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rms1946@hotmail.fr
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 16 déc. 2006 : 08:45:33
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Bonjour à tous(tes).
J'ai plusieurs questions à poser et si vous avez eu un cas similaire Merci de m'aider. Membre du Conseil syndical, j'ai été élu (j'oserai dire propulsé) Président, car personne ne voulais. J'avoue que je n'y connais pas grand chose dans ce domaine. Bien des copropriétaires ont manifesté leur désir de changer de syndic (Cabinet professionnel important) pour un cabinet plus petit et d'obtenir un compte séparé. J'ai donc procédé à un sondage parmi les copropriétaires de l'immeuble (habitant celui-ci) par une feuille = Etes vous satisfait du syndic actuel ou souhaitez-vous changer de syndic? et le résultat est très favorable à un changement de syndic.
QUESTION 1: Dois-je poser la question en écrivant aux copro n'habitant pas l'immeuble (dont le logement est loué)? Puis-je me servir de la feuille de présence qui contient noms et adresses (feuille que j'ai eu beaucoup de mal à obtenir, car le syndic me disais que je pouvais la consulter mais pas en obtenir une copie car cela était interdit par la CNIL. Je n'ai pas baissé les bras et ai écrit à la CNIL qui en fait m'a donné raison et j'ai enfin eu cette feuille de présence après bien des palabres, mais qu'importe).
QUESTION 2: Lors de la prochaine AG, Puis-je être également Président de séance ou pas?
QUESTION 3: Lors de l'AG le secrétaire et les scrutateurs peuvent-ils être des membres du CS? (Car nous sommes 5 au CS = 1 n'habitant pas l'immeuble, 1 en fonction en province (que nous n'avons jamais vu aux réunions du CS depuis son élection en mars dernier), 1 (âgé et d'origine étrangère) qui ne comprend toujours ce dont on lui parle et 1 qui vient de donner sa démission par écrit au syndic (élu en mars également) et moi-même. J'avoue que je ne suis pas du tout aidé.
QUESTIONS 3: En tant que Président du CS, il paraît que je dois rédiger un rapport pour la prochaine AG? Quel genre de rapport dois-je écrire? Que doit-il contenir? (je n'en sais strictement rien, car les anciens CS ne l'ont jamais fait, donc je n'ai aucune référence. Si rapport il y a, dois-je le lire en AG ou dois-je le donner au syndic?
je dois ajouter que depuis que j'ai demandé au syndic les copies de tous les contrats de l'immeuble (entretien, assurance, désinfection, ascenseur, etc..) cela ne lui a pas plus et nos rapports sont plus que tendus.
QUESTION 4: Puis-je demander au syndic acutel son projet de contrat pour 2007?, car j'ai prospecté 3 nouveaux Cabinets de syndic et ai recu leur projet de contrat pour 2007. J'ai l'intention de réunir les membres du CS pour étudier ces projets et obtenir leur avis.
Merci de bien vouloir m'aider et de m'apporter votre expérience, car ma tâche est lourde dans ce rôle.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 15:13:53
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| une petite question: avez vous pris connaissance des textes réglementaires sur la copro ????(loi de 65 et décret de 67) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 17:01:00
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Question 1 : Vous pouvez interroger les bailleurs mais ce n'est pas indispensable. Il es d'ailleurs préférable que vous n'utilisez pas officiellement les résultats de votre enquête.
Question 2 : vous pouvez poser votre candidature pour la fonction de président de l'assemblée. Un vote sur ce point est nécessaire.
Question 3 : les membres du CS peuvent être désignés comme scrutateurs ou secrétaire. Ceci étant, il n'est pas forcément souhaitable que les organes de l'assemblée soient investis par les membres du conseil syndical. Si vous voulez renouveler un peu le CS, essayez de trouver au moins un ou deux copropriétaires nouveaux et débrouillards qui pourraient remplir ces missions.
Question 4 : le rapport ne fait pas forcément 15 pages. Il est consacré en premier aux résultats de la vérification des comptes. Dans le cas présent vous pouvez également relater sommairement vos difficultés avec le syndic en place et rappeler quelques faits importants de l'exercice. Vous pouvez également exposer les raisons pour lesquelles le CS propose la désignation d'un autre syndic. L'année prochaine, vous pourrez préparer un rapport plus élaboré.
Question 5 (j'ai rectifié la numérotation  ) Vous pouvez demander au syndic en place son projet de contrat.
Il faudrait vérifier si certains copropriétaires bailleurs ont confié la gestion locative de leurs lots au syndic actuel.
Il faut aussi évaluer vos chances d'obtenir la désignation d'un nouveau syndic.
