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PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 17 déc. 2006 : 15:47:55
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Cela fait maintenant pres de 7 mois (apres l'AG) que le Syndic secretaire de l'AG n'a toujours pas reussi a diffusé le PV puisque apres 6 versions il y a toujours des erreurs.
Dans ce cas peut on considerer que ce Syndic n'est de fait plus syndic puisque la resolution qui l'avait renommee n'a toujours pas été signifiée par P¨V aux copropriétaires.
Son dernier mandat expirait lors de cette derniere AG qui statuait sur les comptes 2005.
Que doit on faire: le lui signifier ? Faire nommer un administrateur judiciaire ? Merci de m'éclairer sur ce point.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 16:04:06
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Le syndic a été désigné. Il est désigné ! La diffusion du procès verbal est une bonne pratique mais n'est pas obligatoire. Par contre les notifications aux défaillants et opposants le sont.
Quant au PV ? Il devait être signé avant la clôture de l'assemblée. Pourquoi ne l'a-t-il pas été ?
Il y a des erreurs du secrétaire ? Lesquelles ? Il ne faut pas plusieurs mois pour rectifier une ou plusieurs erreurs.
Si c'est le président qui ne veut pas signer sans, finalement, de raison valable, il faut lui faire sommation interpellative de signer et lui demande des dommages et intérêts pour la perturbation apportée à la gestion de l'immeuble.
Si c'est le syndic qui est fautif, il faut le menacer de révocation.
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PBN
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 16:27:44
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Le pv n'a pas ete redige apres l'AG car il etait tres tard et le secretaire (syndic) a demande de ne pas le rediger immediatement.
Le president de seance a par cinq fois (lettre au Syndic et aux membres du Conseil Syndical)indique les differentes erreus (tantiemes, feuille de presence erronée, vote par des personne qui n'avaient pas le pouvoir...). A chaque nouvelle version du PV, le Syndic rajoutait d'autres erreurs: changement de vote pour certaines versions pour certains copropriétaires... Entre deux versions au president de seance, il fallait plusieurs semaines malgre les mail ou ourriers de rappel du president de seance...
La sixième version a été renvoyée au syndic il y a 15 jours (sans reponse à ce jour)du fait de nouvelles erreurs ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 17:35:39
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C'est un cas desespéré 
La bonne solution pour les syndics, - professionnels ou pas - est de venir à l'assemblée avec un projet de procès verbal comportant déjà le texte des différentes résolutions figurant à l'ordre du jour et le cadre approprié pour l'enregistrment des votes. Il suffit alors de remplir les blancs et de modifier les résolutions en cas d'amendement. L'idéal est de traiter celà sur un portable, à défaut manuellement. Le relevé des décisions est ainsi établi tout au long de la réunion.
Il est alors facile de le signer en fin de séance. Il est aussi possible d'enrichir ensuite ce relevé de décisions sans relater bien entendu l'ensemble des débats. Mais il n'y a plus de discussion possible à propos des décisions et des votes.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 18:04:00
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La signature sur le PV du Pdt de séance suffit pour faire foi, s'il y avait des scrutateurs, ils devront également signer.
Si le syndic-secrétaire ne signe pas votre version, ce n'est pas un problème pour la validité du PV.
Ne lui demandez pas de "rectifier " des erreurs, mais envoyez-lui la "version définitive" du PV, signée par le Pdt de séance et les scrutateurs. Cela vous obligera juste de taper tout le PV "au propre" .
Je ne sais pas si c'est possible pour vous: si le CS a toutes les coordonnées des copropriétaires absents ou opposants, vous pourriez envoyer ce PV signé par le Pdt de séance (et les scrutateurs) en LRAR à ces copropriétaires?
Il me semble que la loi ne prévoit pas expressément que ce soit uniquement le syndic qui doive diffuser le PV.
