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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
 Posté - 15 déc. 2006 : 23:55:28
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Bonjour à tous,
Un post de plus concernant l'interprétation de la SHOB et de la SHON.
Je souhaite rénover une maison composée d'un rez-de-chaussée de 48 m² de SHON et d'un sous-sol enterré sur 3 faces de 23 m² (sans recompter les murs, sinon 31 m²).
Le COS de 0,2 appliqué à la parcelle de 110 m² me donne droit de construire 22 m² de SHON si je démoli l'existant et décide de construire une maison neuve.
Le COS étant largement dépassé et souhaitant habiter cette maison avec ma famille, j'ai tout intérêt à conserver l'existant et à essayer de l'améliorer pour y vivre décemment.
La maison date du début du siècle dernier, elle ne comporte aucune isolation et ne possède pas de sanitaires.
Mes questions sont les suivantes:
1- Le sous-sol a une hauteur sous plafond de 3m40, il possède une porte qui donne sur l'extérieur et une échelle de meunier métallique qui accède au RDC via un trou ouvert dans la dalle. On distingue également des traces de rails sur le sol dans l'axe de la porte qui devaient servir à la manutention de barriques de vin et une margelle en maçonnerie pour entreposer les tonneaux (la maison est proche d'un petit vignoble).
Au vue des différentes files sur le sujet, je dirais que ce sous-sol est constitutif de SHON, qu'en pensent les spécialistes ?
2- Comme vous pouvez le constater le COS est largement dépassé et je ne dispose donc d'ancun droit à construire. Puis-je édifier malgré tout une extension qui créera 11 m² de SHOB (le PLU ne mentionnant pas de SHOB maxi) ?
Les calculs pour le permis de construire seraient les suivants:
I- SHOB totale :
_ surface existante : 71 m² (48 du RDC + 23 du SS)
_ surface démolie ou transformée : 2 m² (la trémie pour acceder au SS)
_ surface restante : 69 m² (71 - 2)
_ surface créée : 11 m² (2 m² pour la trémie + 5m² pour la création de pièce d'hygiène + 4 m² pour l'isolation de l'habitation (3,55 m² exactement))
_ surface totale : 80 m²
II- calcul de la SHON :
e - déduction forfaitaire pour isolation thermique et acoustique des logements :
surface totale : 4 m²
f - amélioration des logements :
surface totale : 5 m²
sous-total des surfaces déductibles :
e + f = 9 m²
SHON totale :
surface totale : 71 m²
Il en ressort que d'une SHON existante de 71 m², on obtient après travaux une SHON totale de 71 m².
Du fait de la situation avérée de dépassement de SHON, il était interdit d'en créer et on peut constater que ces travaux de rénovation n'en créent pas et sont en accord parfait avec l'esprit de la loi qui est d'améliorer le bilan énergétique et l'hygiène de l'habitat en s'astreignant des coefficients de densité qui ont été instaurés postérieurement à leur réalisation.
Un spécialiste peut-il valider ou non la pertinence de ce raisonnement ?
Par avance, merci pour votre contribution.
***Modérateur***
Correction des liens vers les images.
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 16 déc. 2006 09:18:08 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 11:10:08
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Heu...
Tout d'abord, si vous supprimez 2m² de la trémie, vous n'aurez pas le droit de les mettre ailleurs pour autant.
Ensuite, le sous-sol est a priori de la SHOB et non de la SHON, sauf s'il est éclairé et/ou a un accès vers l'extérieur, ou s'il a une destination par exemple commerciale ou agricole (c'est peu probable si la maison était une habitation) et il le restera même s'il est aménagé.
Par aileurs, la SHOB du sous-sol doit inclure les murs (mais cela n'a pas d'importance, je crois, dans votre projet).
Enfin, je ne suis pas certaine dans votre cas de la possibilité d'ajouter 5m² de SHON pour pièce d'hygiène, alors que si vous faites une isolation extérieure, vous n'aurez pas à l'ajouter à la SHON.
