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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
 Posté - 14 déc. 2006 : 19:12:35
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Copropriété horizontale de 5 tranches et une ASL gérant les parties communes ( voirie et Bois privé) de 135 copropriétaires.
Depuis 2 ans une des tranches ( 30 copros environ) n'a pas élu de CS ( pas de quorum ).
Les Copros de cette tranche ne sont donc pas représentés au conseil de surveillance, et de plus personne ne vérifie les comptes de cette tranche.
Mes Questions :
Le CS étant obligatoire
- qui doit faire nommer un administrateur judiciaire ? le syndic, un copro, des copros, l'ASL?
- le syndic laisse faire à chaque assemblée. Il n'informe pas les copros de cette tranche non présents aux AGs des probmèmes liés à cette carence.( juste le PV d'AG, ce qui est insuffisant)
- les 4 autres membres de l'ASL peuvent-ils exiger du syndic de faire le nécéssaire pour faire appliquer la loi dans ce cas.( administrateur judiciaire,...)
- Qu'elle doit être l'attitude du syndic, et sa mission dans ce cas de non éléction d'un CS lors de l'AG. Il est certain que cette situation plait au syndic, aucun contrôle sur sa gestion.
merci de vos réponses éclairées.
Philippe - Président CS d'une autre tranche
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2006 : 21:39:28
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1) chacun des syndicats, qui regroupent les copropriétaires d'une même copropriété, est indépendant des autres.
Chacun a donc son propre fonctionnement, son syndic (meê si c'est le même syndic dans chacun des 5) et son CS, obligatoire.
2)- l'ASL n'a absolument rien à voir avec les syndicats en question.
Elle n'a pour but, selon ses statuts, que de gérer des éléments d'équipements et des services communs aux 5 syndicats.
Syndicats de copropriétaires et ASL ont des réglementations distinctes, les textes qui les régissent étant totalement distincts.
Le problème de ces copropriétés naissante, c'est que personne ou presque n'est informé des règles qui s'imposent, et quand bien même il le serait, s'en moque pour la plupart : il a acheté un apparte ou chez vous une maison, il se moque de ce qui se passe dehors...
Il faudrait donc qu'un petit groupe se forme, fasse de l'information et motive les uns et les autres pour mettre en place cet organe d'assistance du syndic et de controle de sa gestion, CS a mettre en place à la prochaine AG, voire à demander sa convocation rapidement..
C'est aussi une façon d'apprécier la façon dont votre syndic voit sa mission et les conseils qui se doit d'apporter à ces copropriétaires...
Pour le moment cela me semble un peu ...
Mais sur le fond, il faut comprendre que c'est aux copropriétaires à prendre en charge leur copropriété, leur bien commun à tous, et d'en faire leur affaire. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 09:35:05
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La copropriété a 25 ans.4 tranches sur les 5 ont le même syndic, le Syndic gérant l'ASL est le même que les 4 tranches.
Depuis de nombreuses années l'ASL, très liée au syndic a fait ce qu'elle a voulue, ne tenant pas compte des résolutions votées dans chaque tranche pour la gestion de l'ASL.( c'est possible, et même sur des travaux importants de fermeture pour 100 000 €, imposée par les membres de l'ASL, 98% des copros ont payé sans majorité votée aux résolutions )
Comme vous le suggérez, nous essayons ( nouveaux membres aux CSx et donc à l'ASL) depuis 3 ans de reprendre en main la gestion et les comptes de notre copro. Nous somme conscients que ce sera un travail sur plusieurs années; la plupart des copros, suite au dictat de certains CSx et de l'ASL, désertent les AGs, et ne veulent pas s'engager.
Pouvez-vous me répondre très précisement sur le cas de non élection d'une des 5 tranches CS depuis 2 ans :
-Est-ce légal ?
-Que doit faire le syndic ? ( aucunes informations aux copros sur les conséquences de cette carence) ?
-qui doit exiger ou demander la nomination d'un administrateur provisoire, nomination qui fera peut-être bouger quelques copros ( frais supplémentaires, charges accrues,...)?
Cet état de fait a comme même une incidence sur la gestion de l'ASL ou 1 des 5 membres ne prend aucune part dans les décisions, dans le contrôle de ses propres comptes ( gros soucis à ce niveau dans notre copro, personne n'ayant mis son nez depuis des années dans les comptes, syndicats et ASL, quitus donné en blanc au syndic)
cette tranche représente environ 24 000/100 000 ( ASL) près d'un quart des copros. Heureusement, leur tranche n'ayant pas la majorité à elle toute seule,elle ne bloque pas le gestion de l'ASL; mais si un deuxième tranche n'a pas de CS, alors les conséquences seront graves pour la Copro. ( nous en sommes pas très loin)
Merci de vos réponses sur une tranche de la Copro sans CS
Philippe.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 11:48:07
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Attention, vous faites un amalgame entre l'ASL et le fonctionnement interne de chacun des syndicats.
Je ne parle pas ici des pratiques qui sont les votre actuellement, je parle des règles qui doivent ici s'appliquer.