A vérifier! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 18:05:20
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PBN : la solution est très simple : devant la carence évidente du secrétaire de séance, lequel il faut le rappeler n'a pas le monople de la rédaction du PV, il faut que le pdt de séance avec les scrutateurs rédige lui même le PV de cette AG, avec les résultats tels qu'il les a annnocé en séance.
Ce PV officiel, que ce pdt aura validé, sera étali en double exemplaire (mention sur le PV), dont 1 sera notifié au syndic, avec un mot pour lui dire qu'il devra le de le notifier comme il convient.
Cette notification du PV au syndic se fait en LRAR, bien entendu.
Il n'y a pas d'autre solution pour sortir de cette impasse : en dernier ressort c'est le pdt de séance qui tranche et rédige lui-même le PV !
Ajout pour manja : la notification du PV aux opposants et défaillants ne peut être valide que par le syndic lui-même.
Et pour JPM :  Il n'existe qu'un seul PV ! Vos "relevé de décision" ici, "PV simplifié" là et enfin le PV "enrichi" sont visions toutes personnelles, sans aucun fondement ....
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Edité par - gédehem le 17 déc. 2006 18:10:56 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 21:01:40
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dans votre cas cela signifie aussi que le président de séance et les scrutateurs n'ont mêm pas contrôlé la feuille de présence et les pouvoirs avant de quitter la salle....
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 22:23:28
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Ataspak : la conclusion de l'article cité sur le 1er site que vous indiquez est celle-ci :
"En vertu du même article 17, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée qui est signé par le président, le secrétaire et les membres du bureau s’il en a été constitué un. L’établissement du procès-verbal est obligatoire : il sert à établir la réalité et la validité des délibérations. Sa signature, par les personnes que vise l’article 17, sert à authentifier son contenu. L’absence de l’une des signatures constitue une irrégularité."
Permettez moi ce commentaire, afin de rétablit l'exactitude des choses et le danger qu'il y a à prendre pour parole d'Evangile ce qu'on trouve sur certains sites !
1)- l'article rapporté n'a rien à voir avec la question posée ici sur la signature du PV d'AG.
2)- cet article est antérieur au nouvel D.art.17 introduit par le décret du 27 mai 2004 : il fait référence à un "bureau", alors qu'il n'y a pas de "Bureau" en AG de copropriétaires.
3)- il est affirmé que l'absence de l'une des signatures des membres de ce bureau constiturait une irrégularité, ... alors que la jurisprudence est constante depuis des lustres pour dire (je la résume): que le PV est valable même s'il n'a pas été signé par le secrétaire .. ou par des membres du bureau (avant 05.2004) et même s'il n'est signé que du président .... ou par le pdt et 1 seul scrutateur... (Depuis Cass.16.11.1976 (rapporté sur sos-net) .. jusqu'à CA Paris 12.11.1998, il y en a plein !)
Votre commentaire :
"Le procès-verbal qui ne serait pas revêtu de l'ensemble de ces signatures, et notamment de celle du président, serait entaché de nullité." n'est pas conforme à la lecture par les juges des règles de droit.
La signature du Pdt de séance est seule indispensable pour valider un PV d'AG ... sauf revirement de jurisprudence, ce qui n'est pas le cas pour le moment.
Comme quoi, il fait se méfier de ce que l'on peut trouver ici ou là sans vérification critique et des conclusions ou interprétations hatives que l'on peut en tirer. |
Edité par - gédehem le 17 déc. 2006 22:27:44 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 23:41:28
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La prime d'abord au bon sens de Nefer : en remettant au lendemain, voire aux jours suivants, la mise au point du projet de PV, on se prive de la vérification à chaud, immédiate, des données qu'il comporte.
Par ailleurs il ne faut pas piocher dans la jurisprudence ce qui plait en écartant les autres décisions 
Il a été jugé avant 2004 que le procès verbal devait être établi avant que les copropriétaires ne se soient séparés ; et jugé le contraire aussi ! (Voir DPGI et Code de la copropriété).
