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 Sujet  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
 Posté - 17 déc. 2006 : 10:15:09
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Voici un projet qui vient de m'être soumis et pour lequel j'ai beaucoup d'interrogations, faute de connaissances suffisantes.
La topographie:
Un terrain rectangulaire de 72m de long et 12m de façade.
Le terrain est surélevé de 4m par rapport à la voirie.
Une pente de 10/12m de long assure la jonction de niveau entre la voie et le reste du terrain.
Les règles d'urbanisme:
COS = 0,6
Surface minimale pour construire = 400m²
Alignement par raport à la voie = 4m
Le projet:
Objectif: construire deux habitations indépendantes en divisant le terrain en deux parcelles de 12x36m.
Déroulement prévisionnel:
1- Construire une première habitation dans la partie en fond du terrain. Habitation sur un sous-sol total.
2- Excaver, en limite séparative, l'accès à cette première propriété puis le recouvrir afin de former un tunnel (L=40m, l=3m, h=2,5m) avec 1m de terre au-dessus.
3- Diviser.
4- Construire la seconde habitation sur la parcelle en bordure de la voie.
Le projet me paraît astucieux mais je redoute quelques pièges.
Au plaisir de vous lire.
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 11:18:39
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bonjour larocaille 
interessant sujet d'archi et d'ingénierie, ça 
juste une question supplémentaire (pour l'urbanisme et les servitudes, je vous crois suffisament pointu  ):
un tunnel de 40 m en limite de propriété, donc terrassement grosso modo sur 4m/4,50m de haut, même si les terres se tiennent toutes seules, ça grève un tantinet un budget terrain. ça se situe dans une commune où on achète un droit à construire plus qu'un terrain, j'imagine?
sur le papier, ça parait effectivement jouable. je vérifierais dans ce cas de figure si l'accessibilité des secours n'y ferait pas obstacle. pour une MI, je ne pense pas, mais...
à suivre avec intérêt |
Edité par - aie mac le 17 déc. 2006 11:19:27 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 08:28:04
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Je pense que le m² dans le coin ne doit pas être loin des 300€.
Lorsque les terrains sont comme celui-ci, tout en longueur, ils subissent une décote importante du fait que l'acheteur aura du mal à exploiter le potentiel constructible.
Bien sur il y a le coût du tunnel, mais ce n'est pas excessif car il y a maintenant des plaques préfabriquées pour réaliser les murs de soutènement (mon interlocuteur a parlé de 400€ la plaque de 2,5m x 4m).
Mes interrogations portent sur la sécurité incendie et sur le statut urbanistique du tunnel. Il y a peut-être aussi d'autres contraintes spécifiques à ce genre d'ouvrage. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 20:30:40
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Citation :
Initialement entré par larocaille
Je pense que le m² dans le coin ne doit pas être loin des 300€.
Lorsque les terrains sont comme celui-ci, tout en longueur, ils subissent une décote importante du fait que l'acheteur aura du mal à exploiter le potentiel constructible.
Bien sur il y a le coût du tunnel, mais ce n'est pas excessif car il y a maintenant des plaques préfabriquées pour réaliser les murs de soutènement (mon interlocuteur a parlé de 400€ la plaque de 2,5m x 4m).
Mes interrogations portent sur la sécurité incendie
Et vous avez raison.
La maison sera innaccessible aux services de luttes contre l'incendie avec un tel tunnel.
Celui doit en effet faire 3m50 minimum de hauteur et 3m minimum de large.
Donc, à aggrandir !
Citation :
et sur le statut urbanistique du tunnel.
Le tunnel sera de la SHOB.
Sur la rue, il ne faut le fermer qu'avec un portail ajouré.
Et sur le jardin, il ne faut pas qu'il y ai de portes.
Car il faut absolument réussir à le faire passer en surface non close en RDC.
Citation :
Il y a peut-être aussi d'autres contraintes spécifiques à ce genre d'ouvrage.
La plus grosse contrainte sera le coût !
En considérant qu'il n'est pas utile de le recouvrir de 1m de terre, mais de seulement 50cm, que la dalle de toiture fera 25cm d'épais et que le radier de 20cm sera posé sur une fondation de 50cm, il faudra terrasser en limite de propriété 50+25+350+20+50=5m !
