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rosebud
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 Posté - 25 déc. 2006 : 15:49:39
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Bonjour,
J'ai recours a vos conseils suite a la decision par ma copropriete de ceder les combles a mon voisin malgre mon opposition lors de la derniere assemblee generale.
Malgre la quantite de sujet ouvert sur des questions similaires je ne suis pas arrive a statuer clairement sur mon cas.
Je possede un appartement au dernier etage d'un immeuble. Cet etage est separe en 2 appartements.
Mon voisin a demande a se porter aquereur de la totalite des combles. C'est-a-dire ceux surplombant son appartement mais aussi le mien.
Etant le seul a subir les nuisances de cette operation, le reste des coproprietaire n'a pas entendu mon opposition et l'assemblee generale a vote la cession des combles en vue d'un usage d'habitation a mon voisin.
Plusieurs points me posent probleme a present. Je m'interroge d'abord sur la validite de ce detournement d'usage des parties communes. Si je n'ai pas d'opposition concernant la partie surplombant l'appartement de mon voisin, je ne comprends pas que cela soit possible quant aux parties surplombant le mien. L'unique vote a l'assemblee generale est il suffisant pour enteriner cette decision?
Le plancher des combles n'etant par nature pas prevu pour supporter une zone habitable je souhaiterai savoir si je peux m'opposer a ce detournement d'usage.
Un second point accentue mon inquietude. Mon voisin compte amenager une salle de bain dans les combles. Ceci suppose d'installer des canalisations dans les planchers et entraine necessairement des risques d'infiltration qui n'existait pas auparavant. Est-il possible d'interdire cet amenagement et/ou de s'en servire pour casser la decision de l'assemblee?
Enfin, j'ai entendu dire, mais cela releve peut-etre de rumeurs populaires, que la pose de fenetres en chien assis etait necessaire pour permettre la creation d'une zone habitable dans les combles. Le projet actuel ne fait etat que de velux. Qu'en est il reellement?
Je vous remercie par avance pour toute information utile.
R
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 25 déc. 2006 : 18:56:50
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Prenez contact avec votre protection juridique si elle est prévue dans votre contrat d’assurance multirisque habitation, à défaut, un avocat vous sera nécessaire pour défendre vos intérêts.
Voyez ces liens :
Il faut pour cela que les combles ou la partie commune en question n'aient aucune utilité pour d'autres copropriétaires que celui qui veut les annexer : que les combles ne s'étendent pas sur d'autres lots, ne constituent pas une voie de sortie sur la toiture et ne contiennent pas d'équipements communs tels qu'une VMC(1), que les paliers, couloirs et escaliers ou les WC et locaux d'étage ne desservent plus, la plupart du temps par suite de regroupements de lots, que le ou les lots appartenant au copropriétaire concerné.
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=343
Vous ne pouvez que contester la décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé les travaux, si vous avez voté contre, en saisissant le tribunal de grande instance dans les deux mois de la notification du procès-verbal par le syndic.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=2545
Un copropriétaire, victime d'un dommage individuel, peut très bien agir seul en justice pour en demander réparation, sans aucune autorisation. Plusieurs raisons mèneront ainsi un copropriétaire devant le juge : un trouble de jouissance, le non-respect du règlement de copropriété, une décision irrégulière de l'assemblée générale ou encore des agissements contestables du syndic.
http://www.lemoneymag.fr/v4/fiche/s_Fiche_v4/0,5382,5789,00.html
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Edité par - ETASPAK le 25 déc. 2006 18:57:56 |
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rosebud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 25 déc. 2006 : 20:22:14
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Merci de votre reponse.
Il me semble cependant que le la condition d'extension sur un autre lot n'est contraignante que dans le cas d'une annexion. Dans mon cas la coopropriete a deja vote la cession des combles a la majorite des 2/3.
Je m'y suis oppose et peux donc constester... mais sur quels elements?
Une action en justice invoquant un trouble de jouissance est effectivement envisageable mais reste a en evaluer la rentabilite. Je prefererai d'abord contester la validite de la decision.
Je n'arrive pas a trouver de texte statuant sur ce type de cas. Le fait de pouvoir changer la destination d'une partie commune a mon encontre alors que je suis le seul a en subir les nuisance me parait abusif et pourtant je n'arrive pas trouver un moyen simple de contestation.
