien en 1998 mais je vise à terme un bien qui en en 1998 vaut 200 000 .
Je décide de revendre en 2006 car j'ai fini de payer mon appart et je vais enfin pouvoir acheter plus grand. YOUPI !
Je m'aperçois que mon bien vaut 200 000 € (augmentation de 100%).
JE SUIS RICHE !!!!! JE VIENS DE FAIRE UNE SUPER PLUS-VALUE de 100 000 € !
Le problème est que le bien que je visais en 1998, à lui aussi doubler : il est maintenant à 400 000 €!!!
Je dois donc emprunter 200 000 €! Et si je réfléchis bien cela revient - financièrement parlant - à vouloir acheter le bien de 1998 à 200 000 € MAIS sans aucun apport !
Par contre, si les prix n'avaient pas augmenté, je n'aurai - certes - pas fait de plus-value (je suis TRISTE !) ... mais l'emprunt n'aurais été que de 100 000 au lieu de 200 000 ! Youpi, je redeviens HEUREUX !
En clair et sans décodeur, il aurait été dans ce cas plus RENTABLE pour l'acheteur de ne pas faire de plus-value ... !
Dans ce cas précis la plus value est un LEURRE ! L'"effet richesse" (de la plus value) devient l'effet inverse : "effet pauvreté".
Pourtant, il existe biensûr d'autres cas, où la plus-value est rentable :
- ceux qui rachètent plus petit
- ceux qui rachètent dans une ville moins chère (quartier ou région moins cher ...)
- ceux qui vendent mais ne rachètent pas ! (investisseurs) ou (particuliers qui partent en location)
Vous allez me retorquer qu'il valait mieux acheter en 1998 que ne pas acheter du tout ... ! Mais quid des jeunes qui arrivent sur le marché du travail maintenant ... ?
PS : je ne fais pas parti de ces jeunes ...
asi77
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 11:59:23
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Super, vous avez enfin compris pourquoi le souhaitais vivement que les prix de l'immobilier tombent le plus bas possible... Il vous en aura fallu du temps!
Par contre pour du locatif, une plus value sur un bien qui s'autofinance et là c'est rentable. Si vous aviez de quoi essayer vous le sauriez. |
Amicalement, un agitateur. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 12:15:40
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Citation :
Initialement entré par bibix1111
Super, vous avez enfin compris pourquoi le souhaitais vivement que les prix de l'immobilier tombent le plus bas possible... Il vous en aura fallu du temps!
Par contre pour du locatif, une plus value sur un bien qui s'autofinance et là c'est rentable. Si vous aviez de quoi essayer vous le sauriez.
Juste une remarque en passant. Ce que vous souhaitez, bibix, n'a pas vraiment d'importance. Et je dirais que c'est même paradoxal compte tenu de votre comportement haussier.
Ceci dit, quand vous aurez vraiment compris qu'un acheteur a TOUJOURS intérêt à acheter au plus bas, vous aurez fait un grand pas. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 12:35:52
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"un acheteur a TOUJOURS intérêt à acheter au plus bas"
Sans blague??? 
Et quand on sait pas comment va se comporter le marché?
Et quand on a pas envie de perdre du temps peut etre pour rien?
Et quand meme en achetant cher on gagne de l'argent, on fait quoi? Ben moi j'achete.
Mieux vaut être sur de gagner un peu que ne pas être sur de gagner plus.
C'est aussi valable quand je joue au poker.
Heureusement que certains n'ont pas écouté les conseils d'attentisme donné par certains en 2002 !
PS: je ne suis pas haussier, je pense à un maintient des prix.
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Amicalement, un agitateur. |
Edité par - bibix1111 le 14 déc. 2006 12:36:35 |
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lucasart
Pilier de forums
271 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 12:38:12
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t'as des exemples de biens qui s'autofinancent actuellement?
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 23:29:38
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Citation :
Initialement entré par lucasart
t'as des exemples de biens qui s'autofinancent actuellement?
Oui, deux, enfin un et demi. Un contrat signé en 2006, l'autre vraisemblablement début 2007.
Ils sont plus difficiles à trouver et à monter, c'est tout.