Un tel terrassement génère d'importantes contraintes liées à la nature du sous-sol ?
Le plus mauvais serait du rocher.
Le coût va s'envoler.
Terrasser 5m de rocher sur 40m de long, ça ne se fait pas avec une journée de brise roche ! Ca se fait à la perforatrice et à l'explosif (comme les gros terrassements routiers).
Si ce n'est pas du rocher, mais au contraire de la pleine terre, la hauteur du terrassement imposera la prise de mesures conservatoires pour ne pas détabiliser le terrain voisin. La principale sera le phasage de la contruction par petite longueur alternées. Cela morcelle le chantier et le rend plus long à faire. A moins que le voisin ne permette de faire un talus provisoire chez lui (de 3m de large).
Le meilleur terrain serait des marnes compactes ou autres matériaux capables d'être taillé verticalement et de rester ainsi pendant les quelques semaines du chantier.
Mais dans le meilleur des cas, le terrassement et le coût de construction de ce tunnel de 40m de long sera supérieur à 100 000 euros.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 23:00:22
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bonsoir
n'empêche que ça reste un joli problème d'archi, aussi.
comment aménager cet accès pour qu'il ne soit pas ressenti par l'acquéreur comme une entrée de catacombe?... sans trop rajouter d'unités au devis initial...
acquéreur claustro s'abstenir.
un accès en servitude sur la parcelle sur rue serait sans doute à prévoir...
am  |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 20:46:42
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Vu que pour ce genre d'ouvrage, la documentation sur la sécurité incendie est plutôt rare (on y append juste qu'il appartient à la catégorie 1, puis après plus rien, tout le reste est pour le ERP -catégories 2 à 4), voici la réponse du chef pompier:
- Le tunnel, c'est comme un parking souterrain privé. Pour la protection, il faut un extincteur à poudre de 6kg et un bac de sable de 100l.
- Il doit y avoir un escalier au bout du tunnel qui donne directement en surface.
- La porte qui fermera le sous-sol de l'habitation vis à vis du tunnel doit avoir une résistance au feu d'une demi-heure ( 1 heure conseillée).
- La hauteur du tunnel n'a pas d'importance. Les véhicules d'intervention incendie n'y entreront jamais (ils déploient des tuyaux). Plus de 2,20m c'est pas mal pour faciliter une intervention sanitaire avec véhicule léger.
- En surface, l'idéal est de prévoir des portillons d'accès de 1,2m de large avec clé pompier, pour éviter de tout défoncer chez le propriétaire du devant.
- Il faut vérifier que la borne d'incendie la plus proche est à moins de 200m de la propriété.
Oui Chef !
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 23:47:00
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Intéressant comme projet mais je rejoins l'ami Laurent sur la question du prix et de la complexité de l'ouvrage.
Si j'étais à votre place, première chose à faire serait de contacter un très bon terrassier pour lui demander un devis approximatif. Ceci dit, si le terrain constructible avoisine les 300 euro du m2, alors on doit pas être loin des 5'000 euro/m2 pour une belle maison. le surcout du tunnel risque de ne pas peser trop lourd dans la balance finale. Mais, avec des prix comme ça, les entreprises doivent certainement avoir des prix au dessus de la moyenne aussi...
Enfin, c'est à étudier.
Bonne cogitation,
Pégase |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:17:33
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Pégase,
J'ai aussi pensé à un coût élevé du tunnel (de l'ordre de 100.000€ comme l'a évoqué Laurent), mais en fait, l'estimation est de 38.700€.
Dans les plans que j'ai vu, les parois verticales sont posées sur des semelles en U et maintenues par des entretoises en partie haute. Ensuite la dalle est coulée sur un hérisson, en englobant les semelles. Enfin, des plaques nervurées sont posées en couverture au dessus des parois et les "joints" contenant les entretoises sont coulés après coffrage.
Cette technique est aussi proposée pour réaliser des sous-sols enterrés supportant R+2.
L'aglo à bancher a peut-être son avenir derrière lui ? |
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