Le fait que mon voisin souhaite installer une piece d'eau dans les combles ne fait qu'ajouter a mon inquietude et desarroi.
R
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 déc. 2006 : 23:27:19
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Voyez également ces liens :
Rares sont les copropriétés où la question de l'annexion ou l'achat par un copropriétaire de parties communes ne se pose pas un jour ou l'autre : combles surplombant les lots possédés, terrasses, toilettes communes dans les vieux immeubles, couloirs ne desservant plus qu'un logement par suite du regroupement de deux ou plusieurs lots, remises et cagibis plus utilisés, loge de concierge, etc.
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=222
Cette vente ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble, pourra être consentie par l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi.
Pour la vente de couloir ou de comble, si le bien immobilier ne présente plus d’utilité particulière pour la collectivité, il pourra être vendu aux conditions de majorité de l’article 26 de la loi, sous réserve que l’aliénation ne porte pas atteinte au droit d’un copropriétaire.
En effet, l’aliénation d’une partie commune ne peut porter atteinte aux modalités de jouissance du copropriétaire sur son lot ou à la destination de ce dernier.
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulletin_66.pdf
La vente peut en effet obliger le bénéficiaire à exécuter des travaux privatifs affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes.
C’est le cas de travaux de cloisonnement séparatif dans l’hypothèse d’une vente de couloir, ou de pose de velux ou de matériaux d’isolement lors d’une vente de combles.
Cette question devra faire l’objet d’une résolution spécifique.
L’autorisation sera donnée par l’assemblée, seule compétente pour régler ce problème, aux conditions de majorité de l’article 25 ou 25-1 de la loi de 1965 modifiée.
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bu67.pdf
Ce qu'il faut savoir à propos de la contestation d'une assemblée générale.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5-24.htm
Où faut-il s'adresser pour contester une décision d'assemblée générale.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5-17.htm
Comment limiter les frais d'un procès.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5-28.htm
La contestation des décisions d'assemblée générale.
http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm
L'établissement d'un procès-verbal d'assemblée doit intervenir, en principe, dans les deux mois de l'assemblée. En cas de retard, le délai de contestation est reporté d'autant.
http://interetsprives.grouperf.com/article/0631/ms/intprims0631copass01.html
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rosebud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 04:09:42
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Merci beaucoup.
Ainsi, si je comprends bien les documents suivants. Et puisque possedant un droit de jouissance concurrent sur les combles. La cession des combles ne peut se faire qu’a l’unanimite. Ce qui rend caduque la resolution de l’assemblee votee au 2/3.
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulletin_66.pdf
http://sos-net.eu.org/copropriete/1/1-2-12.htm
( L'équilibre ainsi constitué ne peut être modifié qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires. Il ne doit pas être remis en question :
·par la transformation d'une cave en logement, local commercial ou atelier de confection
·par la transformation d'un garage fermé en entrepôt ou lieu d'activité
·par la transformation de combles en logement...
·par l'édification ou la transformation de parties communes ou privatives )
Il ne me reste plus qu’a saisir le tribunal de grande instance ?
R
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 10:25:48
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Il me semble que vous n’avez pas le choix, il ne vous reste plus malheureusement qu’à saisir le tribunal de grande instance.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i j et m de l'article 25.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
http://sos-net.eu.org/copropriete/lois/loi65.htm
Qu'est-ce que la "destination de l'immeuble" ?
On entend par ce terme l'usage normal qui a été voulu pour l'immeuble considéré.
Cette notion renvoie donc à un équilibre entre les différentes activités normalement pratiquées dans l'immeuble, à son caractère (aspect, standing, niveau social), à son environnement (quartier, verdure).
Quand on se réfère à la destination de l'immeuble, on recherche si une modification projetée va altérer cet équilibre.
L'équilibre ainsi constitué ne peut être modifié qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires.
Il ne doit pas être remis en question :
Par la transformation d'une cave en logement, local commercial ou atelier de confection.
Par la transformation d'un garage fermé en entrepôt ou lieu d'activité.
Par la transformation de combles en logement...