Pour asi, si je pensais que vous ayiez un minimum d'audience, je vous remercierais d'essayer de baisser le taux de propriétaires en France.
C'est un indice très important pour moi.
Il me faut bien des locataires pour mes biens.
Malheureusement pour nous (vous et moi), ce taux augmente toujours, nous n'avons vraiment pas de chance!
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 08:52:07
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asi77, On n'est pas gagnant si on veut acheter quand ca monte, c'est d'une évidence confondante, je ne comprends même pas que vous en soyez surpis.
Si vous possédez la moitié de ce que vous voulez, et que vous souhaitez acheter l'autre moitié, il est EVIDENT que vous ne souhaitez pas que ça monte.
Que voulez-vous prouver finalement? |
Festina lente |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 09:10:57
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Citation :
Initialement entré par lucasart
t'as des exemples de biens qui s'autofinancent actuellement?
Oui, un achat en 2005 et un en 2006, chacun sur 20 ans et sans apport. Quand j'ai besoin d'investir et que je fouine un peu je trouve toujours. |
Amicalement, un agitateur. |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 09:13:03
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
asi77, On n'est pas gagnant si on veut acheter quand ca monte, c'est d'une évidence confondante, je ne comprends même pas que vous en soyez surpis.
Si vous possédez la moitié de ce que vous voulez, et que vous souhaitez acheter l'autre moitié, il est EVIDENT que vous ne souhaitez pas que ça monte.
Que voulez-vous prouver finalement?
Je crois qu'asi vient de découvrir que personne ici n'avait d'interêt à la hausse des prix et que finalement il n'y avait pas de haussier sur UI. Ca a dû être un choc ! |
Amicalement, un agitateur. |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 10:22:12
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Un quidam autant idiot que moi puisque c'est moi, revend son appartement (résidence principale) pour acheter une maison un peu mieux et trouve naturel de remettre un peu de sous dans l'histoire. Puis, entre la signature de son compromis d'achat de la maison et la signature définitive, il attrappe une promo professionnelle (si rare qu'il l'attrape). Il va devoir aller vivre dans une autre région autrement il perd sa promo professionnelle (même si elle donne si peu de sous en plus sur le bulletin de paie !). Il ne veut pas acheter ailleurs dans la précipitation, il ne veut pas multiplier les frais de notaire, il décide de ne pas vendre sa nouvelle résidence principale en partant vivre ailleurs 1 an après achat. Il met à bail, il prend à bail dans sa nouvelle ville.
Il attend maintenant que 15 ans se passent ou de revenir vivre à la "case départ" s'il peut lourder son locataire en bonne et due forme et s'il doit redéménager vers cette cas départ.
Car s'il vend maintenant, même s'il n'a jamais eu de volonté spéculative, il va faire une plus-value et pas sûr que les impôts acceptent de l'exonérer (si le cas se produit, l va quand même tenter de négocier et d'obtenir une réponse écrite). Or ce quidam il est loin d'être dans la tranche des 26 % en impôt sur ses revenus !
Or ce quidam, s'il veut acheter autre chose avec le fruit de sa vente, pour y vivre, il va acheter quelque chopse qui a subit la même plus-value ! (en théorie, je sais, en pratique, il a y des coins qui ont plus grimpé que d'autres). Mais comme il cherche simplement à acheter "équivalent" il va acheter quelque chose qui a varié de la même façon !
Alors, ce quidam, il va devoir trouver de la trésorerie, pour le fisc et pour aligner ce qu'il faut pour la nouvelle maison. Alors que si les prix s'étaient maintenus dans des variations plus raisonnables, il aurait pu faire cette manipulation sans douleur.
Il est chocolat, le quidam.
Alors il ne vend pas, il attend 15 ans, ou il attend le calme... ou de renterer "à la maison" !
Le quidam, il s'est enrichi théoriquement mais pas pratiquement !
Au fait, connaissez-vous l'histoire drôle où le papa explique à son fils la différence entre théoriquement et pratiquement ? |
seborga1 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 11:21:02
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C'est bien pour ça que je me tue à expliquer au nabot et à asi que personne ici n'a d'interêt à ce que les prix montent. Bien au contraire...
