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 Sujet  |
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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
 Posté - 17 déc. 2006 : 11:58:27
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Dans un différend qui m'opposait au syndicat des copropriétaires et au Syndic le Syndic a été condamnéaux dépens dont distraction au profit de mon avocat. Il m'a versé une somme.
Depuis il fait passer tous les honoraires de son avocat dans les charges de copropriété et appels de fonds. Est-ce normal alors que le syndicat des copropriétaires n'a pas été condamné ?.
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Bamara
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 12:21:35
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Hello,
J'aurais tendance à dire non. Il faut regarder les attendus du jugement afin de savoir qui est condamné.
Le syndicat des copropiétaire représenté par son syndic dans ce cas ce sont les copro qui payent dans leurs charges.
Le syndic au titre de sa RC profesionnelle pour faute et dans ce cas c'est son asureur RC qui doit payer.
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 12:28:09
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Bonjour,
Lorsque vous dites que le syndic a été condamné, j'aimerais, par curiosité savoir de quelle façon cela s'est passé.
Car si le différend vous opposait au syndicat des co-propriétaires, je suppose que vous avez dirigé votre action vers ce syndicat.
Le syndicat se serait il retourné ensuite contre le syndic?
Merci de vos précisions.
MARIE |
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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 13:48:54
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Citation :
Initialement entré par Bamara
Hello,
J'aurais tendance à dire non. Il faut regarder les attendus du jugement afin de savoir qui est condamné.
Le syndicat des copropiétaire représenté par son syndic dans ce cas ce sont les copro qui payent dans leurs charges.
Le syndic au titre de sa RC profesionnelle pour faute et dans ce cas c'est son asureur RC qui doit payer.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 15:50:59
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Le litige vous opposait au syndicat des copropriétaires et au syndic.
De quoi s'agissait-il ?
Le syndic vous a versé une somme ? en quelle qualité ? Quelle est la nature de cette somme ? Qui a été condamné à payer cette somme ?
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 20:37:49
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Pour tous problèmes de copropriété, votre interlocuteur judiciaire est le syndicat.
Syndicat représenté par son syndic en exercice, mais qui n'est pas concerné par la décision de justice, il ne fait que l'appliquer au nom du syndicat.
En tout état de cause, les frais d'avocat sont à la charge du syndicat, les dépens seront également payés par le syndicat.
La même chose pour les dommages et intérêts si ils existent.
Il convient de bien lire votre jugement et pas seulement la dernière ligne.
Cordialement.
Edmond  |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 09:37:27
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Dantès, permettez moi de réagir à cette phrase assassine:
" Pour tous problèmes de copropriété, votre interlocuteur judiciaire est le syndicat.
Syndicat représenté par son syndic en exercice, mais qui n'est pas concerné par la décision de justice, il ne fait que l'appliquer au nom du syndicat."
Comment peut-on expliquer que malgré le nombre de groupements, associations, chambres...etc, malgré un outil formidable , Internet qui permet grace à des personnes compétentes qui acceptent d'informer un nombre toujours plus grand de copropriétaires abusés, on puisse toujours être aujourd'hui dans ce cas de figure?
Un lien contractuel implique en principe une responsabilité. Pourquoi en ce qui concerne les syndics, cette responsabilité est-elle d'abord tournée vers le syndicat des copropriétaires? Pourquoi obliger ce dernier à se retourner ensuite vers un syndic rémunéré pour assurer une gestion. D'autant plus que ces procédures sont toujours induites par une faute de gestion du syndic.
Cette corporation bénéficie d'appuis scandaleux, nous le savons tous, sinon comment expliquer un tel abus de pouvoir?
En un mot, pourquoi le syndicat est il respponsable devant la loi?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 11:01:57
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Davril, c'est comme lorsque l'Etat est condamné pour "faute inexcusable" : on met pas Chichi en taule !!!! 
Relisez L.art.14 : c'est le syndicat en tant que personne ayant la presonnalité juridique, et lui seul, qui est "responsable des dommages (peut importe leur nature.ndlr) causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction (hé oui !) ou le défaut d'entretien des parties communes ..." ..et d'une façon générale responsable des dommages causés par les personnes placées sous sa responsabilité (ses employés) ou celles qui agissent en son nom (son ou ses mandataires, dont le syndic).
