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Goldorak2
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 08 sept. 2008 : 23:19:14
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Wahou !
Post exceptionnel ! Merci aux contributeurs et particulièrement asi77 et thoveyrat.
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 15:36:06
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en fait rien de très novateur ...
çà fonctionne toujours comme cela ...
ah si une nouveauté : l'arrivée d'internet et de ces forums immobiliers où çà "se castagne" ... |
Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
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Goldorak2
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 23:07:58
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Pour la bulle on « sent » bien que ça se passe comme ça… et les chiffres volume / prix de vente de part et d'autre de la dernière crise en 1990-91 montre ce mécanisme. http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP1029.pdf cf le graphique 4 et la chute brutale des transactions entre 1990 et 1991 et la baisse des prix entre 1991 et 1997…
Mais les écrits des sénateurs m’impressionnent… On les présente souvent comme des vieux inutiles. Les sénateurs n’ont pas l’air si à côté de la plaque qu’on veut bien le dire…
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 11:50:51
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Au vu des dernières stats ( chute des transactions ) ... il semblerait nous passions en phase 3
Citation :
Initialement posté par asi77
C'est la solvabilité (au plus bas) des ménages qui détermine le point haut d'un cycle immobilier.
Quelques étapes :
1) Phase : Ralentissement sans baisse de prix
- L'augmentation annuelle des prix décélère.
- La solvabivilité commence à être atteinte.
- Les investisseurs institutionnels revendent au plus haut.
2) Phase : Stagnation des prix
- Fléchissement du nombre de transactions sans forcément baisse des prix et accumulation anormale du stock de biens en vente
- Allongement significatif de la durée de vente
3) Phase : Baisse des prix
- Baisse significative du nombre de transactions suivi de
- Baisse des prix (les régions où l'augmentation a été la plus forte subissent les premiers de cette baisse).
La presse commence à relayer les premières baisses.
L'info commence à bien circuler et les ménages deviennent attentistes ("si cela devient moins cher ... pourquoi se presser").
La baisse entraine la baisse comme la hausse à entrainer la hausse.
------------------------------------
Il me semble qu'en France nous soyions en phase 2
Les Etats-Unis semblent être en phase 3 ...
... à suivre ...
asi77
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Edité par - asi77 le 22 oct. 2008 11:57:08 |
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walt92
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670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 11:56:13
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Citation :
Initialement posté par asi77
Au vu des dernières stats (chute des transactions) ... il semblerait nous passions en phase 3
Citation :
Initialement posté par asi77
C'est la solvabilité (au plus bas) des ménages qui détermine le point haut d'un cycle immobilier.
Quelques étapes :
1) Phase : Ralentissement sans baisse de prix
- L'augmentation annuelle des prix décélère.
- La solvabivilité commence à être atteinte.
- Les investisseurs institutionnels revendent au plus haut.
2) Phase : Stagnation des prix
- Fléchissement du nombre de transactions sans forcément baisse des prix et accumulation anormale du stock de biens en vente
- Allongement significatif de la durée de vente
3) Phase : Baisse des prix
- Baisse significative du nombre de transactions suivi de
- Baisse des prix (les régions où l'augmentation a été la plus forte subissent les premiers de cette baisse).
La presse commence à relayer les premières baisses.
L'info commence à bien circuler et les ménages deviennent attentistes ("si cela devient moins cher ... pourquoi se presser").
La baisse entraine la baisse comme la hausse à entrainer la hausse.
------------------------------------
Il me semble qu'en France nous soyions en phase 2
Les Etats-Unis semblent être en phase 3 ...
... à suivre ...
asi77
Comment vous positionnez la crise financière et les menaces de récession dans tout ça.
Quand est-ce qu'on passe en DEFCON1 ?
Walt92 |
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asi77
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911 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 12:05:26
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Bonjour Walt,
La crise financière et la profonde récession à venir vont catalyser la crise immobilière actuelle ...
En quelque sorte - et à l'image des expressions de René Palincourt - :
--> une accélération de la baisse des prix ...