Par l'édification ou la transformation de parties communes ou privatives.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-1-7.htm
Il me semble également que lorsqu’un copropriétaire achète un appartement au dernier étage d’un immeuble, en général il le paye plus cher pour deux raisons principales :
La vue par rapport aux appartements du dessous.
La tranquillité par rapport aux bruits inexistants du voisin du dessus.
Cet ensemble représente donc un équilibre.
Et quand on se réfère à la destination de l'immeuble, on recherche si une modification projetée va altérer cet équilibre.
Et l'équilibre ainsi constitué, ne peut être modifié qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 26 déc. 2006 13:00:50 |
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manja
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461 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 19:12:35
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| Est-ce que l'AG a également voté la modification du règlement de copropriété avec l'attribution de nouveaux tantièmes aux combles qui deviennent habitables? L'acquéreur devra, en effet, prendre en charge le coût de cette modification car il payera des charges supplémentaires pour cette extension. |
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rosebud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 19:51:27
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Oui. L'AG a en fait vote la creation d'un nouveau lot. Reste a savoir si un proces est rentable a present.
D'apres ce que j'ai compris ce dernier ne permet pas de suspendre l'application de la decision du syndic.
Apres discussion avec mon avocat, ce qui est deprimant c'est que meme lorsque l'on est dans son droit, on n'est pas certain d'obtenir de reelle compensations et que le syndic a la possibilite de jouer sur les termes pour contourner la loi et faire passer la resolution lors d'une assemble ulterieure (rendant ainsi caduque la procedure engagee).
Bref, ca me parait mal engage...
Merci de votre aide.
R.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 21:14:45
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Encore une dernière question: vous êtes combien de copropriétaires? Et
1°combien de copropriétaires
2° avec combien de tantièmes
ont voté pour la vente des combles à votre voisin???
Peut-être la majorité de l'article 26 n'a-t-elle pas été repectée pour ce vote???
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 22:22:11
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| Par la même occasion, avez-vous un syndic professionnel ou un syndic bénévole ? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 23:45:56
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À quelle résolution pensez-vous lorsque vous précisez :
« Apres discussion avec mon avocat, ce qui est déprimant c'est que même lorsque l'on est dans son droit, on n'est pas certain d'obtenir de réelle compensation et que le syndic a la possibilité de jouer sur les termes pour contourner la loi et faire passer la résolution lors d'une assemble ultérieure (rendant ainsi caduque la procédure engagée) ».
Voyez également ce lien :
L'unanimité
Fort logiquement, la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble.
Exemples :
Aliénation de parties communes.
Changement de destination de l'immeuble.
Construction de nouvelles parties privatives.
Changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie privative, ou la répartition des charges.
http://www.fnaim.fr/infos/guide-immobilier/copropriete/regles.aspx
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rosebud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 déc. 2006 : 23:56:45
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De memoire nou sommes 14 coproprietaires. Nous sommes a avoir vote contre soit environ 100/1050 milliemes.
Le syndic est professionel.
Je pensais invoquer l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 pour justifier un vote a la majorite:
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Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
--
Il est il me semble aussi possible de demander des compensations en invoquant l'article 9:
--
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par les articles 26-1 et 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
--
Cordialement,
R. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 01:28:43
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Si vous êtes 14 copropriétaires, il faut que au moins 8 (7=moitié plus 1) aient voté pour la vente des combles à votre voisin. Pour que la résolution soit prise valablement à l'article 26, il ne suffit pas seulement que des copropriétaires représentant plus de deux tiers des tantièmes aient voté pour la vente.
Si vous ne connaissez pas le nombre exact de copropriétaires et ne savez pas exactement QUI a été présent lors de cette AG et combien ont voté "pour", il est important de vérifier cela!!!
Souvent les syndics ne respectent pas la deuxième condition imposée par l'article 26: plus de la moitié des copropriétaires en nombre doivent voter "pour" (et il faut donc savoir exactement combien il y a de copropriétaires, en tout, et pas seulement ceux qui étaient présents à l'AG!!!). |
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rosebud
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 27 déc. 2006 : 02:19:05
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Je n'avais pas le papier sous les yeux. Apres verification cette condition a ete respecte puisque 10 coproprietaires ont vote oui.
C'etait effectivement important a verifer. |
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