Mais attendons l'avis des experts en urbanisme du forum... |
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 21:56:20
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Merci pour votre réponse Thoveyrat, même si elle va à l'encontre de ce que je pensait sur de nombreux points, mais le débat est ouvert...
Dans mon cas, la densité de construction (SHON / surface parcelle) excède celle autorisée. C'est un fait.
Je n'est pas le droit de créer de nouvelle SHON, mais je peux conserver celle qui existe. La question est de savoir si je peux la déplacer.
D'après vous çà ne serait pas possible. Peut-être qu'un lecteur pourra nous éclairer de son expérience.
Pour le sous-sol, il n'est pas éclairé mais il possède bien une porte qui donne sur l'extérieur, vu qu'il n'est enterré que sur 3 faces et que l'on y accéde de l'intérieur par une échelle de meunier.
Ce serait donc de la SHON.
En fait, la surface du sous-sol va avoir une incidence sur le calcul de la SHON totale existante. |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 09:12:02
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Bonjour,
Tout d'abord, je vous recommande vivement de lire le sujet "Eclairage sur les SHOB et SHON" fait par Laurent. Vous y trouverez des réponses ou confirmations pour votre projet.
Ensuite, il vous faut connaître les règles du jeu qui vous sont imposées. avez-vous les articles du PLU régissant votre zone ? N'oubliez pas non plus les articles généraux qui peuvent contenir des clauses qui intéressent votre projet.
Avez-vous questionné le service de l'urbanisme afin qu'ils vous disent ce qui est autorisé ou non ?
Bravo pour la description, c'est clair.
Cordialement. |
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 00:12:52
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Bonsoir,
En fait, j'ai déjà lu l'éclairage plusieurs fois, il est très bien fait et je pense être pratiquement sûr de mon coup en disant que le sous-sol constitue de la SHON.
Par contre pour ce qui est de compter l'épaisseur des murs pour chaque niveau de la construction j'ai un doute car j'ai vu des schémas qui divergent sur ce point, certains les comptent une seule fois pour le RDC et d'autres pour chaque niveau.
Mais peut-être que j'avais de la buée sur le pare-brise et que malgré le bon éclairage j'ai laissé passer le cas du déplacement de SHON (trémie d'escalier par exemple).
Pour ce qui est des articles du PLU qui pourraient servir, il y est mention du COS de 0.2 , du dépassement de COS non autorisé, et de l'emprise au sol non réglementée.
Au niveau du service de l'urbanisme, c'est une toute petite ville et il se peut que les employés municipaux aient d'autres contraintes en plus des textes réglementaires...
Je vais simplement essayer de monter mon projet en fonction des règles (code de l'urbanisme et PLU), mais dès qu'un texte prête à interprétation il l'est en ma défaveur. Ce qui me ramène vers ce forum en quête d'avis neutres et objectifs et dans l'espoir de trouver des jurisprudences ou des avis qui ettaieraient mon dossier de manière indiscutable.
Merci larocaille pour ton message, j'attends l'avis de Laurent et les spécialistes es SHOB SHON. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 00:17:53
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Citation :
Initialement entré par choucroute
Bonsoir,
Merci larocaille pour ton message, j'attends l'avis de Laurent et les spécialistes es SHOB SHON.
Pas avant demain (enfin aujourd'hui, mais plus tard) si vous le voulez bien.
Je n'ai pas eu le temps de faire le tour de tous les messages aujourd'hui... |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 15:46:34
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Bonjour,
Je reviens de l'urbanisme où j'avais rendez-vous ce matin avec l'instructeur des dossier de permis de construire et l'adjoint chargé de l'urbanisme.
Ils maintiennent que le cellier est une cave, car la porte ouvre sur le terrain du voisin, et que je ne peux donc pas l'utiliser. Malgré la photo, elle est inexistante à leurs yeux, donc c'est une cave, donc je ne peux pas y faire mes chambres.