Pour ce qui concerne un syndicat de copropriétaires.
-Est-ce légal ?
Si personne n'a demandé d'inscrire à l'ODJ d'une AG la question de la désignation de membres d'un CS, a qui voulez-vous le reprocher ?
Non, ce n'est pas légal de ne pas avoir de CS ! Mais si personne ne s'en inquiete, en premier lieu les copropriétaires qui sont les 1er concernés, que voulez-vous dire ?
- Que doit faire le syndic ? ( aucunes informations aux copros sur les conséquences de cette carence) ?
Il y a ici un "défaut de conseil" évident.
Mais peut-on parler de carence ??
Disons qu'il voit l'interet pour lui de ne pas avoir de CS dans les pattes !
Mais il faut tout de même ouvrir les yeux sur la responsabilité des copropriétaires : ne voient-ils pas que c'est de leur interet d'avaoir un "conseil de surveillance" ?
Aux copropriétaires qui en sont conscients de faire l'info autour d'eux.
Sur ce point : pourquoi ne pas monter une Assoce L.1901 "Assoce des copropriétaires de l'ensemble immobilier XXX".
Certes, elle ne peut intervenir dans les syndicats n'étant pas 'copropriétaire'.
Mais c'est un bon moyen pour mutualiser les moyens (matériels, financiers, humains) afin de faire de l'information en grand (notes, bulletins périodiques) et surtout pour pouvoir organiser des réunions d'information sur la copropriété, son fonctionnement, où vous pouvez inviter des intervenats spécialistes de la chose (assoce de proprio, ARC, CLCV, etc ..)
-qui doit exiger ou demander la nomination d'un administrateur provisoire, nomination qui fera peut-être bouger quelques copros ( frais supplémentaires, charges accrues,...)?
Que voulez-vous faire avec cet administrateur ??? Aucun interet !!
Il faut que vous commenciez, avec d'autres, par lire les textes (L.65, D.67) si ce n'est déja fait, en noter les ponts particuliers sur le CS, l'AG...
Ensuite vous constituez une petite équipe motivée, dont chacun connaitra ces textes, sera condidat au CS.
Ensuite, vous notifirez (LRAR) une demande de question à l'ODJ d'une prochaine AG selon D.art.10.
LRAR
Monsieur,
Conformément aux dispositions de l'art.10 du décret du 17 mars 1967 modifié, je vous demande d'inscrite à l'ODJ de notre prochaine AG les questions suivantes :
- désignation des membres du CS.
- Adoption du 'réglement de fonctionnement du CS'.
- (autre question..
Avec mes remerciements...
Et ensuite il sera temps de vous penchez sur le fonctionnement de votre syndicat de copropriétaires (le seul votre) et dans un sevcond temps, après avoir bien lu et relu votre RDC, voir ce qu'il en est du fonctionnement de l'ASL et de ses statuts.
Notez enfin que si c'est le syndic du syndicat qui le représente à l'AG de l'ASL, il doit tenir l'AG du syndicat avant celle de l'ASL, AG du syndicat qui lui donnera des consignes de vote pour décider en ASL. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 11:57:20
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De philippe388
"Le CS étant obligatoire"
En coproprité le terme "obligatoire" ne figure ni dans la loi ni dans le décret.
Article 21 de la loi:
"Dans tout syndicat, un conseil syndical assise le syndic et contrôle sa gestion."
Paragraphe 8,9 et 10:
"Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de canditature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les ccpropriétaires."
"Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires."
"A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaries ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical; il peut également ccnstater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical."
La désignation des membres du conseil syndical par le T.G.I. est faite par ordonnance suivant les dispositions de l'article 48 du décret du 17 mars 1967. |
Edité par - JB22 le 16 déc. 2006 13:30:11 |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 16:38:08
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Merci pour vos remarques.
Nouvellement élus au CS d'une tranche, le nouveau président de l'ASL et moi-même sommes d'accord sur le fait de mettre les copropriétaires devant leur responsabilité.
Nous avons devant nous un premier travail d'information, et nous allons profiter de la refonte du réglement de copropriété pour faire passer de nombreux messages.
Pour info, la copro a 25 ans. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2006 : 22:07:18
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JB22 !!
Lorsqu'un texte de loi d'ordre public, et l'art.21 est dans ce cas, dispose que :
"Dans tout syndicat, un conseil syndical assise le syndic et contrôle sa gestion."
.... vous devriez savoir, depuis le temps que vous êtes sur UI, qu'il s'agit là d'une disposition impérative qui a force obligatoire !
C'est la même chose lorsque le même art.21 énonce encore :
"Le CS élit son président parmi ses membres."
Pas besoin de dire que c'est obligatoire, le texte se suffit à lui même ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 00:07:47
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A gédehem
C'est l'article 21, lui-même, paragraphes 8,9 et 10 qui précise les cas ou il peut ne pas y avoir de conseil syndical.
D'autre part l'article 8 du décret du 17 mars 1967 indique:
1er paragraphe:"...soit par le conseil syndical, s'il en existe un;....."
2e paragraphe:"....par le président du consell syndical, s'il en existe un..."