--> Un "hard land" (à opposer au "atterrissage en douceur" cher à M. Palincourt)
Nous sommes en DEFCON4 vu des chiffres des notaires ... (les stats ne mesurent que ... ce qui se vend  )
Nous sommes en DEFCON2 vu des AI ... (le manque de transactions est bien réel)
Nous sommes en DEFCON1 vu des vendeurs en prêt relais depuis 1 an 
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Edité par - asi77 le 22 oct. 2008 12:14:50 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 12:38:43
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Citation :
Initialement posté par asi77
Bonjour Walt,
La crise financière et la profonde récession à venir vont catalyser la crise immobilière actuelle ...
En quelque sorte - et à l'image des expressions de René Palincourt - :
--> une accélération de la baisse des prix ...
--> Un "hard land" (à opposer au "atterrissage en douceur" cher à M. Palincourt)
Nous sommes en DEFCON4 vu des chiffres des notaires ... (les stats ne mesurent que ... ce qui se vend )
Nous sommes en DEFCON2 vu des AI ... (le manque de transactions est bien réel)
Nous sommes en DEFCON1 vu des vendeurs en prêt relais depuis 1 an
C'est là ou nous ne rejoignions pas (mais c'est pas nouveau).
La poule et l'oeuf ?
Sinon pour DEFCON1, vous pouvez rappeler les troupes. C'est François Fillon qui négocie le dossier des prêts relais avec des banques françaises qui soit-disant n'ont pas besoin d'argent. Mais veulent bien récupérer un petit billet de 10 milliards d'euros.
Walt92 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 13:18:43
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| Je ne comprends pas l'intérêt de repousser l'échéance des 2 ans pour le remboursement des relais. Les prix baissant, ca ne va que repousser le problème, mais en aucun cas le résoudre. Mais bon entre temps, ca fera un soucis en moins à gérer pour le gouvernement. |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 13:38:03
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| Effectivement Scorpion, repousser l'échéance des 2 ans ne résoud RIEN dans un marché en baisse et aggrave même la situation de l'emprunteur ... puisqu'il voit la valeur de son bien se dépréciée ... Il ne pourra plus accepter des propositions encore plus basses ... : celles ci seront incompatibles avec le montage financier du nouvel achat ! |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 13:39:30
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Au fait walt, vous indiquez dans votre post : Citation :
"C'est là ou nous ne rejoignions pas (mais c'est pas nouveau)."
Que voulez vous dire ? |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 14:52:47
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Je ne comprends pas l'intérêt de repousser l'échéance des 2 ans pour le remboursement des relais. Les prix baissant, ca ne va que repousser le problème, mais en aucun cas le résoudre. Mais bon entre temps, ca fera un soucis en moins à gérer pour le gouvernement.
Etes-vous bien sûr de ne pas comprendre Scorpion ?
Allez, je vous donne un petit indice.
Je dois vendre 10 tonnes de patates avant la fin de l'année dans un marché qui en absorbe en ce moment seulement 10 kilos par jour car la demande solvable s'est effondrée.
Est-ce que j'ai intérêt à mettre tout de suite sur le marché ces 10 tonnes de patates, sachnat que je vais faire effondrer les prix ? Si quelqu'un me propose un grand frigo, n'ai-je pas intérêt à y placer tout mon stock pour ne pas saturer le marché, sortir 0,5 tonne par mois et maintenir le prix ?
En parlant de frigo, il en est où le vendeur à -20% -15 % ? Il a accepté l'offre ?
Walt92 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 15:31:21
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Citation :
Initialement posté par asi77
Effectivement Scorpion, repousser l'échéance des 2 ans ne résoud RIEN dans un marché en baisse et aggrave même la situation de l'emprunteur ... puisqu'il voit la valeur de son bien se dépréciée ... Il ne pourra plus accepter des propositions encore plus basses ... : celles ci seront incompatibles avec le montage financier du nouvel achat !