De toute façon je n'ai pas l'intention de cette porte, mais elle me servait à démontrer que le sous-sol était pourvu d'une ouverture donnant sur l'extérieur et que de ce fait elle pouvait être comptée en SHON.
De plus, le voisin a monté un mur devant la porte pour éviter que les précédents occupants (de petits rongeurs à 4 pattes et une longue queue qui occupent habituellement les vieilles maisons inoccupées) ne pénètrent dans sa cour.
Pour comprendre, voici le plan de l'existant (note à l'intention du modérateur: veuillez laisser le lien car il mène à une photo à haute résolution pour pouvoir zoomer)
http://img222.imageshack.us/img222/917/cimg1044modifzw4.jpg
2ème cas de litige: le niveau du terrain naturel.
J'ai une contrainte de hauteur de 4 mètres au faîtage à respecter.
Le terrain environnant est en légère pente, et il y a de grande chance pour que ma parcelle suive cette même pente.
Comme point de repère, j'ai l'axe de la route qui est à peu en face du point le plus haut (le faitage). Je considère que la route est au niveau du terrain naturel car elle suit la pente environnante.
Mon terrain, sur lequel est construit la maison est à peu près plat et en contrebas d'une soixantaine de centimètres par rapport à la route.
La maison fait 4 mètres de hauteur au faîtage, mais à partir du terrain actuel, c'est à dire décaissé de soixante centimètres par rapport au terrain naturel.
Ce qui fait que le faitage est à 3m40 du terrain naturel.
Je sollicite le droit de surélever la construction pour atteindre 4m de hauteur par rapport au sol naturel.
L'urbanisme me dit qu'ils prennent en compte le terrain naturel actuel, c'est à dire qu'ils considèrent comme naturel le terrain décaissé.
Ils me recalent sur les hauteurs.
Ils me proposent de leur joindre un relevé de géomètre qui aura recherché le terrain naturel. Mais çà risque de me coûter cher.
3ème point de litige: il faut respecter l'alignement par rapport à la voie publique de 4 mètres au point le plus défavorable.
Sur le plan de masse joint, j'ai indiqué en bleu l'emprise de l'impasse (oui je ne l'avais pas précisé je suis en bout d'une impasse). J'avais lu que la distance par rapport à une voie publique se calculait au droit de la limite de parcelle et non en dessinant un arc de cercle de 4 mètres de rayon à chaque extémité de la voie en plus.
De ce fait ils me gènent dans l'agrandissement projeté.
4ème point de litige: ils ne valident pas mon calcul des surfaces.
Sur le permis de construire, j'ai indiqué les surfaces telles que mentionnées dans mon premier post (à peut de choses prêt le projet ayant été revu depuis).
Pour que ce soit plus lisible, voir le lien
http://img309.imageshack.us/img309/7589/fichecalculswm1.jpg
C'est tout pour aujourd'hui, mais la prochaine fois çà sera pire, là ils m'ont soigné.
Pour ma première acquisition, j'ai un certain nombre de problèmes à surmonter.
Le plus frustrant est que j'ai essayé de respecter le PLU et le code de l'urbanisme mais qu'ils ne peuvent pas me dire exactement sur quels textes ils basent leur refus, à part leur propre expérience.
Mais j'ai toujours à l'esprit que je me bats pour améliorer le cadre de vie de ma famille, alors j'essayerai de faire valoir mes droits, ou sinon il faudra me prouver que j'ai tord et alors je me résignerai.
Toute aide sera la bienvenue.
Excusez la longueur du message mais c'est un cas compliqué et j'ai essayé d'être le plus précis possible.
Si quelqu'un désire des renseignements complémentaires, je peux lui faire parvenir toutes les pièces par mail.
Tous les avis de spécialistes de l'urbanisme seront grandement appréciés.
Encore bravo pour votre courage d'avoir tout lu jusqu'au bout et merci. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 17:44:42
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Il y a encore des éléments peu clairs sur le document.