Mais par ailleurs vous pouvez rendre un service aux visiteurs de ce forum en nous indiquant quelle a été la teneur de la réponse de la CNIL à votre demande. Cette question de la position de la CNIL au sujet de la communication des feuilles de présence est importante. Merci d'avance pour tous.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 17:04:52
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Citation :
Initialement entré par nefer
une petite question: avez vous pris connaissance des textes réglementaires sur la copro ????(loi de 65 et décret de 67)
C'est une petite question pour de gros problèmes!.
Ce topic illustre la triste misère de bon nombre de copropriétaires en France , pays de Descartes.(Je dis bien "copropriétaires " et non "propriétaires").
On croirait que nous sommes souvent victimes de tsunamis.
Pourquoi, en ce début de XXI ème siècle, il y a t'il tant de personnes aussi peu informées alors qu'il est nécessaire de savoir si l'on veut sauvegarder son patrimoine et le transmettre à qui de droit ?.
Certes UI permet d'apprendre beaucoup de choses, mais cela
est-il suffisant si l'on n'y met pas du sien sans tarder ?.
La copropriété est une famille et ses composants doivent se serrer les coudes ,s'ils ne veulent pas s'exposer aux pires dangers qui la guettent.
"A vaincre sans péril on triomphe sans gloire "...
Bon courage ! |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 16 déc. 2006 17:06:55 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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rms1946@hotmail.fr
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 21:06:44
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Merci à tous et je répond à JPM en ce qui concerne la réponse de la CNIL (peut-être sera t-elle utile à d'autres):
Citation :
Je vous confirme qu'en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 modifié en mai 2004, la feuille de présence est une pièce annexe du procès-verbal d'assemblée générale.
En conséquence, toute personne ayant la qualité de copropriétaire au moment de l'assemblée générale considérée est légitimement en droit de se faire communiquer la feuille de présence comportant les nom, adresse et désignation des lots des copropriétaires.
J'attire votre attention sur le fait que le copropriétaire en possession d'un tel document doit en user avec discrétion et pour la seule défense de ses droits, la protection de ses libertés ou les nécessités d'une action en justice, et ne pas le céder à un tiers, ce qui engagerait sa responsabilité.
Sous ces limites, tout syndic doit communiquer la feuille de présence à chaque copropriétaire qui en fait la demande.
Encore merci! J'ai consulté le "lexique pour les nuls" et j'y ai trouvé des choses intéressantes. J'essaie de faire mon mieux, mais ce n'est pas évident car je suis seul à m'informer sur différents sites pour essayer de mener à bien mon "travail" les autres membres du CS n'ont pas le temps ou ne savent pas comment faire.
Mon ignorance m'amènera sûrement à vous poser d'autres questions dans le futur. A bientôt. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2006 : 22:49:39
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Merci à rms1946 pour la communication de la lettre de la CNIL.
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rms1946@hotmail.fr
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 02:43:38
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Je me réfère à JPM: Dans votre message 8681 vous me demandiez de vérifier si certains copropriétaires bailleurs ont conifé la gestion locative de leurs lots au syndic actuel.-- En effet dans notre copropriété nous avons un studio (qui était la loge de l'ancien gardien) ledit studio appartient à la copropriété (ou au syndicat --je ne sais pas quel est le terme exact--) et une cave (lot secondaire) loués tous deux à des locataires différents, dont la gestion a été confiée au syndic acutel.
Est-ce que cela représente un problème en cas de changement de syndic?
Si le mandat (1 an) du syndic actuel n'est pas renouvelé lors de la prochaine AG, doit on également ne plus lui confier ladite gestion et la passer au nouveau syndic?
Vos réponses et avis me seraient très utiles. Cordial remerciement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 09:25:00
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Je parlais de copropriétaires bailleurs pouvant avoir confié la gestion locative de leur lot au cabinet X, qui est par ailleurs syndic de l'immeuble.
Pour les parties communes louées, il agit en tant que syndic et pas comme gestionnaire locatif.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 11:16:15
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De JPM:
"Pour les parties communes louées, il agit en tant que syndic et pas comme gestionnaire locatif."
Je suis réservé sur ce point, que nous avons vécu dans notre copropriété, Le syndic avait un mandat de gestion locative (que je soupçonne fort d'avoir établi seulement après sa non réélection!).
Nous avons résilié ce mandat de gestion locative en respectant le préavis. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 11:35:53
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La solution relatée par JB 22 ne tient pas debout !
J'ai écrit relatée par JB 22 et pas préconisée par JB 22.
Le contrat de gestion locative serait établi par la sté X syndic au profit de la sté X gestionnaire de location et signé par la même personne physique ? Absurde.
Le syndic, en cette qualité, a mission de louer et d'encaisser les loyers sans besoin de mandat. Il a seulement besoin d'une décision de l'assemblée autorisant, voire imposant, la mise en location d'une partie commune.