Le problème c'est que lorsque le syndicat est condamné en raison d'une faute du syndic, un cas classique étant un licenciement abusif, combien de syndicat en demande réparation à leur mandataire ??
(A rapprocher de ces maires condamnés par la justice pour "abus de ...." .... et que les électeurs réélisent sans état d'ame !!  ..) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 11:15:58
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Il n'y a de responsabilité contractuelle au profit des copropriétaires qu'à l'égard du syndicat parce qu'il n'y a de lien " contractuel " qu'entre les copropriétaires et le syndicat.
On ne peut prétendre tout à la fois 1) que le syndic serait contractuellement responsable à l'égard des copropriétaires et 2) que le contrat de syndic n'est pas opposable aux copropriétaires parce que le syndic est le mandataire social du syndicat et non celui des copropriétaires.
Si vous n'êtes pas content du fonctionnement de votre voiture de marque Truc, vous assignez la société Truc et pas son PDG.
Si vous n'êtes pas content du fonctionnement de votre syndicat, vous assignez le syndicat.
Dans les deux cas, la personne morale assignée sera représenté par on représentant légal, syndic ou PDG.
Ceci étant, les copropriétaires peuvent assigner le syndic sur le fondement délictuel de l'article 1382 du Code civil, si les conditions requises sont remplies.
Il existe une solution très simple : assigner le syndicat (sur le fondement contractuel) et le syndic (sur le fondement délictuel). Dans ce cas il est pris tant en sa qualité de représentant légal du syndicat qu'en son nom personnel. Dans une instance de ce type, il est facile pour le syndicat d'exercer son recours contre le syndic dans le cadre de la même instance. Si au contraire le syndic prétend à juste titre qu'il n'a pas fait telle ou telle chose parce que l'assemblée générale régulièrement saisie n'a pas pris la décision nécessaire, vous conservez en face de vous le bon responsable.
Les juristes sérieux conseillent bien entendu cette solution, sauf quand un élément déterminant de l'affaire peut les inciter à opter pour une voie ou l'autre.
Il ne faut pas oublier que si vous êtes victime d'une insuffisance de chauffage, il vous suffit, face au syndicat, de prouver l'insuffisance de chauffage, ce qui est facile. Face au syndic, il vous faut prouver la faute du syndic et le lien de causalité entre la faute et le dommage, ce qui est souvent beaucoup plus difficile.
Si vous optez pour l'assignation du seul syndic uniquement parce qu'il est le représentant d'une race infâme, vous écartez à priori les principes juridiques de la copropriété pour ne prendre en considération qu'un besoin primaire. Ce n'est pas une bonne manière de sauvegarder la bonne fin de votre action judiciaire.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 11:26:51
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Gedehem fait justement observer que les syndicats se retournent rarement contre le syndic.
" Rarement ", toutefois, n'est pas exact. Il ne faut pas établir les statistiques à partir des seules interventions des UInautes. Ceux qui n'ont pas de problèmes y viennent aussi mais ne posent pas de questions parce qu'ils n'en ont pas à poser.
Ceci étant le cas se présente sans nul doute. La raison est que les copropriétaires, notamment les conseils syndicaux, ne prennent pas la peine d'imposer le choix d'un avocat du seul syndicat.
Même quand la qualité de l'avocat proposé par le syndic est incontestable il se trouve en situation difficile quand il constate que la sauvegarde des intérêts du syndicat impose la mise en cause du syndic.
D'autre part, dans maints syndicats, les conseils syndicaux ne veillent pas à conserver un étroit contact avec l'avocat désigné, quel qu'il soit.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 11:35:25
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gédehem,
Si vous voulez passer pour un grand monsieur et être respecté ne faites pas tant de "Chichi" sur ce site où seules les affaires liées à l'immobilier sont de mises.(idem pour ce qui concerne les autres élus)
Beaucoup de concitoyens et alliés sont morts ou ont été blessés pour notre LIBERTÉ.
Votre liberté s'arrête là ou commence celle des autres.