Il faudrait augmenter la définition de la photo, quitte à la partager en 2 fichiers
Quelques photos extérieures seraient aussi les bienvenues.
Pour le cellier, si je comprend vos plans, il est enterré partout sauf un bout de façade sur laquelle se trouve une porte, c'est ça ?
Et si je comprend bien, cette porte donne en bout d'un rue, c'est ça ?
Par contre, là où je ne comprend plus, c'est lorsque vous dites que le voisin a muré la porte.
Il a muré votre porte qui donnait sur la rue ?
Répondez déjà cette question avant de poursuivre.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 19:54:48
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bonjour
je comprend que la porte murée est au sud est (vers la gauche).
la rue (en bleu) est au nord est, un étage plus haut (vers le bas de la feuille).
extension à 3.25m de la rue.
am |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 20:43:01
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En décriptant plus la feuille, je comprend maintenant autre chose.
Le plan de masse montre je pense une cour entre le trait bleu (qui est donc le fond d'une rue) et le bâtiment.
Ensuite, la porte du cellier donne dans l'espace nommé cour sur le plan de masse.
Dans ce cas, si je comprend bien, la façade qui donne dans cette cour est totalement déterrée.
Mais à qui appartient alors cette cour pour que le voisin ai muré la porte ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 21:37:39
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Ce que je comprend, c'est que le niveau inférieur a une porte qui donne au sud. Mais qu'y-a-t-il en face ?
Sur les faces est, nord et ouest, il semble que le niveau supérieur soit de plain pied.
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 22:01:12
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Bonsoir,
Merci pour vos messages.
A aie mac:
Oui, c'est bien çà , on peut voir sur la coupe tout en bas à gauche que la porte donne sur la cour du voisin en contrebas.
En fait c'est bien une première extension qui est à 3.25 m de la rue mais elle à été faite dans les années 60. Donc les 2 volumes forment la construction existante.
Mon projet se positionnerait sur les limites séparatives nord et ouest de la construction existante sur 15 m² environ, soit du fond de la parcelle jusqu'à 3 m de la limite séparative coté Est.
Pour mieux se représenter l'existant, voici quelques photos de l'extérieur :
façade depuis l'impasse
vue de la porte d'entrée vers l'impasse
façade vue depuis la boite au lettre du voisin en haut à gauche sur la photo précédente
vue depuis le coin en bas à gauche du plan masse (en haut à gauche)
vue du terrain en cours de dégagement
idem sous l'autre angle
la sortie de la souche du figuier cet été sous le cagnard (un grand moment !)
une autre vue de la pente du terrain naturel
la limite de propriété nord et l'emplacement l'extension projetée
A Laurent Campedel:
Pour simplifier, on appelera "terrasse" la partie sur le devant de la maison et "cour" la partie en contrebas et sur laquelle ouvrait effectivement la porte du cellier avant que le voisin la mure.
Cette cour lui appartient et ma maison est en limite séparative.
Cette façade est en effet complétement hors-sol.
A larocaille:
Oui, vous avez bien compris, en face de la porte il y a la face arrière de la maison du voisin à environ 2.50 m.
Il a lui aussi une porte à son RDC et une salle de bain et cuisine qui ouvrent sur la cour à son étage. (qui est à hauteur de mon RDC)
***Modérateur***
Correction de balise d'image.
Supression des messages suivants relatif à ce problème.
Le lien à utilisé est uniquement le dernier donné dans la liste du site de dépose.
Ce lien doit être inséré entre des balises.
Ces balises sont constituées de chrochets [ ] entourant les lettres img et /img en minuscules.
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 20 déc. 2006 09:32:10 |
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 09:30:12
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Merci wroomsi pour les conseils techniques.
Ce matin je vois que Laurent s'est chargé d'afficher les photos et je l'en remercie.