Sauf si le marché n'est pas STRUCTURELLEMENT en baisse mais CONJONCTURELLEMENT.
C'est toute la nuance.
Walt92
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 15:40:02
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Citation :
Initialement posté par asi77
Au fait walt, vous indiquez dans votre post : Citation :
"C'est là ou nous ne rejoignions pas (mais c'est pas nouveau)."
Que voulez vous dire ?
Nous ne nous rejoignions pas: pour moi c'est la crise financière mondiale qui fait baisser le marché immobilier français. Il n'y a pas de baisse intrinsèque chez nous, en dehors du massacre en ordre du pouvoir d'achat immobilier.
C'est pas nouveau: nous avons des vues divergentes qui ne datent pas d'hier.
Au fait, étant parmi ceux qui ont un trésor de guerre mobilisable pour des achats en cas de baisse des prix (si je ne me mélange pas les pinceaux), pouvez-vous me dire de combien votre apport a été amputé (en pourcentage) depuis début Septembre.
Nota: j'imagine que vous allez me dire que vous restez gagnant sur votre ratio apport/financement en raison de la baisse (hypothètique) des prix.
Nota 2: j'espère que vous ne voulez pas acheter du neuf. Bientôt, il y en aura plus.
Nota 3: si je me trompe sur le nota 2, regardez quand même les garanties financières de votre promoteur de (très) près.
Walt92 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 15:52:10
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walt, votre métaphore est intéressante mais dans un marché en baisse, le stock de patates risque de passer à 12 tonnes et la demande solvable (et informée par la baisse des prix) passée à 8 kg/j.
Les promoteurs ont suivi votre conseil : ils ont réduit la voilure (chute de mise en chantier / abandon de projets ) ... mais proposent tout de même des "goodies" (frais notaire réduit, cuisine équipée ...) aux acheteurs. Le grand Frigo n'a visible pas pu être mis en place à temps par les promoteurs ...
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:13:44
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Citation :
Initialement posté par asi77
walt, votre métaphore est intéressante mais dans un marché en baisse, le stock de patates risque de passer à 12 tonnes et la demande solvable (et informée par la baisse des prix) passée à 8 kg/j.
Les promoteurs ont suivi votre conseil : ils ont réduit la voilure (chute de mise en chantier / abandon de projets ) ... mais proposent tout de même des "goodies" (frais notaire réduit, cuisine équipée ...) aux acheteurs. Le grand Frigo n'a visible pas pu être mis en place à temps par les promoteurs ...
Haut les coeurs: la demande solvable va augmenter mathématiquement si les taux (pour les particuliers) baissent. C'est attendu pour 2009. Maintenant il suffirait d'une banque visionnaire ...
En Novembre 2008, retirez de la vente les 30 000 biens pour cause de prêt relais, qu'est-ce qu'il reste ? Qui va vendre alors qu'il n'y a plus de marché ? Elle sera matérialisée où la baisse des prix ?
Quel suspens ! Heureusement il ne reste plus que quelques semaines d'attente avant de voir l'offre dégonfler.
Sinon les promoteurs n'ont pas de frigo. C'est pas possible. C'est pas dans leur business model. Ils ne peuvent pas stocker de la production sur plusieurs années. Cela consommerait trop de cash, et ils n'y ont pas accès. Ils vont liquider les étagères et attendre des jours meilleurs.
Au bénéfice des propriétaires actuels puisqu'ils augmentent artificiellement la tension entre la demande et l'offre de logement.
Relisez la foultitude de posts sur les villes saturées en Robien, vous serez vite convaincu de l'impact de l'arrêt du neuf sur le marché immobilier.
Walt92 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:15:06
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Citation :
Initialement posté par walt92
Nous ne nous rejoignions pas: pour moi c'est la crise financière mondiale qui fait baisser le marché immobilier français. Il n'y a pas de baisse intrinsèque chez nous, en dehors du massacre en ordre du pouvoir d'achat immobilier.