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Amicalement, un agitateur. |
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TITAN
Pilier de forums
1368 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 11:53:22
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Ceci dit, quand vous aurez vraiment compris qu'un acheteur a TOUJOURS intérêt à acheter au plus bas, vous aurez fait un grand pas.
C'est d'une logique implacable! |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 15:41:54
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| visiblement pas pour tout le monde. |
Amicalement, un agitateur. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 18:00:18
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bibix,
Je vais résumer votre millier de posts sur UI : "Je suis ni pour, ni contre (la hausse) ... bien au contraire !"
J'ai bon ? |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 18:12:00
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
asi77, On n'est pas gagnant si on veut acheter quand ca monte, c'est d'une évidence confondante, je ne comprends même pas que vous en soyez surpis.
Si vous possédez la moitié de ce que vous voulez, et que vous souhaitez acheter l'autre moitié, il est EVIDENT que vous ne souhaitez pas que ça monte.
Que voulez-vous prouver finalement?
Désolé ribouldingue, mais je ne suis pas sûr que - dans mon exemple - la personne qui a fait + 100 000 € de plus value à le sentiment de s'être appauvri ... et pourtant c'est bien le cas !
Demander à n'importe quel quidam qui vient de faire une plus value ... s'il a le sentiment de s'être appauvri ... il vous prendra pour un fou ! Montrer lui qu'il aurait préférable qu'il fasse 0 € de plus value ... pour être vraiment gagnant !
asi77 |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 20:04:22
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Citation :
Initialement entré par asi77
bibix,
Je vais résumer votre millier de posts sur UI : "Je suis ni pour, ni contre (la hausse) ... bien au contraire !"
J'ai bon ?
Quand on reprend la citation de quelqu'un, on le cite. *******
Je suis pour la baisse mais je n'y crois pas. POINT ! C'est aussi simple que ça, sauf pour vous.
***Modérateur***
Propos hors charte supprimés. |
Amicalement, un agitateur. |
Edité par - Laurent CAMPEDEL le 15 déc. 2006 21:03:09 |
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PierreA
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 21:27:51
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Bibix est pour la baisse, moi pour la paix dans le monde.
Un seul des deux risque de se réaliser, lequel?
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 09:39:42
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Citation :
Le quidam, il s'est enrichi théoriquement mais pas pratiquement !
Enfin, pas encore ! Car le quidam, il a quand même cherché à percevoir un loyer supérieur à celui qu'il paie, histoire de "couvrir" le supplément d'impôt qu'il va payer sur "revenus focniers", Le quidam, il paie à crédit sa maison et le capital restant dû diminue. Le quidam s'il n'est pas trop idiot (mais comme c'est moi, le quidam, j'ai quelques craintes à ce sujet), il arrivera quand même à s'y retrouver. |
seborga1 |
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Manga
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 15:25:43
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Les statistiques de FNAIM ne sont pas crédibles .
La FNAIM déclare une baisse de l'immobiler de 0.6 % por le mois de novembre 2006 . La baisse est beaucoup plus forte que ça ; mais la FNAIM défend ses interets : Les agents immobiliers ( AI ) gagnent plus lorsque l'immobilier est élevé.
Les AI ont tellement poussé à la hausse que maintenant les maisons sont surévaluées et peu de gens sont capables d'acheter .
Résultat : Les AI chôment . |
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bibix1111
Pilier de forums
1458 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 15:53:25
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Vous pouvez nous donner vos sources pour constater que la baisse est bien plus importante que 0.6%?
Si vous contestez la réalité des chiffres de la FNAIM vous avez surement les bons chiffres à nous communiquer?
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Amicalement, un agitateur. |
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Manga
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 17:18:10
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Bien sûr que j'ai mes propres chiffres . J'ai suivi l'évolution du prix des maisons dans ma commune depuis 7 mois . J'ai constaté une baisse de 25% . Ce n'est pas le résultat de la négociation .
Certains AI à qui j'ai fait constaté la même chose ( leur propre chiffre à l'appui ) me disent les vendeurs sont devenus raisonnables . L'immobilier baisse ;mais certains (une minorité) comme vous ne veulent pas entendre parler de baisse .
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Est-on"vraiment" gagnant lorsque les prix montent?
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