Je ne sais pas si il peut également rectifier la largeur des textes pour éviter la barre de défilement ? |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 09:44:00
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Comprenant maintenant mieux la situation, j'ai une question : comment comptez-vous éclairer la pièce du bas puisque la porte donne maintenant dans la cour de votre voisin ?
NB:
Il n'y a pas de problème de largeur de texte ici.
Ce sujet s'affiche normalement. |
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 10:54:51
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Pour éclairer les chambres en sous-sol, je vais utiliser le principe de la cour anglaise, c'est à dire que je vais me servir du décroché de façade existant pour dimensionner la largeur et créer un vide entre le mur et la terrase d'environ 1m10 de profondeur et 65 cm de largeur.
Ce qui me permettra de monter 2 chassis de 120 x 60 cm pour éclairer et aérer mes chambres.
Je ne réussirais pas à capter suffisament de lumière pour en faire des pièces de vie, mais pour des chambres ce sera suffisant, étant donné qu'on y dort principalement, en général la nuit, et le plus souvent les volets fermés.
L'important aussi c'est que çà me permettra une bonne aération. Certes, pas formidable du fait que le courant d'air ne plongera peut-être pas trop dans l'espace, et que les 2 fenêtres seront sur la même façade mais çà devrait être efficace quand même.
voir sur le schéma:
http://img266.imageshack.us/img266/8429/couranglaiseplannf2.jpg |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 11:34:42
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Pour cette pièce, une façade est complètement déterrée et donne sur la cour inférieure du voisin, une autre est enterrée sous votre cour supérieure, une autre est enterrée sous la maison.
Qu'en est-il de la dernière façade ?
Ensuite, depuis quand le voisin a-t-il muré la porte ?
Avait-il le droit de la murer (par exemple en étant propriétaire de la cour et de la maison) ?
Ou êtiez-vous déjà propriétaire lorsqu'il l'a murée ?
Enfin, il me semble lire sur vos plans une hauteur de 3m40 dans le cellier, ce qui semble cohérent avec la photo. Pouvez-vous confirmer cette grande hauteur disponible ?
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 12:26:10
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C'est bien çà.
Pour la pièce du bas, la façade Sud est complètement déterrée, les façades Est et Nord sont enterrées et donnent sur mon terrain. La façade Ouest est elle aussi enterrée et mitoyenne avec un autre voisin.
Il y a au-dessus de cette façade Ouest un petit batiment adossé à ma maison.
Le mur Ouest de ma maison est mitoyen.
Nos 2 terrains sont à peu près à la même altitude.
Je ne sais pas exactement depuis quand le voisin a muré la porte, mais çà doit être assez récent.
Lorsque j'ai acheté (mai 2006), je pouvais voir les rangs d'agglos, et peu de temps après, il a recrépi toute sa maison et la mienne aussi!!! (enfin juste la façade de la pièce en bas, pour cacher la porte murée et que sa cour ai un bel aspect uniforme)
Il est propriétaire de la cour, mais n'a jamais été propriétaire de la maison que j'ai acquis. Le mur sur lequel il est intervenu n'est même pas mitoyen.
La maison n'a pas été occupée pendant une longue période car elle faisait partie d'une succession vacante. J'ai entendu dire qu'il s'était plaint à la mairie que des rats passaient sous la porte et envahissaient sa cour (moi je n'en ai pas vu un seul!!).
La mairie l'aurait autorisé à murer la porte.
Je précise qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a jamais été pris.
Pour la hauteur du cellier, vous avez bien lu, elle fait environ 3m40 sous plafond. |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 17:44:26
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Je n'ai pas tout suivi, mais que votre voisin ait soit-disant eu la permission de murer une porte existante depuis XXX me semble sidérant.
Vous êtes sûr que cette cour est entièrement à lui ?
Ou alors il devait exister une servitude permettant aux gens habitant votre maison avant de pouvoir passer par cette cour, sinon je ne comprendrais pas l'existence de cette porte...
Cordialement. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 18:18:41
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Citation :
Initialement entré par choucroute
C'est bien çà.