Il a été jugé que le PV devait comporter toutes les signatures prescrites ; et jugé le contraire aussi (mêmes références). Il a même été jugé que la seule signature du secrétaire syndic suffisait !
Mais un point certain est que la pleine force probante n'est accordée au procès verbal que lorsqu'il est revêtu de toutes les signatures prescrites.
Dans les quelques espèces qui ont permis, dans ce cas, à un copropriétaire d'en contester les mentions, c'est dans le procès verbal lui-même que les juges ont trouvé des contradictions internes ou des indications permettant de douter de la régularité des débats ou des votes (mêmes références).
Enfin Gedehem indique qu'il ne peut y avoir qu'un procès-verbal. On peut certes partager cet avis. Mais alors il ne peut s'agir que du document décrit par l'article D 17, qui précise qu'il est signé à la fin de la séance. Il est donc nécessaire que les ajouts ou autres enrichissements y soient portés avant ce moment. Celà est parfaitement possible dans de nombreux cas (au syndic de s'organiser pour celà), mais matériellement difficile voire humainement impossible dans le cas de grosses assemblées, qui se terminent à deux heures du matin.
Le respect strict du texte, souvent imposé par la Cour de cassation, interdit alors tout remaniement ou autre enrichissement après qu'on soit sorti de la salle . Il interdit a fortiori l'établissement postérieur du document.
Dans ces conditions un copropriétaire grincheux peut requérir un huissier (ou même le faire désigner judiciairement, s'il plait au Magistrat) qui interpellera le syndic à la sortie de la salle et lui fera sommation de lui représenter le procès verbal signé. Si le syndic ne peut s'exécuter, l'huissier en fera constat. Et le copropriétaire filera chez son avocat pour faire demander l'annulation de l'assemblée. Une autre solution sera d'attendre la diffusion ou la notification du PV et demander l'annulation dudit PV.
La motivation tiendra en quelques lignes :
Attendu que l'article D 17, texte d'odre public, énonce qu' il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président ....
Attendu que l'assemblée du 15 décembre 2006 a été clôturée à 21 h 30 ; que Me X.., huissier, commis à cet effet, à délivré sommation à M. Dupont, syndic, à 21 h 40 de lui présenter le procès verbal de l'assemblée signé par le président, le secrétaire et les deux scrutateurs ; qu'il a été répondu par le syndic que le PV n'avait pas été définitivement établi en cours de séance et, par conséquent, pas signé par les organes de l'assemblée ;
Attendu que le procès verbal n'a pu être établi que postérieurement et en contradiction avec les prescriptions de l'article D 17 d'où s'évince de plein droit sa nullité.
etc ....
Impossible de lire prochainement un tel jugement ? Bien audacieux serait celui qui l'affirmerait
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 12:59:05
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Bonjour,
Je partage entièrement les arguments de JPM.
Comme toujours on peut disserter sur tels ou tels points de la loi ou des décrets d'application.Mais quelle est la valeur de ces commentaires.
On doit s'en tenir strictement aux termes des textes qui nous régissent, surtout lorsqu'ils sont suffisamment explicites.
Il y a souvent une différence entre ce qui est applicable et ce qui serait souhaité.C'est dommage ! Mais qu'y faire.Le bla bla ne suffit pas !
Nous ne sommes que des copropriétaires souvent perdus dans la jungle
des textes.
On y voit des lianes .Elles pourraient servir à ce qui nous font tant de misères dont nous souffrons.
Ce n'est pas en éparpillant nos avis que les problèmes seront résolus !!!. |
Salutations
François |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:05:28
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Sil'on parle de "jugement", c'est qu'il y a litige et fdonc qu'il y a eu recours au juge !
Je l'ai dit plus haut et ailleurs : ce n'est que lors d'un litige, l'opposant à un copropriétaire ou a un tiers, que le syndicat devra être à même d'apporter la preuve des décisions prises par la signature au moins du président.
Pour la "force probante" des décisions, la signature des autres n'est pas exigée, en l'état de la jurisprudence.