Dans ce cas le syndic peut bénéficier d'un honoraire pour prestation exceptionnelle. Il ne s'agit généralement pas d'un pourcentage sur les loyers encaissés.
Et sa mission s'achève ipso facto si son mandat de syndic n'est pas renouvelé.
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rms1946@hotmail.fr
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 17:21:18
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JPM: Je ne sais pas si le syndic bénéficie d'honoraires pour prestation exceptionnelle ou s'il prend un pourcentage sur les loyers. Compte tenu que notre syndic est un cabinet professionnel, la gestion d'immeuble (dont nous dépendons) est un service à part de celui de la location, mais c'est toujours le même cabinet (Gestion-Location-Vente). Tout ce que je sais c'est que les loyers encaissés sont versés sur un compte épargne.
J'espère que la dernière phrase de votre message s'avèrera exacte. Croyez bienque je ne manquerai pas de vous tenir informé le moment venu... et je vous en remercie. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 14:17:18
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rms : c'est un cas très courant, classique : tel cabinet a en fait 2 casquettes, 2 activités distinctes.
Pour faire simple :
- la casquette "syndic", avec une carte spécifique.
- la casquette "gestion locative", avec une carte particulière.
Comme le relève JPM, le syndic agissant au nom du syndicat, y compris pour louer un bien dont ce syndicat est le gardien, agit toujours en qualité de syndic, dans le cadre de son mandat et de cette mission particulière confiée par l'AG, et non comme "gestionnaire locatif".
Aucune confusion possible ici. Il est syndic et ne fait pas de gestion locative.
Pour la gestion locative, c'est la dame dans le bureau en face. |
Edité par - gédehem le 20 déc. 2006 14:18:59 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 16:15:20
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Dans le même sens que Gedehem : dans ce cas fréquent, c'est effectivement le service de gestion locative qui s'occupe du dossier mais celà est un accommodement propre au syndic, et tout à fait justifié.
Une rémunération pour ce service est justifiée, mais c'est une rémunération pour le cabinet X ès qualité de syndic. Il n'y a pas de mandat de gestion locative nécessaire.
Il pourrait y avoir un problème concernant la vente de la partie commune, compte tenu des dispositions de la loi Hoguet. Mais il ne faut pas oublier que le syndicat n'est pas propriétaire de la partie commune.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 18:13:54
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... et que pour qu'il puisse vendre cette partie commune, il fadra que le syndicat décide de la retirer des parties communes pour en faire un lot privatif, une partie commune, fut-elle identifiée, étant indivisible de tout ce qui est "commun".
C'est pourquoi je suis un peu gêné par une location d'une partie de parties communes par nature indivisibles, qui est impossible .....
Dans le cas soulevé par rms, je doute fort que le studio ex-loge et la cave soient toujours "partie commune".
D'autant que pour les charges récupérables sur le locataire, il est impossible de les calculer, une partie communes n'ayant pas de charges à supporter sur elle-même ... |
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rms1946@hotmail.fr
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 07:49:34
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Merci à JPM et Gedehem de vos conseils: En effet la location de la cave a été décidée en AG pour la modique somme de 10 euros/mois (donc pas de charges). Quant à l'ex-loge je ne suis pas sûr que ce soit une partie commune... Si tel est le cas, comment fait le syndic pour en calculer les charges récupérables sur le locataire (tels les tantièmes du chauffage, etc..)! Je sais que cette loge appartient à l'immeuble (à la copropriété) et que, toujous lors d'une AG, il a été décidé de la louer afin de ne pas avoir à payer l'impôt sur les logements libres. Bien évidemment le syndic s'est empressé de nous dire qu'il s'en occupait .... Pouvons-nous, si nous arrivons à ne pas renouveler le mandat du syndic actuel, confier ces locations au nouveau syndic? Y-a t-il un préavis à donner? Les loyers sont versés, à ma connaissance, sur le livret de CE qui est géré par le syndic.
D'autre part, je viens de m'apercevoir que le carnet d'entretien de la chaudière n'est plus rempli lors des interventions du chauffagiste qui a un contrat de maintenance. En effet le syndic a changé d'entreprise depuis 2 ans sans en consulter l'AG ou le CS de l'époque et depuis cette date la nouvelle entreprise ne rempli pas le carnet d'entretien de la chaudière. Est-ce important ou pas selon vous? car sur le contrat d'entretien chaufferie figure la mention suivante: "Chaque visite ou intervention sera enregistrée sur le carnet d'entretien de la chaufferie" et il n'y a ni mention écrite, ni feuillet d'intervention dans ledit carnet depuis 2 ans. Je vous remercie de vos conseils et/ou avis, car plus "j'épluche les contrats", plus je trouve des "perles rares". |
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