Il y a une JUSTICE .En principe ,il faut la respecter. |
Salutations
François |
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Marie de Médicis
Pilier de forums
834 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 13:27:16
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Citation :
Initialement entré par oldman24
gédehem,
Si vous voulez passer pour un grand monsieur et être respecté ne faites pas tant de "Chichi" sur ce site où seules les affaires liées à l'immobilier sont de mises.(idem pour ce qui concerne les autres élus)
Beaucoup de concitoyens et alliés sont morts ou ont été blessés pour notre LIBERTÉ.
Votre liberté s'arrête là ou commence celle des autres.
Il y a une JUSTICE .En principe ,il faut la respecter.
Pardon, mais que viens faire cette prose "politiquement correcte" dans ce sujet? |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 16:31:47
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C'est sûr, oldman 24, y'a des Tribunaux avec des Juges!
çà, je peux être témoin, y'en a un à côté de chez moi! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 19:36:26
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elungb : pourquoi ne nous donnez-vous pas le motif de votre recours?
Faute de savoir de quoi il retourne, nous ne pouvons gamberger.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 21:30:42
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En attendant le motif...
Davril,
Comme vous l'a rappelé très justement Gédehem avec l'art.14 et JPM sur responsabilité contractuelle limitée au seul syndicat, cette phrase assassine est la réalité quotidienne.
Mais c'est avec de telles phrases assassines que l'on fait avancer les choses car elles reflètent de façon simplifiée les dispositions légales en vigueur et ni vous, ni moi n'y changeront rien.
Les médias à notre disposition, aussi développés soient-ils n'y changent rien non plus.
Par contre, il est vrai que certains abus naissent de la méconnaissance de ces limites, par exemple quand un syndic facture à titre privé certaines prestations non dûes.
Il faut alors les contester car seul le syndicat est lié au niveau du contrat de mandat (et pas le copropriétaire qui, par exemple, vient d'acheter et qui se voit facturer 300€ de frais d'inscription).
Pour tout autre litige avec la copropriété qui ne relève pas du syndic lui-même, si par erreur vous assignez le syndic, les poursuites sont nulles et non avenues.
Cordialement.
Edmond |
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elungb
Contributeur vétéran
149 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 22:44:28
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voilà le motif:
les propriétaires ont mis à l'ordre du jour une résolution m'obligeant à construire un escalier extérieur à l'immeuble afin d'accéder à la toiture. Ceci car j'avais limité l'accès à la toiture qui passe par mon appartement afin de limiter, les accès, les casses de tuiles, les inondations qui s'en suivaient et les frais de réparation que j'étais seule à assumer. Dans notre copro ils disent la toiture de Madame XXX (moi), pas la toiture de l'immeuble ...
Ils ont tous voté la résolution et mon avocat a assigné le syndicat et le syndic. Le juge a estimé que le syndic était fautif, car il doit mener les copropriétaires vers une compréhension de ce qu'est la copropriété et pas les monter les uns contre les autres (bravo ...), le syndic a été condamné à me verser 1 500 Euros, mais il m'a mis dans mes charges tous les honoraires de son avocat ...
Merci pour votre intérêt.
Elisabeth |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:02:01
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Pardonnez moi d'avoir tardé à me manifester après vos réponses à ma question.
Moi je ne suis pas juriste! Est-il besoin de vous le rappeler? et la conséquence du fait en est non seulement mon ignorance, mais surtout que mon cerveau non formaté pour cette discipline a du mal à comprendre.
Gedehem:
effectivement, le cas de licenciement abusif ou "assimilé" est un cas classique (ns en avons fait l'expérience).
Comment s'étonner qu'un syndicat choisisse de ne pas poursuivre son syndic, quand après 15 ans de procédure, le syndicat se voit condamné pour faute alors qu'il a payé quelqu'un pour gérer le contrat de travail d'un employé. Que les années passant, on a peut-être changé de syndic, que le nouveau rapace a peut-être trouvé quelques moyens supplémentaires pour faire diversion....etc.
JPN:
je vous remercie pour l'explication aussi détaillée que vous me donnez. Cependant:
Vous dîtes:
"Si vous n'êtes pas content du fonctionnement de votre voiture de marque Truc, vous assignez la société Truc et pas son PDG."