Pour la pièce du bas, la façade Sud est complètement déterrée, les façades Est et Nord sont enterrées et donnent sur mon terrain. La façade Ouest est elle aussi enterrée et mitoyenne avec un autre voisin.
Il y a au-dessus de cette façade Ouest un petit batiment adossé à ma maison.
Le mur Ouest de ma maison est mitoyen.
Nos 2 terrains sont à peu près à la même altitude.
Et le voisin ne dispose pas comme vous d'un rez-de-cour sous son petit bâtiment ?
Car, au fait, l'étage de votre cellier, il faut l'appeler rez-de-cour et l'étage au-dessus rez-de-jardin.
Citation :
Je ne sais pas exactement depuis quand le voisin a muré la porte, mais çà doit être assez récent.
Lorsque j'ai acheté (mai 2006), je pouvais voir les rangs d'agglos, et peu de temps après, il a recrépi toute sa maison et la mienne aussi!!!
J'espère que vous aimez la couleur. 
Citation :
(enfin juste la façade de la pièce en bas, pour cacher la porte murée et que sa cour ai un bel aspect uniforme)
Ouai, uniforme jusqu'a une certaine hauteur, mais pas plus.
Et pour recrépir le haut de la maison, on fait comment ?
De la même couleur ou on tranche ?
Bref, quelque peu cavalier comme procédé.
Citation :
Il est propriétaire de la cour, mais n'a jamais été propriétaire de la maison que j'ai acquis. Le mur sur lequel il est intervenu n'est même pas mitoyen.
Et qu'est-ce qui lui a donné le droit de murer cette porte ?
Citation :
La maison n'a pas été occupée pendant une longue période car elle faisait partie d'une succession vacante. J'ai entendu dire qu'il s'était plaint à la mairie que des rats passaient sous la porte et envahissaient sa cour (moi je n'en ai pas vu un seul!!).
Il a donc de lui-même décidé de supprimer cette servitude.
C'est interdit par la loi.
Cette servitude ne pouvait s'éteindre que par la ruine de la maison (ou un accord entre les 2 propriétaires).
Citation :
La mairie l'aurait autorisé à murer la porte.
Ben voyons.
Elle n'a aucune prérogative pour le faire.
C'est du droit purement privée.
Si un conseiller lui a dit, il a été de vraiment mauvais conseil.
Citation :
Je précise qu'aucun arrêté d'insalubrité n'a jamais été pris.
Vous voilà en possession d'un sérieux atout vis à vis de votre voisin.
Vous allez pouvoir négocier avec lui !
Citation :
Pour la hauteur du cellier, vous avez bien lu, elle fait environ 3m40 sous plafond.
Cette hauteur va vous permettre d'aménager des jours de souffrances en hauteur (plus de 2m60 du sol) donnant sur la cour du voisin.
A propos des ouvertures de cette cour, avec les renseignements que vous avez fourni, voici ce que vous pouvez négocier avec votre voisin.
Il a bouché illégalement la porte existante.
Vous êtes donc en droit de demander sa réouverture et d'installer une porte vitrée ouvrante.
Sachant cela, proposez d'installer à la place une châssis non ouvrant et équipé d'un verre granité empêchant la vue.
Ensuite, le code civil vous autorise à ouvrir des jours sur la parcelle voisine, à condition que le châssis soit fixe à verre maillés (voir article 676 et 677 pour tous les détails), et soit à minimum 2m60 du sol de la pièce en rez-de-chaussée et 1m90 du sol des pièces en étage.
Proposez d'échanger la fermeture de la porte contre l'ouverture en hauteur dans votre rez-de-cour de 2 châssis haut à soufflet (s'entrebaillant en haut et manoeuvrés par des tringles) à verre transparent et ouvrant donc.
Indiquez également que bien sur vous reprendrez intégralement le crépis de la façade, d'un ton uniforme jusqu'en haut et si possible de la même couleur que le sien.