Je parle bien ici de litiges portés devant les tribunaux après la tenue de l'AG pour contester des décisions !!
Cela concerne ... 1%..3%, 5% des copropriétés ???
Il est avancé la désignation d'un huissier de justice : que je sache, si la désignation d'un huissier est sollicitée c'est qu'il y a un GROS litige dans ce syndicat AVANT l'AG elle-même. De plus, cet huissier a généralement pour mission, outre le controle de la feuille de présence et des mandat, de dresser le PV de l'AG.
Nous sommes donc ici, dans ces cas extremes, dans des situations où il y a litiges.
Pour les autres cas, qui représentent 95% des copropriétés, du moins il faut l'espérer, la signature du PV le soir même parce qu'on a le temps et qu'il n'est que 21h.30, .... ou le lendemain ou dans 3 jours parce qu'il est 1h du matin, que tout le monde est fatigué et que le syndic/secrétaire n'a pas moyen de faire copie du PV qu'il vient de rédiger, n'a aucune incidence, aucune !
Il est de l'interet même du syndicat que le PV validé par le Pdt de séance soit l'exacte transcription des questions/résolutions éventuellement amendées qui ont été proposées aux voix et le résultat du vote sur ces questions, donc le sens des décisions.
Car sur la finalité :
- s'il y a ensuite un litige portant sur une mauvaise rédaction sur le PV de la résolution amendée ou modifiée effectivement adoptée, alors que le pdt n'a pas vu que la rédaction qu'il signe reprend en fait la solution préparée à l'avance, sans corrections, il sera ensuite indispensable d'entreprendre une action en "rectification de PV d'AG", indispensable devant le TGI si le syndic refuse de notifier un rectificatif, qui lui serait défavorable par exemple.
S'il n'y avait pas eu de signature précipitée, avec un controle précis, cette action en rectification deviendrait inutile.
Et lorsqu'il y a une rédaction qui s'avère ensuite incorreecte, voire qui ne reprend pas ce qui a été effectivement voté, combien engage une action, que ce soit en rectification ou en contestation ???
Vous voyez un pdt de séance venir contester ensuite ce qu'il a signé à la va vite ???
Sur ce point, on voit bien aux questions posées ici que la signature dans la précipitation par les copropriétaires peu informés est à l'origine de bien des conflits qui vont bien souvent à l'encontre de l'interet du syndicat et donc de chacun des copropriétaires !
- l'autre point, plus simple : que le PV soit signé le soir meme ou 10 jours plus tard n'a aucun incidence si le litige porte sur une décision irrégulière, illicite :
il faudra que le demandeur démontre sa qualité d'opposant ou défaillant, ce qu'il fera dans 99,9% des cas sur présentation du PV d'AG.
Or le PV d'AG doit être notifié dans les 2 mois de la tenue de la réunion, comme le stipule L.art.42 lui aussi d'ordre public !
Quid des nombreux PV qui ne sont pas notifiés dans ce délai ? ...
Ici la jurisprudence est claire et constante : Bien que ce délai de 2 mois soit impératif, sa violation n'a aucun incidence sur le délai de 2 mois prévu pour la contestation !
De ce fait, la violation de ce délai de 2 mois, pourtant imposé par L.art.42, n'est jamais sanctionnée.
Alors avancer qu'un PV d'AG validé "conforme et véritable" 3 jours après l'AG puisse être contesté au motif que D.art.17 impose qu'il le soit le soir même de l'AG me semble être pour le moment un exercice pour l'esprit.
Je vous en propose un autre, toujours pour l'esprit, arret dans le même sens que ceux rendus sur la violation du délai des 2 mois :
"Mais attendu qu'il n'est pas démontré que la validation tardive de ce PV aurait eu pour conséquence de vicier le sens des décisions effectivement prises par l'assemblée générale, lesquelles ne sont pas contestées, la CA à légalement justifié sa décision. Rejet."
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Edité par - gédehem le 18 déc. 2006 13:23:40 |
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