Suis-je dans l'erreur de considérer que pour un syndicat de copro.la marque Truc: c''est le syndic, et son PDG : le même larron., qu'il paie grassement.
On ne peut donc parler que de mandat. D'ailleurs, comment l'on-t-ils obtenue par le législateur, cette notion de mandataire. c'est également le cas avec les propriétaires-bailleurs, dont ils sont les mandants alors qu'ils sont payés pour assurer une gestion locative.
Oldman 24 ne va pas être content si je déborde, mais si l'on suit l'un de vos examples, il faut se souvenir de l'affaire du sang contaminé, où l'on a vu l'exécutant en bout de chaîne payer pour la faute de son PDG. ( Ah, je n'ai pas donné de nom!)
Non, je n'arrive vraiment aps à accepter ce raisonnement et à ne pas me révolter contre cette situation.
Dantès:
en acceptant cette situation, je crains que l'on ne fasse avancer que la machine bien rôdée de cette profession sous haute protection.
Nous revoilou donc à ma question de départ, qu'attendent les associations etc etc pour saisir le législateur?
P.S: On ne peut évidemment pas demander à elungb de préciser le détail de son jugement, mais cela ressemble à une magnifique jurisprudence. Je me réjouis pour elle, et bravo à ce juge courageux.
Bonne soirée à tous,
Cordialement.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:38:45
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Citation :
en acceptant cette situation, je crains que l'on ne fasse avancer que la machine bien rôdée de cette profession sous haute protection.
Il serait plus juste de dire en subissant cette situation, mais en attendant mieux avez-vous au moins écrit à votre député pour lui en faire part, c'est le moment de le faire à la prochaine législature.
Citation :
On ne peut évidemment pas demander à elungb de préciser le détail de son jugement, mais cela ressemble à une magnifique jurisprudence. Je me réjouis pour elle, et bravo à ce juge courageux.
C'est prématuré pour un jugement de 1ère instance qui doit d'abord passser en appel puis en cassation pour faire une jurisprudence.
Si la demande art.700 a été faite au syndicat, c'est au syndicat de régler les frais d'avocat, le juge ne peut statuer au delà de ce qui lui a été demandé.
Il faut lire avec attention, les demandes et ce qui figure en définitive sur le jugement rendu.
Cordialement.
Edmond |
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 23:12:58
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Non Dantès, je n'ai pas écrit à mon député, pas encore du moins, mais je le ferai, même si la requête d'un pauvre quidam en lieu et place de tant d'organisations de défense dont c'est la fonction, a toutes les chances de finir...enfin ne soyons pas pessimiste! requête qui n'aura sans doute déjà pas la chance de commencer!
Concernant la procédure de elungb je pensais que c'était un jugement d'appel. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 23:44:26
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Pour Davril : Citation :
Suis-je dans l'erreur de considérer que pour un syndicat de copro.la marque Truc: c''est le syndic, et son PDG : le même larron., qu'il paie grassement.
Oui ! Vous êtes dans l'erreur !
La marque Truc, c'est bien le syndicat.
Le PDG, c'est le syndic, professionnel ou non.
En qualité de copropriétaire, vous avez droit au service du chauffage collectif. Si vous ête gelé parce que le chauffage ne fonctionne pas, c'est, en premier lieu le syndicat qui ne remplit pas son obligation à votre égard. 
Ce n'est qu'ensuite qu'on va fouiller plus loin.
Si l'assemblée n'a pas voté des travaux sur la chaudière qui étaient indispensables, le syndicat reste seul responsable.
Si le syndic, bien qu'informé de la nécessité d'une livraison, a oublié de passer commande, il est responsable final et doit, éventuellement, garantir le syndicat.
Si c'est le gardien qui n'a pas surveillé la jauge, c'est lui qui trinque.
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davril
Contributeur vétéran
146 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 20:03:45
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JPM je vous remercie de votre réponse et pardonnez moi d'insister( lourdement ) mais un syndic professionel est-il oui ou non un prestataire de service? et s'il l'est, dans quelle autre discilpline trouvera-t-on un prestataire dégagé à priori de responsabilités pour non conformité à la prestation contractuelle signée? |
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