Vous allez pouvoir éclairer un peu mieux vos chambre en bas.
Concernant la position de la mairie sur ce sujet, clairement elle est dans les choux.
Ce local n'est pas enterré puisqu'en rez-de-cour sur une de ces façades et disposant d'ouverture sur cette façade. Ces 2 éléments exclus immanquablement ce local du titre de cave. C'est bien un cellier.
Citation :
Comme vous pouvez le constater le COS est largement dépassé et je ne dispose donc d'ancun droit à construire.
Puis-je édifier malgré tout une extension qui créera 11 m² de SHOB (le PLU ne mentionnant pas de SHOB maxi) ?
Vous pouvez donc créer autant de SHOB que vous voulez.
Pour le calcul de la SHON, je pense que ce n'est pas aussi simple que vous le décrivez et il faut que je réfléchisse.
Pour la hauteur maximum, la mairie a raison.
La hauteur naturelle de votre terrain est celle du jardin et non celle de la rue.
Mais si vous ne pouvez pas réhausser, ce n'est pas gênant car vous pouvez réduire la hauteur de votre rez-de-cour, quitte à baisser aussi le sol du jardin.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 20:35:04
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100% d'accord avec Laurent.
La servitude existe de fait, vu l'age certain de la bâtisse.
Le voisin n'a donc aucun droit d'y faire obstacle.
Donc votre pièce du bas n'est pas une cave puisqu'elle n'est pas en sous-sol, mais en rez de chaussée.
En y réfléchissant, il n'était vraisemblablement pas nécessaire de déposer un PC. Deux DT auraient fait l'affaire et vous auraient vallu moins de soucis. Mais c'est fait, c'est fait.
Pour la discussion avec le voisin, cela risque d'être épique, surtout si la mairie a donné son accord pour le mur de clôture qui bouche votre porte. Il y aura surement un malaise général qu'il vous appartient d'exploiter au mieux.
Si vous n'êtes pas limité en SHOB, pensez aussi à la terrasse intégrée dans le toit. Avec un bon store à bannes, cela fait un très bel espace à vivre. Si vous ne pouvez pas réhausser pour mettre une mezzanine (je pense que c'était votre intention) cela compensera. |
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choucroute
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 22:08:00
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A azertya,
Je suis de votre avis. Je ne suis pas certain qu'il soit tout à fait légal de porter atteinte à une propriété qui ne vous appartient pas, même si elle est inoccupée. Imaginez qu'à votre retour de vacances, vous trouviez un mur dressé devant la porte de votre maison !!
A l'origine, la parcelle du voisin et la mienne faisaient partie de la même propriété. L'acquéreur de ma parcelle jouissait d'une servitude de passage sur la propriété du voisin car il y était aménagé une voie d'accès à son fond.
Est-ce que la mention "servitude de passage sur la propriété X" autorisait également à accéder à la cave par une échelle dans la cour malgré que çà ne soit pas mentionné explicitement ?
A un certain moment, il s'est aménagé un accès privé en defonçant le plancher de sa maison et en faisant installer une échelle de meunier (voir la 1ère photo du post d'origine).
A Laurent,
Non, le batiment mitoyen à ma maison ne possède pas de rez-de-cour.
Je trouve le procédé un peu cavalier également d'intervenir sur ma façade.
En tant que nouveau voisin, je n'ai pas d'emblée osé critiquer son travail. Un jour je suis venu bricoler et j'ai constaté que dans la foulée de sa façade il avait fait le bas de la mienne. Bon, j'ai juste constaté que l'on ne voyait plus le mur qu'il avait monté sur ma porte.
Ce que vous écrivez-là est très interressant. Cà change tout cette notion de rez-de-cour et de rez-de-jardin.
A la mairie, pour argumenter que mon cellier est une cave, ils m'ont montré la copie de l'acte notarié de l'achat de la propriété qui fait mention d'une maison élevée d'un simple rez-de-chaussée sur cave.