3e paragraphe:"Dans les mêmes cas, s'il n'exite pas de conseil
syndical...."
".... vous devriez savoir, depuis le temps que vous êtes sur UI," qu'il y a toujours un texte qui contredit le précédent.
Pour l'interprétation cela dépend parfois d'une réponse ministérielie... |
Edité par - JB22 le 16 déc. 2006 00:08:57 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 00:47:09
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Mais non, JB ...
Vous avez la règle, le principe, qui est impératif, et parfois une disposition qui permet de déroger à la règle impérative.
Mais ce n'est pas là, comme vous le pensez, une disposition contraire !!
Il ne vous a pas échappé par exemple que la désignation des membres du CS relève d'une décision prise à la maj.art.25 et éventuellement 24 avec le filtre du 25-1.
Par contre, la décision de ne pas instituer de CS, dérogation au principe obligatoire, peut être prise mais à la double maj.de L.art.26, et uniquement à celle-là !
Inversement, le CS supprimé peut être a nouveaux institué par une décision à la majorité des voix du syndicat (c'est à dire par 1/2+1 du total des voix uniquement, qui n'est pas alors L.art.25)
D.art.8 ne change rien du tout : la mention "s'il en existe un" se rapporte au fait qu'existe une disposition qui déroge au principe du CS obligatoire et que le syndicat peut avoir décidé de ne pas en instituer.
Mais le fait qu'existe une disposition dérogatoire à la règle ne contredit en rien le fait que le syndicat qui n'a pas décidé d'utiliser cette possibilité, de déroger à la règle, doit obligatoirement désigner les membres du CS.
Comprenez qu'il découle du principe édicté par L.art.17 et plus encore par L.art.21, que l'institution du CS est indissociablement liée à l'existence du syndicat, dès sa naissance, sa création obligatoire, sauf à déroger à ce principe comme il est dit par le même L.art.21.
C'est un peu comme le RFCS, qui est lui aussi obligatoire, impératif, du moment qu'existe un CS, sur le fondement de D.art.22, RFCS soit par le RDC, soit, si RDC silencieux ou incomplet, par décision d'AG.
Ici, pas de dérogation ...sauf si l'AG a décidé de ne pas instituer de CS, bien entendu... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 11:39:01
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En clair, il y a, en "principe" un C.S., mais on peut "déroger à ce principe" donc il n'y a pas obligatoirement un C.S.
Que des majorités différentes soient nécessaires ne change rien.
A part jouer sur les mots on est d'accord. |
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philippe388
Pilier de forums
1741 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 12:44:53
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N'étant pas juriste ou avocat, ni spécialiste de la copropriété, mais président de CS qui s'implique avec ces membres, voilà ce que je comprends après votre combat ( sympathique ) sur les mots :
- Un CS est bien obligatoire, lorsque l'AG n'a pas décidé de na pas en avoir un
- Je n'ai toujours pas ma réponse sur ce qui doit être fait si l'AG ne désigne pas un CS. Le CS étant obligatoire,comme vous l'avez confirmé, qu'elle sont les mesures ( articles de loi ?) à prendre et par qui?
Il est certain que l'immobilisme, le non respect du RDC plait au syndic; mais il a un contrat, une mission ( conseil et application du RC ets des décisions des Ags)
Comme je le constate depuis plusieurs mois, les textes de loi existent mais beaucoup de Syndics ( comme le confirme beaucoup de posts sur UI)les ignorent, ne les appliquent pas, et il est quasiment impossible de les faire appliquer ( frais significatifs )
Un bon arrangement et une négociation valent mieux qu'un procès; mais peut-on discuter de son bon droit avec les Syndics qui sont devenus des géants ( Foncia, Lamy, Gestrim, .....). Leur technique étant le silence ou la menace.
Merci de répondre à ma question : Si pas de CS ( obligatoire) élu, que doit-il se passer ??
Philippe |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 13:48:15
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De philippe388
"- Je n'ai toujours pas ma réponse sur ce qui doit être fait si l'AG ne désigne pas un CS. Le CS étant obligatoire,comme vous l'avez confirmé, qu'elle sont les mesures ( articles de loi ?) à prendre et par qui?"
Relisez mon post du 15 décembre:
"A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaries ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical; il peut également ccnstater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical."
La désignation des membres du conseil syndical par le T.G.I. est faite par ordonnance suivant les dispositions de l'article 48 du décret du 17 mars 1967."
Mais la meilleure solution consiste à mettre à l'ordre du jour de la prochaine A.G. la question de l'élection des membres du conseil syndical, avant de recourir au T.G.I.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 14:18:23
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Philippe, avant d'aller voir le juge, relisez mon poste du 15 déc à 11h.48 : vous avez les réponses à vos questions ..
JB : au feu rouge, il est obligatoire,impératif de s'arreter. Mais si, par dérogation, vous avez une fleche orange qui clignote pour tourner à droite, vous pouvez, dérogeant à la règle impérative de l'arret au feu rouge, tourner à droite ... du moins s'il n'y a personne  ! |
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