C'est pas nouveau: nous avons des vues divergentes qui ne datent pas d'hier.
Pour reprendre les propos de René Palincourt, le "ralentissement de la hausse des prix" est antérieure à la crise financière. Cette dernière a accéléré le blocage du marché immo. Les prix immo étaient largement excessifs AVANT que cette crise financière ne frappe l'économie !
"Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel ..."
Citation :
Initialement posté par walt92
Au fait, étant parmi ceux qui ont un trésor de guerre mobilisable pour des achats en cas de baisse des prix (si je ne me mélange pas les pinceaux), pouvez-vous me dire de combien votre apport a été amputé (en pourcentage) depuis début Septembre.
Nota: j'imagine que vous allez me dire que vous restez gagnant sur votre ratio apport/financement en raison de la baisse (hypothètique) des prix.
Pouvez vous préciser : "pouvez-vous me dire de combien votre apport a été amputé (en pourcentage) depuis début Septembre."
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Edité par - asi77 le 22 oct. 2008 16:24:12 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:19:45
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Citation :
Initialement posté par asi77
Citation :
Initialement posté par walt92
Nous ne nous rejoignions pas: pour moi c'est la crise financière mondiale qui fait baisser le marché immobilier français. Il n'y a pas de baisse intrinsèque chez nous, en dehors du massacre en ordre du pouvoir d'achat immobilier.
C'est pas nouveau: nous avons des vues divergentes qui ne datent pas d'hier.
Pour reprendre les propos de René Palincourt, le "ralentissement de la hausse des prix" est antérieure à la crise financière. Cette dernière a accéléré le blocage du marché immo. Les prix immo étaient largement excessifs AVANT que cette crise financière ne frappe l'économie !
"Les arbres ne montent pas jusqu'au ciel ..."
Si vous sortez des références littéraires de haut vol, je m'incline. Je n'ai que ma culture générale à étaler. 
Citation :
Initialement posté par asi77
Citation :
Initialement posté par walt92
Au fait, étant parmi ceux qui ont un trésor de guerre mobilisable pour des achats en cas de baisse des prix (si je ne me mélange pas les pinceaux), pouvez-vous me dire de combien votre apport a été amputé (en pourcentage) depuis début Septembre.
Nota: j'imagine que vous allez me dire que vous restez gagnant sur votre ratio apport/financement en raison de la baisse (hypothètique) des prix.
Pouvez vous préciser : "pouvez-vous me dire de combien votre apport a été amputé (en pourcentage) depuis début Septembre."
Vous parlez de septembre 2008 ?
Oui Septembre 2008. Depuis le début de la crise quoi.
Walt92 |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 16:26:02
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Bah, il n'a pas été amputé ... il a augmenté grosso modo de +4% / (12 mois - 52 jours).
Désolé pour mes références littéraires de haut vol mais j'en ai une nette meilleure qui "colle bien" à l'actualité ... :
"Octobre est un mois particulièrement dangereux pour spéculer en bourse. Mais il y en a d'autres : juillet, janvier, septembre, avril, novembre, mai, mars, juin, décembre, août et février." [ Mark Twain ]
................ à méditer .................  |
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Edité par - asi77 le 22 oct. 2008 16:35:11 |
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walt92
Pilier de forums
670 réponses |
Posté - 22 oct. 2008 : 17:31:00
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Citation :
Initialement posté par asi77
Bah, il n'a pas été amputé ... il a augmenté grosso modo de +4% / (12 mois - 52 jours).
Désolé pour mes références littéraires de haut vol mais j'en ai une nette meilleure qui "colle bien" à l'actualité ... :
"Octobre est un mois particulièrement dangereux pour spéculer en bourse. Mais il y en a d'autres : juillet, janvier, septembre, avril, novembre, mai, mars, juin, décembre, août et février." [ Mark Twain ]
................ à méditer .................
Mark Twain qui parle de Bourse, c'est une spéciale-dédicace pour Prados ?
Walt92 |
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Comment explose ou se dégonfle une bulle immo ?
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