Dans tous les actes notariés depuis 1948, il est question d'un rez-de-chaussée sur cave.
Comment faire admettre ces nouveaux termes qui sont assez peu usités ?
Peut-on assimilé le rez-de-cour à un rez-de-chaussée et le rez-de-jardin à un premier étage (par rapport au rez-de-cour en contre-bas) ou les 2 doivent-ils être considérés comme des rez-de-chaussée ?
Pour le calcul de la SHON, j'ai éssayé de remplir les différentes cases de la feuille de calcul et çà m'a paru en effet assez simple et logique.
Peut-être qu'un instructeur de permis de construire en visite sur le fil aura-t-il déjà traité pareil cas et pourra donné son avis sur le dossier ? Voir la feuille de calcul dans mon post du 19/12 15:46
En fait la hauteur du jardin est très importante car j'ai besoin de combler le décaissement pour pouvoir rentrer en voiture sur la place de stationnement que je vais aménager dans l'angle nord-Est et me prémunir des eaux de ruisselement de la propriété au nord via l'impasse.
Voici un petit schéma:
A l'époque, on construisait déjà les maisons sur un terrain aussi plat que possible. Pour rendre un terrain pentu plat, il y a 2 solutions; un apport de terre ou un décaissement du terrain naturel. Le terrain étant enclavé, il n'était pas possible de retenir la 1ère solution. Ils ont donc décaissé le terrain naturel et laissé la partie du terrain au Nord au naturel (y'a du rocher de ce coté)
voici l'illustration:
L'urbanisme me suggère de joindre à mon dossier un relevé de géomètre qui aura recherché le terrain naturel de ma parcelle.
Qu'en pensez-vous ? Combien cela peut-il coûter ?
A larocaille,
Je n'ai pas encore déposé le permis de construire.
Dès le début, j'avais un mauvais feeling au niveau du bureau de l'urbanisme alors j'ai investi dans les services d'un maitre d'oeuvre pensant que çà se passerait mieux avec lui qu'avec moi. Mais c'est pareil, il est également étranger au village.. Il y a de nombreuses ombres sur le dossier que je préfère taire sur ce forum.
Je soupçonne néanmoins que certains profitent de leur position pour faire passer des intérêts particuliers devant ceux de la communauté qui les paient.
Le maitre-d'oeuvre tenait à soumettre le projet à l'instructeur pour évité de recevoir des lettres recommandées par la suite.
Un PC sera quand même nécessaire car je vais essayé de créer finalement 30 m² de SHOB.
Pour le voisin, c'est vrai que c'est délicat. Dans un premier temps, je vais voir si je trouve la clé de la porte murée.
Ensuite, j'hésite entre défoncer le mur et aller discuter avec lui par sa cour, ou alors faire le tour du quartier et lui exposer la situation d'abord.
Pour éviter au maximum un conflit de voisinage je vais privilégier quand même la seconde option en premier.
C'est interressant votre idée de terrasse intégrée dans le toit, mais je ne crois pas que çà soit toléré par le PLU. Un article précise que les toits-terrasses sont interdits, mais je ne sais pas pour les terrasses intégrées au toit.
Je ne pensais pas faire de mezzanine, mes projets étaient les suivants pour la partie la plus ancienne et profonde du batiment:
Depuis la dalle du rez-de-cour:
_créer un vide sanitaire de 1,10 m
_un plancher entrevous polystirène + dalle de 0,30 m
_2 chambres et couloir de 2,70 m de plafond (pour avoir un volume suffisant car une chambre ferait à peine 8m² de surface)
_un plancher avec bonne isolation phonique de 0,30 m
_salon et cuisine de 2,50 m de plafond de plain pied avec la terrasse (une fois le terrain décaissé comblé)
_l'accès aux chambres se ferait par un escalier créer dans la partie la plus récente.
Je ne peux pas vous joindre le plan car il est en cours de modification
***Modérateur***
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 21 déc. 2006 21:23:16 |
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